住宅ローン延滞が6カ月以上なら自宅を失う可能性も！　
ローン破綻を避けるため、返済困難なら早めに銀行に相談を

住宅ローンの延滞（滞納）が続けば、自宅を差し押さえられる可能性もあるので絶対に避けたいところだ。延滞してしまう理由として、病気やケガ、離職や転職などによる収入減がある。また、固定金利期間が終了し、金利が上昇して返済額が増加したために、返済が苦しくなり延滞してしまうというケースもあるだろう。このような事態に陥ったとき、ローンの延滞から破綻を避けるためにどう対応すればいいのかを解説していこう。

住宅ローン破綻は毎年2％強！

 住宅ローンが返済できなくなる“危機”は誰にでも起こりうることだ。実際にどのくらいの住宅ローンの破綻や延滞状況があるかは、明確な統計は存在しないが、一つの指標として、住宅金融支援機構が発表している「リスク管理債権」のデータが参考になる。これは住宅金融支援機構が関与している「フラット35」などで、どのくらい破綻しているかを示したデータである。

 グラフのように、フラット35などにおける、「破綻先（破綻先債券・延滞債権・3カ月以上延滞債権の合計）」の比率は、2014年度で2.35%だ。このあたりが、広義での「ローン破綻」と考えることができる。

 民間銀行を含めた住宅ローンの元金残高は2015年12月の推計で180兆円程度とみられるので、その2.35%が破綻しているとすれば、毎年、約4兆2300億円が「ローン破綻」していると考えられる。決して少ない額ではない。

　なお、貸出条件緩和先となると、さらに比率は増えて、6％程度ある（2014年度）。「貸出条件緩和」とは、金利の減免、利息の支払猶予、元金の返済猶予などが認められた住宅ローンだ。自然災害に被災したり、会社が倒産したことで、住宅ローンの返済が困難になった人に対して、貸出条件の緩和措置が認められている。

返済が困難なことを銀行に相談するのは「恥ずかしい」ことではない

 一時的に、あるいは継続的に住宅ローンを返済することが難しくなった場合、住宅ローンの借り手はどのような対処をするべきか。その答えは明らか。できるだけ早い時期に、貸し手の銀行に相談するべきである。

 借り手は何らかの事情があって住宅ローンの返済が厳しいのであり、わざとその状態を作り出したわけではない。従って相談することを「恥ずかしい」ことなどと感じる必要はない。まして、消費者ローンなどから借り入れて目先の穴埋めをするような選択肢はより状況を悪化させることになる。ただ単に、借金が増えるだけの結果にしかならない。

 一般的に銀行は、返済条件の変更をしてでも返済を続けてもらう方がありがたい。そのため、主に2つの対応策を用意している。必ず対応してくれるわけではないが、早めに相談するのがいいだろう。

・病気やケガによる休業で一時的に収入が減少するような場合は、一定期間、利子のみを支払う「返済猶予」が受けられる。一定期間後に原因がなくなれば元本の返済も再開する。

・サラリーマンで、給与の減少などにより従前通りの支払いが難しい場合には、毎月の返済額を減らし返済期間を延長する「リスケジュール」が有効だ。支払いの総額は増えることになるものの、無理のない返済が可能となる。

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 銀行に相談すること自体は何ら問題ない。むしろ、相談せずに滞納が始まってしまい、契約の組直しだけではすまなくなると、残念ながら住宅ローンの整理のための方策を考えなくてはならない。

延滞が6カ月続くと、競売へ

 住宅ローンの整理はどのような流れになっているのか。

 住宅ローンの支払い（引き落とし）が行われないと、一定期間後に督促状が送られてくる。これは電話料金などの口座残高不足通知と同様、期日までに支払われさえすれば単純な入金ミスですまされる。 

 では、この督促に応じないとどうなるのか。 

 東京・大阪で住宅ローン破綻を任意売却で解決する不動産仲介会社・エイミックス代表取締役の貝阿彌佳則氏によれば、銀行によって対応は異なるものの、次のような流れになる。

住宅ローン延滞（滞納）以降の流れ
①約定返済日～滞納 2ヵ月	ハガキや書面による督促  担当者からのメールや電話による連絡  2回目の督促状送付
②滞納 3ヵ月～5ヵ月	3回目～5回目の督促状（呼出状、催告状）  担当者からの電話連絡
③滞納 6ヵ月以降	期限の利益喪失の通知（銀行から）  代位弁済の通知（保障会社から）  競売開始決定の通知（裁判所から）
④競売開始決定の通知から3～6ヵ月	競売の入札開始

　最初の督促状に対して対応しない場合でも、通常2回目の督促状送付まで（返済日から2カ月）は、「滞納期間、滞納金額、遅延損害金」の連絡程度で、銀行からの特別な対応はまだない。

　しかし、3回目から5回目の督促状が送付される時期（3カ月から5カ月）に、担当者からの連絡が入る。その際、条件変更や返済期間延長などの提案などが打診されるケースが多いという。また、この時期の督促状には、「期限の利益の喪失、一括返済、個人信用情報の登録」といった、厳しい対応がなされることが記載されている。

 これも無視して6カ月経過すると、住宅ローン契約に明記されている「期限の利益」が損失した状態になる。「期限の利益」とは一般に、「分割払いの権利」と考えれば分かりやすい。住宅ローンを長期に渡って支払う権利を失うということは、つまり、借入金額を一括で支払うよう、銀行から請求される。この時期になると、銀行は「もう回収は難しい」と見切りをつけて、住宅ローンを保証会社に売却（代位弁済という）してしまし、その保証会社から一括で支払うよう請求されることもある。

 ここまで来る人は一括弁済などできないので、そのまま放置するしかないだろう。結局、裁判所に対して住宅の競売が申し立てられ、およそ6カ月間で競売手続きが終了し、自宅が完全に他人の手に渡る。

 従来は競売が主流だったが、最近では、貸し手によっても借り手によっても、競売よりメリットが多いと言われる「任意売却」が増加してきた。ただし、「任意売却は、競売が行われるまでの短い時間で、銀行と交渉をまとめなけばならない。できるだけ早く専門家に相談した方がいい」と貝阿彌氏は助言する。

延滞してしまう前に、早めに対応することが大切

 いずれにせよ、住宅ローンの返済が厳しくなりそうだったら、延滞してしまう前に、まず銀行に相談すべきだろう。支払いをある程度猶予してくれる可能性がある。その後は状況に応じて任意売却専門の不動産会社、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンのコンサルタントなどの専門家に相談することが大切だ。

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