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住宅ローン手数料の「定率型」と「定額型」は、
どっちがいい? 長期借入なら、定率型がお得!

2017年6月15日公開(2017年7月11日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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 多くの銀行は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。そこで、ダイヤモンド不動産研究所がどちらが有利か調査したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少ない銀行が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。以下、実際の住宅ローンを使って、計算してみた。

 「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2%の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。

 一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1~0.3%程度高く設定されている。

 単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。

みずほ銀行、ソニー銀行は、借入金額3000万円なら、
借入期間13~35年の範囲で、「定率型」が有利!

 例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。

みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型
(手数料/借入金額×1.026%、金利/1.020%)
  定額型
(手数料/3.2万円、金利/1.160%)
10年  3187万円  3182万円(有利)
11年  3203万円  3200万円(有利)
12年  3219万円  3218万円(有利)
13年  3235万円(有利)  3236万円
14年  3251万円(有利)  3254万円
15年  3267万円(有利)  3273万円
   …
35年  3599万円(有利)  3654万円
 ※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2016年9月現在の数値

  「定率型」の手数料は借入金額×1.026%なので、30.8万円、表面金利は1.020%。一方、「定額型」の手数料は3.2万円(消費税込)で、表面金利は1.160%だ。

 3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3599万円、「定額型」の総支払額は3654万円となり、「定率型」の方が55万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」の方が0.2万円安い。ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。

 同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。

ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型「変動セレクト」
(手数料/借入金額×2.16%、変動金利/0.549%)
  定額型「住宅ローン」
(手数料/4.3万円、変動金利/0.849%)
10年  3148万円  3134万円(有利)
11年  3156万円  3147万円(有利)
12年  3165万円  3160万円(有利)
13年  3173万8071円(有利)  3173万9715円
14年  3182万円(有利)  3187万円
15年  3190万円(有利)  3200万円
   …
35年  3362万円(有利)  3473万円
 ※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2016年9月現在の数値

 借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.16%なので、64.8万円、金利は0.549%。一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.3万円(消費税込)で、金利は0.849%だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。

 すると、「定率型」の総支払額は3362万円、「定額型」の総支払額は3473万円となり、やはり「定率型」の方が111万円もお得だ。毎月の返済額も定率型の方が0.4万円安い。ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。

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 「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は銀行によって違うが、13年程度で逆転することが多い。通常、13年程度で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。

 ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各銀行のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。

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