住宅ローン延滞が6カ月以上なら自宅を失う可能性も！　ローン破綻を避けるため、返済困難なら早めに銀行に相談を

住宅ローンの延滞（滞納）が続けば、自宅を差し押さえられる可能性もあるので絶対に避けたいところだ。延滞してしまう理由として、病気やケガ、離職や転職などによる収入減がある。また、固定金利期間が終了し、金利が上昇して返済額が増加したために、返済が苦しくなり延滞してしまうというケースもあるだろう。このような事態に陥ったとき、ローンの延滞から破綻を避けるためにどう対応すればいいのかを解説していこう。

住宅ローン破綻は毎年2％強！

住宅ローンが返済できなくなる“危機”は誰にでも起こりうることだ。実際にどのくらいの住宅ローンの破綻や延滞状況があるかは、明確な統計は存在しないが、一つの指標として、住宅金融支援機構が発表している「リスク管理債権」のデータが参考になる。これは住宅金融支援機構が関与している「フラット35」などで、どのくらい破綻しているかを示したデータである。

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グラフのように、フラット35などにおける、「破綻先（破綻先債券・延滞債権・3カ月以上延滞債権の合計）」の比率は、2014年度で2.35%だ。このあたりが、広義での「ローン破綻」と考えることができる。

民間銀行を含めた住宅ローンの元金残高は2015年12月の推計で180兆円程度とみられるので、その2.35%が破綻しているとすれば、毎年、約4兆2300億円が「ローン破綻」していると考えられる。決して少ない額ではない。

　なお、貸出条件緩和先となると、さらに比率は増えて、6％程度ある（2014年度）。「貸出条件緩和」とは、金利の減免、利息の支払猶予、元金の返済猶予などが認められた住宅ローンだ。自然災害に被災したり、会社が倒産したことで、住宅ローンの返済が困難になった人に対して、貸出条件の緩和措置が認められている。

返済が困難なことを銀行に相談するのは「恥ずかしい」ことではない

一時的に、あるいは継続的に住宅ローンを返済することが難しくなった場合、住宅ローンの借り手はどのような対処をするべきか。その答えは明らか。できるだけ早い時期に、貸し手の銀行に相談するべきである。

借り手は何らかの事情があって住宅ローンの返済が厳しいのであり、わざとその状態を作り出したわけではない。従って相談することを「恥ずかしい」ことなどと感じる必要はない。まして、消費者ローンなどから借り入れて目先の穴埋めをするような選択肢はより状況を悪化させることになる。ただ単に、借金が増えるだけの結果にしかならない。

一般的に銀行は、返済条件の変更をしてでも返済を続けてもらう方がありがたい。そのため、主に2つの対応策を用意している。必ず対応してくれるわけではないが、早めに相談するのがいいだろう。

・病気やケガによる休業で一時的に収入が減少するような場合は、一定期間、利子のみを支払う「返済猶予」が受けられる。一定期間後に原因がなくなれば元本の返済も再開する。

・サラリーマンで、給与の減少などにより従前通りの支払いが難しい場合には、毎月の返済額を減らし返済期間を延長する「リスケジュール」が有効だ。支払いの総額は増えることになるものの、無理のない返済が可能となる。

銀行に相談すること自体は何ら問題ない。むしろ、相談せずに滞納が始まってしまい、契約の組直しだけではすまなくなると、残念ながら住宅ローンの整理のための方策を考えなくてはならない。

延滞が6カ月続くと、競売へ

住宅ローンの整理はどのような流れになっているのか。

住宅ローンの支払い（引き落とし）が行われないと、一定期間後に督促状が送られてくる。これは電話料金などの口座残高不足通知と同様、期日までに支払われさえすれば単純な入金ミスですまされる。

では、この督促に応じないとどうなるのか。

東京・大阪で住宅ローン破綻を任意売却で解決する不動産仲介会社・エイミックス代表取締役の貝阿彌佳則氏によれば、銀行によって対応は異なるものの、次のような流れになる。

住宅ローン延滞（滞納）以降の流れ
①約定返済日～滞納 2ヵ月	ハガキや書面による督促担当者からのメールや電話による連絡 2回目の督促状送付
②滞納 3ヵ月～5ヵ月	3回目～5回目の督促状（呼出状、催告状）担当者からの電話連絡
③滞納 6ヵ月以降	期限の利益喪失の通知（銀行から）代位弁済の通知（保障会社から）競売開始決定の通知（裁判所から）
④競売開始決定の通知から3～6ヵ月	競売の入札開始

　最初の督促状に対して対応しない場合でも、通常2回目の督促状送付まで（返済日から2カ月）は、「滞納期間、滞納金額、遅延損害金」の連絡程度で、銀行からの特別な対応はまだない。

　しかし、3回目から5回目の督促状が送付される時期（3カ月から5カ月）に、担当者からの連絡が入る。その際、条件変更や返済期間延長などの提案などが打診されるケースが多いという。また、この時期の督促状には、「期限の利益の喪失、一括返済、個人信用情報の登録」といった、厳しい対応がなされることが記載されている。

これも無視して6カ月経過すると、住宅ローン契約に明記されている「期限の利益」が損失した状態になる。「期限の利益」とは一般に、「分割払いの権利」と考えれば分かりやすい。住宅ローンを長期に渡って支払う権利を失うということは、つまり、借入金額を一括で支払うよう、銀行から請求される。この時期になると、銀行は「もう回収は難しい」と見切りをつけて、住宅ローンを保証会社に売却（代位弁済という）してしまし、その保証会社から一括で支払うよう請求されることもある。

ここまで来る人は一括弁済などできないので、そのまま放置するしかないだろう。結局、裁判所に対して住宅の競売が申し立てられ、およそ6カ月間で競売手続きが終了し、自宅が完全に他人の手に渡る。

従来は競売が主流だったが、最近では、貸し手によっても借り手によっても、競売よりメリットが多いと言われる「任意売却」が増加してきた。ただし、「任意売却は、競売が行われるまでの短い時間で、銀行と交渉をまとめなけばならない。できるだけ早く専門家に相談した方がいい」と貝阿彌氏は助言する。

延滞してしまう前に、早めに対応することが大切

いずれにせよ、住宅ローンの返済が厳しくなりそうだったら、延滞してしまう前に、まず銀行に相談すべきだろう。支払いをある程度猶予してくれる可能性がある。その後は状況に応じて任意売却専門の不動産会社、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンのコンサルタントなどの専門家に相談することが大切だ。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

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総返済額　2817万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

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おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.28%～1.36%、固定10年1.63%～1.71%、固定20年2.30%～2.38%、全期間固定21～25年2.04%～2.12%、全期間固定26～30年2.14%～2.22%、全期間固定31～35年2.22%～2.30%

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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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2位

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込): 0.829%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,732円

おすすめポイント

ネット専用で低金利

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.28%～1.36%、固定10年1.63%～1.71%、固定20年2.30%～2.38%、全期間固定31～35年2.22%～2.30%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。