2019年に狙い目の住宅ローンは? 長期金利が急低下で「20年固定」がお得に

【第38回】2019年9月18日公開(2023年10月5日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

2019年7月を境に、世界的な低金利状態が加速しています。その影響で、金融機関各社は長期固定金利商品の金利を続々と下げ始めました。特に、「フラット35」と「20年固定」では金利の低下が目立ってきているので、住宅ローンをこれから申し込む方にとって今はお得な状況なのですよ。

【目次】
フラット35と20年固定が、過去稀にみる低金利
価格競争は、長期固定金利にシフトしている
主要銀行「20年固定」のポイントを紹介
・auじぶん銀行
・ソニー銀行
・SBI新生銀行
・りそな銀行
・三菱UFJ銀行
まとめ ~複数の金融機関で審査を通すべし!

フラット35と20年固定の金利が、過去稀にみる低水準に

 こんにちはブロガーの千日太郎です。

 現在、10年国債利回りは、2016年7月に記録した過去最低のマイナス0.3%に迫る勢いで下がっています。それに伴って、住宅ローンの金利もどんどん下がってきました。

 特に、2019年7月を境として、35年の超長期固定金利「フラット35(保証型)」が大きく金利を下げているのですが、この副産物として各社の20年固定金利も、また金利を下げてきています。

 下記の表に、各金融機関の2019年6月から9月までの金利をまとめました。この推移を見ても、各行が金利を引き下げてきていることは明らかです。

住宅ローン20年固定金利 2019年9月各社の金利

 これまで、当初固定金利の中で「20年固定」金利はあまり目立つ位置づけではありませんでした。しかし、超長期固定金利のフラット35が下がってきていることで、20年固定も同じく下がる現象が起きています。

 その背景について説明しましょう。

価格競争は、変動金利から長期固定金利にシフトしている

 長期金利(主に10年国債利回り)の低下が世界的に加速しています。米中対立や世界経済への先行き不安と、10年半ぶりのFRB(米連邦準備制度理事会)の利下げを受け、投資家のマネーがリスク回避のために安全な国債に集まってきているのが原因です。

 米国の金利は、8月に入ってから急激な下降を見せました。米国よりはなだらかではありますが日本の金利も徐々に下がってきており、日銀が容認している下限のマイナス0.2%をふり切ってしまいました。これは、いよいよマイナス0.3%に達するのでは? という水準です。

■2016年と2019年では何が違うか?

 2016年7月に日本の長期金利がマイナス0.3%を記録したときには、その翌月にはフラット35(買取型で団信抜き)の金利が0.9%となり、三井住友信託銀行の10年固定金利は0.35%という、それぞれ史上最低の金利をマークしました。

 2019年9月現在、フラット35(保証型)の金利は0.92%で、表面的には2016年当時の0.9%よりも高いように見えますが、これは団信込みの金利なのです。2016年当時、団信の年率が0.358%であったことを加味して比較すると、文句なしに現在のフラット35は団信込みで史上最低金利です。

 2016年に10年固定金利が安かったのは、主に信託銀行でした。信託銀行は信託業務のために顧客から預かった信託財産を安全資産に投資しなければならないのですが、安全資産の代表である国債の利回りがマイナスになっていたため、住宅ローンで代替していたんですね。つまり、マイナスになってしまった10年国債に対する代替投資としての10年固定金利の住宅ローンだったのです。

 当時はマイナスでなければ良いよ、くらいの勢いで金利の引き下げをやっていたわけですが、やがてこれ以上集める必要が無くなったので、現在は正常な金利に戻っているという訳です。

 なので、2019年の今の局面では、長期金利がどれだけ下がっても住宅ローンの10年固定金利は大して下がらないということになっています。

■ベースとして金利の高い、長期の固定金利に価格競争がシフト

 現在20年固定の金利が下がっているのは、7月のFRB利下げを契機として、銀行の価格競争が従来の変動金利から、より金利の高い長期の固定金利に移行してきているということです。

 現在の変動金利は0.5%弱と確かに低いですが、任意のタイミングで金利を上げることができます。これまでずっとアメリカは利上げを続けてきていましたから、銀行側としても「いずれ近いうち日本も……」という希望がどこかにあったのです。しかし、10年半ぶりに米FRBが利下げをしたことで、当分の間は金利が上がる見込みが無くなってしまったのですよ。

 ここで、銀行が0.5%の金利で丸1年お金を貸すと、いくら儲かるのか計算してみましょう。メガバンクの調達金利は0.3%前後ですから、1年で0.2%が粗利ということになります。3000万円の貸金であれば、年に6万円が儲け。これでは赤字です。実際には毎月の返済によって元本も減っていきますから、儲けは6万円もありません。

 そこへ、今後当分の間は利上げの見込みが無いとなると、これ以上変動金利の融資を増やしてもジリ貧になりますよね。ならば、少しでも金利の高い商品を売らなければというのが自然な流れなのです。

 20年固定は20年間金利を固定するわけですから、それなりに高い金利にしておかなければ、将来的には赤字になってしまうリスクがあります。しかし、そんな悠長なことを言っていたら、今年来年の決算が赤字になってしまい競争に負けてしまう……! まずは目先の利益を確保しなければ、という状態に追い込まれているのです。

 こうした状況は、商品を売る側からするとかなりシンドイですけど、商品を買う我々の立場からすると美味しい状況なのですよね。なので、今後はハッキリ言って20年固定が狙い目です。今後も金利は下がるでしょう。

主要銀行の「20年固定」のポイントは?

 では実際にどんな商品を選んだら良いのでしょうか。商品を決める際には、単に金利だけで低いところを選ぶのでなく、融資手数料(保証料)や団信の特約なども加味して、より自分にピッタリな20年固定を選ぶことをおススメします。以下に主要銀行ごとのポイントを解説しますね。

■auじぶん銀行「低金利に、ガン50%保障+全疾病保障を加えた手厚い保険が強み」

 主要銀行の中でも20年固定で金利が低いのがauじぶん銀行。それに加えて、金利上乗せなしで付帯する団信の特約の厚さでナンバーワンです。

 まず金利上乗せなしでガン50%保障が付きます。ガン50%保障を付けようとすると0.1%上乗せになる金融機関が多いですので、この時点で0.1%低金利と読み替えてもいいでしょう。

 さらに、全疾病保障(180日の就業不能状態)が金利上乗せなしで付帯しますので、金利面と無料団信という面では最強の組み合わせです。

 ただし、融資手数料が2.2%(税込)と割高なのと、20年の固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が少ないのが注意点です。

■ソニー銀行「金利タイプの切り替えとワイド団信の安さが魅力」

 ソニー銀行の20年固定金利(固定セレクト)は、0.842%(2019年9月時点)。団信の特約では、金利上乗せなしでガン50%保障が付きます。しかし全疾病保障はつきません。そして、融資手数料は2.2%(税込)と割高です。

 ここまで見ると、auじぶん銀行の方が良いのでは? と思われるかもしれませんが、ソニー銀行はWebで24時間リアルタイムに金利タイプを変更できるというメリットがあります。なお変動金利から固定金利への変更は無料です。

 さらに、過去に大病を患ったなどの理由から一般の団信に加入できない場合はワイド団信への加入を検討することになるのですが、多くの銀行でワイド団信は0.3%以上金利に上乗せとなるところ、ソニー銀行は0.2%の上乗せでワイド団信に加入できます。

■SBI新生銀行「低金利&定額の融資手数料で、実質金利では最低に」

 SBI新生銀行の20年固定については、前回こちらの記事(SBI新生銀行の20年固定の住宅ローンは、新規借入でも借り換えでもグッドチョイス!)でも特集をしましたね。融資手数料の面では最低金額の55,000円(定額)で借りられるというのが大きな魅力です。

 また、新規借入の場合、10%の頭金を入れることで表示金利から0.05%の金利引き下げとなりますので、最低金利と比較してもほとんど変わらない金利になります。融資手数料が安い分、総支払額の実質金利では最も低金利になるのがSBI新生銀行の20年固定の魅力ですね。

■りそな銀行「“団信革命”は身体障害に強い保険」

 りそな銀行にあって他行にないメリットは「団信革命」です。金利に0.3%上乗せが必要ですが、要介護2以上の介護状態や16の身体障害状態で住宅ローンがゼロ円になる保険を付けることができます。

 身体障害状態を保障する団信はフラット35の機構団信がありますが、それよりも保障を受けられるハードルが低いです。例えば、「腎臓の機能を完全・永久に失って生涯、人工透析治療が必要になった」というケースでは、機構団信だと「生活するのに常に介護を要する」ほど悪化していないため保障対象外となりますが、りそな銀行の団信革命なら保障されます。

■三菱UFJ銀行「“7大疾病保障付住宅ローン”は病気のリスクに強い」

 三菱UFJ銀行にあって他行にないメリットは、団信の「7大疾病保障付住宅ローン」の〈3大疾病保障充実タイプ〉です。金利に0.3%の上乗せが必要ですが、がんの診断(90日の待機期間があります)や、脳卒中(脳梗塞など)・急性心筋梗塞の入院時点で、住宅ローン残高が0円になります。

 他行の疾病保障だと、3疾病では就業不能60日とか半年、長いものでは1年超という期間を条件とするケースが多いです。この点から、いわゆる医療実態に詳しい医師や看護師の方、保険会社の社員の方などがよく利用しているのがポイントです。

まとめ ~複数の金融機関で審査を通すべし!

 あくまで、これから20年固定が狙い目というのは個人的な見解です。千日個人としては、もちろん確信に近い感じでいますが、もしかしたら最近20年固定金利が下がっている理由は全く別のことである可能性もありますし、今後の金利動向については、ここに書いた千日の予想と異なってくることは大いにあり得ることです。

 また、現時点でこの推測が当たっていたとしても、銀行の営業方針はマーケットを反映してガラッと変わることがありますから、注意が必要です。

 そんなように、早くから一つの金融機関や金利タイプに絞ってしまうと、融資実行の直前に営業方針が変わってしまい、思っていた金利で融資を受けられないリスクがあります。ですので、申し込もうと思ったら、念のためにも複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします。

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。
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  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
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500万円以上、2億円以下
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借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
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使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
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(給与所得者)
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(個人事業主等)
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
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(個人事業主等)
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70歳未満
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80歳未満
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一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
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(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
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借入額×2.2%+55000円
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「団信革命」は要介護まで保障も
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※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
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  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
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【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
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融資額×1.87%(タイプB ネット)
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■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
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実質金利(手数料込)
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総返済額 3427万円
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年0.660%
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保証料
0円
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保証料など0円サービスが充実
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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