住宅ローンを借り換える際は、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を賢くフル活用して、減税メリットをなるべく多く獲得したいところだ。そこで、住宅ローン控除のメリットを最大限、手に入れるための「借り換えの3つのポイント」を紹介しよう。条件が揃えば、マイナス金利下ならではの、住宅ローン控除による“錬金術”を使える可能性もある。
住宅ローン控除は、入居年の制度が適用され続ける
住宅ローン控除は返済方法を工夫するだけで、減税額を増やすことが可能住宅ローンを借りている人にとって、「住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）」はメリットの大きい制度だ。住宅ローン控除は、最大13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7%〜1%が所得税額から還付される制度で、すでに恩恵を受けている人が大半だ。
例えば、2022年度に認定住宅に入居した人の場合、年末の住宅ローンの残高が5000万円だとすれば、5000万円×0.7%＝35万円の所得税が還付される。
2022〜2025年度の税制改正では控除額の上限が年間35万円で、最大13年間有効なので、最大で累計455万円の税額控除を得られるという、非常に魅力的な制度といえる。初年度には必ず確定申告する必要があるが、2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能だ。
なお、住宅ローン減税は、入居年によって控除率などが違う。一度、適用された控除率などは、控除期間が終わるまで変更されることはない。住宅ローンを借り換えした場合でも、控除率、控除期間は引き継がれる。
下表で、自分が入居した年を見て、自分に適用される「控除率」「控除期間」「住宅ローン残高上限」を確認しておこう。なお、新築の認定住宅（質の高い住宅）についての一覧表なので、物件タイプ等が違う場合は、国税庁のサイトで確認しよう。
住宅ローン減税は、入居年によって控除率、控除期間が違う
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| 入居年 |
控除率 |
控除期間 |
住宅ローン残高 の上限 |
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|---|---|---|---|---|---|
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2013年〜 |
1% |
10年 |
3000万円 |
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|
2014年〜 |
1% |
10年 |
5000万円 |
||
| 2019年10月〜 |
1% |
13年 |
4000万円 |
||
| 2022年～ |
0.7% |
13年 |
5000万円 |
||
| 2024年～ |
0.7% |
13年 |
4500万円 |
||
※2019年10月〜については、消費税率10%で、2021年11月までに契約し（分譲住宅の場合。注文住宅は2021年9月末までに契約）、2022年末までに入居する場合が対象で、11〜13年目については、「年末残高の1%」と「建物購入価格の2%×3分の1」の小さい金額。参考：国税庁のタックスアンサー「No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」（令和3年以前）」、その他の住宅は「土地・建物（住宅ローン控除等）」を参照。
借り換え後の返済期間を10年以上するほか、
あえて、繰り上げ返済しないことが重要
ファイナンシャルプランナーの山根裕子氏によれば、「借り換えをしても、住宅ローン控除のメリットをフルに受けられるようにすること」が重要なポイントだという。
「借り換えで、住宅ローン控除をフル活用するための3カ条」は以下の通りだ。
（2）「金利＜控除率」なら、控除期間終了まで繰上返済しない
（3）「金利＞控除率」なら、積極的に繰上返済
（1）借り換え後の返済期間を10年以上にする
まず、「借り換え時に、期間を極端に短縮しないように気をつけてください。どんなに短くするにしても10年以上の返済期間を残しておかないと、減税を受けられません」と山根氏はアドバイスをする。
例えば、最初の借り入れから5年目に借り換えて、借り換え後の返済期間を8年間に設定したとすると、借り換え後は住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。借り換えた時点で住宅ローンの返済期間が10年未満になって要件を満たさなくなり、それ以降は減税措置を受けられなくなるのだ。
本来なら、減税を受けるチャンスはまだ残っており、非常にもったいないので、余裕を持って返済できる場合でも、10年以上の返済期間をとるようにしよう。
参考：国税庁のサックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
（3）「金利＜控除率」なら、控除期間終了まで繰上返済しない
マイナス金利時代ならではの新しい対応策が「安易に繰り上げ返済しないこと」だ。
通常、お金に余裕があれば、すぐに繰上返済するのがおすすめなのは前述したとおり。繰上返済をして元本が減少すれば、将来支払うべき金利も減少するので、総支払額を大きく減らせるからだ。
ただし、変動金利の住宅ローンであれば金利が0.4％前後と低い現在、「借り換えた住宅ローン金利＜自分の控除率」であれば、住宅ローン控除が使える10〜13年間は「あえて繰上返済をしない」ほうが得をすることになる（入居年によって、控除率が違うので、上表で確認しよう）。
なぜなら、住宅ローン控除では借入残高の0.7％〜1%の所得税等が還付されるのに対して、支払う金利は0.7％未満であれば、「戻ってくる所得税＞支払っている金利」となり、実質的にマイナス金利状態（金利を払うのではなく、金利をもらえる状態）になる。マイナス金利状態では、繰上返済せずに借入残高を多く残しておいたほうがたくさんの金利をもらえるので、「借入残高が多ければ多いほど儲かる」のだ！
これが実現できれば、住宅ローン控除の期間中は、言わば「打ち出の小づち」状態となるので、この条件にあてはまる場合は繰上返済をせずに、住宅ローン控除のメリットを最大限享受しよう！
最終的には、住宅ローン控除が適用となる10〜13年目の12月までは繰上返済はせず、11年目または14年目の1月に繰上返済するのがおすすめだ。「余裕があればすぐに繰上返済」という今までの常識とは逆の対応になるので、気をつけたいところだ。
ただし、住宅ローン残高が、住宅ローン控除の対象になる金額を上回っている場合は、住宅ローン控除をフル活用できないので、やはり繰上返済を優先すべきだろう。
借り換えメリット額も試算できる！
借り換えシミュレーションはこちら >>（3）「金利＞控除率」なら、繰上返済する
一方で、「借り換えた住宅ローン金利＞自分の控除率」であれば、通常通り、繰り上げ返済をせ局的にすべきだ。
なお、繰上返済を年に1回程度しか行わない人にとっては、毎年1月に繰り上げ返済するのがベストだ。住宅ローンの総支払額を抑えるためには、繰上返済は非常に有効な手段で、なるべく早いタイミングでこまめに繰上返済したほうがいい。ただし、そのタイミングが重要だ。住宅ローン控除額が確定するのは毎年12月末。繰上返済をするなら、その直後の1月に行えば、控除額を大きくできる（なお、こまめに毎月返済するのが可能であれば、毎月返済のほうがメリットは大きい）。
【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの繰上返済手数料を17銀行で徹底比較！即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行」
借り換え時にリフォームについて検討を
なお、リフォームを検討中であったなら、借り換えする際にリフォーム資金も追加で借りよう。住宅ローンでリフォーム資金を借りれば、通常のリフォームローンよりも金利が低いのでお得だ。
なお、リフォーム資金を追加した分、借入額が増えるが、住宅ローン減税の対象借入額が増えるわけではないので、注意したい。減税対象額は、以下のように算出する。
減税の対象額＝
「借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高」
×「借換え直前における当初の住宅ローン等の残高」
÷「借換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額）」
参考：国税庁のサックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
リフォーム資金も追加して借り換えたい！
借り換えシミュレーションはこちら >>マイナス金利の今こそ、借り換えで低金利のメリットを受けるだけでなく、住宅ローン減税も上手に活用して、払った税金を取り戻そう。
| 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] （⇒ 新規借入はこちら） |
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借り換え2023年5月最新 主要銀行版
住宅ローン
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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