世界的な長期金利低下により、住宅ローンの固定金利が下がっている中でも断然、魅力的な商品なのが、SBI新生銀行の「20年固定金利」です。2019年7月の金利は、20年固定の中では0.9％（新規借入）というダントツの低さです。今回は、SBI新生銀行「20年固定金利」の商品解説とメリット、注意点や賢い利用方法を伝授します。新規借入と借り換え、どちらにも通用するおトクな商品です。
※こちらの記事は2019年時点の情報です
ダントツの低金利と、手数料が安いSBI新生銀行に注目
おトクになるタイプ①20年間で「完済」する人
おトクになるタイプ②諸費用を抑えて、借り換えたい人
おトクになるタイプ③ 5年以上前にフラットで借りた人
SBI新生銀行は、変動金利よりも20年固定がオススメ
ダントツの低金利と、手数料が安いSBI新生銀行に注目
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。
2019年6月、長期金利がついにマイナス0.1％を切りました。それを受けて、翌7月には、各銀行とも軒並み住宅ローン金利を引き下げてきましたね。
なかでもSBI新生銀行は、他行と比べても大幅に金利を下げてきました。ところが、実はSBI新生銀行の商品は特徴的であるため、メリットとデメリットがそれぞれ際立つ商品となっています。
商品特性を理解して、メリットを最大限に活かしつつデメリットをかぶらないような利用法をすることで、SBI新生銀行の住宅ローンはもっとも低コストな商品になります。そこで今回は、商品特性を詳しく説明しながら、お得な方法を提案していきます。
まずは手数料から見ていきましょう。SBI新生銀行住宅ローンは、商品によって手数料が違います。ややこしいですねー。
【SBI新生銀行 各商品の手数料】
・「変動金利（半年型）タイプ」：借入金額×2.2%（税込み）
今回は、固定金利を選択する人にとって、実はとてもお得な「当初固定金利タイプ」に絞って解説します。まずは、その特徴を分かりやすく並べてみますね。
【SBI新生銀行「当初固定金利」の特徴は？】
■メリット
・20年固定期間中の金利は、業界最安の0.9％（自己資金10％以上で新規借入の場合。自己資金10％以下・借り換えの場合は、金利0.95％）
■デメリット
・20年の固定期間が終了したら、その時の基準金利から1.4％引いた金利が適用されるが、これだと引き下げ幅が少ない。現在の金利水準が続いたとして、変動金利を選ぶと、0.915％となる。さらに、SBI新生銀行の変動金利は、5年ルールと125％ルールの適用がないなど、注意点がある。
つまり、イニシャルコストとしてかかる「融資手数料が安い」のに加えて、「当初の20年間、業界最低金利」なのですが、固定期間が終わると、「引き下げ幅が少ない変動金利（半年型）タイプになる」商品なのです。
ということは、20年の固定期間中にほぼ完済してしまえば、メリットだけを100％享受し、デメリットは全く受けずに住宅ローンを払い終えることができるということですね。 では、どんなタイプの人にとって、この「SBI新生銀行住宅ローン20年固定」がおトクになるのでしょうか？
新規借入の場合と借り換えの場合で解説します。
おトクになるタイプ①20年間で「完済」する人
こちらは新規借入の場合。30代後半から40代前半で住宅ローンをスタートする人にとっては、このSBI新生銀行20年固定は最適と言えるでしょう。20年間は業界最低金利で固定され、しかも金利は1％を切っているので、住宅ローン減税の恩恵によって当初の10年間は逆に儲かってしまうのです。
住宅ローン減税は、年末のローン残高の1％が最大10回にわたり、所得税等から還付される税額控除です。なので、住宅ローンの金利が1％未満の場合は、還付されている10年間は、逆に儲かるという現象が起きます。
どれだけの違いがあるのか、20年固定の中でも最低金利の住信SBIネット銀行「フラット35S（保証型）」（＝金利1.05%）と比較してみましょう。
・現在40歳（定年60歳）
・借入3600万円（物件価格4000万円、頭金1割）
・35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・60歳の時に一括繰上げ返済するつもり
・SBI新生銀行「20年固定（頭金1割）」の金利は、0.90%
・住信SBIネット銀行「フラット35S（保証型・頭金1割）」の金利は、当初10年（金利Ａプラン）0.8%、その後1.05%
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借入額3,600万円（物件4,000万円）を 20年で返済した場合 |
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SBI新生銀行 「20年固定 (頭金1割)」 |
住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型・頭金1割)」 |
差額 |
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| 借入費用 | 17万円 | 96万円 | ▼79万円 |
| 頭金 | 400万円 | 400万円 | 0円 |
| 20年返済額 | 2,399万円 | 2,395万円 | 4万円 |
| 20年後残高 | 1,682万円 | 1,687万円 | ▼4万円 |
| 住宅ローン減税 | ▼310万円 | ▼310万円 | ▼1万円 |
| 20年で完済総額 | 4,188万円 | 4,268万円 | ▼80万円 |
■SBI新生銀行「20年固定」金利0.9％
借入費用：17万円
20年返済額：2399万円
20年後残高：1682万円
住宅ローン減税：▼310万円(還付)
20年完済総額：4188万円
■住信SBIネット銀行「フラット35S（保証型）」当初金利0.8％
借入費用：96万円
20年返済額：2395万円
20年後残高：1687万円
住宅ローン減税：▼310万円(還付)
20年完済総額：4268万円
※上記は、記事公開時（2019年7月）の消費税率8％を用いて計算しています。
20年で全額返済するという前提で、SBI新生銀行「20年固定」と、住信SBIネット銀行「フラット35S（保証型）」を比較すると、同じ4,000万円の借入額でも、借入時の費用が80万円近くも違ってきます。
さらに、SBI新生銀行は、向こう20年間は1％を切る低金利で固定されているので、総返済額も安くなるのですね。60歳のときに一括繰上げ返済するという前提だと、SBI新生銀行の方が約80万円も総返済額が少なくなることが分かりました。
10年返済だと、物件価格よりも支払いが少ない
また、20年よりも前に返済するのであれば、住宅ローン減税効果で逆に儲かってしまう現象も起こります。そこで、10年後に一括返済したらどうなるか？ というシミュレーションもしてみます。
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借入額3,600万円（物件4,000万円）を 10年で返済した場合 |
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SBI新生銀行 「20年固定 (頭金1割)」 |
住信SBIネット銀行「フラット35S(保証型・頭金1割)」 |
差額 |
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| 借入費用 | 17万円 | 95.8万円 | 78.8万円 |
| 頭金 | 400万円 | 400万円 | 0円 |
| 10年返済額 | 1,199円 | 1,179万円 | ▼198円 |
| 10年後残高 | 2,684万円 | 2,672万円 | ▼12万円 |
| 住宅ローン減税 | ▼310万円 | ▼309万円 | 7,400円 |
| 10年で完済総額 | 3,990万円 | 4,037万円 | 47万円 |
■SBI新生銀行「20年固定」金利0.9%
借入費用：17万円
10年返済額：1199万円
10年後残高：2684万円
住宅ローン減税：▼310万円（還付）
10年で完済総額：3990万円
■住信SBIネット銀行「フラット35S（保証型）」当初金利0.8％
借入費用：95.8万円
10年返済額：1179万円
10年後残高：2672万円
住宅ローン減税：▼309万円（還付）
10年で完済総額：4037万円
※上記は、記事公開時（2019年7月）の消費税率8％を用いて計算しています。
なんと驚くべきことに、4000万の物件を購入するのに支払総額は3,990万円になるという結果になりました！
こういったことが実現できるのも、SBI新生銀行「20年固定」の金利が1％未満であり、かつ、借り入れ時にかかる費用が低いからなのです。しかも、これは金利変動リスクの無い固定金利なので、10年後に一括返済するお金があるなら、確実に実行したいところです。
このように、メリットの部分のみを上手に享受できれば、ここまでおトクに家を買える住宅ローンなのですよ。
【関連記事】＞＞「どの銀行の住宅ローンがお得?」と考えてはダメ！初心者でも損しないための4つの「新常識」を紹介
おトクになるタイプ②諸費用を抑えて、借り換えたい人
住宅ローンの借り換え費用には、主に融資手数料（又は保証料）や登録免許税などの手数料が発生しますが、SBI新生銀行は融資手数料が「5万円（税込み）※」と安いので、借り替え費用を低く抑えることができます。
※2024年11月現在、手数料は「借入額×2.2%」となっています。
大手銀行や地銀などでは、保証料を前払いする「保証料型」の住宅ローンが一般的です。もしも、あなたが現在借りている住宅ローンがこの保証料型であった場合、借り替えて全額繰り上げ返済することで、その時点の残高と残期間に相当する保証料が返金されるのです。
そして、SBI新生銀行に借り換える場合は、SBI新生銀行に払う融資手数料よりも、現在の保証料型の住宅ローンで返金される保証料の方が大きいため、借り替えることで手元の現金については結果として増えるということもあるのですよ。
では、5年前に住宅ローンを借りた人が、今年、SBI新生銀行（20年固定）に借り換えるという前提で、シミュレーションしてみましょう。
・現在40歳（定年60歳）
・5年前に4000万円借入（変動金利0.9%）、現在の残高は3503万円
・35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・60歳の時に一括繰上げ返済するつもり
・住宅ローンは、「保証料前払い型」（都市銀行、地銀などの主力商品）
借り換えにかかる費用は、おおむね以下のようになります。
■大手銀行からSBI新生銀行に借り換えた場合の諸費用
保証料返金：▼508,360円
印紙代：20,000円
登録免許税：140,000万円
保証料：0円
事務手数料：54,000円
司法書士報酬：60,000円
合計 ▼234,360円（※支払いがマイナス、つまり手元の現金が増えるということ）
※上記は、記事公開時（2019年7月）の消費税率8％を用いて計算しています。
なんと、マイナスの支出、つまり手元の現金が増えるのですね！ 保証料が返金されるのは現在の住宅ローンを完済してから2か月後くらいなので支出が先行しますが、トータルではプラスになるのですよ。
なお、司法書士報酬と保証料返金額は概算です。保証料の計算方法は保証会社によって違うので、銀行を通して確認してみましょう。
そして、このケースで60歳までの総支払額を比較してみると、ほぼトントンになるという結果になりました。
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変動金利からSBI新生銀行20年固定に 借り換えをした場合はどうなる？ |
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SBI新生銀行 「20年固定 (頭金1割)」 |
変動金利を継続 金利0.9％ |
差額 |
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| 借入費用 | 23万円 | 0円 | 23万円 |
| 20年返済額 | 2,684万円 | 2,665万円 | 19万円 |
| 20年後残高 | 1,280万円 | 1,274万円 |
6万円 |
| 20年で完済総額 | 3,941万円 | 3,939万円 | 2万円 |
■SBI新生銀行「20年固定」金利0.95％
借入費用：23.4万円
20年での返済額：2684万円
20年後の残高：1280万円
20年で完済総額：3941万円
■都市銀行の変動金利を継続。金利0.9％
20年での返済額：2665万円
20年後の残高：1274万円
20年で完済総額：3939万円
※上記は、記事公開時（2019年7月）の消費税率8％を用いて計算しています。
試算した結果、変動金利から20年固定金利に借り換えても、総支払額は2万円しか増えませんでした。ほぼ一緒といっていいでしょう。総支払額が同じなら、金利が固定されている方が遥かに安全です。
現在の住宅ローンが変動金利だとしたら、これから20年の間に金利が上がる可能性もありますよね。しかし、20年固定に借り換えたなら金利の上昇に怯える必要はありません。だって、固定なのですから。
【関連記事】＞＞住宅ローンの借り換えでは、金利上昇を回避するため、1カ月以内の融資実行を目指そう！
おトクになるタイプ③ 5年以上前にフラットで借りた人
次は、同じ固定金利から固定金利への借り換えでもシミュレーションしてみましょう。今から5年前の2014年7月に、当初5年間金利が引き下げとなるフラット35Sの金利Bプランで借りた人は適用金利が1.43%から1.73%に上がるということになります。
そこで、SBI新生銀行20年固定0.95%に借り換えると、どれぐらいの借り換えメリットがあるかを計算しました。
・現在40歳（定年60歳）
・5年前に4000万円借入（当初5年1.43%その後1.73%）、現在の残高は3544万円。
・35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・20年後（60歳の時）に一括繰上げ返済するつもり
・5年前にフラット35S金利Bプラン（当初5年間は金利1.43％、以降は1.73％に引き上げ）を契約
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5年前のフラット35SからSBI新生銀行20年固定に 借り換えをした場合はどうなる？ |
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SBI新生銀行 「20年固定 (頭金1割)」 |
フラット35Sを継続 金利1.73％ |
差額 |
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| 借入費用 | 27万円 | 0円 | 27万円 |
| 20年返済額 | 2,716万円 | 3,029万円 | ▼313万円 |
| 20年後残高 | 1,295万円 | 1,391万円 | ▼95万円 |
| 20年で完済総額 | 4,038万円 | 4,420万円 | ▼381万円 |
■SBI新生銀行「20年固定」0.95％
借入費用：27.5万円
20年返済額：2716万円
20年後残高：1295万円
20年で完済総額：4038万円
■5年前に契約したフラット35Sを継続 金利1.73％
20年返済額：3029万円
20年後残高：1390万円
20年で完済総額：4420万円
※上記は、記事公開時（2019年7月）の消費税率8％を用いて計算しています。
フラット35は保証料の返金はありませんので、先ほどのケースとは違って、借り換えでお金は増えません。しかしそれでもトータルで381万円もの借り換えメリットが出ました！ 20年後の定年で完済するという前提ならば、金利が固定されているのは全く同じですね。
それでいて総支払額が381万円も節約できるのですから、これは借り換えるべきです。5年よりも前のフラット35はおおむねこれよりも高い金利ですので、借り換えメリットは高い人ばかりなので、ぜひ検討しましょう。
SBI新生銀行は、変動金利よりも20年固定がオススメ
SBI新生銀行の住宅ローンというと、以前は残高が500万未満になったところで金利が上がるという変なルールがあったのですが、現在はこのルールは削除されていますので、その点はご安心ください。
このように、7月のSBI新生銀行の20年固定はすごい商品なのですが、どういうわけかSBI新生銀行はあまりこの20年固定を推していないんです。住宅ローンのページの一番目立つところに、「変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞」が宣伝されています。
しかし、変動金利ではこのくらいの低金利は珍しくもありません。また、SBI新生銀行の変動金利については5年ルールと125％ルールの適用がありませんので、金利が上がると、その月から支払いが増えるので、金利変動リスクが普通の変動金利よりも高いという点に注意が必要です。
他行との比較でも、20年固定の金利の方が断然魅力的です。そして、固定期間が終わった後の引き下げ幅が少ないということ以外には、これといったデメリットは見当たりません。
プロの眼から見ると、変動金利よりも20年固定金利の方が断然おススメですよ。
| ■SBI新生銀行の住宅ローンの概要 | |
| 金利 | ⇒「SBI新生銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害、要介護3以上 |
| オプション保険［保険料］ | がん団信（金利+0.10%） |
| 事務手数料（税込） | 借入金額×2.2％（消費税込み） |
| 【ポイント】 保証料や団信などの諸費用がほとんどかからない。 |
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| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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①ネット銀行の低金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。