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住宅ローン借り換え比較[2019年]
2017年6月15日公開(2019年3月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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毎年、2%強が住宅ローンで破綻!
支払い困難なら、恥ずかしがらずに銀行に相談を
6カ月以上延滞すると、自宅を失う可能性大

 病気やケガ、離職や転職などによる収入の減少などによって、住宅ローンを支払うことが難しくなるケースがある。固定金利期間が終了し、金利が上昇してし支払額が増加したために、支払いが苦しくなるというケースもあるだろう。支払いが困難になったときは、どう対応すればいいのだろうかを解説する。

毎年、2%強が住宅ローン破綻している!

 住宅ローンが支払えなくなる“危機”は誰にでも起こりうることだ。実際にどのくらいの住宅ローンの破綻や延滞状況があるかは、明確な統計は存在しないが、一つの指標として、住宅金融支援機構が発表している「リスク管理債権」のデータが参考になる。これは住宅金融支援機構が関与している「フラット35」などでどのくらい破綻しているかを示している。

 グラフのように、フラット35等における、「破綻先(破綻先債券・延滞債権・3カ月以上延滞債権の合計)」の比率は、2014年度で2.35%だ。このあたりが、広義での「ローン破綻」と考えることができる。

 民間銀行を含めた住宅ローンの元金残高は2015年12月の推計で180兆円程度とみられるので、その2.35%が破綻しているとすれば、毎年、約4兆2300億円が「ローン破綻」していると考えられる。決して少ない額ではない。

 なお、貸出条件緩和先となると、さらに比率は増えて、6%程度ある(2014年度)。「貸出条件緩和」とは、金利の減免、利息の支払猶予、元金の返済猶予などが認められた住宅ローンだ。自然災害に被災したり、会社が倒産したことで、住宅ローンの支払いが困難になった人に対して、貸出条件の緩和措置が認められている。

銀行に相談することは「恥ずかしい」ことではない

 一時的に、あるいは継続的に住宅ローンを支払うことが難しくなった場合、住宅ローンの借り手はどのような対処をするべきか。その答えは明らか。できるだけ早い時期に、貸し手の銀行・銀行に相談するべきである。

 借り手は何らかの事情があって住宅ローンの支払いが厳しいのであり、わざとその状態を作り出したわけではない。従って相談することを「恥ずかしい」ことなどと感じる必要はない。まして、消費者ローンなどから借り入れて目先の穴埋めをするような選択肢はより状況を悪化させることになる。ただ単に、借金が増えるだけの結果にしかならない。

一般的に銀行は、返済条件の変更をしてでも返済を続けてもらう方がありがたい。そのため、主に2つの対応策を用意している。必ず対応してくれるわけではないが、早めに相談するのがいいだろう。

・病気やケガによる休業で一時的に収入が減少するような場合は、一定期間、利子のみを支払う「返済猶予」が受けられる。一定期間後に原因がなくなれば元本の返済も再開する。

・サラリーマンで、給与の減少などにより従前通りの支払いが難しい場合には、毎月の返済額を減らし返済期間を延長する「リスケジュール」が有効だ。支払いの総額は増えることになるものの、無理のない返済が可能となる。

【関連記事はこちら!】
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 銀行に相談すること自体は何ら問題ない。むしろ、相談せずに滞納が始まってしまい、契約の組直しだけではすまなくなると、残念ながら住宅ローンの整理のための方策を考えなくてはならない。

住宅ローンの滞納が6カ月続くと、競売へ

 では、ローンの整理はどんな流れになっているのか。

 住宅ローンの支払い(引き落とし)が行われないと、一定期間後に督促状が送られてくる。これは電話料金などの口座残高不足通知と同様、期日までに支払割れさえすれば単純な入金ミスですまされる。 

 この督促に応じないとどうなるのか。 

 東京・大阪で住宅ローン破綻を任意売却で解決する不動産仲介会社・エイミックス代表取締役の貝阿彌佳則氏によれば、銀行によって対応は異なるものの、次のような流れになる。

 住宅ローン滞納以降の流れ
 ①約定返済日~2ヵ月  ハガキや書面による督促
 担当者からのメールや電話による連絡
 2回目の督促状送付
 ②3ヵ月~5ヵ月  3回目~5回目の督促状(呼出状、催告状)
 担当者からの電話連絡
 ③6ヵ月以降  期限の利益喪失の通知(銀行から)
 代位弁済の通知(保障会社から)
 競売開始決定の通知(裁判所から)
 ④競売開始決定の通知から3~6ヵ月  競売の入札開始

 最初の督促状に対して対応しない場合でも、通常2回目の督促状送付まで(返済日から2カ月)は銀行からの特別な対応はないが、3回目から5回目の督促状送付(3カ月から5カ月)の時期に、担当者からの連絡が入る。その際、条件変更や返済期間延長などの提案などが打診されるケースが多いという。

これも無視して6カ月経過すると、住宅ローン契約に明記されている「期限の利益」が損失した状態になる。「期限の利益」とは一般に、「分割払いの権利」と考えれば分かりやすい。住宅ローンを長期に渡って支払う権利を失うということは、つまり、借入金額を一括で支払うよう、銀行から請求される。この時期になると、銀行は「もう回収は難しい」と見切りをつけて、住宅ローンを保証会社に売却(代位弁済という)してしまし、その保証会社から一括で支払うよう請求されることもある。

 ここまで来る人は一括弁済などできないので、そのまま放置するしかないだろう。結局、裁判所に対して住宅の競売が申し立てられ、およそ6カ月間で競売手続きが終了し、自宅が完全に人の手に渡る。

従来は競売が主流だったが、最近では、貸し手によっても借り手によっても、競売よりメリットが多いと言われる「任意売却」が増加してきた。ただし、「任意売却は、競売がおこなわれるまでの短い時間で、銀行と交渉をまとめなけばならない。できるだけ早く専門家に相談した方がいい」と貝阿彌氏は助言する。

 いずれにせよ、支払いが厳しくなりそうだったら、まず銀行に相談すべきだろう。支払いをある程度猶予してくれる可能性がある。その後は状況に応じて任意売却専門の不動産会社、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンのコンサルタントなどの専門家に相談することが大切だ。

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0.415%
0円
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0.577%
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4位 ◆りそな銀行 <ずーっとお得!全期間型 WEB申込限定プラン 変動金利>
0.587% 0.429% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
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5位 ◆新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.599% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利> 
0.606%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。
【関連記事】じぶん銀行が住宅ローンの無料団信を拡充! 追加した「全疾病保障(180日以上入院)」は、他社よりカバー範囲が広く、保障が充実!
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6位 ◆au住宅ローン < 全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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