2020年に入ってからPayPay銀行（旧・ジャパンネット銀行）が変動金利としては初の0.3％台の0.399%としたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争は変動金利にシフトしてきています。住宅ローンユーザーとして低金利になるのは歓迎すべきことですが、これが変動金利の金利引き上げの兆候であるとしたらどうでしょう…？
決算月前の低金利競争が変動金利になった理由
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。
2020年に入ってから変動金利の下落が話題になっています。PayPay銀行が変動金利を0.399%に引き下げたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争が激しくなっています。
3月の決算月前に各行が目玉商品としている住宅ローン金利を引き下げるのは恒例のことです。従来は10年固定金利が低金利競争の中心でしたが、今年は変動金利となりました。
現時点の金利は10年固定金利よりも変動金利の方が低く、多くの専門家は、変動金利が銀行にとって赤字だと言っていますよね。銀行にとって赤字の変動金利を下げるよりも従来どおり10年固定金利を下げる方が傷は小さく済むのに、あえて変動金利を引き下げ、変動金利に利用者を集めようとしている銀行の狙いは何でしょうか？
これは銀行側の予想として10年以内に政策金利が上がり、全ての銀行が変動金利を上げる状況になると見越していると考えれば、つじつまが合うのです。
10年固定よりも、金利をすぐ上げられる変動金利を重視
10年固定金利とは、文字通り10年間、金利を固定する金利タイプです。
一方で、変動金利とは、6カ月ごとに金利を見直す金利タイプです。（※１）
今から10年以内に日銀が利上げにシフトし、政策金利を上げたとしたら、その瞬間から全ての銀行が基準金利を上げ、住宅ローンの変動金利を借りている人は金利が上がります。銀行としてはすぐに金利を上げられるので、その分だけ多くの利息収入を得られることになるのです。
しかし10年固定金利の住宅ローン利用者からは、10年経過するまでは当初に契約した金利でしか利息を取ることができません。
つまり、「10年以内に利上げがあり金利を上げられるタイミングが来る」と予測しているならば、住宅ローンを貸す銀行としては『今のところ少し金利が高いけど、後で上げられない10年固定を売るよりも、今は赤字であっても、近い将来金利を上げられる変動金利を売る方がトータルで儲かる』と考えるのが合理的なのです。
①6カ月ごとに金利を見直す
②「5％ルール」金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持する。つまり、急に金利が上がっても、毎月の支払いが急に増えるわけではない。
③「125%ルール」金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やすときには、直前の125%までを上限にする。
なお、「5％ルール」「125%ルール」といった激変緩和措置を用意していない銀行（PayPay銀行、SBI新生銀行など）もある。
変動金利の競争は代理戦争
2020年1月から変動金利を0.3%台に下げた「PayPay銀行」と、低金利で知られる「auじぶん銀行」はどちらもネット銀行です。これを単にコストの安いネット銀行同士の価格競争と捉えるのは早計なのです。それぞれにメガバンクの資本が入っているのですよ。
PayPay銀行は三井住友銀行とYahoo!（Zホールディングス）が約半分ずつ出資しており、auじぶん銀行は三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが半分ずつ出資しています。
つまり、PayPay銀行のバックには三井住友銀行があり、auじぶん銀行のバックには三菱ＵＦＪ銀行があるのです。
3年経過後が利上げのタイミングと予想⁉︎
そして興味深いことに、このメガバンクが興味深い商品を出しています。それが3年固定金利（ネット専用商品）で、非常に低い金利を出しています。
三井住友銀行のネット専用商品は、0.400％（3年固定）です。
一方で、子会社のPayPay銀行が、0.399％（変動金利）と、ほぼ同じ金利の変動金利商品を提供しています。（いずれも2020年1月の金利）
メガバンクである三井住友銀行にとって、この3年固定金利は明らかに赤字の金利です。他のメガバンクで3年固定金利などをこんな低金利で出している銀行はありません。変動金利のように、いつでも金利を上げられる商品ではないことを考えると、変動金利とほぼ同じ金利の3年固定金利というのは赤字になります。
「2020年から3年あたりでは日銀の利上げはないものの、それを過ぎたあたりからは利上げになる見込みが上がってきている」と予想するならば、3年固定金利は今の時点から赤字覚悟でも販売すべきですね。
つまり、子会社のネット銀行は変動金利で利用者を集め、本体のメガバンクでは3年固定金利で借り手を見つけることで棲み分けを行っているのだと考えればつじつまが合うということになります。
金利を上げられるからこそ、今は下げる
変動金利とは、銀行が任意に金利を上げることができる金利タイプです。ただ、自行だけが金利を上げたのでは、他行に乗り換えられてしまうから今は上げていないだけのことです。
全ての銀行が横並びで金利を上げる、つまり日銀が政策金利を上げるタイミングが近づいているのなら、その前に金利を下げて利用者を変動金利に誘導するのが利益を最大化する方法ということです。これは考えてみれば当たり前のことなのですよね。
まとめ
今回の記事で書いたことは、現時点の金融市場の動向から今後の動向を予想するというアナリスト的なアプローチではありません。「営利企業である銀行が何を考えて商品の価格を決めているのか？」という視点からの行動推理です。
銀行の将来予想が当たる（近いうちに金利が上がる）と考えるなら、今のタイミングで銀行が誘導している変動金利を利用するのはマズいでしょう。固定金利にすべきですね。銀行の読みが外れると思うなら変動金利です。
私は会計士なので、そういう分析の方が性に合っているのですよね。
いずれにしても、今後の金利がどうなるかを正確に予想することは困難です。「今後もし金利が上がったら無理！」という資金計画で住宅ローンを組むのは、今が歴史的な低金利であるだけに極めて危険ですよ。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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淡河範明さん
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