2025年11月の住宅ローンの金利推移・動向は、変動型は据え置き、10年固定は引き上げ、35年固定は引き上げとなっています。フラット35（買取型）は1.900％で前月から引き上げとなりました。変動型は基準金利が上がったとはいえ低水準を維持しています。本記事では、住宅ローンの金利推移を中心に金利動向も解説します。
住宅ローンの金利推移（変動金利、フラット35）
まずは、住宅ローン金利の過去約40年分の長期推移を見てみましょう。
1990年代、変動金利は8.0%以上という時期もありましたが、バブル崩壊以降、住宅ローン金利はほぼ一貫して下落してきました。
現在の変動金利は0.6%程度といまだ低金利が続いていますが、2024年の利上げ以降、金利の上昇が始まっています。
全期間固定金利の「フラット35（2003年以前は住宅金融公庫）」の金利もほぼ一貫して下落してきましたが、日銀による異次元金融緩和の終了に伴って、近年は上昇傾向にあります。とはいえ、長期的に見ればなお低金利といえます。
それでは、変動金利、10年固定金利、35年固定金利それぞれの金利推移や動向、最新のランキングを見ていきましょう。
住宅ローン「変動金利」推移、動向、最新のランキングは？
では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。
最新の変動金利ランキングは以下のような結果となりました。
2025年11月の「変動金利（新規・借り換え）」の実質金利ランキングについては、前月に引き続きSBI新生銀行がトップとなりました。調査した主要14銀行の住宅ローン金利について、2行が引き上げ、12行が金利を据え置きました。
上位銀行の変動金利の推移
以下は、新規借入の上位銀行の変動金利（表面金利）推移（前月比）です。
2位、PayPay銀行 年0.630%（前月比±0.000%）住宅ローン 全期間引下げ(新規借入)
3位、SBIマネープラザ 年0.650%（前月比±0.000%）住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）
4位、りそな銀行 年0.640%（前月比±0.000%）住宅ローン ずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）
5位、三菱ＵＦＪ銀行 年0.675%（前月比±0.000%）住宅ローン（事務手数料型）
2025年11月の「変動金利（新規借入）」の上位5銀行の住宅ローン金利については、5行が据え置きました。
変動金利の推移(主要銀行)
以下は、主要銀行の変動金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。 変動金利はもっとも利用者が多い金利タイプで、金利競争の主戦場となっています。4月には短期プライムレートの引き上げがありました。2024年10月以来、2回目の引き上げとなっており、金利の上昇傾向が次のグラフにもはっきりと表れています。
変動金利の動向は？
2024年7月の日銀金融政策決定会合でゼロ金利政策が解除され、「金利のある時代」に突入。これにより多くの銀行が預金金利と住宅ローン金利を引き上げ、11月時点の変動金利は0.6％以上が過半となりました。
・2025年後半に利上げがある?!
2025年1月の金融政策決定会合で、政策金利を0.5%程度とする利上げが決定されました。当初は金利が緩やかに上昇すると予想されていたものの、トランプ政権の関税ショックによって、金利は一時的に低下しました。
9月の日銀の金融政策決定会合において、利上げに票を投じた人が2名いたことから、10月の利上げを見込む人が増えました。その結果、10月は金利が緩やかに上昇することとなりました。
国内景気は依然として回復傾向にあり、金融緩和も十分な水準であることから、年内にあと1度くらいの利上げがあると考えています。
当面は金利の大きな動きはないと思われますが、年末にかけて政策金利が上昇し、年明けに金利が上昇するような流れを予想しています。
住宅ローン「10年固定金利」推移、動向、最新のランキングは？
2025年11月の「10年固定金利（新規借入）」実質金利は、前月に引き続きPayPay銀行が1位でした。調査した主要13銀行の住宅ローン金利について、8行が引き上げ、5行が据え置きました。
上位銀行の10年固定金利推移
以下は新規借り入れの上位銀行の10年固定金利の推移（前月比）です。
2位、イオン銀行 年2.270%（前月比+0.040%）住宅ローン 金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）
3位、SBI新生銀行 年1.900%（前月比+0.050%）住宅ローン 当初固定金利タイプ（新規借入）
4位、auじぶん銀行 年1.255%（前月比±0.000%）住宅ローン 当初期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）
5位、りそな銀行 年2.485%（前月比±0.000%）住宅ローン ずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）
2025年11月の上位5銀行の住宅ローンについては、3行が金利を引き上げ、2行が据え置きました。銀行は「10年固定金利」を固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
10年固定金利の推移(主要銀行)
以下は、主要銀行の10年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
10年固定金利の動向
住宅ローンの10年固定金利は、10年国債金利をベースにしている銀行が多いと考えられます。
米国の利下げ観測もありましたが、前月からは国内要因で金利が動きました。10月内に日銀の利上げ観測が急浮上してきたこと、また、景気も底堅いことから引き続き金利は上昇傾向にあると見ています。
欧米の利下げ観測もありますが、国内の政治情勢を鑑みると財政が積極化する懸念の方が高いことから、金利上昇圧力は続くでしょう。
米国景気の減速、原油価格の下落、コメ価格の安定化など、物価上振れ要因が後退してはいますが、日本の景気の好調と賃金上昇の価格転嫁も進んでいることから、引き続き金利の上昇圧力があるため、金利は徐々に上昇。年内にはほとんどの銀行が2.0％を超えるとの予想に変更します。
住宅ローン「全期間固定金利」推移、動向、最新のランキングは？
2025年11月は、前月に引き続きアルヒが「全期間固定金利（新規借入）」の実質金利ランキングで1位となりました。また、調査した主要7行の住宅ローン金利（フラット35除く）について、7行が金利を引き上げとしました。
上位銀行の全期間固定金利推移
以下は、上位銀行の全期間固定金利の推移（前月比）です。
2位、住信SBIネット銀行 年0.820%（前月比+0.010%）フラット35S・保証型・ZEH・長期優良（4ポイント、頭金20％以上）
3位、三井住友信託銀行 年1.400%（前月比+0.010%）フラット35S・手数料定率・金利Aプラン（頭金10％以上）
4位、楽天銀行 年1.400%（前月比+0.010%）フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）
5位、りそな銀行 年1.400%（前月比+0.010%）フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）
2025年11月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」の上位5行について、5行が金利を引き上げとしました。フラット35（買取型）の金利は前月から引き上げで、1.900％でした。
35年全期間固定金利の推移(主要銀行)
以下は、主要銀行の35年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
35年全期間固定金利の動向
米国の利下げの可能性が高まってはきたものの、国内景気は底堅いことから、住宅ローンの全期間固定金利も徐々に上がっていくでしょう。
フラット35については前月から引き上げでした。また、10年国債とのヒストリカルスプレッド（これまでの金利差）は0.4％を割り込むばかりか、その資金調達のために発行される住宅金融支援機構債券は2.15％と、フラット35の1.90％を上回る金利になるなど、異常な状態が継続しています。
しかしながら、長く続いてきたこの状況は間もなく解消されると考えています。というのも、フラット35の取引額が順調に伸びているようで、7月の債券発行額は安定的に500億円を超え、5月以前の100億円から比べるとはるかに多くなっています。
したがって、この強制的な利下げは終わるかもしれないので、フラット35の利用を検討している方は急いだほうがよいかもしれません。
市場金利（長期金利）の動向と推移
住宅ローン金利に影響を与える日本の市場金利も見ておきましょう。
市場金利と住宅ローンの関係は？
住宅ローンの全期間固定（フラット35）、10年固定金利などは、10年国債金利と連動性が高いと言われています。
住宅ローンの変動金利は、短期金利との連動性が高いと言われており、短期金利は日銀の政策金利（2025年1月の金融政策決定会合で0.25%から0.5%程度に引き上げ）を指標としています。
2025年10月の金融政策決定会合で、日銀は政策金利を0.5%のまま据え置きとしています。また、会合後の会見で、日銀の植田和男総裁は、経済・物価の改善に応じて引き続き金利を引き上げる考えを示しました。
日銀の政策次第で、住宅ローン金利は将来的に上昇していく可能性があるため、金利タイプは慎重に選ぶ必要があります。「住宅ローンの金利タイプの選び方は？」の項目を参考にしてください。
長期金利は上昇傾向
長期金利（10年国債金利）については、トランプ大統領の経済政策の影響や日銀の国債買入れ減額により上昇傾向にあります。
また、政策金利の利上げが早期に行われるとの見方も強まっており、2025年11月4日の日本の10年国債金利は1.670％まで上昇しています。1.6%台に達するのは17年ぶりで、依然として高水準が続いています。長期金利は住宅ローンの固定金利に影響を与えるため、今後、固定金利は上昇していくでしょう。
世界的な金利高の中で、日銀は今なお低金利政策を継続しています。そのため円安が進んでいるのが現状です。円安はインフレを加速する可能性があり、今後の金利動向は予断を許しません。
なお、市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。
これまでは国債金利が0％近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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新規借入2026年9月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.125%
- 総返済額 7234万円
- 表面金利
- 年0.990%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 169,091円
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②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
- 保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる
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住宅ローン 金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上、イオン銀行カードローンお申込み）・変動金利
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①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK
- イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
- 売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。
金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。
審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。
住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。
例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。
住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。
関連記事 イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.164%
- 総返済額 7278万円
- 表面金利
- 年1.025%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋33000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 170,071円
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料 SBI新生銀行を選ぼう⇒関連記事はこちら  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。