多くの銀行は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。どちらが有利か実際に計算したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少ない銀行が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。
住宅ローンは定率型と定額型どっちが有利なのか?
多くの銀行が、手数料の支払い方法について、「定率型」「定額型」の2つの商品を用意している。
「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2%の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。
一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1~0.3%程度高く設定されている。
単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。
試算すると、借入期間13〜19年以上なら「定率型」が有利
それでは、実際の銀行の商品で試算してみよう。
みずほ銀行は、借入期間19年以上なら「定率型」
例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。
みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは? | |||
借入期間 | 総支払額 | ||
定率型 (手数料/借入金額×1.045%、金利/1.430%) |
定額型 (手数料/3.3万円、金利/1.520%) |
||
10年 | 3252万円 | > | 3238万円(有利) |
11年 | 3275万円 | > | 3262万円(有利) |
12年 | 3297万円 | > | 3287万円(有利) |
13年 | 3320万円 | > | 3311万円(有利) |
14年 | 3343万円 | > | 3335万円(有利) |
15年 | 3366万円 | > | 3360万円(有利) |
16年 | 3389万円 | > | 3384万円(有利) |
17年 | 3412万円 | > | 3409万円(有利) |
18年 | 3435万円 | > | 3434万円(有利) |
19年 | 3459万円(有利) | < | 3459万円 |
20年 | 3482万円(有利) | < | 3484万円 |
… | … | … | … |
35年 | 3846万円(有利) | < | 3873万円 |
※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2022年3月現在の数値 |
「定率型」の手数料は借入金額×1.045%なので、31.3万円、表面金利は1.43%。一方、「定額型」の手数料は3.3万円(消費税込)で、表面金利は1.520%だ。
3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3846万円、「定額型」の総支払額は3873万円となり、「定率型」の方が27万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」は9.1万円に対して、「定額型」は9.2万円と、「定率型」の方が約0.1万円安い。
ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね18年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。
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ソニー銀行は借入期間13年以上なら「定率型」
同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。実際に総支払額を試算してみた。
ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは? | |||
借入期間 | 総支払額 | ||
定率型「変動セレクト」 (手数料/借入金額×2.2%、変動金利/0.457%) |
定額型「住宅ローン」 (手数料/4.4万円、変動金利/0.757%) |
||
10年 | 3135万円 | > | 3120万円(有利) |
11年 | 3142万円 | > | 3131万円(有利) |
12年 | 3149万円 | > | 3143万円(有利) |
13年 | 3156万円 | > | 3155万円(有利) |
14年 | 3163万円(有利) | < | 3167万円 |
15年 | 3170万円(有利) | < | 3178万円 |
… | … | … | … |
35年 | 3312万円(有利) | < | 3420万円 |
※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2022年3月現在の数値 |
借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.2%なので、66万円、金利は0.457%。
一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.4万円(消費税込)で、金利は0.757%だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。
すると、「定率型」の総支払額は3312万円、「定額型」の総支払額は3420万円となり、やはり「定率型」の方が108万円もお得だ。毎月の返済額も金利が低い分、定率型の方が安い。
ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね13年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。
【関連記事はこちら】>>ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!
商品によって、有利になる境目の年数は違う
「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は銀行によって違うが、13年〜19年程度で逆転することが多い。通常、それだけ短期で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。
ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各銀行のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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