住宅ローン手数料の「定率型」と「定額型」は、どっちが有利?
計算して分かった「長期借入なら、定率型がお得」
2022年2月1日公開(2022年11月29日更新)
多くの銀行は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。どちらが有利か実際に計算したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少ない銀行が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。
定率型と定額型はどっちが有利なのか?
多くの銀行が、手数料の支払い方法について、「定率型」「定額型」の2つの商品を用意している。
「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2%の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。
一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1~0.3%程度高く設定されている。
単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。
試算すると、借入期間13〜19年以上なら「定率型」が有利
それでは、実際の銀行の商品で試算してみよう。
みずほ銀行は、借入期間19年以上なら「定率型」
例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。
みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは? |
借入期間 |
総支払額 |
定率型
(手数料/借入金額×1.045%、金利/1.430%) |
|
定額型
(手数料/3.3万円、金利/1.520%) |
10年 |
3252万円 |
> |
3238万円(有利) |
11年 |
3275万円 |
> |
3262万円(有利) |
12年 |
3297万円 |
> |
3287万円(有利) |
13年 |
3320万円 |
> |
3311万円(有利) |
14年 |
3343万円 |
> |
3335万円(有利) |
15年 |
3366万円 |
> |
3360万円(有利) |
16年 |
3389万円 |
> |
3384万円(有利) |
17年 |
3412万円 |
> |
3409万円(有利) |
18年 |
3435万円 |
> |
3434万円(有利) |
19年 |
3459万円(有利) |
< |
3459万円 |
20年 |
3482万円(有利) |
< |
3484万円 |
… |
… |
… |
… |
35年 |
3846万円(有利) |
< |
3873万円 |
※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2022年3月現在の数値 |
「定率型」の手数料は借入金額×1.045%なので、31.3万円、表面金利は1.43%。一方、「定額型」の手数料は3.3万円(消費税込)で、表面金利は1.520%だ。
3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3846万円、「定額型」の総支払額は3873万円となり、「定率型」の方が27万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」は9.1万円に対して、「定額型」は9.2万円と、「定率型」の方が約0.1万円安い。
ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね18年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。
ソニー銀行は借入期間13年以上なら「定率型」
同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。実際に総支払額を試算してみた。
ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは? |
借入期間 |
総支払額 |
定率型「変動セレクト」
(手数料/借入金額×2.2%、変動金利/0.457%) |
|
定額型「住宅ローン」
(手数料/4.4万円、変動金利/0.757%) |
10年 |
3135万円 |
> |
3120万円(有利) |
11年 |
3142万円 |
> |
3131万円(有利) |
12年 |
3149万円 |
> |
3143万円(有利) |
13年 |
3156万円 |
> |
3155万円(有利) |
14年 |
3163万円(有利) |
< |
3167万円 |
15年 |
3170万円(有利) |
< |
3178万円 |
… |
… |
… |
… |
35年 |
3312万円(有利) |
< |
3420万円 |
※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2022年3月現在の数値 |
借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.2%なので、66万円、金利は0.457%。
一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.4万円(消費税込)で、金利は0.757%だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。
すると、「定率型」の総支払額は3312万円、「定額型」の総支払額は3420万円となり、やはり「定率型」の方が108万円もお得だ。毎月の返済額も金利が低い分、定率型の方が安い。
ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね13年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。
【関連記事はこちら!】
⇒「ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!」
商品によって、有利になる境目の年数は違う
「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は銀行によって違うが、13年〜19年程度で逆転することが多い。通常、それだけ短期で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。
ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各銀行のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。
【関連記事はこちら!】
⇒「フラット35の住宅ローン金利ランキング! メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介」
⇒「住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく!」
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