住宅ローンを借り換える際は、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を賢くフル活用して、減税メリットをなるべく多く獲得したいところだ。そこで、住宅ローン控除のメリットを最大限、手に入れるための「借り換えの3つのポイント」を紹介しよう。条件が揃えば、マイナス金利下ならではの、住宅ローン控除による“錬金術”を使える可能性もある。
住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告する必要がある住宅ローンを借りている人にとって、「住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）」はメリットの大きい制度だ。住宅ローン控除は、10年間にわたって、年末の住宅ローン残高の1%が所得税額から還付される制度で、すでに恩恵を受けている人が大半だ。例えば、年末の住宅ローンの残高が5000万円だとすれば、5000万円×1%＝50万円の所得税が還付される。
2021年度の税制改正では控除額の上限が年間50万円で、最大13年間有効なので、最大で累計650万円の税額控除を得られるという、非常に魅力的な制度といえる。初年度には必ず確定申告する必要があるが、2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能だ。
※消費税10%が適用され、2020年末までに入居する場合は、控除期間10年が13年に延長される。詳細は下表参照。コロナ禍により、延長措置あり。
借り換え後の返済期間を10年以上にしないと
住宅ローン控除が受けられなくなるので注意
ファイナンシャルプランナーの山根裕子氏によれば、「借り換えをしても、住宅ローン控除のメリットをフルに受けられるようにすること」が重要なポイントだという。
「借り換えで、住宅ローン控除をフル活用するための3カ条」は以下の通りだ。
（1）借り換え後の返済期間を10年以上にする
（2）繰上返済は、毎年1月
（3）金利1%未満なら、住宅ローン控除終了まで繰上返済しない
まず、（1）については、「借り換え時に、期間を極端に短縮しないように気をつけてください。どんなに短くするにしても10年以上の返済期間を残しておかないと、減税を受けられません」と山根氏はアドバイスをする。
例えば、最初の借り入れから5年目に借り換えて、借り換え後の返済期間を8年間に設定したとすると、借り換え後は住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。借り換えた時点で住宅ローンの返済期間が10年未満になって要件を満たさなくなり、借り換えた5年目についても、減税は受けられなくなるのだ。本来なら、減税を受けるチャンスはまだ6年残っており、非常にもったいないので、10年以上の返済期間をとるようにしよう。
また、（2）に関して、繰上返済を行うには毎年1月がベストだ。住宅ローンの総支払額を抑えるためには、繰上返済は非常に有効な手段で、なるべく早いタイミングでこまめに繰上返済したほうがいい。ただし、そのタイミングが重要だ。住宅ローン控除額が確定するのは毎年12月末。繰上返済をするなら、その直後の1月に行えば、控除額を大きくできる。
【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの繰上返済手数料を17銀行で徹底比較！即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行」
借り換えた金利が1％を割り込んでいるのなら、
住宅ローン控除が使える期間は、繰上返済しないほうが有利！
（3）は、マイナス金利時代ならではの新しい対応策だ。
通常、お金に余裕があれば、すぐに繰上返済するのがおすすめなのは前述したとおり。繰上返済をして元本が減少すれば、将来支払うべき金利も減少するので、総支払額を大きく減らせるからだ。
ただし、変動金利や10年固定金利の住宅ローンであれば金利が1％を割り込んでいるのも珍しくない今、借り換えた住宅ローン金利が1％を割り込んでいるなら、住宅ローン控除が使える10年間は「あえて繰上返済をしない」ほうが得をすることになる。
なぜなら、住宅ローン控除では借入残高の1％の所得税が還付されるのに対して、支払う金利は1％未満で、「戻ってくる所得税＞支払っている金利」となっており、実質的にマイナス金利状態（金利を払うのではなく、金利をもらえる状態）になる。マイナス金利状態では、繰上返済せずに借入残高を多く残しておいたほうがたくさんの金利をもらえるので、「借入残高が多ければ多いほど儲かる」のだ！
これが実現できれば、住宅ローン控除の期間中は、言わば「打ち出の小づち」状態となるので、この条件にあてはまる場合は繰上返済をせずに、住宅ローン控除のメリットを最大限享受しよう！
最終的には、10年目の12月までは繰上返済はせず、11年目の1月に繰上返済するのがおすすめだ。「余裕があればすぐに繰上返済」という今までの常識とは逆の対応になるので、気をつけたいところだ。ただし、住宅ローン残高が、住宅ローン控除の対象になる金額を上回っている場合は、住宅ローン控除をフル活用できないので、やはり繰上返済を優先すべきだろう。なお、2021年度の税制改正で、住宅ローン減税は最大13年あるため、減税を受けられる期間の繰上返済は避けたほうがいい。
100万円以上の増築やリフォームについても
住宅ローン控除の対象となるので忘れずに！
ちなみに「住宅ローン控除」の最大控除額は、住み始めた時期によって違うので、詳細は、表を参考にしてほしい。
| ◆住宅ローン控除の入居時期別の控除額（2009年以降） | ||
| 住み始めた時期 | 最大控除額 | |
| 通常の住宅 | 長期優良住宅、 低炭素住宅 | |
| 2009年 〜 2010年 | 500万円 50万円×10年（控除率1%） |
（09年6月4日以降） 600万円 60万円×10年（控除率1%） |
| 2011年 | 400万円 40万円×10年（控除率1%） |
|
| 2012年 | 300万円 30万円×10年（控除率1%） |
400万円 40万円×10年（控除率1%） |
| 2013年1月 〜 2014年3月 | 200万円 20万円×10年（控除率1%） |
300万円 30万円×10年（控除率1%） |
| 2014年4月 〜 2019年9月 | 400万円 40万円×10年（控除率1%） |
500万円 50万円×10年（控除率1%） |
| 2019年10月 〜 2022年12月 (契約は2021年11月まで※) |
520万円 40万円×13年（控除率1%） |
650万円 50万円×13年※（控除率1%） |
| ※2019年10月〜2022年12月は、消費税が10%の場合。消費税が8％の場合は、10年となる。2021年度の税制改正によって、住宅ローン減税が延長され、注文住宅は2021年9月末まで、新築住宅等は2021年11月までに契約し、2022年12月までに入居すれば13年になる。また11年〜13年の対象額は、「年末残高×1％」と「建物価格×2％÷3年」の低い方となる | ||
さらに、控除となるには、条件があるので、簡単におさらいしておこう。
住宅ローン控除の対象は、新築住宅、中古住宅だけでなく、増改築・リフォームも含まれる。あまり知られていないが、増改築・リフォームは、100万円以上の増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修などが住宅ローン減税の対象となる。
また、「控除を受ける年の所得が3000万円以下」という所得の条件もある。年収がアップして、借り換え時に所得が3000万円を超えていると、利用できない。一方で、所得が少なくて、所得税よりも控除額の方が大きい場合は、住民税からも一部控除される仕組みになっている。
また、2021年度税制改正では、これまで対象住居を50㎡以上から40㎡に下げたこれは、小規模物件でも住宅ローン減税の恩恵を受けやすくするためである。ただし、40㎡〜50㎡未満の場合は、1000万円の所得制限を設けている。
マイナス金利の今こそ、借り換えで低金利のメリットを受けるだけでなく、住宅ローン減税も上手に活用して、払った税金を取り戻そう。
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【2022年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（借り換え） ※借入金額2500万円、借入期間30年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.440% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.500% 0.349% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】借り換え（変動金利）は、▲0.05％引き下げキャンペーン実施中（2022年7月1日～2022年9月30日）
【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
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- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.501% 0.350% 借入額×2.2% 0円 【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下がる
新生銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円保証料 0円 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（加入時年齢：65歳以下）
無料オプション（特約）の団信 - 安心保障付団信
（加入時年齢：65歳以下）
11万円
（要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上1億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下）借入期間 5年以上35年以内 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの年収（給与所得者） 300万円以上 勤続年数（給与所得者） 2年以上 年収（個人事業主等） 300万円以上（2年平均） 事業年数（個人事業主等） 2年以上 年齢（借入時） 65歳以下 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：新生銀行の公式サイト
| auじぶん銀行の住宅ローン | フラット35なら「アルヒ」 | 住信SBIネット銀行 |
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
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