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2018年2月23日公開(2018年2月23日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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「変動金利か、固定金利か」で迷ったら、
「ミックスローン」の住宅ローンを選ぼう!
ミドルリスク、ミドルリターン志向の人に最適

住宅ローンを借りるとき、変動金利にするか固定金利にするかを迷う人は多いだろう。そこでよく利用されているのが、複数のローンを組み合わせた「ミックスローン」だ。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの山本俊成さん(ファイナンシャル・マネジメント代表)に、ミックスローンのメリット・デメリットや、繰上返済の上手な方法を聞いた。

ミックスローンはどんな人が利用しているか

 そもそも住宅ローンは、できるだけ金利を安くしたいと誰もが考える。そういう意味では金利の低い変動金利の住宅ローン1本で借りたいところだが、変動金利は「いつ金利が上昇するかわからない」というリスクを抱えることになる。金利が上昇すれば、返済額も増加する。人によっては大きな精神的ストレスとなりかねない。

 一方、固定金利は金利が一定なので「上昇するかもしれない」という不安を抱かないで済むが、当然ながら金利は高めになる。

 「どちらがいいか悩んでいる場合に、変動金利と固定金利を組み合わせた『ミックスローン』を組むケースがあります」(山本さん)。

 ミックスローンは、変動金利と固定金利のどちらかに決められず、迷ってしまった人向けの「折衷案」といえよう。

 最近よくみられるのが、夫婦でペアローンを借りる際、それぞれの収入に比例させた金額を借りるというやり方だ。例えば3000万円の物件を購入する際、収入の多い夫が2000万円を借り、収入が少なめの妻が1000万円を借りる。その際、借り入れが多い夫は固定金利を選択し、借り入れが少ない妻は変動金利を選択することが多い。夫の方が借入額が多い分、借入期間も長くなりがちなので、金利上昇リスクがない固定金利を選択する。一方で、妻は借入額が少ないので借入期間も短めとなり、変動金利を選択することが多い。さらに、余裕があれば、変動金利から繰上返済していくことで、変動金利の上昇リスクを回避できる。

 ちなみに、それぞれのローンは「借入額」、「借入期間」、「金利タイプ」を自由に組み合わせることができるが、借入期間だけはそろえなければならない銀行もある。

金利が変わらなければ「変動金利」が有利

 では、3000万円を変動金利・固定金利で借りた場合、返済がどのようになるのか比べてみよう。変動金利は0.6%で、変動がないものとして計算する。一方、固定金利は1.3%として算出すると、次の表のようになる。

■金利が変わらない場合は、変動金利が有利!
  すべて変動金利
金利/0.6%
借入額/3000万円
ミックスローン
変動⇒1500万円
固定⇒1500万円
すべて固定金利
金利/1.3%
借入額/3000万円
 毎月返済額 13.3万円 13.7万円 14.2万円
 総支払額 3184万円
最も安い!
3296万円 3408万円
 ※ 借入額3000万円、借入期間20年、借入時の諸費用はゼロ円として試算。ミックスローンは、固定金利と変動金利でそれぞれ1500万円ずつ借入。固定金利は20年固定とした。住宅金融支援機構のシミュレーションを使って試算。

 上表のように、金利が変わらないときは変動金利が最も有利となる。「すべて変動金利」で借り入れると総支払額は3184万円、「すべて固定金利」で借りる場合は3408万円なので、「すべて変動金利」の方が総返済額は224万円も少なくなる計算だ。毎月返済額でみると、1.1万円ほど少なくなる。

 では、1500万円ずつ変動と固定の「ミックスローン」で借りた場合はどうなるのか。総支払額は3296万円となり、「すべて変動金利」と「すべて固定金利」のちょうど中間の金額になる。固定金利より総支払額は少ないが、変動金利よりは多いという結果になった。

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローンを変動金利で借りた人でも、借り換えで最大300万円以上もうかる!「高い変動金利」で借りている人は要注意!」

過去には現在より金利が6%も高かった時期も

 では次に、金利が上昇するとどうなるのか。今後も現在のような低金利が続くかは不確定で、上昇するリスクは否定できない。金利上昇時に各金利タイプの総支払額がどうなるかシミュレーションした。

 なお、金利上昇ケースとして、2%アップ(メーンシナリオ)、4%アップ(大幅な上昇シナリオ)の2ケースを用意した。変動金利(基準金利)は現在、多くの銀行が2.475%としているのに対し、長期的な金利の推移を見ると平均4%程度であることから、2%アップをメーンシナリオとした(基準金利は2.475%であるのに対して、現在は1.9%程度の金利優遇があるため、実際の貸出金利は0.6%程度となる)。

■2%金利上昇(メーンシナリオ)は、固定金利が有利
  すべて変動金利
金利/0.6%
借入額/3000万円
ミックスローン
変動⇒1500万円
固定⇒1500万円
すべて固定金利
金利/1.3%
借入額/3000万円
 毎月返済額 13.3万円(~5年)
15.3万円(6年~)
13.7万円(~5年)
14.7万円(6年~)
14.2万円
 総支払額 3556万円 3482万円 3408万円
最も安い!
■4%金利上昇(大幅上昇)は、固定金利が有利
  すべて変動金利
金利/0.6%
借入額/3000万円
ミックスローン
変動⇒1500万円
固定⇒1500万円
すべて固定金利
金利/1.3%
借入額/3000万円
 毎月返済額 13.3万円(~5年)
17.6万円(6年~)
13.7万円(~5年)
15.9万円(6年~)
14.2万円
 総支払額 3961万円 3685万円 3408万円
最も安い!
 ※ 借入額3000万円、借入期間20年、借入時の諸費用はゼロ円として試算。ミックスローンは、固定金利と変動金利でそれぞれ1500万円ずつ借入。固定金利は20年固定とした。住宅金融支援機構のシミュレーションを使って試算。

 こちらは、金利2%上昇、同4%上昇のどちらのケースでも、「すべて固定金利」の総支払額が最も少なくなった。金利上昇時は、やはり固定金利が有利だ。

 2%金利上昇ケースを見てみると、「すべて変動金利」の総支払額は3556万円、「ミックスローン」で借りた場合が総支払額は3482万円、「すべて固定金利」の総支払額は3408万円なので、「すべて固定金利」が最も支払い額が少なくなる。3つのローンを比べると、総支払額は最大で148万円もの差がある。「ミックスローン」については、それほど金利上昇の影響が多きくなかったことから、「すべて変動金利」と「すべて固定金利」のちょうど中間の金額になり、金利上昇のリスクをある程度、緩和できるということになる。

 「総支払額を少なくしたい」という要望と、「変動金利の上昇リスクを取りたくない」という要望を同時に満たすことはできない。ただし、ミックスローンであれば、金利が上昇しても、金利が上昇しなくても、それぞれの要望をある程度、満たせるということが分かるだろう。変動金利と固定金利で迷っている人には、ミドルリスク、ミドルリターンとも言える、ミックスローンが丁度いいだろう。

繰上返済によって、リスクをさらに減らせる

 ミックスローンを借りた場合、考えておきたいのが「繰上返済」だ。リスクを減らしつつ利息支払いを減らしたいと考えるのであれば、繰上返済を随時していくことがカギになる。金利上昇リスクがある「変動金利」から繰上返済することで、リスクを減らせるのだ。

 また、「固定金利から繰上返済する」という人も一部にいる。当面、変動金利は上昇する見込みがないと考えれば、固定金利から繰上返済するのも間違いではないからだ。ただし、固定金利から繰上返済するのは、将来、金利が上昇したとしても返済に困らないだけの支払い能力がある人でないと、おすすめはできない。

 繰り上げ返済は金利支払いを少なくするためにぜひ進めるべきだが、返済比率が高いまま住宅ローンを組んでいるような人が、繰上返済しすぎると危険だ。給料が減ったり、急な出費が発生すると、手持ちの現金がなくて困ってしまう。さらに、金利が急上昇する場合もありので、こうした危機に備えて、一定の蓄えは手元に取っておきだろう。

 繰上返済しすぎると、逆にリスクを増やす可能性があるというわけだ。

ミックスローンのデメリットは、コスト、管理の大変さ

 ただし、ミックスローンにはデメリットもあるので気をつけたい。

 最大のデメリットは、費用が若干高いこと。複数の住宅ローンを借りることになるので、それぞれの住宅ローンごとに、印紙税、抵当権設置費用が必要だ。また一部の銀行では手数料が2倍かかることもある。ただし、アップする金額で言えば10万円程度なので、それほど大きい負担ではないと感じる人も多いだろう。

 書類については、それぞれ2通、記入しなければならず、手間も大変だ。なお、三井住友信託銀行のように、契約関係書類が1通、抵当権設定も1件で済ませられるという銀行もあるが、ごく一部だ。

 もう一つのデメリットが管理が簡単ではないということ。「繰上返済」の項目で説明したように、借り手の考え方や金利状況次第で、繰上返済すべき金利タイプは変わってもおかしくない。しかし、いざ繰上返済するというときにどんな目的でミックスローンを借りたのか覚えている人はさほど多くないだろう。それだけに、あらかじめファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイスを受けて、将来のライフプランを考えながら、どんな場面ではどう対応すべきかということも記録しておいた方がいい。

リスクは減少するが、ゼロになるわけではない

 以上がミックスローンのメリットとデメリットだ。変動金利と固定金利で迷っているのなら、ミドルリスク、ミドルリターンである「ミックスローン」を選ぶといいだろう。最後にポイントを振り返っておこう。

・「金利上昇リスク」と「利息」を抑えるなら、「変動+固定」の折衷案で検討
・リスクは減らせるが、ゼロになるわけではない
・ミックスローンは、諸費用が若干割高になる
・基本は「変動金利」から繰上返済するが、余裕がある人は「固定金利」からでもいい

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⇒ 「住宅ローンで人気が高い、低金利の変動金利は、金利が上昇すると、返済額はどれくらい増加する?返済シミュレーションで、繰り上げ返済の効果を検証!」

 
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.529%
0.399%
0円
借入額×2.2%
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ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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5
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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