住宅ローンで変動金利型の利用を考えている人は要注意！　2024年に15年ぶりの金利上昇があるか?!

住宅ローン金利のなかでも、変動金利型は長期にわたって超低金利が続いているが、2024年にはいよいよ上昇に転じるのではないかという見通しが強まっている。すでに変動金利型を利用している人や、これから住宅ローンの利用を考えている人は、変動金利型の金利動向、金利上昇リスクを十分に理解しておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）※編集部注：2024年3月の日銀金融政策決定会合で、マイナス金利政策は解除されました。記事は解除前の状況に基づいて執筆しています。

住宅ローン利用者の7割以上が変動金利型を選択

住宅ローンは金利の低い変動金利が人気（出所：PIXTA）

　住宅ローンには大きく分けると、市中の金利動向によって適用金利が見直され、返済額も変化する変動金利型と、市中の金利動向にかかわらず当初の金利が変わらず、返済額も変わらない固定金利型とがある。変動金利型は短期金利の影響を受け、固定金利型は長期金利に連動する仕組みだ。

　2022年から世界的に長期金利の上昇が続き、固定金利型の住宅ローン金利の上昇が続いているが、わが国では短期金利は日本銀行の大規模緩和政策によってマイナス金利政策が継続されている。そのため、変動金利型ローンの金利は依然として超低金利が続いている。

　2024年1月現在、変動金利型は多くの銀行で基準金利が2.475％。そこから金利引き下げが適用されて、0.3％台〜0.4％台の金利で利用できるところが多い。それに対して、固定金利型の代表格であるフラット35の金利は、1.0％台後半から2.0％近い水準で推移している。

　この金利の違いから、超低金利で利用できる変動金利型の人気が高く、住宅金融支援機構の調査では、図表1にあるように住宅ローン利用者のうち7割以上が変動金利型を利用している。調査によっては、8割以上が変動金利型を利用しているというデータもあるほどだ。

図表1　住宅ローンを利用した人の金利タイプ

資料：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】」

植田総裁の「チャレンジング」発言で、にわかに高まる金利上昇機運

　変動金利型には、市中の金利が上がれば適用金利が上昇し、返済額が増えてしまうリスクがある。ただ、長きにわたって短期金利がマイナス金利で据え置かれているので、当分、変動金利型は超低金利が続くのではないかとの見通しから、変動金利型を利用する人が多いわけだ。

　しかし、2024年には、その見通しに疑問符が付きつつある。2023年4月に日本銀行総裁が交代、植田和男総裁の下、金融政策が変更、金融緩和策が見直され、金融引き締め、短期金利の引き上げに動くのではないかという見方が強まっている。

　特に、2023年11月には、植田総裁が「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになる」と発言したのを受けて、2024年前半のうちに、短期金利の引き上げがあるのではないかという観測が強まっている。

　図表2にあるように、短期金利の指標とされる短期プライムレート（優良企業向けの最優遇金利）は2009年に1.625％から1.475％に引き下げられて以来、ほぼ15年間、1.475％が続いている。

図表2 短期プライムレートと長期プライムレートの推移

データ出所：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降」から

　多くの銀行では、短期プライムレートに1.0％上乗せした2.475％を変動金利型の基準金利としているが、実際には、そこから金利の引き下げが行われて、ここ数年は0.3％台、0.4％台で利用できる銀行が多くなっている。

金利引き下げ幅圧縮の可能性もある

　それがいよいよ見直されて、金利引き上げが実施される可能性が高まっているのだ。基準金利が引き上げられるだけではなく、金利引き下げ幅の縮小の可能性もある。金融機関の経営状況などによっては、基準金利の引き上げの前に、金利引き下げ幅圧縮が実施されるケースもありそうだ。

　たとえば、現在は2.475％の基準金利から、2.1％の金利引き下げにより0.375％で利用できるのが、引き下げ幅が1.5％に縮小されれば、最優遇金利は2.375％－1.5％の0.875％になる。1.0％まで縮小されると1.375％になってしまう。基準金利の動向だけではなく、金利引き下げ幅の圧縮の動きにも注意しておく必要があるわけだ。

　これから変動金利型の利用を考えている人は、現在の金利だけではなく、金利が上がった場合の返済額も試算して、家計に影響がないかどうかを確認してから利用を決めるようにしなければならないだろう。

金利1.0％の上昇で、返済額は18.1％も増加する

　では、金利が上がればどれくらい返済額が増えるのかを見てみよう。

　現在の適用金利が0.375％とした場合、借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、図表3にあるように12万7049円になる。年間では152万円ほどだ。

　それが、適用金利が0.2ポイント上がって0.575％になると、13万1456円に増える。増加率にすれば3.5％だ。

図表3　変動金利型の金利が上がったときの返済額の変化
設定条件：借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

　その程度ならさほどの影響はないかもしれないが、仮に1.0ポイント上がって1.375％になると毎月返済額は15万0049円で、18.1％の増額になる。

　家計の安全を考慮して、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％に抑えるためには、12万7049円の返済額なら610万円ほどの年収でOKだが、15万0049円だと720万円になる。年収によっては、購入が難しくなる人が出てくるかもしれない。

　現在の金利における返済額だけではなく、ある程度金利が上がっても問題がないかどうかも事前に確認しておくのがいいだろう。

元金が減らない“未払い利息”の恐ろしさ

　変動金利型は、金利が上がると毎月返済額に占める利息の割合が大きくなって、元金分の割合が減少、ローン残高の減少速度が遅くなる。最悪の場合、“未払い利息”が発生するリスクがあることも知っておきたい。

　変動金利型の毎月返済額は、金利が上がったとしても5年間は変わらず、6年目に入る時点で返済額を見直すことになっている。あまり頻繁に返済額が変わると計画を立てにくいので、5年間は同じ返済額を保つことになっているわけだ。

　しかし、その5年の間に金利が上がると、毎月返済額は変わらなくても、その中身が変わる。返済額のうちの利息分と元金分を調整、金利が上がれば、利息分が増えて、元金分が減り、残高の減少ピッチが遅くなる仕組みだ。

　図表4は、借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで住宅ローンを利用、1年後に金利が上がったときにどうなるのかを示している。

図表4　1年後に金利が上がったときの返済額の内訳
設定条件：借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

　この場合の毎月返済額は12万7049円で、それが5年間変わらないわけだが、返済開始から1年後の12回目の返済額の内訳は利息分が1万5241円で、元金分が11万1808円になっている。

　1年が経過して13回目の返済時にも金利が0.375％のままであれば、利息分は、

4866万0604円（ローン残高）×0.00375（0.375％）÷12カ月 ≒ 1万5206円

　で12回目の1万5241円から若干減って、その分元金分が11万1843円に増え、残高は4854万8761円になる。

約定通りに返済しても実質的に残高が増える!?

　それが、13回目の時点で金利が0.20ポイント上昇、0.575％に上がってしまうと、12回目終了時の残高4866万0604円に対して0.575％の利息がかかるので、利息分を計算すると、

4866万0604円（ローン残高）× 0.00575(0.575％) ÷ 12カ月 ≒ 2万3317円

　と利息分が増えてしまい、その分、元金分は10万3732円に減少し、元金の減り方が遅くなる。

　さらに適用金利が1.375％になると、利息分は5万円台に増え、元金分は7万円台に減り、2.375％になると、利息分が9万円台になって、元金分は3万円台に減ってしまい、元金がほとんど減らない状態になる。

　最悪、3.175％になると、利息分だけで12万8748円と毎月返済額の12万7049円を超えてしまう。不足分の1699円が未払い利息で、この状態になると毎月約定通りに返済しても、元金が一向に減らず、むしろ未払い利息が積み重なって、実質的に残高が増えてしまうことを意味する。

金利上昇時には臨機応変に対応する

　現実的にはそんなに短期間で金利が大幅に上昇するとは考えにくいかもしれないが、何度か金利引き上げが行われると、1年間で1.0％、2年間で2.0％、3.0％の上昇がないとはいえない。

　そんな気配を感じたときには、早々に固定金利型に借り換えて、多少の返済額増額になっても、リスクのない住宅ローンに組み換えるのが無難。現在、変動金利型の住宅ローンを利用している人はそうした点を理解して、臨機応変に対応できるように備えるべきだろう。

　また、先に触れたように、これから住宅ローンの利用を考えている人は、できればリスクのない固定金利型を利用するのが安心だが、どうしても金利の低い変動金利型を利用したい場合には、多少金利が上がっても返済に問題がないような返済計画を立てるようにしたいところだ。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

3位

変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。