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フラット35(保証型)のベストな選択はどっち? 住信SBIネット銀行とアルヒを徹底比較!

【第39回】2019年10月22日公開(2020年8月3日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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2019年の10月現在、フラット35は史上最低の金利を記録しています。そこで今回は、フラット35(保証型)の人気商品「住信SBIネット銀行フラット35(保証型)」と「アルヒスーパーフラット」を徹底比較。どちらのローンが自分に向いているのか、簡単に分かるように分析しました。

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。現在、フラット35の金利は史上最低金利を記録しています。特に「保証型」と呼ばれる商品では、金利が1%未満なので住宅ローン減税の間は逆に儲かる上にその後も低金利で固定されるという、願ったり叶ったりの住宅ローンですね。

 フラット35の「保証型」とは住宅ローン申し込みの窓口となる各金融機関が債権者となり、住宅金融支援機構はその債権を保証するという商品です。住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取る「買取型」とは違い、金利や融資条件の面でそれぞれの金融機関の特色を出せます。

 つまり同じフラット35であっても、金利と融資条件が違ってくるので、そこをよく理解した上で利用しないと損をすることもあります。このフラット35「保証型」の2大勢力が住信SBIネット銀行アルヒです。

 そこで、住信SBIネット銀行とアルヒのフラット35(保証型)であればどちらを選択したら良いのか、簡単に判断するために各社の最安商品をもとに、フローチャートに起こしてみました。

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)と アルヒスーパーフラット、自分に合うのはどっちの商品?
写真を拡大 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)と アルヒスーパーフラット、自分に合うのはどっちの商品?

 それでは、なぜこのような判断になるのか、各社の商品を比較しながら説明していきましょう。

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)とアルヒスーパーフラットの適用金利を徹底比較!

市場最低金利の2019年10月の金利で比較しました。どちらも融資率(頭金)によって適用金利が異なり、また団体信用生命保険(以下「団信」という)によっても金利が変わってきます。 ※2019年10月の商品情報です。その後、アルヒは頭金4割以上で、より金利が低い「スーパーフラット6」を発売しています。

 フラット35(買取型)を借りるには最低でも1割の頭金を自己資金で用意する必要がありますが、住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、買取型よりも低金利で、さらに頭金を増やすことで金利が低くなります。アルヒスーパーフラットは頭金を多く入れることで、0.05%刻みで段階的に金利が低くなる仕組みです。

 比較してみると、団信に加入することを前提とすれば、頭金が何割でも住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」の方が低金利で借りられることが分かります。

団信に加入しない場合は
アルヒスーパーフラットがお得!

 フラット35(買取型)では団信への加入が任意であり、団信に加入しない場合は団信込みの金利から0.2%引き下げになります。これに対して住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は団信への加入が必須となっており、団信に加入せずに融資を受けることが出来ません。

 その点、アルヒスーパーフラットは保証型でありながら、団信への加入が任意になっています。加えて団信に加入しない場合の金利の引き下げ幅は0.28%です。これは買取型で引き下げられる0.2%よりも0.08%低いのでおトクですね。

 団信に加入しないことを前提とすれば、住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は選べませんし、買取型よりも金利が低いためアルヒスーパーフラットがおトクだということになります。

ワイド団信に加入する場合は
アルヒスーパーフラット一択!

 うつ病・高血圧症・糖尿病・肝機能障害などの持病があると、団信に加入できないことがありますね。このように、健康上の理由から一般の団信に加入できない場合には、引受条件を緩和した団信(以下「ワイド団信」という)に加入する方法もあります。

 住信SBIネット銀行にはワイド団信の取り扱いがありませんので、一般の団信に加入できない場合は融資を受けることが出来ません。

 アルヒの場合は金利に0.3%上乗せすることで、ワイド団信に加入することができます。死亡と所定の高度障害で住宅ローンの残高がゼロ円になるほか、余命6ヶ月以内と判断された場合に住宅ローンがゼロ円になるリビング・ニーズ特約が付帯しています。

 ワイド団信に加入することを前提とすれば、住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は選べません。対して、アルヒスーパーフラットはもとの金利が低くなる分、低コストでワイド団信に加入できます。

 ■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・身体障害
(不要な場合は金利を0.2%引く)
オプション保険[保険料] がん50%保障プラン:+年0.05%
がん100%保障プラン:+年0.15%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%(ウェブ申し込みで、借り換え及びスーパーフラットを除く新規借入は、1.1%)
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低水準だが、手数料は2.2%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)とアルヒスーパーフラットの借入費用を徹底比較!

 利息以外にかかる借入費用では、どんな差があるのでしょうか? 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)とアルヒスーパーフラットでかかる手数料を比較してみます。

【住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」と、
「アルヒスーパーフラット」の借入費用一覧】


■収入印紙
 借入額100万円超 500万円以下=2,000円
 借入額500万円超 1,000万円以下=10,000円
 借入額1,000万円超 5,000万円以下=20,000円
 借入額5,000万円超 1億円以下=60,000円
(ただし融資の上限は8,000万円)

■登録免許税(抵当権設定)
 融資金額の0.1%(軽減措置)

■融資手数料
 新規借入 2.2%(税込み)
 借り換え 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)2.2%/アルヒスーパーフラット1.1%

■司法書士報酬(抵当権設定)
 依頼する司法書士による(3万~6万円)

■フラット35物件検査
 依頼する検査機関による3万~10万円。物件によっては省略できる場合も。
 

  申し込みの窓口となる金融機関によって異なる融資手数料は、新規借入であればどちらも2.2%(税込み)で同じです。ただし、アルヒは借り換えの場合、手数料を1.1%(税込み)に設定していますから、借り換えであればアルヒに軍配が上がりました。

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)とアルヒスーパーフラットの団信の保障内容を徹底比較!

 住宅ローンを選ぶにあたっては、商品に付随する団信の保障内容についてもしっかり押さえておきたいですよね。

 ちなみに、フラット35の「買取型」は債権者が住宅金融支援機構になりますので、加入する団信は原則として住宅金融支援機構の新機構団信になります。

 これに対してフラット35の「保証型」においては、債権者は窓口の金融機関ですので、加入する団信も債権者となる各金融機関の特色が現れたものになります。ここでは住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の団信とアルヒスーパーフラットの団信を比較します。

■住信SBIネット銀行フラット35(保証型) 団信の内容詳細

(1) 加入の要否:必須
(2) 引受保険会社:SBI生命保険株式会社
(3) 死亡の場合:住宅ローンがゼロ円になる
(4) 高度障害の場合:住宅ローンがゼロ円になる
(5) リビング・ニーズ特約:余命6ヵ月以内と判断されたとき住宅ローンがゼロ円になる
(6) 重度ガン保険金前払特約保険金:ガンと診断確定され、標準的な治療の指針にもとづく治療をすべて受けたが効果がなかったなどと保険会社により判断されたとき住宅ローンがゼロ円になる。
(7) 先進医療給付金:①責任開始日以後の傷害または疾病を直接の原因とする療養、②先進医療による療養、のいずれも満たす療養を受けたとき、被保険者の請求により給付金が支払われる。
(8)全疾病保障:8つの特定疾病及び重度慢性疾患で12カ月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。8つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12カ月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
■アルヒスーパーフラット 団信の内容詳細

(1) 加入の要否:任意
(2) 引受保険会社:クレディ・アグリコル生命保険株式会社
(3) 死亡の場合:住宅ローンがゼロ円になる
(4) 高度障害の場合:住宅ローンがゼロ円になる
(5) リビング・ニーズ特約:余命6ヵ月以内と判断されたとき住宅ローンがゼロ円になる
(6) 重度ガン保険金前払特約保険金:なし
(7) 先進医療給付金:なし

 このように比較して見ると、団信の幅広さなら住信SBIネット銀行、自由度の広さならアルヒの方が優位になります。

  住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は同行の看板商品である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるのが特徴です。加入にあたっては審査がありますので、健康上の理由から加入できないケースもあるのですが、それでも融資はしてもらえます。付加サービスのような位置づけですね。

 ■住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」の概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病保障
事務手数料(税込)  借入額×2.2%
団信保険料(税込)  金利に含む
【ポイント】住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、通常のフラット35よりも金利を低く設定しているのが特徴だ。頭金が多くなるほど、金利が低くなる。また、同行の看板商品である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるのでお得だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

 なお、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)では、保険料は銀行の負担ですが、加入は必須です。健康状態などから、この保険に加入できない場合は住宅ローンを借りることが出来ません。

 これに対して、アルヒスーパーフラットでは任意加入です。健康上の理由で団信に加入できなくても、融資を受けることが出来ます。

 一方で、アルヒスーパーフラットには、任意で付けられる団信があります。アルヒスーパーフラットでは金利に上乗せすることで、団信の保障内容を充実させることが出来るようになっています。また加入条件を緩和したワイド団信の取り扱いもあり、オプションの幅が広いです。

■アルヒスーパーフラットの任意団信 詳細

・がん団信(がん50%保障プラン)金利に0.05%上乗せ。一般団信の保障+がんと診断されたら住宅ローンの金額が50%になる。

・がん団信プラス(がん100%保障プラン)…金利に0.15%上乗せ。一般団信の保障+がんと診断されたら住宅ローンの金額がゼロ円になる。加えてガン診断で給付金もあり。

・生活習慣病団信<入院プラスα>金利に0.25%上乗せ。がん団信プラス(がん100%保障プラン)の保障+生活習慣病により継続180日以上入院した場合に住宅ローンの金額がゼロ円になる。加えて入院保障あり。

・ワイド団信…金利に0.3%上乗せ。加入条件を緩和した団信で一般団信と同じ保障が受けられる。

 住信SBIの全疾病保障は金利上乗せ無しなのが魅力ですが、保険金の支払われる条件がかなり厳しいのが難点です。これに対してアルヒの団信は金利上乗せとなりますが、ガンと診断された時点で保険金が支払われるなど、現実的に頼りになりそうな保障となっています。

 こうした諸々の条件を加味して作成したのが、冒頭で紹介したフローチャートになります。「どんな住宅ローンを選べばいいか」というのは十人十色ですので、必ずしもこのフローチャートで収まるものではありませんが、参考にしてくださいね。

【関連記事はこちら】>>過去5年にフラット35を借りた人は、低金利のフラット35への借り換えで確実に儲かる!2019年9月の金利水準の低さを実感しよう

 ■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・身体障害
(不要な場合は金利を0.2%引く)
オプション保険[保険料] がん50%保障プラン:+年0.05%
がん100%保障プラン:+年0.15%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%(ウェブ申し込みで、借り換え及びスーパーフラットを除く新規借入は、1.1%)
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低水準だが、手数料は2.2%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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