じぶん銀行住宅ローンの公式サイト
住宅ローンの選び方[2019年]
【第36回】2019年8月2日公開(2019年8月2日更新)
千日太郎
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの商品やキャンペーンについて、持ち前の分析力を駆使して紹介します。本業は公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

断然、魅力的な住宅ローンを発見!
新生銀行の20年固定の住宅ローンは、
新規借入でも借り換えでもグッドチョイス!

世界的な長期金利低下により、住宅ローンの固定金利が下がっている中でも断然、魅力的な商品なのが、新生銀行の「20年固定金利」です。2019年7月の金利は、20年固定の中では0.9%(新規借入)というダントツの低さです。今回は、新生銀行「20年固定金利」の商品解説とメリット、注意点や賢い利用方法を伝授します。新規借入と借り換え、どちらにも通用するおトクな商品です。

ダントツの低金利と、手数料が安い新生銀行に注目

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。 

 2019年6月、長期金利がついにマイナス0.1%を切りました。それを受けて、翌7月には、各銀行とも軒並み住宅ローン金利を引き下げてきましたね。

 なかでも新生銀行は、他行と比べても大幅に金利を下げてきました。ところが、実は新生銀行の商品は特徴的であるため、メリットとデメリットがそれぞれ際立つ商品となっています。

新生銀行 金利一覧ページ
写真を拡大 新生銀行 金利一覧ページ

 商品特性を理解して、メリットを最大限に活かしつつデメリットをかぶらないような利用法をすることで、新生銀行の住宅ローンはもっとも低コストな商品になります。そこで今回は、商品特性を詳しく説明しながら、お得な方法を提案していきます。

 まずは手数料から見ていきましょう。新生銀行住宅ローンは、商品によって手数料が違います。ややこしいですねー。

【新生銀行 各商品の手数料】
「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」:借入金額×2.16%
「ステップダウン金利タイプ」:16.2万円
「その他の通常商品(当初固定金利タイプなど)」:5.4万円〜

 今回は、固定金利を選択する人にとって、実はとてもお得な「当初固定金利タイプ」に絞って解説します。まずは、その特徴を分かりやすく並べてみますね。

【新生銀行「当初固定金利」の特徴は?】
■メリット

融資手数料が54,000円定額で、業界最安値(消費税込み、安心パック未加入)
20年固定期間中の金利は、業界最安の0.9%(自己資金10%以上で新規借入の場合。自己資金10%以下・借り換えの場合は、金利0.95%)
■デメリット
・20年の固定期間が終了したら、その時の基準金利から1.4%引いた金利が適用されるが、これだと引き下げ幅が少ない。現在の金利水準が続いたとして、変動金利を選ぶと、0.915%となる。さらに、新生銀行の変動金利は、5年ルールと125%ルールの適用がないなど、注意点がある。

 つまり、イニシャルコストとしてかかる「融資手数料が安い」のに加えて、「当初の20年間、業界最低金利」なのですが、固定期間が終わると、「引き下げ幅が少ない変動金利(半年型)タイプになる」商品なのです。

 ということは、20年の固定期間中にほぼ完済してしまえば、メリットだけを100%享受し、デメリットは全く受けずに住宅ローンを払い終えることができるということですね。 では、どんなタイプの人にとって、この「新生銀行住宅ローン20年固定」がおトクになるのでしょうか?

 新規借入の場合と借り換えの場合で解説します。

おトクになるタイプ①20年間で「完済」する人

 こちらは新規借入の場合。30代後半から40代前半で住宅ローンをスタートする人にとっては、この新生銀行20年固定は最適と言えるでしょう。20年間は業界最低金利で固定され、しかも金利は1%を切っているので、住宅ローン減税の恩恵によって当初の10年間は逆に儲かってしまうのです。

 住宅ローン減税は、年末のローン残高の1%が最大10回にわたり、所得税等から還付される税額控除です。なので、住宅ローンの金利が1%未満の場合は、還付されている10年間は、逆に儲かるという現象が起きます。

 どれだけの違いがあるのか、20年固定の中でも最低金利の住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型)」(=金利1.05%)と比較してみましょう。

【前提条件】
・現在40歳(定年60歳)
・借入3600万円(物件価格4000万円、頭金1割)
・35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・60歳の時に一括繰上げ返済するつもり
・新生銀行「20年固定(頭金1割)」の金利は、0.90%
・住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型・頭金1割)」の金利は、当初10年(金利Aプラン)0.8%、その後1.05%
シミュレーション:3600万円を20年で返済

■新生銀行「20年固定」金利0.9%
借入費用:17万円
20年返済額:2399万円
20年後残高:1682万円
住宅ローン減税:▼310万円(還付)
20年完済総額:4188万円

■住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型)」当初金利0.8%
借入費用:96万円
20年返済額:2395万円
20年後残高:1687万円
住宅ローン減税:▼310万円(還付)
20年完済総額:4268万円

 20年で全額返済するという前提で、新生銀行「20年固定」と、住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型)」を比較すると、同じ4,000万円の借入額でも、借入時の費用が80万円近くも違ってきます。

 さらに、新生銀行は、向こう20年間は1%を切る低金利で固定されているので、総返済額も安くなるのですね。60歳のときに一括繰上げ返済するという前提だと、新生銀行の方が約80万円も総返済額が少なくなることが分かりました。

10年返済だと、物件価格よりも支払いが少ない

 また、20年よりも前に返済するのであれば、住宅ローン減税効果で逆に儲かってしまう現象も起こります。そこで、10年後に一括返済したらどうなるか? というシミュレーションもしてみます。 

シミュレーション:3600万円を10年で返済

■新生銀行「20年固定」金利0.9%
借入費用:17万円 
10年返済額:1199万円 
10年後残高:2684万円
住宅ローン減税:▼310万円(還付) 
10年で完済総額:3990万円

■住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型)」当初金利0.8%
借入費用:95.8万円
10年返済額:1179万円
10年後残高:2672万円
住宅ローン減税:▼309万円(還付) 
10年で完済総額:4037万円

 なんと驚くべきことに、4000万の物件を購入するのに支払総額は3,990万円になるという結果になりました!

 こういったことが実現できるのも、新生銀行「20年固定」の金利が1%未満であり、かつ、借り入れ時にかかる費用が低いからなのです。しかも、これは金利変動リスクの無い固定金利なので、10年後に一括返済するお金があるなら、確実に実行したいところです。
 
 このように、メリットの部分のみを上手に享受できれば、ここまでおトクに家を買える住宅ローンなのですよ。

【関連記事】>>「どの銀行の住宅ローンがお得?」と考えてはダメ!初心者でも損しないための4つの「新常識」を紹介

おトクになるタイプ②諸費用を抑えて、借り換えたい人 

 住宅ローンの借り換え費用には、主に融資手数料(又は保証料)や登録免許税などの手数料が発生しますが、新生銀行は融資手数料が「5.4万円〜」と安いので、借り替え費用を低く抑えることができます。

 大手銀行や地銀などでは、保証料を前払いする「保証料型」の住宅ローンが一般的です。もしも、あなたが現在借りている住宅ローンがこの保証料型であった場合、借り替えて全額繰り上げ返済することで、その時点の残高と残期間に相当する保証料が返金されるのです。

 そして、新生銀行に借り換える場合は、新生銀行に払う融資手数料よりも、現在の保証料型の住宅ローンで返金される保証料の方が大きいため、借り替えることで手元の現金については結果として増えるということもあるのですよ。

 では、5年前に住宅ローンを借りた人が、今年、新生銀行(20年固定)に借り換えるという前提で、シミュレーションしてみましょう。

【前提条件】
・現在40歳(定年60歳)
・5年前に4000万円借入(変動金利0.9%)、現在の残高は3503万円
・35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・60歳の時に一括繰上げ返済するつもり
・住宅ローンは、「保証料前払い型」(都市銀行、地銀などの主力商品)

借り換えにかかる費用は、おおむね以下のようになります。

■大手銀行から新生銀行に借り換えた場合の諸費用
保証料返金:▼508,360円
印紙代:20,000円
登録免許税:140,000万円
保証料:0円
事務手数料:54,000円
司法書士報酬:60,000円 
合計 ▼234,360円(※支払いがマイナス、つまり手元の現金が増えるということ)

 なんと、マイナスの支出、つまり手元の現金が増えるのですね! 保証料が返金されるのは現在の住宅ローンを完済してから2か月後くらいなので支出が先行しますが、トータルではプラスになるのですよ。

 なお、司法書士報酬と保証料返金額は概算です。保証料の計算方法は保証会社によって違うので、銀行を通して確認してみましょう。

 そして、このケースで60歳までの総支払額を比較してみると、ほぼトントンになるという結果になりました。

シミュレーション:変動金利から固定金利に借り換え

■新生銀行「20年固定」金利0.95%
借入費用:23.4万円 
20年での返済額:2684万円 
20年後の残高:1280万円
20年で完済総額:3941万円

■都市銀行の変動金利を継続。金利0.9%
20年での返済額:2665万円 
20年後の残高:1274万円
20年で完済総額:3939万円

 試算した結果、変動金利から20年固定金利に借り換えても、総支払額は2万円しか増えませんでした。ほぼ一緒といっていいでしょう。総支払額が同じなら、金利が固定されている方が遥かに安全です。

 現在の住宅ローンが変動金利だとしたら、これから20年の間に金利が上がる可能性もありますよね。しかし、20年固定に借り換えたなら金利の上昇に怯える必要はありません。だって、固定なのですから。

【関連記事】>>住宅ローンの借り換えでは、金利上昇を回避するため、1カ月以内の融資実行を目指そう!

おトクになるタイプ③ 5年以上前にフラットで借りた人

 次は、同じ固定金利から固定金利への借り換えでもシミュレーションしてみましょう。今から5年前の2014年7月に、当初5年間金利が引き下げとなるフラット35Sの金利Bプランで借りた人は適用金利が1.43%から1.73%に上がるということになります。

 そこで、新生銀行20年固定0.95%に借り換えると、どれぐらいの借り換えメリットがあるかを計算しました。

【前提条件】
・現在40歳(定年60歳)
・5年前に4000万円借入(当初5年1.43%その後1.73%)、現在の残高は3544万円。
・35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・20年後(60歳の時)に一括繰上げ返済するつもり
・5年前にフラット35S金利Bプラン(当初5年間は金利1.43%、以降は1.73%に引き上げ)を契約
シミュレーション:5年前に借りたフラット35Sから固定金利に借り換え

■新生銀行「20年固定」0.95%
借入費用:27.5万円 
20年返済額:2716万円 
20年後残高:1295万円
20年で完済総額:4038万円

5年前に契約したフラット35Sを継続 金利1.73%
20年返済額:3029万円 
20年後残高:1390万円 
20年で完済総額:4420万円

 フラット35は保証料の返金はありませんので、先ほどのケースとは違って、借り換えでお金は増えません。しかしそれでもトータルで381万円もの借り換えメリットが出ました! 20年後の定年で完済するという前提ならば、金利が固定されているのは全く同じですね。

 それでいて総支払額が381万円も節約できるのですから、これは借り換えるべきです。5年よりも前のフラット35はおおむねこれよりも高い金利ですので、借り換えメリットは高い人ばかりなので、ぜひ検討しましょう。

新生銀行は、変動金利よりも20年固定がオススメ

 新生銀行の住宅ローンというと、以前は残高が500万未満になったところで金利が上がるという変なルールがあったのですが、現在はこのルールは削除されていますので、その点はご安心ください。

 このように、7月の新生銀行の20年固定はすごい商品なのですが、どういうわけか新生銀行はあまりこの20年固定を推していないんです。住宅ローンのページの一番目立つところに、「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」が宣伝されています。

 しかし、変動金利ではこのくらいの低金利は珍しくもありません。また、新生銀行の変動金利については5年ルールと125%ルールの適用がありませんので、金利が上がると、その月から支払いが増えるので、金利変動リスクが普通の変動金利よりも高いという点に注意が必要です。

 他行との比較でも、20年固定の金利の方が断然魅力的です。そして、固定期間が終わった後の引き下げ幅が少ないということ以外には、これといったデメリットは見当たりません。

 プロの眼から見ると、変動金利よりも20年固定金利の方が断然おススメですよ。

■新生銀行の住宅ローンの概要
金利 ⇒「新生銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
オプション保険[保険料] 要介護3以上で借入残高相当の保険金 (「安心パック」(10万8000円)等に加入が条件)
事務手数料(税込) 5万4000円〜
【ポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。20年固定金利、ステップダウン金利などの商品も競争力がある。
アルヒの公式サイトはこちら
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向を借り換えのプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!金利を引き上げは「2023年」?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人が「高い変動金利」で借りている! 300万円もうかる人も
【諸費用】各種手数料・引越し代なども借りられるのは? 14銀行で比較
【審査】「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる?
◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2019年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」が適用! 300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?14銀行で比較
【審査】「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
【団信】じぶん銀行が住宅ローンの無料団信を拡充!<Sponsored Content>

 最低水準の変動金利!ジャパンネット銀行の住宅ローン(sponsored content) 

【2019年8月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)

◆ジャパンネット銀行 < 全期間引下げプラン >
0.543%
0.415%
0円
借入額×2.16%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
ジャパンネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
新生銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
3位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
au住宅ローンの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

トータルでお得な新生銀行 ジャパンネット銀行は低金利! フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行住宅ローンはこちら!
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
介護保障保険が付帯など、6つの特典あり関連記事はコチラ 変動金利、10年固定金利はトップクラスの低金利!来店不要で便利 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
TOP