住宅ローンを借りるときに必要な諸費用・手数料が安い銀行はどこ？ こんな疑問に答えるため、主要18銀行について、諸費用・手数料を比較してみた。中には諸費用を住宅ローンに組み込むことができる（つまり、諸費用・手数料を事前に用意する必要がない）銀行も登場している。
住宅ローンの2大諸費用とは？
合計4万〜88万円（借入金額4000万円）と幅あり！
住宅ローンを借りる銀行・金融機関などに支払う諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が4000万円なら、銀行に対して4万〜88万円程度を支払う。銀行によってかなり幅がある。
諸費用は大きく分けて2つだ。
（1）保証料
（2）手数料
これらの諸費用は基本、現金で用意する必要があるが、最近は借入額に繰り入れることができる銀行も増えている。では、諸費用をひとつずつ確認してみよう。
（1）保証料
大手銀行（主に店頭販売商品）に対して支払うのが、「保証料」だ。みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行などの「大手銀行」は保証料を取っている。
保証料は信用保証会社によって違うが、大手銀行はほぼ横並びの保証料率となっている。たとえば返済期間35年、一括前払いの場合、借入金額×2.06%程度かかる。借入金額4000万円なら保証料は約82万円となる。もし、借入期間が短い場合は、保証料率もそれに比例して低くなる。
なお、保証料を最初に一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして払う方法もある。
| 保証料率（一括前払い）の相場は？ | |
| 借入期間 | 保証料率 |
| 5年 | 0.46% |
| 10年 | 0.85% |
| 15年 | 1.20% |
| 20年 | 1.48% |
| 25年 | 1.73% |
| 30年 | 1.91% |
| 35年 | 2.06% |
| ※出所：りそな銀行「保証料（一括前払い）の一覧表」。商品や取扱条件により保証料が異なる場合もある。2020年11月調べ。 | |
（2）手数料
主にネット銀行に対して支払うのが「手数料」だ。「事務手数料」「取引手数料」など、名称はさまざまだ。保証料と同様に、借入時に一括で支払う。
新生銀行の通常商品のように5.5万円という「定額型」の銀行や、「借入金額×2.2%」など借入金額に連動する銀行がある。
なお、借入期間が35年の場合、「手数料」は借入金額×2.2%の銀行が多いが、上記の「保証料」だと借入金額×2.06%なので、ほぼ一緒だ。しかし、借入期間が20年など短めの場合は、「手数料」は借入金額×2.2%で変わらず、「保証料」は借入金額×1.48%となり、「保証料」のほうが安くなる。また「保証料」の場合、繰り上げ返済すると保証料の一部が戻ってくるというメリットもある。
18銀行の手数料・保証料を比較
それでは各銀行の手数料・保証料がいくらなのか、具体的に比較してみよう。比較してみると、同じ銀行でも複数の商品を持っていることが分かる。ネット銀行は、「手数料型」しかないが、大手銀行は「手数料型（ウェブ専用が中心）」「保証料型」の両タイプを持っている。
| 主なネット銀行等の「諸費用」 | ||
| 銀行名 | 手数料 | 保証料 |
| ソニー銀行 |
【住宅ローン】 4.4万円(税込) 【固定セレクト】 借入額×2.2%(税込) |
− |
| 新生銀行 |
【通常商品】 5.5万円(税込) 借入額×2.2%(税込) |
− |
| イオン銀行 |
【定額型】 11万円(税込) 【定率型】 借入額×2.2%(税込) |
− |
| 楽天銀行 | 33万円(税込) | − |
| 住信SBIネット銀行 | 借入額×2.2%(税込) | − |
| auじぶん銀行 | 借入額×2.2%(税込) | − |
| PayPay銀行 | 借入額×2.2%(税込) | − |
| SBIマネープラザ | 借入額×2.2%(税込) | − |
| 東京スター銀行 | 借入額×2.2%(税込) | − |
| アルヒ（フリーダム） | 借入額×3.3%(税込) | − |
| 主な大手銀行の「諸費用」 | ||
| 銀行名 | 手数料 | 保証料(35年借入) |
| 三菱ＵＦＪ銀行 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％(税込) |
【保証料一括前払い型】 借入額×2.06%+3.3万円 |
| 三井住友銀行 |
【WEB専用】 借入額×2.2%(税込) |
【通常商品】 借入額×2.06%+3.3万円 |
| みずほ銀行 |
【ローン取扱手数料型】 借入額×2.20%(税込) |
【保証料型】 借入額×2.06%+3.3万円 |
| りそな銀行 |
【WEBプラン】 借入額×2.2％+3.3万円(税込) |
【通常商品】 借入額×2.06%+3.3万円 |
| 三井住友信託銀行 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％(税込) |
【保証料型】 借入額×2.06%+3.3万円 |
| 三菱UFJ信託銀行 | 借入額×2.2%(税込) | − |
| 中央ろうきん | − |
【一括前払い方式】 借入額×1.2%+1.1万円 【月次後払い方式】【月次後払い方式】 金利上乗せ0.10%+1.1万円 |
| フラット35の「諸費用」 | ||
| 商品名 | 手数料 | 保証料(35年借入) |
| フラット35 | 借入額×0.8〜2.2%(税込) ＞＞こちらを参照 |
− |
| ※2020年11月調べ。各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。保証料は35年借入の料率。最優遇かつ最も安い諸費用のみ記した。詳細は各銀行に問い合わせを。 | ||
手数料を見ると、ソニー銀行（住宅ローン）の定額4.4万円、新生銀行（通常商品）の定額5.5万円が非常に安いことが分かる。楽天銀行の定額33万円にしても、かなり安い。というのも、多くのネット銀行は手数料を「借入額×2.2%」としており、4000万円を借りた場合は88万円となるので、33万円でも十分に安いのだ。
ただし、手数料が安い住宅ローンが、金利も低いとは限らない。そのため、諸費用だけでなく、金利とセットで考えないと、おとくな住宅ローンは見つからない。
また、１つの銀行で手数料タイプの商品と、保証料タイプの商品の両方を取り扱っているケースもある。非常に紛らわしく、初めて住宅ローンを借りる人だと、諸費用を探し出すだけでも一苦労だろう。
そこでダイヤモンド不動産研究所では、主要132銀行の住宅ローンについて、金利に諸費用を加味した「実質金利」を計算している。返済額シミュレーションもあり、最もおとくな住宅ローンを簡単に見つけられる。
諸費用を住宅ローンに組み込める銀行は？
以上の諸費用は、借入時に現金で一括支払いする必要があり、結構負担が大きい。そのため最近は、住宅ローンに諸費用を組み込むことができる銀行が増えている。つまり、現金で諸費用を用意しなくてすむということだ。
以下が、諸費用（手数料、保証料）を組み込み可能な主要銀行だ。
auじぶん銀行
住信SBIネット銀行
ソニー銀行
イオン銀行
楽天銀行
PayPay銀行
みずほ銀行
フラット35（アルヒ）
以上はあくまで各銀行の約款上で「貸すことができる」としているだけであり、約款に書いていなくても貸してくれる銀行もある。さらには、「登記費用」「引越代」「不動産仲介手数料」なども融資対象としている銀行もある。
ただし、実際には審査で、希望通りの融資額を認められるとは限らない。そのため、申し込む際は複数の銀行に同時に申し込むようにしたい。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較！ 今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前？
フラット35は、頭金10%以上でないと、割高金利に
また、気をつけたいのが「頭金」だ。
かつては自己資金として頭金を物件価格の10〜20%程度用意しなければ住宅ローンを借りられなかった。しかし、最近の銀行は頭金なしの「フルローン」を出すケースが増えている。
ただし、全期間固定金利が売りの「フラット35」は、注意したい。頭金が10%以上でないと、割高な金利になるからだ。金利は以下のように0.26%も高くなる。
- 2020年11月のフラット35金利（借入期間21年超35年以下）
- 【頭金10%以上】1.310％
- 【頭金10%未満】1.570％
さらに、アルヒ、住信SBIネット銀行は、頭金が20%以上だとさらに金利が低くなるフラット35（保証型）も用意しているので、余力がある人は検討してもいいいだろう。
【関連記事はこちら】＞＞「フラット35」を主要9銀行で徹底比較！ 金利が低く、手数料が安い銀行はどこ？
まとめ 諸費用込みのオーバーローンも可能な時代に
以上が、住宅ローンにかかる諸費用の概要だ。
最近は、手数料、保証料などの諸費用を住宅ローンに組み込むことができ、頭金も不要という銀行が増えているので、手持ちの預貯金が少なくても住宅ローンを借りやすくなっている。
とはいえ、住宅購入をする際は、不動産仲介手数料、登記費用、印紙代など様々な費用がかかる。将来の不測の事態に備えて、一定額の貯金もしておきたいところで、やはり物件価格の10〜20%の貯金があったほうが安心だろう。
【関連記事はこちら】＞＞【2020年度】住宅購入の費用は、物件価格の最大10%!? 「諸費用」と「事前に用意する費用」を解説！
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| 順位 | 銀行名 <商品名> | |||
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実質金利
（費用等含む） |
表面金利
（費用等除く） |
保証料
（税込） |
事務手数料
（税込） |
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1
位 |
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| 0.510% 全疾病＋がん50％ |
0.380%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。 （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます）※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。 |
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1
位 |
 PayPay銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
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| 0.510% |
0.380%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可 |
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3
位 |
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| 0.540% 全疾病保障付き |
0.410%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める |
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4
位 |
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| 0.571% 全疾病保障付き |
0.440%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする |
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| ※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。 | ||||
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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