多くの銀行は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。どちらが有利か実際に計算したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少ない銀行が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。
定率型と定額型はどっちが有利なのか？
多くの銀行が、手数料の支払い方法について、「定率型」「定額型」の2つの商品を用意している。
「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2％の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。
一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1～0.3％程度高く設定されている。
単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。
試算すると、借入期間13〜19年以上なら「定率型」が有利
それでは、実際の銀行の商品で試算してみよう。
みずほ銀行は、借入期間19年以上なら「定率型」
例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。
| みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは？ | |||
| 借入期間 | 総支払額 | ||
| 定率型 （手数料／借入金額×1.045％、金利／1.430%） |
定額型 （手数料／3.3万円、金利／1.520%） |
||
| 10年 | 3252万円 | ＞ | 3238万円（有利） |
| 11年 | 3275万円 | ＞ | 3262万円（有利） |
| 12年 | 3297万円 | ＞ | 3287万円（有利） |
| 13年 | 3320万円 | ＞ | 3311万円（有利） |
| 14年 | 3343万円 | ＞ | 3335万円（有利） |
| 15年 | 3366万円 | ＞ | 3360万円（有利） |
| 16年 | 3389万円 | ＞ | 3384万円（有利） |
| 17年 | 3412万円 | ＞ | 3409万円（有利） |
| 18年 | 3435万円 | ＞ | 3434万円（有利） |
| 19年 | 3459万円（有利） | ＜ | 3459万円 |
| 20年 | 3482万円（有利） | ＜ | 3484万円 |
| … | … | … | … |
| 35年 | 3846万円（有利） | ＜ | 3873万円 |
| ※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2022年3月現在の数値 | |||
「定率型」の手数料は借入金額×1.045％なので、31.3万円、表面金利は1.43％。一方、「定額型」の手数料は3.3万円（消費税込）で、表面金利は1.520％だ。
3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3846万円、「定額型」の総支払額は3873万円となり、「定率型」の方が27万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」は9.1万円に対して、「定額型」は9.2万円と、「定率型」の方が約0.1万円安い。
ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね18年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。
ソニー銀行は借入期間13年以上なら「定率型」
同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。実際に総支払額を試算してみた。
| ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは？ | |||
| 借入期間 | 総支払額 | ||
| 定率型「変動セレクト」 （手数料／借入金額×2.2％、変動金利／0.457％） |
定額型「住宅ローン」 （手数料／4.4万円、変動金利／0.757％） |
||
| 10年 | 3135万円 | ＞ | 3120万円（有利） |
| 11年 | 3142万円 | ＞ | 3131万円（有利） |
| 12年 | 3149万円 | ＞ | 3143万円（有利） |
| 13年 | 3156万円 | ＞ | 3155万円（有利） |
| 14年 | 3163万円（有利） | ＜ | 3167万円 |
| 15年 | 3170万円（有利） | ＜ | 3178万円 |
| … | … | … | … |
| 35年 | 3312万円（有利） | ＜ | 3420万円 |
| ※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2022年3月現在の数値 | |||
借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.2％なので、66万円、金利は0.457％。
一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.4万円（消費税込）で、金利は0.757％だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。
すると、「定率型」の総支払額は3312万円、「定額型」の総支払額は3420万円となり、やはり「定率型」の方が108万円もお得だ。毎月の返済額も金利が低い分、定率型の方が安い。
ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね13年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。
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商品によって、有利になる境目の年数は違う
「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は銀行によって違うが、13年〜19年程度で逆転することが多い。通常、それだけ短期で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。
ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各銀行のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。
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新規借入2023年5月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 0.320%
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 借入額×2.2%
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②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.500%
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①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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