住宅購入にかかる諸費用などを含めて、住宅ローンを水増しして借りることを「オーバーローン」と呼ぶ。一部の工務店などがすすめてくる手法で、絶対にやってはいけないので、誘いには乗らないよう注意したい。ローン問題に詳しい森川清弁護士にそのリスクを聞いた。また最近は、諸費用を借してくれる銀行が増えているので、あえてリスクをとる必要はないことも知っておこう。
オーバーローンが発覚すると、一括返済の可能性も
オーバーローンは昔からある手法で、不動産業者や中小工務店、ハウスメーカーなどがすすめてくることがある。施主には実際の建築費用以上の請求書を出し、施主はその金額で住宅ローンを借りる。業者は施主から入金があったのち、上乗せした金額を施主にバックするというものだ。業界では、「かきあげ」と呼ばれることもある。
自宅を購入した際は、引越し代や家具代など何かと物入りになる。また、住宅ローンの金利は他のローンに比べて低いため魅力的だ。「ちゃんと返済すればバレることもないだろうし、問題ない」と安易に考える人もいるだろう。
しかし、このような手段で住宅ローンを組むことは絶対にやってはいけないことで、たとえ業者に提案されても誘惑に乗るべきではない、と専門家は注意を呼び掛けている。住宅ローンなどの金銭消費貸借契約に詳しい森川清弁護士は次のように指摘する。
「一般に、住宅ローンは住宅購入の目的のために使用されることに限定して優遇された金銭消費貸借契約なので、本来、その金額に上乗せした金額で契約することはできません。住宅ローンを組む場合には、使用目的が契約条項に明確に盛り込まれています」
当たり前のことだが、住宅ローンに目的以外の金額を上乗せしたオーバーローンは認められておらず、ごまかして住宅ローンを組むことは契約に反しているのだ。では万が一、不正が発覚した場合はどうなるのか。
「オーバーローンが発覚した場合、契約条項に反しているため、契約が解除されたり、期限の利益を損失して一括弁済（一括返済）を求められることもあり得ます。さらに、支払い意志及び支払い能力に欠けているような悪質な場合には、詐欺罪などの刑事責任を問われることも考えられます」
住宅ローンを一括弁済するとなれば大変だ。また詐欺罪のリスクもあると考えると、割に合わないリスクを背負う行為と言えるだろう。
オーバーローンをすすめる不動産会社には近づかない
オーバーローン以外でも、住宅ローンを不正に契約するケースが存在する。
「給与明細書の偽造などによる所得のごまかしや、実際には住んでいない物件への住宅ローン契約などは契約条項に違反しているとして、高利の利息や一括弁済を求められるケースもあります。金融機関にとっては見逃せない問題です」（森川清弁護士）。
いずれの場合も、不正が発覚すれば一括弁済を迫られる可能性はあるということだ。
万が一、一括返済を求められた場合、その返済のためローンで購入した住宅を売却するにしても、借入金額の全額を返済できるという保証はない。住宅は誰かが住んだ瞬間から中古住宅となり、それだけで価値が1〜2割下がるのが通例だからだ。
購入したばかりの住宅を失ってしまう上に、借金が残る事態が容易に想像できよう。多少の自由になる金額と引き換えにオーバーローンを組むことは、そのような大きなリスクを伴う行為であることを認識しておこう。
もちろん、オーバーローンの違法性やリスクについては、不動産業者やハウスメーカーも十分に理解している。つまり、オーバーローンをすすめるような営業方針の業者に出会ったら、むしろ遵法精神の欠如を疑うべきだ。当然ながら、本業の不動産取引や設計・施工などの品質にも疑わしい。そして、オーバーローンに伴って発生したトラブルの責任を、それらの業者が取ってくれることもない。
くれぐれもオーバーローンや違法な取引の誘いには乗らないよう注意したい。
不動産仲介手数料まで借りられる銀行もある！
とはいえ、住宅を購入する際はいろいろと出費がかさむ。不動産売買時にかかる手数料や引越し代金など、住宅ローンを借りる際に関わる諸費用はバカにならない。さらに、新居を購入すれば家具やカーテン、家電製品、さらには自動車を購入することもあるだろう。そこで活用したいのが、こうした諸費用を含めて住宅ローンとして借りられる銀行だ。すべての諸費用をカバーできるわけではないが、高額な諸費用をかなりカバーできるので、ぜひ活用したい。
高額になりがちな諸費用としては、不動産仲介手数料、住宅ローンの手数料、水道加入負担金、リフォーム費用などがある。こうした諸費用を住宅ローンとして貸してくれる主要銀行を下記にまとめてみた。
| 諸費用名 | 対応する銀行 |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | イオン銀行、auじぶん銀行、楽天銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行、PayPay銀行、みずほ銀行 |
| 住宅ローンの手数料、保証料 | アルヒ、イオン銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行 |
| 水道加入負担金 | イオン銀行、楽天銀行、SBI新生銀行、みずほ銀行 |
| 中古住宅のリフォーム費用 | イオン銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行、楽天銀行、PayPay銀行（借り換えのみ）、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行、アルヒ |
| ※2023年12月調べ、各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。諸費用に関する記載がない銀行でも、上記の諸費用を貸してくれるケースもあるので、詳細は各銀行に問い合わせよう。 | |
「不動産仲介手数料」は、中古の不動産を購入した場合にかかるもので、「物件価格の3％＋6万円＋消費税」（物件価格が400万円超の場合）もかかる。物件価格が5000万円ならば、156万円＋消費税だ。主要15銀行では、イオン銀行など4銀行が貸してくれる。
「住宅ローンを借りるときの手数料や保証料」も結構な金額になる。借入額の2％程度かかることが多く、5000万円借りれば、100万円程度かかることになる。
「水道加入負担金」は、地域によって価格にばらつきがあるが、数十万円かかることがある。対応しているのは、主要銀行では、イオン銀行、楽天銀行、みずほ銀行の3行だけだ。
「中古住宅を購入した際のリフォーム代」も、かなり多くの銀行が貸してくれる。リフォーム代となれば数百万円は当たり前なだけに、金利の高いリフォームローンで借りるのではなく、住宅ローンと一緒に低い金利で借りるのが賢いやり方だ。
| 金利 | ⇒「イオン銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害 |
| オプション保険 ［保険料］ |
・8疾病［金利＋0.3％］ ・ガン保障［金利＋0.1％］ |
| 事務手数料（税込） | ・定率型／融資額×2.2％（最低22万円） ・定額型／11万円（ただし、金利＋0.2％） |
| 保証料（税込） | 0円 |
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（関連記事はこちら！⇒[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）
マンションの修繕積立一時金も貸してくれる
住宅ローンとして貸してくれる諸費用としては他にも、マンションの修繕積立一時金、引越費用などといった、住宅取得に関するものもある。
「オーバーローン」という危ない橋を渡らなくても、諸費用を貸してくれる銀行を使えばかなりの部分は住宅ローンをして借りられることがわかっただろう。各銀行の諸費用をよく見て、なるべく住宅ローンとして借りるようにしたい。
（関連記事はこちら！⇒[諸費用込み、頭金なしで住宅ローンを借りられる銀行は？17銀行を比較して、オーバーローン可能な銀行を探せ！]）
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2024年12月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.413%
- 総返済額 3218万円
- 表面金利
- 年0.284%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,045円
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- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.512%
- 総返済額 3271万円
- 表面金利
- 年0.375%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋33000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,229円
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②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
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- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
- AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.531%
- 総返済額 3281万円
- 表面金利
- 年0.390%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,426円
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- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。