住宅ローンを借りるときに必要な手数料・保証料（諸費用）とは？ 手数料が安い銀行はどこ？ こんな疑問に答えるため、主要18銀行の諸費用を比較した。中には手数料を住宅ローンに組み込むことができる（つまり、自己資金が少なくてもいい）銀行も登場している。
住宅ローンの2大諸費用「手数料」「保証料」とは
住宅ローンを借りる銀行・金融機関などに支払う諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が4000万円なら、銀行に対して4万〜88万円程度を支払う。銀行によってかなり幅がある。
諸費用は大きく分けて2つだ。
（1）手数料（事務手数料ともいう）
（2）保証料
これらの諸費用は基本、借入時に一括で支払う必要がある。自己資金がない人にとっては負担が大きいため、最近は借入額への繰り入れが可能（自己資金が少なくても大丈夫）という銀行も増えている。
なお、手数料と保証料の療法を支払うという銀行は少なく、どちらかだけを支払うという銀行が大半だ。
（1）手数料
最近、銀行への初期費用の支払い方法で増えているのが「手数料」方式だ。「事務手数料」「取引手数料」など、名称はさまざまだ。いつ支払うのかというと、後述する「保証料」と同様に、借入時に一括で支払う。
手数料に相場はなく、SBI新生銀行の通常商品のように5.5万円という「定額型」で安い銀行や、「借入金額×2.2%」など借入金額に連動する銀行あで様々だ。
なお、借入期間が35年の場合、「手数料」は借入金額×2.2%の銀行が多いが、後述の「保証料」だと借入金額×2.06%なので、ほぼ一緒だ。
しかし、借入期間が20年など短めの場合、「手数料」は借入金額×2.2%で変わらないのに対し、「保証料」は借入金額×1.48%となり、「保証料」のほうが安くなる。
また、「手数料」は繰上げ返済をしてもお金は戻ってこないが、「保証料」の場合、繰り上げ返済すると保証料の一部が戻ってくるメリットもある。
（2）保証料
地方銀行や、一部の大手銀行（主に店頭販売商品）、JA、ろうきんなど対して支払うのが、「保証料」だ。みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行などの大手銀行は、従来「保証料」方式が主体だったが、最近は上記の「手数料」方式にシフトしつつある。
保証料については、銀行はほぼ横並びの保証料率となっている。たとえば返済期間35年、一括前払いの場合、借入金額×2.06%程度を、借入時に一括支払いする。借入金額4000万円なら保証料は約82万円となる。もし、借入期間が短い場合は、保証料率もそれに比例して低くなる。
なお、保証料を最初に一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして毎月支払う方法を選択できる銀行もある。
| 借入期間 | 保証料率 |
|---|---|
| 5年 | 0.46% |
| 10年 | 0.85% |
| 15年 | 1.20% |
| 20年 | 1.48% |
| 25年 | 1.73% |
| 30年 | 1.91% |
| 35年 | 2.06% |
| ※出所：りそな銀行「保証料（一括前払い）の一覧表」。商品や取扱条件により保証料が異なる場合もある。2022年2月調べ。 | |
（3）その他諸費用
住宅ローンを借りる場合は印紙税がかかる。印紙税は以下のようになっている。ただし、電子契約を結ぶ場合、書面は不要なので、印紙税は必要なくなる。ネット銀行の大半は電子契約似対応している。
| 契約金額 | 税率（軽減措置） |
|---|---|
| 500万円超、1,000万円以下 |
1万円 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 |
2万円 |
| 5,000万円超、1億円以下 |
6万円 |
| 1億円超、5億円以下 |
10万円 |
| ※出所：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」から抜粋 | |
他にも、住宅を購入する際は、以下の諸費用もかかる。諸費用の合計は、物件価格に対して、合計で5〜10％かかることになる。
・税金（登録免許税、都市計画税、不動産取得税）
・司法書士の手数料
・不動産仲介手数料（主に中古住宅）
・火災保険料、地震保険料
【関連記事】＞＞住宅購入の費用は、物件価格の最大10%!? 「諸費用」と「事前に用意する費用」を解説！
住宅ローンの手数料・保証料を比較（18銀行）
それでは各銀行の手数料・保証料がいくらなのか、具体的に比較してみよう。比較してみると、同じ銀行でも複数の商品を持っていることが分かる。
ネット銀行は、「手数料型」しかないが、大手銀行は「手数料型（ウェブ専用が中心）」「保証料型」の両タイプを持っている。
ネット銀行で手数料が安いのは、ソニー銀行、SBI新生銀行
ネット銀行の手数料を見ると、ソニー銀行（住宅ローン）の定額4.4万円、SBI新生銀行（通常商品）の定額5.5万円が非常に安いことが分かる。楽天銀行の定額33万円にしても、かなり安い。
多くのネット銀行は手数料を「借入額×2.2%」としており、4000万円を借りた場合は88万円となる。手数料が数万円というのは、非常に安いのだ。
不動産を購入する際は多額の諸費用がかかるため、自己資金が少なめの場合は、こうした手数料が安い銀行を選ぶといいだろう。
| 銀行名 | 手数料 | 保証料 |
|---|---|---|
| 手数料定額で、自己資金が少ない人におすすめ | ||
 |
【住宅ローン】
4.4万円(税込) 【変動セレクト】 【固定セレクト】 借入額×2.2%(税込) |
− |
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【通常商品】 5.5万円(税込) 【変動フォーカス】 借入額×2.2%(税込) 【ステップダウン金利】 16.5万円(税込) |
− |
 |
【定額型】 11万円(税込) 【定率型】 借入額×2.2%(税込) |
− |
 |
33万円(税込) | − |
| 手数料が高額で、自己資金がある人向け | ||
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
大手銀行は、金利上乗せ型なら、諸費費用がほぼゼロ円
大手銀行の場合、「手数料」か「保証料」を選択させる銀行が多い。しかし、どちらも借入時に一括で「借入額✕2％程度」（借入期間35年の場合）かかることには変わりがない。
ただし、金利を上乗せすることで、初期費用を抑えることできる商品を取り扱っている銀行も多い。みずほ銀行は【金利上乗せ型】という、3.3万円＋金利0.2%上乗せ（借入期間中ずっと）という商品を用意している。
その他、保証料の支払い方式として、「一括前払い」ではなく、「金利を0.2%程度上乗せ」を選択できる銀行も多い。
自己資金が少なめの場合は、「金利上乗せ」で、保証料を後払いすることができる銀行を選ぶといいだろう。全国展開している大手銀行だと、みずほ銀行、りそな銀行が、金利上乗せ型をラインアップしている。
| 銀行名 | 手数料 |
保証料 (35年借入のケース) |
|---|---|---|
 |
【ローン取扱手数料型】 借入額×2.2%(税込)+3.3万円 【保証料一部前払い方式】 3.3万円 【金利上乗せ型】 |
【保証料一部前払い方式】 借入額×2.06% |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％(税込) |
− |
 |
【WEB専用】 借入額×2.2%(税込) |
− |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％+5.5万円(税込) |
【保証料一括前払い型】 借入額×2.16%+5.5万円 【保証料金利上乗せ型】 |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％(税込) |
【保証料型】 借入額×2.06%+3.3万円 |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
− |
【一括前払い方式】 借入額×1.78〜2.37%%+3.3万円 【月次後払い方式】 金利上乗せ0.10%～0.22％+3.3万円 |
| フラット35の「諸費用」 | ||
| 商品名 | 手数料 | 保証料(35年借入) |
|
借入額×0.8〜2.2%(税込) ＞＞こちらを参照 |
− | |
 |
借入額×2.2％（消費税込） ＞＞こちらを参照 |
− |
| ※2023年12月調べ。各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。保証料は35年借入の料率。最優遇かつ最も安い諸費用のみ記した。詳細は各銀行に問い合わせを。 | ||
「手数料が高いからダメ」は間違い
ただし、気をつけたいのは、手数料が安い住宅ローンが、金利も低いとは限らないこと。また、手数料が高くても金利が低ければ、問題はない。つまり、諸費用だけでなく、金利とセットで考えないと、おとくな住宅ローンは見つからない。
なお、各銀行の住宅ローンサイトは非常に紛らわしく、初めて住宅ローンを借りる人だと、手数料、保証料がいくらなのか見つけるだけでも一苦労だろう。
そこでダイヤモンド不動産研究所では、主要132銀行の住宅ローンについて、金利に手数料・保証料を加味した「実質金利」を計算している。返済額シミュレーションもあり、最もおとくな住宅ローンを簡単に見つけられる。
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手数料を住宅ローンに組み込める銀行は？
以上の諸費用は、借入時に現金で一括支払いする必要があり、結構負担が大きい。そのため最近は、住宅ローンに諸費用を組み込むことができる銀行が増えている。つまり、現金で諸費用を用意しなくてすむということだ。
以下が、諸費用（手数料、保証料）を組み込み可能な主要銀行だ。
auじぶん銀行
住信SBIネット銀行
ソニー銀行
イオン銀行
楽天銀行
PayPay銀行
みずほ銀行
フラット35（アルヒ）
以上はあくまで各銀行の約款上で「貸すことができる」としているだけであり、約款に書いていなくても貸してくれる銀行もある。さらには、「登記費用」「引越代」「不動産仲介手数料」なども融資対象としている銀行もある。
ただし、実際には審査で、希望通りの融資額を認められるとは限らない。そのため、申し込む際は複数の銀行に同時に申し込むようにしたい。
【関連記事】＞＞諸費用組み込み、頭金なし、オーバーローンに対応する銀行は？【主要17銀行の住宅ローン比較】
頭金10%以上でないと、金利が高い住宅ローンも
また、気をつけたいのが「頭金」だ。
かつては自己資金として頭金を物件価格の10〜20%程度用意しなければ住宅ローンを借りられなかった。しかし、最近の銀行は頭金なしの「フルローン」を出すケースが増えている。
ただし、全期間固定金利が売りの「フラット35」は、注意したい。頭金が10%以上でないと、割高な金利になるからだ。金利は以下のように0.11%も高くなる。
- フラット35金利（借入期間21年超35年以下）
【頭金10%以上】1.840％
【頭金10%未満】1.950％
※2024年7月の金利。最新金利は住宅金融支援機構「金利情報」を参照
そのため、フラット35を借りる場合は、「手数料」だけでなく、「頭金」も自己資金として用意しておく必要がある。
【関連記事】＞＞住宅ローンの頭金の目安はいくら？ 頭金のメリット・デメリット、用意できない場合の対策も解説！
まとめ 手数料込みのオーバーローンも可能な時代に
以上が、住宅ローンにかかる諸費用の概要だ。
最近は、手数料、保証料などの諸費用を住宅ローンに組み込むことができ、頭金も不要という銀行が増えているので、手持ちの預貯金が少なくても住宅ローンを借りやすくなっている。
とはいえ、住宅購入をする際は、不動産仲介手数料、登記費用、印紙代など様々な費用がかかる。将来の不測の事態に備えて、一定額の貯金もしておきたいところで、やはり物件価格の10〜20%の自己資金・貯金があったほうが安心だろう。
【関連記事】>>住宅ローン借り換えの諸費用はいくら？ 18銀行の手数料・保証料を徹底比較！
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新規借入2025年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.540%
- 総返済額 3287万円
- 表面金利
- 年0.410%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,688円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.766%
- 総返済額 3412万円
- 表面金利
- 年0.634%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,665円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.779%
- 総返済額 3419万円
- 表面金利
- 年0.647%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,840円
①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK
- 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
- ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。