auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローンは「固定」「変動」のどちらがいい?「変動金利でもリスクを減らせる裏技」を大公開!

2019年11月13日公開(2022年10月3日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者 峰尾茂克:一般社団法人・理想の住まいと資金計画支援機構 代表理事

住宅ローンを借りる際、「変動金利」「固定金利」のどちらを選択すべきか迷う場合がある。史上最低金利といわれる中で、変動金利を選択する人は多いが、変動金利は金利上昇リスクがネックになる。しかし、「変動金利でもリスクを減らせる裏技」を使えば、固定金利を借りた場合に近い、リスクヘッジが可能となる。その方法について、住まいと暮らしのマネー相談を中心に5000件以上の個別相談実績を持つ、ファイナンシャルプランナー(CFP)の峰尾茂克氏が解説する。

変動金利で借りるなら、貯金をすべき

変動金利or固定金利どっちがお得?
史上最低金利水準が続く!
変動金利と固定金利どっちがお得?
(出所:PIXTA)

 住宅ローンは、かつてない程の低金利で推移している。2019年11月の『変動金利型住宅ローン』の最低金利は0.415%(表面金利、PayPay銀行=旧・ジャパンネット銀行)と非常に低い。そのため、変動金利を借りる人の比率が非常に増えている。

 だが、「かつてない低金利」とは、金利にはもう下がる余地は少ないことを意味する。金利が今後、上昇すれば、変動金利の住宅ローンは毎月返済額が増えることがある。このため、安全を第一に考えるなら「全期間固定」が最も安全だ。

 とはいえ、これほどの低金利下で、変動金利の魅力に惹かれている人も多いだろう。

 そこで、変動金利で借りても、リスクをある程度減らすことができる裏技を紹介しよう。裏技を紹介してくれるのはファイナンシャルプランナー(CFP)の峰尾氏だ。

 「一般的にFPは、様々な危険性を考慮し、『固定金利型住宅ローン』を推奨する方が多いのですが、私は個別相談のお客様には、まず、『変動金利型住宅ローン』と『固定金利型住宅ローン』の特徴を理解してもらうよう、お話しします。その結果、リスクとメリットを納得されて『変動金利型住宅ローン』を選択されるお客様も多くいらっしゃいます」と説明する。

 その裏技を簡単に説明すると以下のようになる。

・「変動金利」は将来「繰上返済」が十分にできるような資金的に余裕がある人がお薦め
・「固定金利」で借りたつもりで「変動金利」で借りて、その差額を貯金する
・金利が上昇しそうになったら、「繰上返済」に充てて、借入残高を減らす

 なお、注意したいのは、借入限度額いっぱいまで借りて、その後も「繰上返済」をする資金的余裕がない人だ。金利が上昇し、毎月返済額がアップしたとき返済できない人には「変動金利型住宅ローン」は向かない。「『借入可能額』と『返済可能額』は異なります。将来金利が変動した場合は、返済額が増え、基本生活費や教育費などにも影響を与える可能性があるからです」(峰尾氏)。

 では、詳細を説明していこう。

■まずは、「適切な物件購入額」を決めることが大事

 ここで、金利を選ぶ前に大事なことは「物件価格の決め方」だ。

 単純に年収の5倍、6倍といった概算で決めるのは、不正確といえる。十分な収入があっても、生活費などの支出は、子どもの人数や家計の状況により大きく異なるからだ。

 最初に、子どもにかかる22年間の教育費を予算として計上する。教育費が予想以上の大きな支出となるからだ。また、毎月の生活費を費目別に分けて、「年間総支出額」を把握する。そして最後に、毎月の貯金(老後資金も含む)も加味して毎月支払可能額を割り出し、そこから適切な住宅ローン借入額(物件価格)を計算しよう。

【参考記事はこちら】>>高額な「教育費」が住宅ローンの支払いを圧迫する!
教育費をきちんと用意するためのテクニックとは?

■まず、35年間固定金利でシミュレーション

 おおまかな物件価格がわかったら、まず、固定金利35年で借りたときをシミュレーションしてみる。「安全を重視したならば」と仮定し、総返済額や毎月返済額の目安を知る。下記に一例を出してみよう。

【前提条件】借入額5000万円、固定金利1.11%、借入期間35年間
【返済額】毎月返済額は14万3720円。総返済額は約6036万円

※峰尾氏試算、元利均等返済

■次に、変動金利でシミュレーション

 では、変動金利で同じ金額を借りたとする。ここでは大手銀行の店舗で借りた場合の変動金利0.525%で試算した。

【前提条件】借入額5000万円、変動金利0.525%、借入期間35年間
【返済額】毎月返済額は13万345円。金利が変化しなければ総返済額は約5474万円

※峰尾氏試算、元利均等返済

 毎月返済額は、35年固定金利の時に比べて1万3375円も少なく、総返済額は562万円も少ない。ただし、実際には金利がどうなるかは不明だ。もし、貯金がほとんどなく,毎月の支払いもギリギリという状態であれば、金利上昇次第では、家計が破綻してしまう可能性もあるだろう。

『変動金利型住宅ローン』と『固定金利型住宅ローン』はどちらがいい?

 そこでお勧めるしたいのが、変動金利で借りるけれど、35年固定を支払っているのと同じだけ支払ったつもりで、余った分は貯金するという裏技だ。これを活用した場合、ある程度の金利上昇には耐えられる。4つのケースで見ていこう。段階的に上がっていくイメージを、下記の図1と図2に表したのでイメージして欲しい。

 ケース1  5年後の金利上昇なら何%までOK?

 まずは、5年後に変動金利が上昇するケースをみよう。35年間の返済額と住宅ローン残高の推移は下表の通りだ。

5年後に変動金利が上昇する場合、1.34%までなら総返済額が同じになる!
写真を拡大 5年後に変動金利が上昇する場合、1.34%までなら総返済額が同額になる

 最初の5年間は変動金利が上昇する前の金利で計算している。具体的な毎月返済額は以下。

・変動金利(0.525%)の毎月返済額は13万345円、5年後の残高は約4340万円
・35年固定金利(1.11%)の毎月返済額は14万3720円、5年後の残高は約4399万円

 「なんだ、残高は約59万円しか違わないじゃないか」と思うかもしれないが、それは間違いだ。35年固定金利と変動金利では、毎月返済額が違うので、5年間の総返済額も違う。5年間の返済総額の差額を繰上返済に回せば、変動金利の残高がさらに減少する。

 さらに、ここで繰上返済してみよう。

・5年間の差額の総額は802,500円(13,375円×12か月×5年)
・5年後にこれを繰上返済に充当すると、変動金利の住宅ローン残高は、約4340万円から、約4260万円へと減少する。
・残りの30年で約4260万円を返済する場合、計算してみると金利は1.34%となる。

 6年目以降の変動金利が1.34%になると、35年固定金利よりも返済額は増えるが、住宅ローン残高は少なくなっているので、毎月支払額は14万3772円と、固定金利(1.11%)の毎月返済額とほぼ変わらない(借り換えた場合の諸経費などは除く)。総支払額を計算しても、変動金利と固定金利ではほぼ同じとなった。

 現在の変動金利の水準が非常に低いため、今回のケースでは、5年後に金利が上昇しても、上昇幅が0.815%までであれば、「固定金利」と「変動金利」の差額分を貯金を繰上返済に回すことで、そのリスクをカバーできることがわかっただろう。 

 ケース2 10年後の金利上昇なら何%までOK?

 次に、10年後に変動金利が上昇するケースをみよう。まず、35年間の返済額と住宅ローン残高の推移を見ておこう。

変動金利が10年後に上昇する場合、1.72%までなら総返済額が同額になる
写真を拡大 変動金利が10年後に上昇する場合、1.72%までなら総返済額が同額になる

 ケース1と同様に試算すると、当初の毎月返済額は一緒。ただし、10年後に変動金利は上昇する。その際、10年間の返済総額の差額を繰上返済に回す。

・10年後の住宅ローン残高は、変動金利の方が100万円少ない。
・10年間の差額の総額は160万5000円(13,375円×12か月×10年)
・これを繰上返済に充当すると、変動金利の住宅ローン残高は、約3664万円から、約3503万円へと減少する。
・残りの25年で3503万円を返済する場合、計算してみると金利は1.72%となる。

 つまり、変動金利が10年後に1.72%まで上昇しても、35年固定金利と総返済額はほぼ変わらない。

 ケース3  15年後の金利上昇なら何%までOK?

 最後に、15年後に変動金利が上昇するケースをみよう。まず、35年間の返済額と住宅ローン残高の推移を見ておこう。

15年後に金利が上がった場合、2.44%までなら総返済額が同額になる
写真を拡大 15年後に金利が上昇する場合、2.44%までなら総返済額が同額になる

 15年間、変動金利が変わらなかった場合。

・固定金利と変動金利と固定金利の返済額の差は、240万7,500円(13,375円×12か月×15年)
・差額を繰上返済に充当すると、残高は約2728万円となる
・残りの20年で約2728万円を返済する場合、計算してみると金利は2.44%となる。

 これは、15年後に固定金利に切り替えて、そのときの固定金利が約2.44%になっていたとしてもはじめから固定金利(1.11%)で返済していた返済額とほぼ変わらない計算となる。(借り換えた場合の諸経費などは除く)。

 現在、大手銀行の変動金利(店頭金利)は2.475%。そこから優遇金利幅1.95%(※金融機関により異なる)を引いた、「0.525%」が、住宅ローンを借りた場合の実質金利となる。今回試算した「2.44%上昇」を計算すると、店頭金利ベースで4.39%(2.44%+1.95%)に上昇するというケースであり、歴史的にみるとそれなりに高い水準まで、リスクをヘッジできることになる。

 ケース4  金利が段階的に上昇した場合

 では、金利が段階的に上昇していくときに、上昇するタイミングで繰上返済する例をみる。金利の推移は以下の通りだ。

【変動金利】         
当初 5年 0.525%
6-20年 1.000%
21-30年 2.000%
31-35年 2.500%

【固定金利】
35年固定 1.11%

 では、このように金利が段階的に上昇した場合の、35年間の返済額と住宅ローン残高の推移を見ていこう。

段階的に金利が上昇した場合どうなる?
写真を拡大 段階的に金利が上昇した場合どうなる?

・5年後、20年後、30年後に、固定金利と変動金利の返済の差額(約80万円、約120万円、約50万円)を繰上返済
・変動金利の総返済額は約5968万円となり、固定金利の総返済額に比べて、68万円低くなる。

 なお、「変動金利」と「固定金利」の比較シミュレーションでは、「変動金利」と「固定金利」の毎月返済額の差に一切着目せず、差額を繰上返済せずにシミュレーションをする専門家が多いが、実は正確性に欠ける。 「固定金利」で借りるつもりで「変動金利」で借りたことを想定すれば、差額を消費しない限り貯蓄に回るためだ。

※上記はいずれも35年間の返済期間を変えず、5年後、20年後、30年後に固定と変動の返済額の差額をまとめて返済額軽減型の繰上返済に充当した場合を想定したシミュレーション、いずれも峰尾氏試算

●変動では繰上返済を前提に考えて

 将来の金利の上昇幅を何%まで上がるかを想定するのは難しい。金利上昇幅は誰にも予測できない。

 そのため、変動金利を選ぶなら、複数の金利上昇を想定し、繰上返済することが重要だ。もし、相続などで将来、まとまったお金を手にする可能性があったり、かなり資金的な余裕があったりするなら、繰上返済に回したい。こうすれば、極端な話、どれだけ金利が上昇しても、変動金利のリスクを大幅に減らせる。

 なお、峰尾氏は、一つの考え方と前置きした上で、「バブル当時、変動金利は8%台を示したことがありましたが、一時的な現象です。金利がそこまで上昇して、張り付いたままになると仮定するのはあまり現実的ではないかもしれませんね」としている。

まとめ 

これらをまとめると以下のようになる。

  • 【峰尾氏が推奨する「固定金利」と「変動金利」の住宅ローンの選び方】

    ①住宅ローンの返済以外の他の費目(基本生活費や教育費など)に着目し、まずは「固定金利」で「住宅ローンの返済可能額」を導き出し、「物件購入可能額」を算出する。

    ②「住宅ローンの返済可能額」をベースに、今後のライフプランや経済効果を考えながら「固定金利」か「変動金利」か、を最終的に選択する。 

 峰尾氏は、「最も重要なことは『固定金利』と『変動金利』の特徴をしっかりと理解し、ライフプランを前提に繰上返済の可能性を考え、複数のシミュレーションを行ったうえで、慎重に判断するのが望ましい。誤診につながらないよう、外科手術と同様に、実務経験豊富なプロのFPに相談することを推奨します」とアドバイスしている。 

(編集協力=不動産・住生活ライター 高田七穂)

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新規借入2024年6月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/6/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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