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(速報)フラット35金利が過去最低の1.18%に! フラット35S適用なら、当初10年は0.93%と1%割れ!

【第35回】2019年7月1日公開(2019年7月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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(速報)フラット35の金利が、過去最低の「1.18%」になると発表されました。 フラット35に限らず、住宅ローン金利は長期固定金利を中心に過去最低圏内に入っていますので、新規借入だけでなく、借り換えのチャンスでもあります。この低金利をうまく利用するといいでしょう。

フラット35(団信込み)が過去最低金利!

フラット35の金利推移

 全期間固定金利の代表的な住宅ローンである「フラット35」の金利が急速に低下しています。

 本日(7月1日)発表された、2019年7月のフラット35金利は、前月比マイナス0.09ポイントの「1.18%」となりました。これは、最も多くの人が借りている条件(団体信用生命保険込み、借入期間21年以上、頭金10%以上)だと、過去最低の金利です。

 フラット35には、各種の金利減免制度があります。新築住宅であれば大半の住宅が対応している「フラット35S」(省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅が対象)であれば、当初10年または5年間は、0.93%(その後は1.18%)と、1%を割り込む、異常ともいえる低金利です。

 中古住宅を買って、耐震性や省エネルギー性が向上するリノベーションをする場合は、さらに低い金利が適用されることがあります。「フラット35リノベ」だと、当初10年または5年間は、0.68%(その後は1.18%)と、変動金利かと見間違うような低金利です。

 なお、以上の金利は借入期間が21年以上の場合です。借入期間が20年以内の場合は、上記の金利から0.06ポイントを引いた金利となります。

市場金利の低下で、住宅ローン金利が低下

 住宅ローンの金利が低下している背景には、市場金利(特に長期金利)の低下があります。住宅ローンの金利は、市場金利に、銀行の利益とコストを加えて設定されているため、市場金利が下がれば、住宅ローン金利も低下するのです。

 現在は、米中貿易摩擦や、世界経済の停滞予想などが強まる中で、世界的な金利低下が進んでいます。米連邦準備制度理事会(FRB)も、金利引き下げの可能性を示唆しており、長期金利が上昇する見込みは、当面は低そうです。

 足元の長期金利動向を見てみると、6月21日のマイナス0.17%を底として、27日には、マイナス0.145%まで上昇しています。今後、金利がどうなるか分かりませんが、とりあえず現在はかなりの低金利であるとはいえるでしょう。

 また、民間の銀行による住宅ローンも長期固定金利を中心に下げています。楽天銀行は7月の「10年固定金利」を、先月から0.075ポイント引き下げて、0.939%としています。

金利0.09ポイント低下は、54万円の効果

 先月に比べて0.09ポイント金利が低下したことの効果はどのくらいあるのでしょうか。

 住宅ローンの金額が3000万円で試算してみましょう、1.27%(6月)から1.18%(7月)へと金利が下がったことで、総支払額は54万円も少なくなるのです。0.09ポイントといえども、かなりのインパクトがあること分かります。

【2019年6月】金利1.27%
総返済額 3717万円

【2019年7月】金利1.18%
総返済額 3663万円
※試算の前提は、借入3000万円、35年元利均等返済。諸費用は考慮せず。

融資実行までは1カ月強程度

 住宅ローンの仮申し込みから融資実行までは、だいたい4〜6週間かかります。そのため、7月初旬に仮申し込みをして、月中に融資実行するのはかなり難しいでしょう。とはいえ、記録的な低金利下にあるのは変わりがないので、新規借入、借り換えを検討しているのであれば、まずは仮申し込みを申し込んでおくことをお勧めします。仮審査に通った結果は、その後、3ヶ月から6ヶ月程度有効です。

 特に「借り換え」については、ここ数年の急速な金利低下により、2015年以前にフラット35を借りた人なら、多くの人が借り換えによるメリットが発生します。 

 2015年7月(4年前)のフラット35金利は1.61%です。ただし2017年10月以前は団信が含まれておらず、これに団信料0.35%を足した1.96%が実際の金利です。現在との金利差は0.79%もあります。借り換えには手数料が発生しますが、これだけの金利差があると、手数料を支払っても総支払額は大きく減ります。

 2015年7月にフラット35を借りた人の場合(残りの借り入れ期間30年、借り入れ残高3000万円とする)、フラット35への借り換えにより、約334万円も総支払額を削減することができます。借り換えは、ほぼノーリスクで家計を改善できる方法ですので、住宅ローンの借り入れがある人は試算してみるといいでしょう。

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(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
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(税込)
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1
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0.380%
0円
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0.510%
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0円
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業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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