借り換えても住宅ローン控除は使える？　後悔しないための4つ注意点【2024年度版】

住宅ローンを借り換えても、実は「住宅ローン控除（減税）」は継続して利用できる。減税メリットが大きいので、以下の「借り換えの4つのポイント」を確認して後悔しないようにしたい。特に、繰り上げ返済についてはタイミングをよく考えて行うだけで、収支を大きく改善できる。

借り換えても、住宅ローン控除は利用可能

借り換えしても、住宅ローン控除は利用可能

住宅ローン金利は長期固定金利を中心に上昇基調にあるものの、金利は今なお史上最低金利を更新している。そのため、住宅ローンを借り換えする人も多い。金利上昇に備えて、変動金利から固定金利に借り換えする人もいる。その際に気になるのが「住宅ローン控除（減税）」だ。数百万円ものメリットがある制度だけに借り換え後も利用したい。

　結論から言えば、借り換え後も住宅ローン減税は継続して利用できる。「借り換えたら、利用できなるのでは？」と考える人がいるかもしれないが、「継続できる」ということであり、残りの控除期間は、新しい住宅ローンに引き継いで利用できるということだ。

住宅ローン控除を利用するための3つの注意点

「借り換えで、住宅ローン控除をフル活用するための4つのポイント」は以下の通りだ。

（1）借り換え後の返済期間を10年以上にする
（2）借り換え時は、できれば借り換え額を減らす
（3）「金利＜控除率」なら、控除期間終了まで繰上返済しない
（4）「金利＞控除率」なら、積極的に繰上返済

（1）借り換え後の返済期間を10年以上にする

ファイナンシャルプランナーの山根裕子氏によれば、「借り換えをしても、住宅ローン控除のメリットを受けられるように注意すべきです」と指摘する。

「借り換え時に、期間を極端に短縮しないように気をつけてください。どんなに短くするにしても10年以上の返済期間を残しておかないと、減税を受けられません」と山根氏はアドバイスをする。

例えば、最初の借り入れから5年目に借り換えて、借り換え後の返済期間を8年間に設定したとすると、借り換え後は住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。借り換えた時点で住宅ローンの返済期間が10年未満になって要件を満たさなくなり、それ以降は減税措置を受けられなくなるのだ。

　本来なら、減税を受けるチャンスはまだ残っており、非常にもったいないので、余裕を持って返済できる場合でも、10年以上の返済期間を取るようにしよう。

参考：国税庁のサックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」

（2）借り換え時は、できれば借り換え額を減らす

　借り換え時に、手持ちの資金で一部繰り上げ返済を行い、借り換える金額を減らすという人は多い。基本的にはこうした繰上げ返済はすべきだ。

　多くの銀行では借り換え時に、手数料や保証料がかかる。手数料「借入金額×2.2%」、保証料「借入金額×2.06%（借入期間35年の場合）」などがかかるケースが多い。1000万円を借り換える場合、20万円強もかかるのだ。手数料・保証料を考えると、できるだけ借り換える金額を減らしておいた方がお得になる。

　なお、一部の銀行では手数料を「定額」としている銀行がある。こうした銀行の場合は、借り換え額を減らさず、住宅ローン控除のメリットをフルに享受するとお得というケースもある。ただし、手数料「定額」の住宅ローンの金利はさほど低くないため、あまり真剣に検討する必要はないだろう。

（3）借り換え後、「金利＜控除率」なら、控除期間は繰上返済しない

借り換え後に注意したいのが、繰上げ返済のタイミングだ。低金利時代ならではの新しい対応策として、「安易に繰り上げ返済しないこと」が挙げられる。

通常、お金に余裕があれば、すぐに繰上返済するのがおすすめなのは前述したとおり。繰上返済をして元本が減少すれば、支払うべき金利も減少するので、総支払額を大きく減らせるからだ。

ただし、変動金利の住宅ローンであれば金利が0.4％前後と低い現在、「借り換えた住宅ローン金利＜自分の控除率」であれば、住宅ローン控除が使える10年間または13年間は「あえて繰上返済をしない」ほうが得をすることになる（入居年によって、控除率が違うので、下表で確認しよう）。

なぜなら、住宅ローン控除では借入残高の0.7％の所得税等が還付されるのに対して、支払う金利が0.7％未満であれば、「戻ってくる所得税＞支払っている金利」となり、実質的にマイナス金利状態（金利を払うのではなく、金利をもらえる状態）になる。マイナス金利状態では、繰上返済せずに借入残高を多く残しておいたほうがたくさんの金利をもらえるので、「借入残高が多ければ多いほど儲かる」のだ！

これが実現できれば、住宅ローン控除の期間中は、「儲かる状態」となるので、この条件にあてはまる場合は繰上返済をせずに、住宅ローン控除のメリットを最大限活かすべきだろう。

ただし、あえて繰上げ返済しないのは、控除期間のみ。住宅ローン控除が適用となる控除期間終了の12月までは繰上返済はせず、翌年の1月以降に繰上返済するのがおすすめだ。「余裕があればすぐに繰上返済」という今までの常識とは逆の対応になるので、気をつけたいところだ。

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（4）借り換え後、「金利＞控除率」なら、繰上返済する

　一方で、「借り換えた住宅ローン金利＞自分の控除率」であれば、通常通り、繰り上げ返済をせ局的にすべきだ。

　また、住宅ローン残高が住宅ローン控除の対象になる金額を上回っている場合はどうすべきか。住宅ローン控除をフル活用できないので、住宅ローン残高が控除額の上限になるまでは繰上返済を優先すべきだろう。

　なお、繰上返済を年に1回程度しか行わない人にとっては、毎年1月に繰り上げ返済するのがベストだ。住宅ローンの総支払額を抑えるためには、繰上返済は非常に有効な手段で、なるべく早いタイミングでこまめに繰上返済したほうがいい。ただし、そのタイミングが重要だ。住宅ローン控除額が確定するのは毎年12月末。繰上返済をするなら、その直後の1月に行えば、控除額を大きくできる（なお、こまめに毎月返済するのが可能であれば、毎月返済のほうがメリットは大きい）。

住宅ローンの控除率、期間は年により違う

　最後に、「住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）」の制度を確認しておこう。

　住宅ローン控除はメリットの大きい制度だ。住宅ローン控除は、最大13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7%〜1%も所得税額から還付される制度。入居年によって控除率などが違う。一度、適用された控除率などは、控除期間が終わるまで変更されることはない。住宅ローンを借り換えした場合でも、控除率、控除期間は引き継がれる。

入居年	控除率	最大控除期間	住宅ローン残高の上限
住宅ローン減税は、入居年によって控除率、控除期間が違う (新築の認定住宅の場合)
2013年〜	1%	10年	3000万円
2014年〜	1%	10年	5000万円
2019年10月〜	1%	13年	4000万円
2022年～	0.7%	13年	5000万円
2024年～	0.7%	13年	子育て世帯等 5000万円その他の世帯 4500万円

※2022年以降は、国土交通省「令和６年度住宅税制改正概要（令和5年12月）」、国税庁「タックスアンサー・土地・建物（住宅ローン控除等）」を参考に作成。子育て世帯等とは、「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」。2025年度税制改正でも同様の方向での緩和を検討している。

　例えば、2024年度に認定住宅に入居した、子育て世帯の場合、年末の住宅ローンの残高が5000万円だとすれば、5000万円×0.7%＝35万円までの所得税が還付される。

　2022〜2025年度の税制改正では控除額の上限が年間35万円で、最大13年間有効なので、最大で累計455万円の税額控除を得られる。初年度には必ず確定申告する必要があるが、2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能だ。なお、物件タイプ等が違う場合は控除額の上限が違ってくる場合もあるので、国税庁のサイトなどで確認しよう。

借り換え時にリフォームの検討も

なお、リフォームを検討中であったなら、借り換えする際にリフォーム資金も追加で借りよう。住宅ローンでリフォーム資金を借りれば、通常のリフォームローンよりも金利が低いのでお得だ。

　なお、リフォーム資金を追加した分、借入額が増えるが、住宅ローン減税の対象借入額が増えるわけではないので、注意したい。減税対象額は、以下のように算出する。

減税の対象額＝
「借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高」
×「借換え直前における当初の住宅ローン等の残高」
÷「借換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額）」
参考：国税庁のサックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」

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実質金利(手数料込): 0.470%
総返済額　2677万円

表面金利: 年0.319%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 72,829円

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2024/11/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。現金キャッシュバックキャンペーンの適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

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みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、借り換え）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.536%
総返済額　2702万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 73,434円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
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③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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3大メガバンクで安心感あり
ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.577%
総返済額　2718万円

表面金利: 年0.425%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 73,977円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。