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変動金利が下がり始めたのは、住宅ローン金利が上昇する兆候!?

【第42回】2020年1月20日公開(2020年7月3日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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2020年に入ってからジャパンネット銀行が変動金利としては初の0.3%台の0.399%としたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争は変動金利にシフトしてきています。住宅ローンユーザーとして低金利になるのは歓迎すべきことですが、これが変動金利の金利引き上げの兆候であるとしたらどうでしょう…?

決算月前の低金利競争が変動金利になった理由

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

 2020年に入ってから変動金利の下落が話題になっています。ジャパンネット銀行が変動金利を0.399%に引き下げたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争が激しくなっています。

 3月の決算月前に各行が目玉商品としている住宅ローン金利を引き下げるのは恒例のことです。従来は10年固定金利が低金利競争の中心でしたが、今年は変動金利となりました。

 現時点の金利は10年固定金利よりも変動金利の方が低く、多くの専門家は、変動金利が銀行にとって赤字だと言っていますよね。銀行にとって赤字の変動金利を下げるよりも従来どおり10年固定金利を下げる方が傷は小さく済むのに、あえて変動金利を引き下げ、変動金利に利用者を集めようとしている銀行の狙いは何でしょうか?

 これは銀行側の予想として10年以内に政策金利が上がり、全ての銀行が変動金利を上げる状況になると見越していると考えれば、つじつまが合うのです。

10年固定よりも、金利をすぐ上げられる変動金利を重視

 10年固定金利とは、文字通り10年間、金利を固定する金利タイプです。

 一方で、変動金利とは、6カ月ごとに金利を見直す金利タイプです。(※1)

 今から10年以内に日銀が利上げにシフトし、政策金利を上げたとしたら、その瞬間から全ての銀行が基準金利を上げ、住宅ローンの変動金利を借りている人は金利が上がります。銀行としてはすぐに金利を上げられるので、その分だけ多くの利息収入を得られることになるのです。

 しかし10年固定金利の住宅ローン利用者からは、10年経過するまでは当初に契約した金利でしか利息を取ることができません。

 つまり、「10年以内に利上げがあり金利を上げられるタイミングが来る」と予測しているならば、住宅ローンを貸す銀行としては『今のところ少し金利が高いけど、後で上げられない10年固定を売るよりも、今は赤字であっても、近い将来金利を上げられる変動金利を売る方がトータルで儲かる』と考えるのが合理的なのです。

※1 変動金利は金利上昇に伴う返済額の増加を緩和する措置をとっていることが多い。
①6カ月ごとに金利を見直す 
②「5%ルール」金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持する。つまり、急に金利が上がっても、毎月の支払いが急に増えるわけではない。
③「125%ルール」金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やすときには、直前の125%までを上限にする。
なお、「5%ルール」「125%ルール」といった激変緩和措置を用意していない銀行(ジャパンネット銀行、新生銀行など)もある。

変動金利の競争は代理戦争

 2020年1月から変動金利を0.3%台に下げた「ジャパンネット銀行」と、低金利で知られる「auじぶん銀行」はどちらもネット銀行です。これを単にコストの安いネット銀行同士の価格競争と捉えるのは早計なのです。それぞれにメガバンクの資本が入っているのですよ。

 ジャパンネット銀行は三井住友銀行とYahoo!(Zホールディングス)が約半分ずつ出資しており、auじぶん銀行は三菱UFJ銀行とKDDIが半分ずつ出資しています。

 つまり、ジャパンネット銀行のバックには三井住友銀行があり、auじぶん銀行のバックには三菱UFJ銀行があるのです。

3年経過後が利上げのタイミングと予想⁉︎

 そして興味深いことに、このメガバンクが興味深い商品を出しています。それが3年固定金利(ネット専用商品)で、非常に低い金利を出しています。

 三井住友銀行のネット専用商品は、0.400%(3年固定)です。

 一方で、子会社のジャパンネット銀行が、0.399%(変動金利)と、ほぼ同じ金利の変動金利商品を提供しています。(いずれも2020年1月の金利)

三井住友銀行の3年固定金利の紹介ページ
三井住友銀行の3年固定金利の紹介ページ

 メガバンクである三井住友銀行にとって、この3年固定金利は明らかに赤字の金利です。他のメガバンクで3年固定金利などをこんな低金利で出している銀行はありません。変動金利のように、いつでも金利を上げられる商品ではないことを考えると、変動金利とほぼ同じ金利の3年固定金利というのは赤字になります。

「2020年から3年あたりでは日銀の利上げはないものの、それを過ぎたあたりからは利上げになる見込みが上がってきている」と予想するならば、3年固定金利は今の時点から赤字覚悟でも販売すべきですね。

 つまり、子会社のネット銀行は変動金利で利用者を集め、本体のメガバンクでは3年固定金利で借り手を見つけることで棲み分けを行っているのだと考えればつじつまが合うということになります。

金利を上げられるからこそ、今は下げる

 変動金利とは、銀行が任意に金利を上げることができる金利タイプです。ただ、自行だけが金利を上げたのでは、他行に乗り換えられてしまうから今は上げていないだけのことです。

 全ての銀行が横並びで金利を上げる、つまり日銀が政策金利を上げるタイミングが近づいているのなら、その前に金利を下げて利用者を変動金利に誘導するのが利益を最大化する方法ということです。これは考えてみれば当たり前のことなのですよね。

まとめ

 今回の記事で書いたことは、現時点の金融市場の動向から今後の動向を予想するというアナリスト的なアプローチではありません。「営利企業である銀行が何を考えて商品の価格を決めているのか?」という視点からの行動推理です。

 銀行の将来予想が当たる(近いうちに金利が上がる)と考えるなら、今のタイミングで銀行が誘導している変動金利を利用するのはマズいでしょう。固定金利にすべきですね。銀行の読みが外れると思うなら変動金利です。

 私は会計士なので、そういう分析の方が性に合っているのですよね。

 いずれにしても、今後の金利がどうなるかを正確に予想することは困難です。「今後もし金利が上がったら無理!」という資金計画で住宅ローンを組むのは、今が歴史的な低金利であるだけに極めて危険ですよ。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

 1月にわたくし千日太郎の本「住宅ローンで『絶対に損したくない人』が読む本が発売となりますので、住宅ローンの資金計画を立てる際の参考にしてください。千日太郎と出会ったあなたが、マイホームと住宅ローンについて後悔しない選択を行い、ご家族と素敵な人生を歩まれることを祈っています。

 
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※借入金額2500万円、借入期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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