住宅ローンを借り換える際は、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を賢くフル活用して、減税メリットをなるべく多く獲得したいところだ。そこで、住宅ローン控除のメリットを最大限、手に入れるための「借り換えの3つのポイント」を紹介しよう。条件が揃えば、マイナス金利下ならではの、住宅ローン控除による“錬金術”を使える可能性もある。
住宅ローン控除は、入居年の制度が適用され続ける
住宅ローン控除は返済方法を工夫するだけで、減税額を増やすことが可能住宅ローンを借りている人にとって、「住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）」はメリットの大きい制度だ。住宅ローン控除は、最大13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7%〜1%が所得税額から還付される制度で、すでに恩恵を受けている人が大半だ。
例えば、2022年度に認定住宅に入居した人の場合、年末の住宅ローンの残高が5000万円だとすれば、5000万円×0.7%＝35万円の所得税が還付される。
2022〜2025年度の税制改正では控除額の上限が年間35万円で、最大13年間有効なので、最大で累計455万円の税額控除を得られるという、非常に魅力的な制度といえる。初年度には必ず確定申告する必要があるが、2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能だ。
なお、住宅ローン減税は、入居年によって控除率などが違う。一度、適用された控除率などは、控除期間が終わるまで変更されることはない。住宅ローンを借り換えした場合でも、控除率、控除期間は引き継がれる。
下表で、自分が入居した年を見て、自分に適用される「控除率」「控除期間」「住宅ローン残高上限」を確認しておこう。なお、新築の認定住宅（質の高い住宅）についての一覧表なので、物件タイプ等が違う場合は、国税庁のサイトで確認しよう。
住宅ローン減税は、入居年によって控除率、控除期間が違う
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| 入居年 |
控除率 |
控除期間 |
住宅ローン残高 の上限 |
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|---|---|---|---|---|---|
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2013年〜 |
1% |
10年 |
3000万円 |
||
|
2014年〜 |
1% |
10年 |
5000万円 |
||
| 2019年10月〜 |
1% |
13年 |
4000万円 |
||
| 2022年～ |
0.7% |
13年 |
5000万円 |
||
| 2024年～ |
0.7% |
13年 |
4500万円 |
||
※2019年10月〜については、消費税率10%で、2021年11月までに契約し（分譲住宅の場合。注文住宅は2021年9月末までに契約）、2022年末までに入居する場合が対象で、11〜13年目については、「年末残高の1%」と「建物購入価格の2%×3分の1」の小さい金額。参考：国税庁のタックスアンサー「No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」（令和3年以前）」、その他の住宅は「土地・建物（住宅ローン控除等）」を参照。
借り換え後の返済期間を10年以上するほか、
あえて、繰り上げ返済しないことが重要
ファイナンシャルプランナーの山根裕子氏によれば、「借り換えをしても、住宅ローン控除のメリットをフルに受けられるようにすること」が重要なポイントだという。
「借り換えで、住宅ローン控除をフル活用するための3カ条」は以下の通りだ。
（2）「金利＜控除率」なら、控除期間終了まで繰上返済しない
（3）「金利＞控除率」なら、積極的に繰上返済
（1）借り換え後の返済期間を10年以上にする
まず、「借り換え時に、期間を極端に短縮しないように気をつけてください。どんなに短くするにしても10年以上の返済期間を残しておかないと、減税を受けられません」と山根氏はアドバイスをする。
例えば、最初の借り入れから5年目に借り換えて、借り換え後の返済期間を8年間に設定したとすると、借り換え後は住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。借り換えた時点で住宅ローンの返済期間が10年未満になって要件を満たさなくなり、それ以降は減税措置を受けられなくなるのだ。
本来なら、減税を受けるチャンスはまだ残っており、非常にもったいないので、余裕を持って返済できる場合でも、10年以上の返済期間をとるようにしよう。
参考：国税庁のサックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
（3）「金利＜控除率」なら、控除期間終了まで繰上返済しない
マイナス金利時代ならではの新しい対応策が「安易に繰り上げ返済しないこと」だ。
通常、お金に余裕があれば、すぐに繰上返済するのがおすすめなのは前述したとおり。繰上返済をして元本が減少すれば、将来支払うべき金利も減少するので、総支払額を大きく減らせるからだ。
ただし、変動金利の住宅ローンであれば金利が0.4％前後と低い現在、「借り換えた住宅ローン金利＜自分の控除率」であれば、住宅ローン控除が使える10〜13年間は「あえて繰上返済をしない」ほうが得をすることになる（入居年によって、控除率が違うので、上表で確認しよう）。
なぜなら、住宅ローン控除では借入残高の0.7％〜1%の所得税等が還付されるのに対して、支払う金利は0.7％未満であれば、「戻ってくる所得税＞支払っている金利」となり、実質的にマイナス金利状態（金利を払うのではなく、金利をもらえる状態）になる。マイナス金利状態では、繰上返済せずに借入残高を多く残しておいたほうがたくさんの金利をもらえるので、「借入残高が多ければ多いほど儲かる」のだ！
これが実現できれば、住宅ローン控除の期間中は、言わば「打ち出の小づち」状態となるので、この条件にあてはまる場合は繰上返済をせずに、住宅ローン控除のメリットを最大限享受しよう！
最終的には、住宅ローン控除が適用となる10〜13年目の12月までは繰上返済はせず、11年目または14年目の1月に繰上返済するのがおすすめだ。「余裕があればすぐに繰上返済」という今までの常識とは逆の対応になるので、気をつけたいところだ。
ただし、住宅ローン残高が、住宅ローン控除の対象になる金額を上回っている場合は、住宅ローン控除をフル活用できないので、やはり繰上返済を優先すべきだろう。
借り換えメリット額も試算できる！
借り換えシミュレーションはこちら >>（3）「金利＞控除率」なら、繰上返済する
一方で、「借り換えた住宅ローン金利＞自分の控除率」であれば、通常通り、繰り上げ返済をせ局的にすべきだ。
なお、繰上返済を年に1回程度しか行わない人にとっては、毎年1月に繰り上げ返済するのがベストだ。住宅ローンの総支払額を抑えるためには、繰上返済は非常に有効な手段で、なるべく早いタイミングでこまめに繰上返済したほうがいい。ただし、そのタイミングが重要だ。住宅ローン控除額が確定するのは毎年12月末。繰上返済をするなら、その直後の1月に行えば、控除額を大きくできる（なお、こまめに毎月返済するのが可能であれば、毎月返済のほうがメリットは大きい）。
【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの繰上返済手数料を17銀行で徹底比較！即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行」
借り換え時にリフォームについて検討を
なお、リフォームを検討中であったなら、借り換えする際にリフォーム資金も追加で借りよう。住宅ローンでリフォーム資金を借りれば、通常のリフォームローンよりも金利が低いのでお得だ。
なお、リフォーム資金を追加した分、借入額が増えるが、住宅ローン減税の対象借入額が増えるわけではないので、注意したい。減税対象額は、以下のように算出する。
減税の対象額＝
「借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高」
×「借換え直前における当初の住宅ローン等の残高」
÷「借換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額）」
参考：国税庁のサックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
リフォーム資金も追加して借り換えたい！
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淡河範明さん
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ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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