じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

物価上昇率2%達成は、住宅ローン金利上昇の引き金になるか? 2023年以降の銀行の利上げ方針と、現在お得な金利タイプを紹介

【第71回】2022年6月15日公開(2022年6月15日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

物価が上昇し始めた中で、住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。日銀が目標とした物価上昇率の達成が近づいてきたことで、金融引き締めへ政策を転換するとの観測が浮上しています。そこで2023年以降の銀行の住宅ローン金利がどうなるか予想するとともに、現在おすすめする住宅ローンの金利タイプについても解説します。

住宅ローンの10年固定金利が低い理由は?

 こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。

 円安ドル高によって2022年4月の消費者物価上昇率は総合で2.5%、生鮮食品を除く総合で2.1%となり、日銀が目標としていた2%を超えました。日銀はこの2%超えが「安定的に持続するために必要な時点まで長短金利操作付き量的・質的金融緩和を継続する」としています。今後も2%超えが安定的に続くなら、2013年1月から長きにわたり続けてきた金融緩和政策を転換するでしょう。

 以前の記事「円安、インフレで、住宅ローン金利は3年以内に上昇する? 変動、固定のどちらを選ぶべきか」では三菱UFJ銀行が2022年4月に3年固定から撤退したことから、今後3年以内の利上げの可能性を意識しているという話をしました。「日銀との距離が近いメガバンクがどのような金利の付け方をしているのか?」を分析することで、いろんなことが見えてきます。

 2022年5月から6月にかけても、特徴的な動きがありました。

 5月末には米国の景気後退懸念から米長期金利が一時下がっていた(日本の長期金利は横ばい)ため、民間銀行の固定金利は下がってきていました。なかでも35年固定金利ではりそな銀行が1.195%という驚きの低金利で表面金利のトップに躍り出ました。しかし、そのりそな銀行の10年固定金利は0.945%で横ばいです。

高い10年固定を低金利に見せるトリック

 下のグラフは2021年7月から直近までの、りそな銀行の金利タイプ別の金利推移です。

りそな銀行の住宅ローン金利推移

 変動金利(オレンジ色の折れ線グラフ)はずっと変わらず0.470%です。主力商品としている10年固定(青い折れ線グラフ)は2021年7月0.595%でしたが、直近の2022年6月には0.945%まで上がっています。より固定期間の長い20年固定金利(赤色の折れ線グラフ)については2021年9月で商品の提供を終了していますが、その時の金利は0.895%ですので、今の10年固定金利は、ほんの10カ月前の20年固定金利よりも高い水準なのです。

 10年固定が割高になっているのは、ここで挙げた、りそな銀行だけでなく、他のメガバンク、ネット銀行についても同様です。去年の20年固定金利と同じかそれよりも高い水準になっているのですが、なぜかいまだに目玉商品の扱いで「低金利」をアピールしているのです。

 10年固定が一見低金利に見えるトリックは、同時に35年固定が見えているからです。りそな銀行の35年固定は1.195%ですから、10年固定金利の0.945%よりも相対的に高いです。わたしのように10カ月前と比較するような人が居ない限り、10年固定金利はそれなりに低金利に見えるということなのですね。

民間10年固定よりもお得なのは35年固定

 民間銀行は、「今後10年というスパンでは利上げの可能性は高い」という見方をしているので、うかつに10年固定金利を下げられないのです。35年固定は固定期間が長く、1%を超える高めの設定となるため、さすがに利上げとなっても逆ザヤになる可能性は低いということで、ある程度は下げられるのでしょう。

 また、10年後は、銀行内で金利を決めた人がまだ銀行にいる期間ですから、損失を出すとその結果責任を取らされる危険性があります。しかし35年後となると定年で逃げ切れますから、決めた人が責任を取るということがありません。

 そのため後述する「ポスト黒田の日銀総裁は利上げするだろう」と考えるのであれば、2022年内の環境では10年固定が割高に、35年固定が割安になりやすい状況なのです。

公的融資のフラット35でも審査を通してリスクヘッジ

 35年固定金利ならば、住宅金融支援機構のフラット35でも審査を通しておくことをおすすめします。

 2022年6月時点ではベースとなる「買取型」の金利は民間銀行よりも高いですが、住宅性能によって金利引き下げとなる「フラット35S」や「フラット35リノベ」を適用したり、事務代行する金融機関の独自商品で金利引き下げになる「フラット35保証型」を利用したりすれば、民間の35年固定よりも低金利で融資してもらえるケースがあります。

 また、民間銀行は営利企業ですからその営業方針によっては35年固定金利を急に上げる可能性も否定できません。その点、フラット35を取り扱う住宅金融支援機構は非営利で政府の出資により運営されているため、民間銀行とは異なる原理で金利を決定します(市場金利にほぼ連動しています)。

 今後の金融情勢が不透明な状況下では、このように金利の決まり方が異なる金融機関で複数の審査に通しておくことでリスクヘッジとなるのです。

物価が上がると変動金利が上がる理由

 次は、横ばいとなっている変動金利の今後についてお話ししましょう。

 物価と住宅ローンの変動金利は一見すると関連がないように思われますが、「風が吹けば桶屋がもうかる」的な仕組みで間接的に影響する関係にあります。

 住宅ローンの変動金利は「短期プライムレート(民間銀行が資金を融通しあう金利)」に連動して銀行が金利を上下させることができる金利タイプです。その短期プライムレートは、日銀が民間銀行に融資するときの政策金利の影響を受けます。

 日銀は政策金利を上げたり下げたりすることで、市場の資金量を調節しています。不況時には金利を下げて、銀行が低金利で資金を融資できるようにして、投資や消費を促すのです。これが金融緩和政策で、2013年1月から日銀が行っていることです。そうするといずれ景気が上向いてきて物価が上がっていきます。

 好景気によって労働者の賃金が上がり、同じペースで物価が上がっていくならいいのですが、問題は、賃金の上昇ペースの方が遅れるのが多いことです。

 賃金が上がっていないのに物価だけが上がってしまうと国民の生活を圧迫してしまうため、日銀は物価上昇のペースを抑制するために政策金利を上げることで、民間銀行が融資するときの金利を上げるように誘導しようとします。これが金融引き締め政策です。金利上昇の結果、需要が落ち込み、物価上昇が抑えられるのです。

 冒頭でお話しした、「消費者物価の前年同月比較の上昇率が安定的に2%を上回るまでは金融緩和政策を続ける」というのが日銀の方針です。この2%は日銀が金融緩和から金融引き締めへ政策転換する分水嶺のようなものなのです。

 日銀が金融引き締めで政策金利を上げれば民間銀行の短期プライムレートが上がり、短期プライムレートと連動する住宅ローンの変動金利も上がります。

黒田日銀で利上げはないが「ポスト黒田」で五分五分?

 4月の消費者物価の上昇率は2%を超えましたが、日銀がこれを受けて金融緩和をやめるとは考えにくいです。

 一つは、日米金利差の収束に伴う円安ドル高の収束です。4月から5月にかけての急激な円安は、日米金利差の拡大がもたらしたものでした。米国は利上げによって長期金利が上昇し、日本では金融緩和政策の継続で金利上昇を抑えていましたので、投資家が利回りの低い円を売り、利回りの高いドルを買ったためです。円安ドル高によって輸入品の価格が上がり、さらに原油価格の高騰が国内物価上昇に拍車をかけました。

 しかし、既に景気後退懸念が米国でささやかれており、米長期金利が今後上昇していくとは考えにくいです。年内あと5回のFOMCで利上げを続けていけば米経済は減速し、ドルも下落して円高に振れるでしょう。そうなると、物価上昇の追い風がやむということになります。そのため、わたしは、2022年の間に「安定的に2%を上回る」という物価上昇目標を達成できる見込みは少ないと思っています。

日米金利差の拡大は止まった

 またこの目標を設定したのは日銀の黒田総裁であり、その任期は2023年3月までです。政策変更によるリスクを考えると、黒田総裁自身がリスクをとるとは考えにくいです。

 一方で、次の総裁がこの目標設定を見直す可能性は十分にあるでしょう。

 6月7日の国内債券市場で、長期金利の指標となる10年国債の取引は成立しなかったことが報道されています。米欧の金利が高水準で推移しているなかで、日銀の指し値オペ(緩和政策)によって日本の長期金利は抑制されているので、買い手が居ない異常な状態になっているのです。

 ポスト黒田での政策見直しは現実的ですし、五分五分くらいで利上げの可能性アリ、と見ています。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測! 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?

まとめ~民間銀行とフラット35でリスクヘッジ

 今回の記事では、今後の日銀の政策動向からお得な住宅ローンについてお話ししました。しかし日銀の動向を読むことはプロの投資家でも難しいですから、わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。

 金融市場の金利によって決まる建前となっている住宅ローンの金利は、最終的に債権者となる金融機関が決めるものです。民間銀行と公的なフラット35の両方で審査を通しておくことで、予想を外したときの影響を小さくすることはできると思います。

 また金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    (仮申込も可能)

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    (仮申込も可能)

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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