一部のハウスメーカーは住宅を販売する際に、「住宅購入にかかる諸費用などを含めて、住宅ローンを水増しして借りませんか」とすすめる営業を行っている。このような住宅ローンの借り方は「オーバーローン」と呼ばれる手法で、絶対にやってはいけないので、誘いには乗らないよう注意したい。最近は、住宅購入や住宅ローンを借りる際に必要な諸費用を借りられる住宅ローンが登場しているので、あえてリスクをとる必要はないことを知っておこう。
オーバーローンが発覚すると、一括返済の可能性も
オーバーローンは昔からある手法で、不動産業者や中小工務店、ハウスメーカーなどがすすめてくることがある。施主には実際の建築費用以上の請求書を出し、施主はその金額で住宅ローンを借りる。業者は施主から入金があったのち、上乗せした金額を施主にバックするというものだ。自宅を購入した際は、引越し代や家具代など何かと物入りになる。また、住宅ローンの金利は他のローンに比べて低いため魅力的だ。「ちゃんと返済すればバレることもないだろうし、問題ない」と安易に考える人もいるだろう。
しかし、このような手段で住宅ローンを組むことは絶対にやってはいけないことで、たとえ業者に提案されても誘惑に乗るべきではない、と専門家は注意を呼び掛けている。住宅ローンなどの金銭消費貸借契約に詳しい森川清弁護士は次のように指摘する。
「一般に、住宅ローンは住宅購入の目的のために使用されることに限定して優遇された金銭消費貸借契約なので、本来、その金額に上乗せした金額で契約することはできません。住宅ローンを組む場合には、使用目的が契約条項に明確に盛り込まれています」
当たり前のことだが、住宅ローンに目的以外の金額を上乗せしたオーバーローンは認められておらず、ごまかして住宅ローンを組むことは契約に反しているのだ。では万が一、不正が発覚した場合はどうなるのか。
「オーバーローンが発覚した場合、契約条項に反しているため、契約が解除されたり、期限の利益を損失して一括弁済（一括返済）を求められることもあり得ます。さらに、支払い意志及び支払い能力に欠けているような悪質な場合には、詐欺罪などの刑事責任を問われることも考えられます」
住宅ローンを一括弁済するとなれば大変だ。また詐欺罪のリスクもあると考えると、割に合わないリスクを背負う行為と言えるだろう。
オーバーローンをすすめる不動産会社には近づかない
オーバーローン以外でも、住宅ローンを不正に契約するケースが存在する。
「給与明細書の偽造などによる所得のごまかしや、実際には住んでいない物件への住宅ローン契約などは契約条項に違反しているとして、高利の利息や一括弁済を求められるケースもあります。金融機関にとっては見逃せない問題です」（森川清弁護士）。
いずれの場合も、不正が発覚すれば一括弁済を迫られる可能性はあるということだ。
万が一、一括返済を求められた場合、その返済のためローンで購入した住宅を売却するにしても、借入金額の全額を返済できるという保証はない。住宅は誰かが住んだ瞬間から中古住宅となり、それだけで価値が１-２割下がるのが通例だからだ。
購入したばかりの住宅を失ってしまう上に、借金が残る事態が容易に想像できよう。多少の自由になる金額と引き換えにオーバーローンを組むことは、そのような大きなリスクを伴う行為であることを認識しておこう。
もちろん、オーバーローンの違法性やリスクについては、不動産業者やハウスメーカーも十分に理解している。つまり、オーバーローンをすすめるような営業方針の業者に出会ったら、むしろ遵法精神の欠如を疑うべきだ。当然ながら、本業の不動産取引や設計施行などの品質にも疑念を持たれて当然だろう。そして、オーバーローンに伴って発生したトラブルの責任を、それらの業者が取ってくれることもない。
くれぐれもオーバーローンや違法な取引の誘いには乗らないよう注意したい。
不動産仲介手数料まで借りられる銀行もある！
とはいえ、住宅を購入する際はいろいろと出費がかさむ。不動産売買時にかかる手数料や引越し代金など、住宅ローンを借りる際に関わる諸費用はバカにならない。さらに、新居を購入すれば家具やカーテン、家電製品、さらには自動車を購入することもあるだろう。そこで活用したいのが、こうした諸費用を含めて住宅ローンとして借りられる銀行だ。すべての諸費用をカバーできるわけではないが、高額な諸費用をかなりカバーできるので、ぜひ活用したい。
高額になりがちな諸費用としては、不動産仲介手数料、住宅ローンの手数料、水道加入負担金、リフォーム費用などがある。こうした諸費用を住宅ローンとして貸してくれる主要銀行を下記にまとめてみた。
| どんな諸費用を住宅ローンに含めることができるか（主要銀行） | |
| 諸費用名 | 対応する銀行 |
| 不動産仲介手数料 | イオン銀行、auじぶん銀行、楽天銀行、みずほ銀行 |
| 住宅ローンの 手数料、保証料 |
アルヒ、イオン銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、auカブコム証券、楽天銀行、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行 |
| 水道加入負担金 | イオン銀行、楽天銀行、みずほ銀行 |
| 中古住宅の リフォーム費用 |
イオン銀行、新生銀行、ソニー銀行、楽天銀行、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、りそな銀行（ウェブ限定ローンを除く）、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行 |
| ※2017年4月調べ、各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。諸費用に関する記載がない銀行でも、上記の諸費用を貸してくれるケースもあるので、詳細は各銀行に問い合わせよう。 | |
「不動産仲介手数料」は、中古の不動産を購入した場合にかかるもので、「物件価格の3％＋6万円」（物件価格が400万円超の場合）もかかる。物件価格が5000万円ならば、156万円だ。主要15銀行では、イオン銀行など4銀行が貸してくれる。
「住宅ローンを借りるときの手数料や保証料」も結構な金額になる。借入額の2％程度かかることが多く、5000万円借りれば、100万円程度かかることになる。
「水道加入負担金」は、地域によって価格にばらつきがあるが、数十万円かかることがある。対応しているのは、主要銀行では、イオン銀行、楽天銀行、みずほ銀行の3行だけだ。
「中古住宅を購入した際のリフォーム代」も、かなり多くの銀行が貸してくれる。リフォーム代となれば数百万円は当たり前なだけに、金利の高いリフォームローンで借りるのではなく、住宅ローンと一緒に低い金利で借りるのが賢いやり方だ。
| ■「イオン銀行」住宅ローンの概要 | |
| 金利 | ⇒「イオン銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害 |
| オプション保険 ［保険料］ |
・8疾病［金利＋0.3％］ ・ガン保障［金利＋0.1％］ |
| 事務手数料（税込） | ・定率型／融資額×2.2％（最低22万円） ・定額型／11万円（ただし、金利＋0.2％） |
| 保証料（税込） | 0円 |
| 【ポイント】業界トップクラスの低金利がウリ。さらに、特典として5年間、イオングループでの買い物が毎日、5％オフになる（5年間合計で最大22.5万円の割引） | |
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（関連記事はこちら！⇒[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）
マンションの修繕積立一時金も貸してくれる
住宅ローンとして貸してくれる諸費用としては他にも、マンションの修繕積立一時金、引越費用などといった、住宅取得に関するものもある。
「オーバーローン」という危ない橋を渡らなくても、諸費用を貸してくれる銀行を使えばかなりの部分は住宅ローンをして借りられることがわかっただろう。各銀行の諸費用をよく見て、なるべく住宅ローンとして借りるようにしたい。
（関連記事はこちら！⇒[住宅ローンで借りられる諸費用を15銀行で徹底比較！]）
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【最新版】今月の金利動向 【金利】翌月の金利予想 【金利動向】2021年の金利動向 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】16年分の金利推移 |
【住宅ローン基礎】8カ条 【審査】の基礎 【団信】の基礎 【フラット35】どの銀行がいい？ 【住宅ローン控除】メリット最大化法 |
【2021年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 ●一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
●がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.10％（キャンペーン）
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％（キャンペーン）
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 ●一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
●一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
●がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）オプション（特約）の団信 - 8大疾病保障プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月1886円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円） - 8大疾病保障がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月1647円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円） - 8大疾病保障プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月717円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円） - 8大疾病保障
（借入時年齢：56歳未満）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 ●一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
●全疾病保障
（借入時年齢：65歳以下）
（死亡・高度障害と診断された場合。8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病期で入院が12カ月超の場合、ローン残高が0円 ）オプション（特約）の団信 - なし
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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