住宅ローンを少しでも早く完済したいのなら、繰り上げ返済を積極的に行おう。早く完済できれば、それだけ金利負担も減るので総支払額も抑えることができてお得だ。そこで、17銀行・金融機関について、住宅ローンの繰り上げ返済がしやすいのはどこなのか、ダイヤモンド不動産研究所で調べてみた。
今や、住宅ローンの一部繰り上げ返済は無料が当たり前！
住宅ローンを借りる際、実際は短期間で完済できる人でも、銀行が勧めることもあり、借入期間35年といった長期で借りる人が多い。ただし、それでは完済するのが老後になったり、総返済額が大きく膨らんでしまう。そこで活用したいのが、繰り上げ返済だ。通常の返済とは別に、借入残高の一部または全額を返済することで、借入残高を一気に減らすことができる。
繰り上げ返済したあとは、毎回の返済額はそのままで返済期間を短縮する「期間短縮型」か、返済期間はそのままで毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」か、選ぶことができる銀行が多い。一般的には完済を早めたい人の方が多いので、返済期間を短縮できる「期間短縮型」が選ばれている。
では繰り上げ返済がしやすい銀行はどこなのだろうか。下表は主要銀行について、WEB経由での繰上返済手数料をまとめたものだ。
| 銀行名 | 一部を繰上返済（WEB経由） | 全額を繰上返済（WEB経由） | |
|---|---|---|---|
| ネット系銀行 |
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0円 | 0円 |
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0円 | 5万5000円 | |
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0円 | 変動金利期間＝0円 固定金利期間＝3万3000円（税込） |
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0円 | 0円 | |
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0円 | 変動金利期間＝0円 固定金利期間＝3万3000円 |
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0円 | 0円 | |
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0円 | 0円 | |
 |
0円 | 不可 | |
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0円 | 変動金利期間＝0円 固定金利期間＝3万3000円 |
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| 大手銀行 |
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0円 | 不可 |
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0円 | 5500円 | |
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0円 | 1万6500円 | |
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0円 | 不可 | |
| 信託銀行 |
 |
0円 | 不可 |
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0円 | 不可 | |
| その他 |
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0円 | 0円 |
| ※2020年4月月調べ | |||
まず、借入残高の一部をインターネット経由で繰り上げ返済する際の手数料は、無料なのが当たり前になっている。メガバンクや地方銀行の上位行、ネット銀行は、ほとんどが無料だ。ところが、地方銀行の下位行（かつての第二地銀など）や信用金庫、信用組合では、いまだに店頭に出向いての手続きのみというところがある。その場合、5000円から３万円程度の手数料がかかるのが一般的だ。繰り上げ返済を積極的に行う人にとって、大きな負担だろう。
借入残高全額をインターネット経由で返済する際の手数料は、ばらつきがあった。メガバンクや信託銀行は、ネット経由で全額繰り上げ返済ができず、店頭に行かなければならないケースが意外と多い。一方で、ネット銀行はネット経由で全額返済することはできるが、手数料については0円から5万5000円まで、結構幅がある。ネット経由でいつでも無料で全額返済できるのは、ARUHI、SBI新生銀行、ソニー銀行、楽天銀行、優良住宅ローンなどだ。
【関連記事はこちら】＞＞ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は？業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気！
なお、固定金利で借りている期間に、借入残高全額を繰り上げ返済すると手数料がかかるのは、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行などだ。銀行は固定金利で貸す際に、金利の変動で損をしないよう固定期間について保険料などを支払っており、固定期間の途中で完済されるとコスト割れになってしまうので、そのコストを借り手に請求している。
ソニー銀行、三井住友銀行は、即日の返済が可能！
また、繰り上げ返済をこまめにする人の場合、即日決済してくれる銀行かどうかも気に留めよう。大半の銀行は繰り上げ返済の手続きはいつでもできるが、実際に決算されるのは毎月の返済日に限られている。つまり1カ月に1回しか返済できないということだ。店頭での手続きでもインターネットで手続きしても同じだ。
これに対して、即日で決済できる、つまり申し込んだ日にすぐに繰り上げ返済できる銀行も登場してきた。現在のところ、メガバンクでは三井住友銀行、ネット銀行ではソニー銀行が代表例。毎月の返済日まで待たずに繰上返済できれば、わずかだが支払う利息をカットできる。この2行が好きな日に繰り上げ返済できるのは、住宅ローンを管理する銀行内のシステムに投資し、機能を高めたからだ。
【関連記事はこちら】＞＞三井住友銀行の住宅ローンの金利・手数料は？毎月の決済日まで待たなくても繰り上げ返済できてお得
住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点
以上のように、繰り上げ返済はメリットだらけのように見えるが、気をつけたい点もある。それは、少しでもお金が貯まったらすぐに繰り上げ返済をするのはいいのだが、やり過ぎると、俗に言う「繰り上げ返済貧乏」に陥る可能性があるということ。
例えば、家族に子どもがいる場合は、大学進学時の入学金や、留学でまとまった出費が必要だったりする。それなのに、繰り上げ返済をし過ぎて教育資金を確保しておかないと、教育ローンや奨学金を借りて、高い金利を支払うことになってしまうかもしれない。教育資金はある程度予想できる出費なだけに、繰り上げ返済よりも優先して積み立てておく方がいいだろう。
他にも、住宅ローンを借りている間に必要な資金があれば、ある程度計算し、預金してから繰り上げ返済したほうが、トータルでみてお得になるのだ。
【関連記事はこちら】＞＞132銀行を比較！ 住宅ローン返済額シミュレーション
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
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新規借入2023年6月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
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- 表面金利
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- 保証料
- 0円
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- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
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- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.475%
- 表面金利
- 年0.345%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
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- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。