年収500万円の4人家族だと、住宅ローン借り入れ4000万円は教育費次第で貯金ゼロに！【住宅ローン借入額をシミュレーション】

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？　こんな疑問に答えるため、さまざまな年収、家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。第1回は、世帯の年収が500万円という、4人家族のケースを試算した結果、3000万円までは安全圏で、4000万円になると教育費次第で貯金がゼロになってしまいかねないという結果になった。（ファイナンシャル・プランナー　菱田雅生）

年収500万円の4人家族が安心して借りられる住宅ローンはいくら？

　今回は、35歳の田中祐輔さん（仮名）から相談があったという想定で試算してみた。34歳の妻と2人の子どもがいるが、子どもの成長とともに家が手狭になってきたため、住宅購入を検討している。いったい、いくらの不動産であれば無理なく購入できるのかを、資金シミュレーションを作成して調べてみた。

なるべく広くて、いい立地の家を購入したいけど、住宅ローンの支払いで困ってしまったら意味がない。そこで、さまざまな家族構成、収入、資産状況で、資金繰りをシミュレーションしてみた。

シミュレーションでは、住宅ローン返済を含めた出費と、給料などの収入を細かく設定して、「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払できるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件（年間収支）■
【家族構成】・夫35歳／年収500万円（40歳まで・50歳までは年2.0％増加、50歳以降は増減なし）、61歳からは年収半減。退職金はなしと仮定。
・妻34歳／下の子が7歳の年からパート（手取り60万円、ずっと増減なし）
・子ども7歳、4歳
【基本生活費】 130万円（年1.0％で増加）
【住居費】 120万円
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】 24万円
【その他出費】 40万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】 600万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】 3000万円（諸経費＋120万円）のマンションを頭金500万円とローン2620万円（全期間固定金利1.5％、25年返済）で翌年、購入。毎月の返済額は10.5万円。住宅ローン減税（消費税増税なしと仮定）を考慮

3000万円のマンション購入なら、
63歳時点で、貯蓄残高2472万円

さまざまな物件価格でシミュレーションを作ってみたが、田中さん一家は、3000万円程度のマンションを買うのなら、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性はそれほど高くはなさそうだ。ただし今回の計算は、世帯年収約500万円に対して、毎年27万円くらいの貯金をしていたという倹約家の家族のケースだ。

　また、マンション購入時に、貯金を取り崩して、住宅ローンの頭金を500万円程度入れている。「年間収支」と「貯蓄残高」の推移については、下のグラフの通りだ。

写真を拡大

住宅ローンを25年返済で組んでいるため、祐輔さんの61歳時には返済が終了する。従来の家賃は月10万円だったが、住宅ローンの返済は毎月10.5万円と大きく増えたわけではないので、十分支払える金額だろう。祐輔さんが年金を受け取れるようになる63歳時の貯蓄残高は2472万円になる。

　それだけあれば安心だと断定できるわけではないが、60歳以降も働き続けることができ、夫婦それぞれが公的年金、企業年金などを受給できる状態であれば、大きな心配はいらないだろう。また今回の試算には退職金を入れていないので、実際の貯金額はもう少し多くなるだろう。

とはいえ、もっと老後生活にゆとりを持たせたいと考えるなら、物件価格を2500万円程度まで引き下げると、毎月の返済は8.4万円となり、63歳時の貯蓄残高も3000万円を超えていくと予想される。どのような老後生活を送りたいのかを、可能な限り早くから相談して決めておき、住宅取得計画を慎重に検討することが重要だろう。

ちなみに、物件価格を4000万円まで引き上げると、毎月の返済額が14.6万円となる。年収500万円で借りることができるギリギリの金額だ。子どもたちが高校、大学に通う時期には、貯蓄が底をつきそうなレベル（貯金額が151万円）となり、家計が厳しくなりそうだ。物件価格を安易に引き上げないほうが無難といえる。

将来の教育方針などの話し合いは早めに

30代で年収500万円程度だと、金融機関によっては3000万円から4000万円の住宅ローンが組める可能性がある。しかし、そんなにたくさん借りてしまうと、返せなくなってしまう可能性が高まる。借りられる金額と返せる金額は違うということを肝に銘じておこう。

今回の試算では、下の子どもが小学校入学後、妻のパート収入（年間60万円）がずっと期待できるという前提で計算している。この妻のパート収入が期待できなかったとすると、途端に3000万円の物件でも厳しくなる可能性が出てくるので、注意が必要だ。

なお、2人の子どもの教育費は、学校教育費、家庭教育費を一般的な水準で試算している。教育費は、中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算している。大学4年間だけで、400万円以上の出費で、理系であればもっとかかる。子どもの教育費は、親の子どもに対する教育方針などによってかかる費用が大きく変わってくるので、どのようにお金をかけていくのかを早い段階から話し合っておきたい。それによって返済計画も大きく変わるので注意しよう。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2026年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2026年9月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

詳細はこちら（公式サイト）

※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ※パワースマート住宅ローンの審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付けることを提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではございません。

口コミ・団信・特徴などを表示

65a621f2905bd41cb400000a

詳細はこちら（公式サイト）

閉じる

イオンの買い物が最大157.5万円割引!

1位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上、イオン銀行カードローンお申込み）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

口コミ・団信・特徴などを表示

65a62180905bd416b5000006

閉じる

「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

3位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.164%
総返済額　7278万円

表面金利: 年1.025%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 170,071円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

口コミ・団信・特徴などを表示

65a621ad905bd416b5000007

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。