住宅ローンを借りるときに必要な手数料・保証料（諸費用）とは？ 手数料が安い銀行はどこ？ こんな疑問に答えるため、主要18銀行の諸費用を比較した。中には手数料を住宅ローンに組み込むことができる（つまり、自己資金が少なくてもいい）銀行も登場している。
住宅ローンの2大諸費用は「手数料」「保証料」
住宅ローンを借りる銀行・金融機関などに支払う諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が4000万円なら、銀行に対して4万〜88万円程度を支払う。銀行によってかなり幅がある。
諸費用は大きく分けて2つだ。
（1）手数料（事務手数料ともいう）
（2）保証料
これらの諸費用は基本、借入時に一括で支払う必要がある。自己資金がない人にとっては負担が大きいため、最近は借入額への繰り入れが可能（自己資金が少なくても大丈夫）という銀行も増えている。
なお、手数料と保証料の療法を支払うという銀行は少なく、どちらかだけを支払うという銀行が大半だ。
（1）手数料
最近、銀行への初期費用の支払い方法で増えているのが「手数料」方式だ。「事務手数料」「取引手数料」など、名称はさまざまだ。いつ支払うのかというと、後述する「保証料」と同様に、借入時に一括で支払う。
手数料に相場はなく、SBI新生銀行の通常商品のように5.5万円という「定額型」で安い銀行や、「借入金額×2.2%」など借入金額に連動する銀行あで様々だ。
なお、借入期間が35年の場合、「手数料」は借入金額×2.2%の銀行が多いが、後述の「保証料」だと借入金額×2.06%なので、ほぼ一緒だ。
しかし、借入期間が20年など短めの場合、「手数料」は借入金額×2.2%で変わらないのに対し、「保証料」は借入金額×1.48%となり、「保証料」のほうが安くなる。
また、「手数料」は繰上げ返済をしてもお金は戻ってこないが、「保証料」の場合、繰り上げ返済すると保証料の一部が戻ってくるメリットもある。
（2）保証料
地方銀行や、一部の大手銀行（主に店頭販売商品）、JA、ろうきんなど対して支払うのが、「保証料」だ。みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行などの大手銀行は、従来「保証料」方式が主体だったが、最近は上記の「手数料」方式にシフトしつつある。
保証料については、銀行はほぼ横並びの保証料率となっている。たとえば返済期間35年、一括前払いの場合、借入金額×2.06%程度を、借入時に一括支払いする。借入金額4000万円なら保証料は約82万円となる。もし、借入期間が短い場合は、保証料率もそれに比例して低くなる。
なお、保証料を最初に一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして毎月支払う方法を選択できる銀行もある。
| 借入期間 | 保証料率 |
|---|---|
| 5年 | 0.46% |
| 10年 | 0.85% |
| 15年 | 1.20% |
| 20年 | 1.48% |
| 25年 | 1.73% |
| 30年 | 1.91% |
| 35年 | 2.06% |
| ※出所：りそな銀行「保証料（一括前払い）の一覧表」。商品や取扱条件により保証料が異なる場合もある。2022年2月調べ。 | |
（3）その他諸費用
住宅ローンを借りる場合は印紙税がかかる。印紙税は以下のようになっている。ただし、電子契約を結ぶ場合、書面は不要なので、印紙税は必要なくなる。ネット銀行の大半は電子契約似対応している。
| 契約金額 | 税率（軽減措置） |
|---|---|
| 500万円超、1,000万円以下 |
1万円 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 |
2万円 |
| 5,000万円超、1億円以下 |
6万円 |
| 1億円超、5億円以下 |
10万円 |
| ※出所：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」から抜粋 | |
他にも、住宅を購入する際は、以下の諸費用もかかる。諸費用の合計は、物件価格に対して、合計で5〜10％かかることになる。
・税金（登録免許税、都市計画税、不動産取得税）
・司法書士の手数料
・不動産仲介手数料（主に中古住宅）
・火災保険料、地震保険料
【関連記事はこちら】＞＞住宅購入の費用は、物件価格の最大10%!? 「諸費用」と「事前に用意する費用」を解説！
18銀行の手数料・保証料を比較
それでは各銀行の手数料・保証料がいくらなのか、具体的に比較してみよう。比較してみると、同じ銀行でも複数の商品を持っていることが分かる。ネット銀行は、「手数料型」しかないが、大手銀行は「手数料型（ウェブ専用が中心）」「保証料型」の両タイプを持っている。
ネット銀行で手数料が安いのは、ソニー銀行、SBI新生銀行
ネット銀行の手数料を見ると、ソニー銀行（住宅ローン）の定額4.4万円、SBI新生銀行（通常商品）の定額5.5万円が非常に安いことが分かる。楽天銀行の定額33万円にしても、かなり安い。
多くのネット銀行は手数料を「借入額×2.2%」としており、4000万円を借りた場合は88万円となる。手数料が数万円というのは、非常に安いのだ。
不動産を購入する際は多額の諸費用がかかるため、自己資金が少なめの場合は、こうした手数料が安い銀行を選ぶといいだろう。
| 銀行名 | 手数料 | 保証料 |
|---|---|---|
| 手数料定額で、自己資金が少ない人におすすめ | ||
 |
【住宅ローン】
4.4万円(税込) 【変動セレクト】 【固定セレクト】 借入額×2.2%(税込) |
− |
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【通常商品】 5.5万円(税込) 【変動フォーカス】 借入額×2.2%(税込) 【ステップダウン金利】 16.5万円(税込) |
− |
 |
【定額型】 11万円(税込) 【定率型】 借入額×2.2%(税込) |
− |
 |
33万円(税込) | − |
| 手数料が高額で、自己資金がある人向け | ||
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
大手銀行は、金利上乗せ型なら、諸費費用がほぼゼロ円
大手銀行の場合、「手数料」か「保証料」を選択させる銀行が多い。しかし、どちらも借入時に一括で「借入額✕2％程度」（借入期間35年の場合）かかることには変わりがない。
ただし、金利を上乗せすることで、初期費用を抑えることできる商品を取り扱っている銀行も多い。みずほ銀行は【金利上乗せ型】という、3.3万円＋金利0.2%上乗せ（借入期間中ずっと）という商品を用意している。
その他、保証料の支払い方式として、「一括前払い」ではなく、「金利を0.2%程度上乗せ」を選択できる銀行も多い。
自己資金が少なめの場合は、「金利上乗せ」で、保証料を後払いすることができる銀行を選ぶといいだろう。全国展開している大手銀行だと、みずほ銀行、りそな銀行が、金利上乗せ型をラインアップしている。
| 銀行名 | 手数料 |
保証料 (35年借入のケース) |
|---|---|---|
 |
【ローン取扱手数料型】 借入額×2.2%(税込)+3.3万円 【保証料一部前払い方式】 3.3万円 【金利上乗せ型】 |
【保証料一部前払い方式】 借入額×2.06% |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％(税込) |
− |
 |
【WEB専用】 借入額×2.2%(税込) |
− |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％+5.5万円(税込) |
【保証料一括前払い型】 借入額×2.16%+5.5万円 【保証料金利上乗せ型】 |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％(税込) |
【保証料型】 借入額×2.06%+3.3万円 |
 |
借入額×2.2%(税込) | − |
 |
− |
【一括前払い方式】 借入額×1.78〜2.37%%+3.3万円 【月次後払い方式】 金利上乗せ0.10%～0.22％+3.3万円 |
| フラット35の「諸費用」 | ||
| 商品名 | 手数料 | 保証料(35年借入) |
|
借入額×0.8〜2.2%(税込) ＞＞こちらを参照 |
− | |
 |
借入額×2.2％（消費税込） ＞＞こちらを参照 |
− |
| ※2023年12月調べ。各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。保証料は35年借入の料率。最優遇かつ最も安い諸費用のみ記した。詳細は各銀行に問い合わせを。 | ||
「手数料が高いからダメ」は間違い
ただし、気をつけたいのは、手数料が安い住宅ローンが、金利も低いとは限らないこと。また、手数料が高くても金利が低ければ、問題はない。つまり、諸費用だけでなく、金利とセットで考えないと、おとくな住宅ローンは見つからない。
なお、各銀行の住宅ローンサイトは非常に紛らわしく、初めて住宅ローンを借りる人だと、手数料、保証料がいくらなのか見つけるだけでも一苦労だろう。
そこでダイヤモンド不動産研究所では、主要132銀行の住宅ローンについて、金利に手数料・保証料を加味した「実質金利」を計算している。返済額シミュレーションもあり、最もおとくな住宅ローンを簡単に見つけられる。
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手数料を住宅ローンに組み込める銀行は？
以上の諸費用は、借入時に現金で一括支払いする必要があり、結構負担が大きい。そのため最近は、住宅ローンに諸費用を組み込むことができる銀行が増えている。つまり、現金で諸費用を用意しなくてすむということだ。
以下が、諸費用（手数料、保証料）を組み込み可能な主要銀行だ。
auじぶん銀行
住信SBIネット銀行
ソニー銀行
イオン銀行
楽天銀行
PayPay銀行
みずほ銀行
フラット35（アルヒ）
以上はあくまで各銀行の約款上で「貸すことができる」としているだけであり、約款に書いていなくても貸してくれる銀行もある。さらには、「登記費用」「引越代」「不動産仲介手数料」なども融資対象としている銀行もある。
ただし、実際には審査で、希望通りの融資額を認められるとは限らない。そのため、申し込む際は複数の銀行に同時に申し込むようにしたい。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較！ 今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前？
頭金10%以上でないと、金利が高い住宅ローンも
また、気をつけたいのが「頭金」だ。
かつては自己資金として頭金を物件価格の10〜20%程度用意しなければ住宅ローンを借りられなかった。しかし、最近の銀行は頭金なしの「フルローン」を出すケースが増えている。
ただし、全期間固定金利が売りの「フラット35」は、注意したい。頭金が10%以上でないと、割高な金利になるからだ。金利は以下のように0.26%も高くなる。
- フラット35金利（借入期間21年超35年以下）
【頭金10%以上】1.680％
【頭金10%未満】1.940％
※2023年1月の金利。最新金利は住宅金融支援機構「金利情報」を参照
そのため、フラット35を借りる場合は、「手数料」だけでなく、「頭金」も自己資金として用意しておく必要がある（ただし、一部銀行は、頭金を貸してくれる銀行もある。詳細は下記記事を参照）。
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の住宅ローン金利ランキング！ メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介
まとめ 手数料込みのオーバーローンも可能な時代に
以上が、住宅ローンにかかる諸費用の概要だ。
最近は、手数料、保証料などの諸費用を住宅ローンに組み込むことができ、頭金も不要という銀行が増えているので、手持ちの預貯金が少なくても住宅ローンを借りやすくなっている。
とはいえ、住宅購入をする際は、不動産仲介手数料、登記費用、印紙代など様々な費用がかかる。将来の不測の事態に備えて、一定額の貯金もしておきたいところで、やはり物件価格の10〜20%の自己資金・貯金があったほうが安心だろう。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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新規借入2024年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.298%
- 総返済額 3156万円
- 表面金利
- 年0.169%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,566円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.419%
- 総返済額 3221万円
- 表面金利
- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,123円
手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.428%
- 総返済額 3226万円
- 表面金利
- 年0.298%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,227円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。