じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

借り換えで住宅ローン減税をフル活用する3カ条!
金利1%未満で借り換えれば、「錬金術」を使える

2020年12月1日公開(2020年12月30日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンを借り換える際は、「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」を賢くフル活用して、減税メリットをなるべく多く獲得したいところだ。そこで、住宅ローン控除のメリットを最大限、手に入れるための「借り換えの3つのポイント」を紹介しよう。条件が揃えば、マイナス金利下ならではの、住宅ローン控除による“錬金術”を使える可能性もある。

住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告する必要がある

 住宅ローンを借りている人にとって、「住宅ローン控除(正式には住宅借入金等特別控除)」はメリットの大きい制度だ。住宅ローン控除は、10年間にわたって、年末の住宅ローン残高の1%が所得税額から還付される制度で、すでに恩恵を受けている人が大半だ。例えば、年末の住宅ローンの残高が5000万円だとすれば、5000万円×1%=50万円の所得税が還付される。

 2021年度の税制改正では控除額の上限が年間50万円で、最大13年間有効なので、最大で累計650万円の税額控除を得られるという、非常に魅力的な制度といえる。初年度には必ず確定申告する必要があるが、2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能だ。

※消費税10%が適用され、2020年末までに入居する場合は、控除期間10年が13年に延長される。詳細は下表参照。コロナ禍により、延長措置あり。

借り換え後の返済期間を10年以上にしないと
住宅ローン控除が受けられなくなるので注意

 ファイナンシャルプランナーの山根裕子氏によれば、「借り換えをしても、住宅ローン控除のメリットをフルに受けられるようにすること」が重要なポイントだという。

 「借り換えで、住宅ローン控除をフル活用するための3カ条」は以下の通りだ。

(1)借り換え後の返済期間を10年以上にする
(2)繰上返済は、毎年1月
(3)金利1%未満なら、住宅ローン控除終了まで繰上返済しない

 まず、(1)については、「借り換え時に、期間を極端に短縮しないように気をつけてください。どんなに短くするにしても10年以上の返済期間を残しておかないと、減税を受けられません」と山根氏はアドバイスをする。

 例えば、最初の借り入れから5年目に借り換えて、借り換え後の返済期間を8年間に設定したとすると、借り換え後は住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。借り換えた時点で住宅ローンの返済期間が10年未満になって要件を満たさなくなり、借り換えた5年目についても、減税は受けられなくなるのだ。本来なら、減税を受けるチャンスはまだ6年残っており、非常にもったいないので、10年以上の返済期間をとるようにしよう。

 また、(2)に関して、繰上返済を行うには毎年1月がベストだ。住宅ローンの総支払額を抑えるためには、繰上返済は非常に有効な手段で、なるべく早いタイミングでこまめに繰上返済したほうがいい。ただし、そのタイミングが重要だ。住宅ローン控除額が確定するのは毎年12月末。繰上返済をするなら、その直後の1月に行えば、控除額を大きくできる。

【関連記事はこちら!】
「住宅ローンの繰上返済手数料を17銀行で徹底比較!即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行」

借り換えた金利が1%を割り込んでいるのなら、
住宅ローン控除が使える期間は、繰上返済しないほうが有利!

(3)は、マイナス金利時代ならではの新しい対応策だ。

 通常、お金に余裕があれば、すぐに繰上返済するのがおすすめなのは前述したとおり。繰上返済をして元本が減少すれば、将来支払うべき金利も減少するので、総支払額を大きく減らせるからだ。

 ただし、変動金利や10年固定金利の住宅ローンであれば金利が1%を割り込んでいるのも珍しくない今、借り換えた住宅ローン金利が1%を割り込んでいるなら、住宅ローン控除が使える10年間は「あえて繰上返済をしない」ほうが得をすることになる。

 なぜなら、住宅ローン控除では借入残高の1%の所得税が還付されるのに対して、支払う金利は1%未満で、「戻ってくる所得税>支払っている金利」となっており、実質的にマイナス金利状態(金利を払うのではなく、金利をもらえる状態)になる。マイナス金利状態では、繰上返済せずに借入残高を多く残しておいたほうがたくさんの金利をもらえるので、「借入残高が多ければ多いほど儲かる」のだ!

 これが実現できれば、住宅ローン控除の期間中は、言わば「打ち出の小づち」状態となるので、この条件にあてはまる場合は繰上返済をせずに、住宅ローン控除のメリットを最大限享受しよう!

 最終的には、10年目の12月までは繰上返済はせず、11年目の1月に繰上返済するのがおすすめだ。「余裕があればすぐに繰上返済」という今までの常識とは逆の対応になるので、気をつけたいところだ。ただし、住宅ローン残高が、住宅ローン控除の対象になる金額を上回っている場合は、住宅ローン控除をフル活用できないので、やはり繰上返済を優先すべきだろう。なお、2021年度の税制改正で、住宅ローン減税は最大13年あるため、減税を受けられる期間の繰上返済は避けたほうがいい。

100万円以上の増築やリフォームについても
住宅ローン控除の対象となるので忘れずに!

 ちなみに「住宅ローン控除」の最大控除額は、住み始めた時期によって違うので、詳細は、表を参考にしてほしい。

◆住宅ローン控除の入居時期別の控除額(2009年以降)
住み始めた時期 最大控除額
通常の住宅 長期優良住宅、 低炭素住宅
2009年 〜 2010年 500万円
50万円×10年(控除率1%)
(09年6月4日以降)
600万円

60万円×10年(控除率1%)
2011年  400万円
40万円×10年(控除率1%)
2012年  300万円
30万円×10年(控除率1%)
 400万円
40万円×10年(控除率1%)
2013年1月 〜 2014年3月  200万円
20万円×10年(控除率1%)
 300万円
30万円×10年(控除率1%)
2014年4月 〜 2019年9月  400万円
40万円×10年(控除率1%)
 500万円
50万円×10年(控除率1%)
2019年10月 〜 2022年12月
(契約は2021年11月まで)
 520万円
40万円×13年(控除率1%)
 650万円 
50万円×13年(控除率1%)
※2019年10月〜2022年12月は、消費税が10%の場合。消費税が8%の場合は、10年となる。2021年度の税制改正によって、住宅ローン減税が延長され、注文住宅は2021年9月末まで、新築住宅等は2021年11月までに契約し、2022年12月までに入居すれば13年になる。また11年〜13年の対象額は、「年末残高×1%」と「建物価格×2%÷3年」の低い方となる

 さらに、控除となるには、条件があるので、簡単におさらいしておこう。

 住宅ローン控除の対象は、新築住宅、中古住宅だけでなく、増改築・リフォームも含まれる。あまり知られていないが、増改築・リフォームは、100万円以上の増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修などが住宅ローン減税の対象となる。

 また、「控除を受ける年の所得が3000万円以下」という所得の条件もある。年収がアップして、借り換え時に所得が3000万円を超えていると、利用できない。一方で、所得が少なくて、所得税よりも控除額の方が大きい場合は、住民税からも一部控除される仕組みになっている。

 また、2021年度税制改正では、これまで対象住居を50㎡以上から40㎡に下げたこれは、小規模物件でも住宅ローン減税の恩恵を受けやすくするためである。ただし、40㎡〜50㎡未満の場合は、1000万円の所得制限を設けている。

 マイナス金利の今こそ、借り換えで低金利のメリットを受けるだけでなく、住宅ローン減税も上手に活用して、払った税金を取り戻そう。

【関連記事はこちら!】
⇒新規借入の人は注目!「住宅ローン減税を最大化する繰上返済の新常識3カ条!」

  • RSS最新記事
 
住宅ローン返済額シミュレーション
 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] 
⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【最新版】今月の金利動向
【金利】翌月の金利予想
【金利動向】2021年の金利動向
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】16年分の金利推移
【住宅ローン基礎】8カ条
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】どの銀行がいい?
【住宅ローン控除】メリット最大化法
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】132銀行の住宅ローン金利動向をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯が破綻必至な理由とは?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」のまま損している! 
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較! 必要な年収、勤続年数は?
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2021年4月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます)※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
PayPay銀行 <住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
3
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
4
0.580%
全疾病保障付き
0.428%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
・通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える
・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
・審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 フラット35ならアルヒ 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
アルヒの住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 PayPay銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 東北ろうきん 新潟ろうきん 長野ろうきん 静岡ろうきん 北陸ろうきん 東海ろうきん 近畿ろうきん 中国ろうきん 四国ろうきん 九州ろうきん 沖縄ろうきん 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま> 
 地方銀行  北海道銀行 青森銀行 みちのく銀行 秋田銀行 北都銀行 荘内銀行 山形銀行 岩手銀行 東北銀行 七十七銀行 東邦銀行 群馬銀行 足利銀行 筑波銀行 常陽銀行 埼玉りそな銀行 武蔵野銀行 千葉銀行 横浜銀行 千葉興業銀行 きらぼし銀行 第四北越銀行 静岡銀行 山梨中央銀行 八十二銀行 北陸銀行 富山銀行 北國銀行 福井銀行 スルガ銀行 清水銀行 大垣共立銀行 十六銀行 三重銀行 百五銀行 滋賀銀行 京都銀行 関西みらい銀行 池田泉州銀行 南都銀行 紀陽銀行 但馬銀行 鳥取銀行 山陰合同銀行 中国銀行 広島銀行 山口銀行 阿波銀行 百十四銀行 伊予銀行 四国銀行 福岡銀行 筑邦銀行 佐賀銀行 十八親和銀行 肥後銀行 大分銀行 宮崎銀行 鹿児島銀行 琉球銀行 沖縄銀行 西日本シティ銀行 北九州銀行 
 第二地方銀行  北洋銀行 きらやか銀行 北日本銀行 仙台銀行 福島銀行 大東銀行 東和銀行 栃木銀行 京葉銀行 東日本銀行 東京スター銀行 神奈川銀行 大光銀行 長野銀行 富山第一銀行 福邦銀行 静岡中央銀行 愛知銀行 名古屋銀行 中京銀行 第三銀行 みなと銀行 島根銀行 トマト銀行 もみじ銀行 西京銀行 徳島大正銀行 香川銀行 愛媛銀行 高知銀行 福岡中央銀行 佐賀共栄銀行 長崎銀行 熊本銀行 豊和銀行 宮崎太陽銀行 南日本銀行 沖縄海邦銀行
TOP