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変動金利が下がり始めたのは、住宅ローン金利が上昇する兆候!?

【第42回】2020年1月20日公開(2021年4月5日更新)
千日太郎

2020年に入ってからPayPay銀行(旧・ジャパンネット銀行)が変動金利としては初の0.3%台の0.399%としたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争は変動金利にシフトしてきています。住宅ローンユーザーとして低金利になるのは歓迎すべきことですが、これが変動金利の金利引き上げの兆候であるとしたらどうでしょう…?

決算月前の低金利競争が変動金利になった理由

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

 2020年に入ってから変動金利の下落が話題になっています。PayPay銀行が変動金利を0.399%に引き下げたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争が激しくなっています。

 3月の決算月前に各行が目玉商品としている住宅ローン金利を引き下げるのは恒例のことです。従来は10年固定金利が低金利競争の中心でしたが、今年は変動金利となりました。

 現時点の金利は10年固定金利よりも変動金利の方が低く、多くの専門家は、変動金利が銀行にとって赤字だと言っていますよね。銀行にとって赤字の変動金利を下げるよりも従来どおり10年固定金利を下げる方が傷は小さく済むのに、あえて変動金利を引き下げ、変動金利に利用者を集めようとしている銀行の狙いは何でしょうか?

 これは銀行側の予想として10年以内に政策金利が上がり、全ての銀行が変動金利を上げる状況になると見越していると考えれば、つじつまが合うのです。

10年固定よりも、金利をすぐ上げられる変動金利を重視

 10年固定金利とは、文字通り10年間、金利を固定する金利タイプです。

 一方で、変動金利とは、6カ月ごとに金利を見直す金利タイプです。(※1)

 今から10年以内に日銀が利上げにシフトし、政策金利を上げたとしたら、その瞬間から全ての銀行が基準金利を上げ、住宅ローンの変動金利を借りている人は金利が上がります。銀行としてはすぐに金利を上げられるので、その分だけ多くの利息収入を得られることになるのです。

 しかし10年固定金利の住宅ローン利用者からは、10年経過するまでは当初に契約した金利でしか利息を取ることができません。

 つまり、「10年以内に利上げがあり金利を上げられるタイミングが来る」と予測しているならば、住宅ローンを貸す銀行としては『今のところ少し金利が高いけど、後で上げられない10年固定を売るよりも、今は赤字であっても、近い将来金利を上げられる変動金利を売る方がトータルで儲かる』と考えるのが合理的なのです。

※1 変動金利は金利上昇に伴う返済額の増加を緩和する措置をとっていることが多い。
①6カ月ごとに金利を見直す 
②「5%ルール」金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持する。つまり、急に金利が上がっても、毎月の支払いが急に増えるわけではない。
③「125%ルール」金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やすときには、直前の125%までを上限にする。
なお、「5%ルール」「125%ルール」といった激変緩和措置を用意していない銀行(PayPay銀行、新生銀行など)もある。

変動金利の競争は代理戦争

 2020年1月から変動金利を0.3%台に下げた「PayPay銀行」と、低金利で知られる「auじぶん銀行」はどちらもネット銀行です。これを単にコストの安いネット銀行同士の価格競争と捉えるのは早計なのです。それぞれにメガバンクの資本が入っているのですよ。

 PayPay銀行は三井住友銀行とYahoo!(Zホールディングス)が約半分ずつ出資しており、auじぶん銀行は三菱UFJ銀行とKDDIが半分ずつ出資しています。

 つまり、PayPay銀行のバックには三井住友銀行があり、auじぶん銀行のバックには三菱UFJ銀行があるのです。

3年経過後が利上げのタイミングと予想⁉︎

 そして興味深いことに、このメガバンクが興味深い商品を出しています。それが3年固定金利(ネット専用商品)で、非常に低い金利を出しています。

 三井住友銀行のネット専用商品は、0.400%(3年固定)です。

 一方で、子会社のPayPay銀行が、0.399%(変動金利)と、ほぼ同じ金利の変動金利商品を提供しています。(いずれも2020年1月の金利)

三井住友銀行の3年固定金利の紹介ページ
三井住友銀行の3年固定金利の紹介ページ

 メガバンクである三井住友銀行にとって、この3年固定金利は明らかに赤字の金利です。他のメガバンクで3年固定金利などをこんな低金利で出している銀行はありません。変動金利のように、いつでも金利を上げられる商品ではないことを考えると、変動金利とほぼ同じ金利の3年固定金利というのは赤字になります。

「2020年から3年あたりでは日銀の利上げはないものの、それを過ぎたあたりからは利上げになる見込みが上がってきている」と予想するならば、3年固定金利は今の時点から赤字覚悟でも販売すべきですね。

 つまり、子会社のネット銀行は変動金利で利用者を集め、本体のメガバンクでは3年固定金利で借り手を見つけることで棲み分けを行っているのだと考えればつじつまが合うということになります。

金利を上げられるからこそ、今は下げる

 変動金利とは、銀行が任意に金利を上げることができる金利タイプです。ただ、自行だけが金利を上げたのでは、他行に乗り換えられてしまうから今は上げていないだけのことです。

 全ての銀行が横並びで金利を上げる、つまり日銀が政策金利を上げるタイミングが近づいているのなら、その前に金利を下げて利用者を変動金利に誘導するのが利益を最大化する方法ということです。これは考えてみれば当たり前のことなのですよね。

まとめ

 今回の記事で書いたことは、現時点の金融市場の動向から今後の動向を予想するというアナリスト的なアプローチではありません。「営利企業である銀行が何を考えて商品の価格を決めているのか?」という視点からの行動推理です。

 銀行の将来予想が当たる(近いうちに金利が上がる)と考えるなら、今のタイミングで銀行が誘導している変動金利を利用するのはマズいでしょう。固定金利にすべきですね。銀行の読みが外れると思うなら変動金利です。

 私は会計士なので、そういう分析の方が性に合っているのですよね。

 いずれにしても、今後の金利がどうなるかを正確に予想することは困難です。「今後もし金利が上がったら無理!」という資金計画で住宅ローンを組むのは、今が歴史的な低金利であるだけに極めて危険ですよ。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

 1月にわたくし千日太郎の本「住宅ローンで『絶対に損したくない人』が読む本が発売となりますので、住宅ローンの資金計画を立てる際の参考にしてください。千日太郎と出会ったあなたが、マイホームと住宅ローンについて後悔しない選択を行い、ご家族と素敵な人生を歩まれることを祈っています。

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【2021年8月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 3

    みずほ銀行「みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」(ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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