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フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は? 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも

2020年2月5日公開(2020年10月28日更新)
山下和之

昨年発覚した、住宅ローン「フラット35」の不正利用。フラット35を使って購入した物件には、契約者本人が住んでいることが条件なのだが、投資用物件に対して利用したケースや、物件価格を水増しして多額のローンを組むということが行われた。契約者の多くは住宅ローンの知識が薄い層で、不動産仲介業者に勧められてこのような契約をしたのだと考えられるが、それが今回、一括返済を求められることになった。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

フラット35 不正利用
2019年に発覚したフラット35の不正利用。契約者はどうなってしまうのだろうか?

 住宅金融支援機構と民間が提携して実施されている住宅ローンのフラット35。最長35年の全期間固定金利型で、完済までの金利が確定、返済額が変わらないので安心して利用でき、金利水準も全期間固定金利型としては低い水準に抑えられているため、月間1万件前後の利用者がいる人気商品だ。

 ところが、これを投資目的の物件取得で利用する不正利用が発覚、大きな社会問題になった。住宅金融支援機構では独自に調査を行って、その結果を踏まえた再発防止策を講じているが、事件の顛末、そして不正利用した人たちはどうなるのかをレポートする。

合計162件に不正利用の疑いが浮かび上がる

 フラット35を推進している住宅金融支援機構は、もともと国の予算を使って融資を行ってきた住宅金融公庫の継承機関であり、独立行政法人として公的な存在でもある。したがって、フラット35は国民の住生活充実のためのローンであり、投資目的には利用できないことになっている。

 そのフラット35が、2018年9月に「不正に利用されている」という外部からの情報提供があった。住宅金融支援機構が調査を進めた結果、2019年5月には113件、さらに8月に別途49件の不正利用の疑いが明らかになった。合計すると不正の疑いがあるのは162件になった。

 同機構では不正利用の疑いのある案件に関する聞き取り調査などを行い、その結果を、図表1にあるように、まず2019年8月に公表、追加で疑いが浮かび上がった案件に関しても12月に公表した。

投資目的での申し込みと、住宅購入価格の水増しの不正利用

 明らかになった不適正利用の内容は、大きくは本来あってはならない投資目的での利用と、申込み時の住宅価格を不正に水増しして、多額の融資を受けるという2点で、その両方ともに行ったケースが大半を占めている。

 この不正利用を主導したのは、中古マンションなどの住宅売主と不動産仲介会社などのグループで、投資を勧誘する紹介者、サブリース業者などを巻き込んで利用者を勧誘していたことが明らかになっている。

 利用者は、投資用の物件を手に入れられる上に、契約書の改ざんなどによって水増し融資を受けて、現金を手に入れることができる。

 しかも、投資用物件のローンは、自己居住用のローンに比べて金利が高いのが普通。不動産投資用ローンは2%、3%台が中心だが、フラット35は1%前後で利用できる。そのため、不動産投資の収益が向上し、賃料収入でローン返済のほとんどをカバーでき、持ち出しはゼロで済む――などと勧誘されたものとみられる。

フラット35不正利用調査結果

 ※「不正の疑いのある合計162件のうち、公表時点で面談拒否等の理由から不適正利用の事実を確認できていなかった15件についても、1件で融資申込み時からの投資目的利用及び住宅購入価格の水増しを確認し、14件で少なくとも住宅購入価格の水増しという不適正利用の事実があることが確認されています」(2020年1月時点の住宅金融支援機構経営企画部広報グループの追加コメント)

中古住宅の売主の事業者が中心になって、不正を誘導

 これによって、住宅売主の担当者は営業実績を上げることができ、歩合収入を得たり、社内での地位向上につなげようとする狙いがあっただろう。

 その勧誘先として、住宅の取得や不動産投資への関心が低そうな層が狙い撃ちされている。住宅金融支援機構が不正利用の疑いがある利用者に聞き取り調査を行ったところ、図表2のような傾向が浮かび上がったそうだ。

 年齢は30代前半までが中心で、年収も300万~400万円台が多い。本来、マイホーム取得の適齢期はそれより少し上の30代半ばから40代で、年収も500万円以上になる。いわば、プレマイホーム適齢期で、住宅や住宅ローンに対する知識もさほどない人たちが狙い撃ちされたのではないだろうか。

フラット35不正利用調査結果 住宅購入者および物件の特徴
表を拡大 資料:住宅金融支援機構ホームページ

住宅売主や仲介会社などには行政処分の可能性も

 以上のような点を踏まえて、住宅金融支援機構では不正に関与した事業者や個人、そしてフラット35利用者に対して厳正に対応すると同時に、再発防止策を実施する。

 住宅金融支援機構はこの不正を誘導した事業者や個人を罰する権限は持たないものの、国土交通省などの行政に通告しており、今後、国土交通省や自治体から行政処分などの措置が行われる可能性もある

 フラット35の不正利用者に対しては、原則的に一括返済を求めている。2016年度から2017年度の借り入れが大半なので、残高はほとんど減っていない。仮に2000万円の借入額であれば、1800万~1900万円程度の現金が必要になる。

 先の購入者の特性をみると、そんな現金をポンと用意できる人はまずいないだろうし、親に肩代わりしてもらうことなどが現実な対応になりそう。信用力があれば、別の金融機関で借り入れを行って借り換えるといった手もあるだろうが、先の購入者の特性をみると、多くの人は難しいだろう。

不正利用者は一括返済が求められ、できない場合は競売に

 それができないとどうなるのか――。

 住宅金融支援機構によると、「長期の延滞が発生した場合と同様に、競売にかけて代金を返済していただきます」とのこと。競売だと、市場の相場より安く落札されることが多いので、とても残高に達しないとみられるが、その不足分に関しては何年かかけて返済していかなければならない。たとえば、2000万円の借入額で取得した物件が、1500万円で落札されたとすれば、差額の500万円を5年、10年かけて返済することになる。

 当初の借入額が水増しされている場合には、もっと差額が大きくなる可能性もあるだろう。

 つまり、フラット35を不正に利用した人からみれば、取得した物件を失った上で、借金だけが残るという悲惨な結果になるわけだ。

本当にローンが必要なときに利用できなくなる!?

 しかも、その住宅ローン履歴が信用情報機関の「ブラックリスト」に掲載されてしまう可能性がある。信用情報機関では、借金やローンの返済状況、クレジットカードの支払い状況などのほか、過去のローン事故などについても情報を収集している。住宅ローンを行う金融機関では、審査に当たってこの信用情報機関からの情報を必ずチェックする。そのとき、不正利用の履歴が残っていると、本当に必要になったときに利用できなくなってしまうのだ。

 利用者からすれば、業者に勧められるままに軽い気持ちで利用してしまった、不正とは知らなかった、悪意はなかったといっても通用しない。

 こうした悪質業者は、忘れたころにまた現れるものだが、絶対に乗せられないようにしたいものだ。

再発防止のために審査が厳しくなる可能性も

 一方、住宅金融支援機構では不正利用を防ぐための再発防止策も打ち出している。

  • (1)利用者への注意喚起の徹底
    ア.フラット35は投資用物件の取得には利用できないことを、機構ホームページ、各種パンフレット、新聞広告などで徹底。

    イ.取扱金融機関の借入時の面談などで、利用者に投資用物件の取得には利用できないことを説明した上で、説明を受けた旨の署名・捺印した書面の提出を求める


    (2)融資審査の強化
    ア.取扱金融機関に対して、不正防止のために、不正利用事案の特徴などを記載した注意喚起文書を通知

    イ.取扱金融機関向けの説明会などを開催、不適正利用の実態、未然防止のための審査ポイントを共有、審査強化の働きかけを実施


    ウ.不適正利用が疑われる案件の融資審査の強化

借り入れ後に金融機関などから問い合わせが入ることも

 融資審査の強化に関しては、住宅金融支援機構では具体的な対策に触れてはいないものの、今回の不正利用の特徴などに照らして、融資住宅に居住していない可能性があるとみられる案件に関しては、住民票での確認、直接の問い合わせなどの確認の徹底を行うようになるのではないかと予想される。

 特に、若くて、まだ年収もさほどないなかで、頑張ってマイホームを取得した人は、問い合わせなどの対象になる可能性が高い。もちろん、不正をしていなければ、びくびくする必要はないし、堂々と本人が居住していることを伝えれば問題はない。

 年収や自己資金などの面から、マイホームや投資用物件取得はまだ少し先と考えているなか、おいしい話がくれば飛びつきたくなるかもしれないが、くれぐれも悪質な不正に誘導されないようにしていただきたいものだ。

転勤等による一時的な賃貸は認められるが

 以上のように、賃貸目的でのフラット35の利用は禁止されているが、フラット35によって取得した住宅を一時的に賃貸住宅にできる例外的なケースもある。

 たとえば、住宅取得後に転勤などよって、一時的に居住できなくなったときには、一定期間後に融資を受けた住宅に戻ることを前提に、賃貸での運用が可能だ。あくまで「一時的に居住できず、いずれ戻ってくる」というのが前提だ。「結婚を機に、配偶者の家に住むようになったので人に貸す」というのは、認められない可能性があるということだ。

 この場合、事前に取扱金融機関で住所変更などの手続きを行う必要がある。当然ながら、融資対象の住宅に「一時的に住まない」ことになるので、その間の住宅ローン減税は受けられない

 不正利用の発覚を機に、「一時的に賃貸に出す」ことについても、運用が厳格化される可能性もありそうだ。

 なお、2009年に施行された、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」(返済猶予法)後に、返済が苦しくなったときには賃貸住宅に回して、賃料で返済することを認める措置が実施されたことがある。

 この法律は2013年に期限切れになっているが、現在も、返済が苦しい場合には、機構は個別に返済相談に応じている。返済が苦しいからといって、自分の判断で機構に無断で賃貸するのではなく、事前に取扱金融機関で可能かどうかを相談して、慎重に対応しないと、やはり一括返済を求められる可能性があるので、十分に注意が必要だ。

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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