2019年7月を境に、世界的な低金利状態が加速しています。その影響で、金融機関各社は長期固定金利商品の金利を続々と下げ始めました。特に、「フラット35」と「20年固定」では金利の低下が目立ってきているので、住宅ローンをこれから申し込む方にとって今はお得な状況なのですよ。
| 【目次】 フラット35と20年固定が、過去稀にみる低金利 価格競争は、長期固定金利にシフトしている 主要銀行「20年固定」のポイントを紹介 ・auじぶん銀行 ・ソニー銀行 ・SBI新生銀行 ・りそな銀行 ・三菱ＵＦＪ銀行 まとめ ～複数の金融機関で審査を通すべし！ |
フラット35と20年固定の金利が、過去稀にみる低水準に
こんにちはブロガーの千日太郎です。
現在、10年国債利回りは、2016年7月に記録した過去最低のマイナス0.3%に迫る勢いで下がっています。それに伴って、住宅ローンの金利もどんどん下がってきました。
特に、2019年7月を境として、35年の超長期固定金利「フラット35（保証型）」が大きく金利を下げているのですが、この副産物として各社の20年固定金利も、また金利を下げてきています。
下記の表に、各金融機関の2019年6月から9月までの金利をまとめました。この推移を見ても、各行が金利を引き下げてきていることは明らかです。
これまで、当初固定金利の中で「20年固定」金利はあまり目立つ位置づけではありませんでした。しかし、超長期固定金利のフラット35が下がってきていることで、20年固定も同じく下がる現象が起きています。
その背景について説明しましょう。
価格競争は、変動金利から長期固定金利にシフトしている
長期金利（主に10年国債利回り）の低下が世界的に加速しています。米中対立や世界経済への先行き不安と、10年半ぶりのFRB（米連邦準備制度理事会）の利下げを受け、投資家のマネーがリスク回避のために安全な国債に集まってきているのが原因です。
米国の金利は、8月に入ってから急激な下降を見せました。米国よりはなだらかではありますが日本の金利も徐々に下がってきており、日銀が容認している下限のマイナス0.2%をふり切ってしまいました。これは、いよいよマイナス0.3%に達するのでは？ という水準です。
■2016年と2019年では何が違うか？
2016年7月に日本の長期金利がマイナス0.3%を記録したときには、その翌月にはフラット35（買取型で団信抜き）の金利が0.9%となり、三井住友信託銀行の10年固定金利は0.35%という、それぞれ史上最低の金利をマークしました。
2019年9月現在、フラット35（保証型）の金利は0.92%で、表面的には2016年当時の0.9％よりも高いように見えますが、これは団信込みの金利なのです。2016年当時、団信の年率が0.358%であったことを加味して比較すると、文句なしに現在のフラット35は団信込みで史上最低金利です。
2016年に10年固定金利が安かったのは、主に信託銀行でした。信託銀行は信託業務のために顧客から預かった信託財産を安全資産に投資しなければならないのですが、安全資産の代表である国債の利回りがマイナスになっていたため、住宅ローンで代替していたんですね。つまり、マイナスになってしまった10年国債に対する代替投資としての10年固定金利の住宅ローンだったのです。
当時はマイナスでなければ良いよ、くらいの勢いで金利の引き下げをやっていたわけですが、やがてこれ以上集める必要が無くなったので、現在は正常な金利に戻っているという訳です。
なので、2019年の今の局面では、長期金利がどれだけ下がっても住宅ローンの10年固定金利は大して下がらないということになっています。
■ベースとして金利の高い、長期の固定金利に価格競争がシフト
現在20年固定の金利が下がっているのは、7月のFRB利下げを契機として、銀行の価格競争が従来の変動金利から、より金利の高い長期の固定金利に移行してきているということです。
現在の変動金利は0.5%弱と確かに低いですが、任意のタイミングで金利を上げることができます。これまでずっとアメリカは利上げを続けてきていましたから、銀行側としても「いずれ近いうち日本も……」という希望がどこかにあったのです。しかし、10年半ぶりに米FRBが利下げをしたことで、当分の間は金利が上がる見込みが無くなってしまったのですよ。
ここで、銀行が0.5%の金利で丸1年お金を貸すと、いくら儲かるのか計算してみましょう。メガバンクの調達金利は0.3%前後ですから、1年で0.2%が粗利ということになります。3000万円の貸金であれば、年に6万円が儲け。これでは赤字です。実際には毎月の返済によって元本も減っていきますから、儲けは6万円もありません。
そこへ、今後当分の間は利上げの見込みが無いとなると、これ以上変動金利の融資を増やしてもジリ貧になりますよね。ならば、少しでも金利の高い商品を売らなければというのが自然な流れなのです。
20年固定は20年間金利を固定するわけですから、それなりに高い金利にしておかなければ、将来的には赤字になってしまうリスクがあります。しかし、そんな悠長なことを言っていたら、今年来年の決算が赤字になってしまい競争に負けてしまう……！ まずは目先の利益を確保しなければ、という状態に追い込まれているのです。
こうした状況は、商品を売る側からするとかなりシンドイですけど、商品を買う我々の立場からすると美味しい状況なのですよね。なので、今後はハッキリ言って20年固定が狙い目です。今後も金利は下がるでしょう。
主要銀行の「20年固定」のポイントは？
では実際にどんな商品を選んだら良いのでしょうか。商品を決める際には、単に金利だけで低いところを選ぶのでなく、融資手数料（保証料）や団信の特約なども加味して、より自分にピッタリな20年固定を選ぶことをおススメします。以下に主要銀行ごとのポイントを解説しますね。
■auじぶん銀行「低金利に、ガン50％保障＋全疾病保障を加えた手厚い保険が強み」
主要銀行の中でも20年固定で金利が低いのがauじぶん銀行。それに加えて、金利上乗せなしで付帯する団信の特約の厚さでナンバーワンです。
まず金利上乗せなしでガン50％保障が付きます。ガン50％保障を付けようとすると0.1%上乗せになる金融機関が多いですので、この時点で0.1%低金利と読み替えてもいいでしょう。
さらに、全疾病保障（180日の就業不能状態）が金利上乗せなしで付帯しますので、金利面と無料団信という面では最強の組み合わせです。
ただし、融資手数料が2.2%（税込）と割高なのと、20年の固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が少ないのが注意点です。
| 金利 | ⇒「auじぶん銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害+がん50％保障団信+全疾病保障（180日以上入院）＋月次返済保障（31日以上入院） |
| オプション（保険料） |
・がん100％保障（上乗せ金利年0.1%） 【※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象】 |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20%（税込） |
| 保証料（税込） | 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） |
| 【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が低いことに加え、「全疾病保障（180日以上入院）」「がん50％保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。 | |
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■ソニー銀行「金利タイプの切り替えとワイド団信の安さが魅力」
ソニー銀行の20年固定金利（固定セレクト）は、0.842％（2019年9月時点）。団信の特約では、金利上乗せなしでガン50％保障が付きます。しかし全疾病保障はつきません。そして、融資手数料は2.2%（税込）と割高です。
ここまで見ると、auじぶん銀行の方が良いのでは？ と思われるかもしれませんが、ソニー銀行はWebで24時間リアルタイムに金利タイプを変更できるというメリットがあります。なお変動金利から固定金利への変更は無料です。
さらに、過去に大病を患ったなどの理由から一般の団信に加入できない場合はワイド団信への加入を検討することになるのですが、多くの銀行でワイド団信は0.3%以上金利に上乗せとなるところ、ソニー銀行は0.2%の上乗せでワイド団信に加入できます。
■SBI新生銀行「低金利＆定額の融資手数料で、実質金利では最低に」
SBI新生銀行の20年固定については、前回こちらの記事（SBI新生銀行の20年固定の住宅ローンは、新規借入でも借り換えでもグッドチョイス！）でも特集をしましたね。融資手数料の面では最低金額の55,000円（定額）で借りられるというのが大きな魅力です。
また、新規借入の場合、10％の頭金を入れることで表示金利から0.05%の金利引き下げとなりますので、最低金利と比較してもほとんど変わらない金利になります。融資手数料が安い分、総支払額の実質金利では最も低金利になるのがSBI新生銀行の20年固定の魅力ですね。
■りそな銀行「“団信革命”は身体障害に強い保険」
りそな銀行にあって他行にないメリットは「団信革命」です。金利に0.3%上乗せが必要ですが、要介護2以上の介護状態や16の身体障害状態で住宅ローンがゼロ円になる保険を付けることができます。
身体障害状態を保障する団信はフラット35の機構団信がありますが、それよりも保障を受けられるハードルが低いです。例えば、「腎臓の機能を完全・永久に失って生涯、人工透析治療が必要になった」というケースでは、機構団信だと「生活するのに常に介護を要する」ほど悪化していないため保障対象外となりますが、りそな銀行の団信革命なら保障されます。
■三菱ＵＦＪ銀行「“7大疾病保障付住宅ローン”は病気のリスクに強い」
三菱ＵＦＪ銀行にあって他行にないメリットは、団信の「7大疾病保障付住宅ローン」の〈3大疾病保障充実タイプ〉です。金利に0.3%の上乗せが必要ですが、がんの診断（90日の待機期間があります）や、脳卒中（脳梗塞など）・急性心筋梗塞の入院時点で、住宅ローン残高が0円になります。
他行の疾病保障だと、3疾病では就業不能60日とか半年、長いものでは1年超という期間を条件とするケースが多いです。この点から、いわゆる医療実態に詳しい医師や看護師の方、保険会社の社員の方などがよく利用しているのがポイントです。
まとめ ～複数の金融機関で審査を通すべし！
あくまで、これから20年固定が狙い目というのは個人的な見解です。千日個人としては、もちろん確信に近い感じでいますが、もしかしたら最近20年固定金利が下がっている理由は全く別のことである可能性もありますし、今後の金利動向については、ここに書いた千日の予想と異なってくることは大いにあり得ることです。
また、現時点でこの推測が当たっていたとしても、銀行の営業方針はマーケットを反映してガラッと変わることがありますから、注意が必要です。
そんなように、早くから一つの金融機関や金利タイプに絞ってしまうと、融資実行の直前に営業方針が変わってしまい、思っていた金利で融資を受けられないリスクがあります。ですので、申し込もうと思ったら、念のためにも複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします。
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新規借入2023年5月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
- 実質金利(手数料込)
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①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
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- 借入額×2.2%
- 保証料
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①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
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- 0.320%
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- 借入額×2.2%
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①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.500%
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- 手数料(税込)
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①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。