じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンの借り換えは「借りたばかりの人」でもメリットあり! シミュレーションして比較しよう

2020年3月23日公開(2020年9月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

住宅ローンの金利は史上最低水準が続いており、住宅ローンを借りている人にとっては、借り換えで返済額を減らしたり、それほど高くない金利で固定金利へと借り換えできるチャンスでもある。そこで、住宅ローンの借り換えの条件をシミュレーションで試算してみたところ、借りたばかりの人でもメリットがあることが分かった。

一般的な「借り換えの3条件」ではメリットがないことも

 住宅ローンを借り換える人にはさまざまな理由があるが、多いのは次の2ケースだ。

  • ・返済額を少なくしたい
  • ・変動金利は金利上昇リスクがあるので、固定金利へと乗り換えたい

 こうした要望があるとき、何を基準に判断すればいいのか。

 住宅ローンの借り換えをする際、「借り換えメリットを判断するための3条件」がある。

  • ① 金利1%以上低下
  • ② 残高1000万円以上
  • ③ 残り返済期間10年以上

 これを同時に満たせば、借り換えしてメリットがあるとするファイナンシャルプランナー(FP)や不動産関連サイトがある。

 実は、この3条件をギリギリクリアするケース(金利1%低下、残高1000万円、返済期間10年)で借り換えたとして試算してみると、総返済額は約51万円減少することになる。

 ところが、借り換えの手続きで必要な「諸費用」は銀行によって異なる。およそ30万円から80万円ほどまで幅がある(借入額3000万円の場合)。もし借り換えで約51万円節約ができても、諸費用がそれ以上にかかれば、メリットはない。せっかく借り換えるのであれば、確実にメリットがある、得をすることが分からなければ意味がない。

 では、住宅ローンで借り換えすべきかどうかは、どう判断すればいいのだろうか?

 そこで重視すべきなのが、先ほどから出てきている「総支払額」だ。住宅ローンの元本、金利から総支払額がいくら減少するのかを計算し、さらに借り換えで必要な諸費用よりも大きければ、メリットがあるかどうか判断できる。同様の指標として、諸費用などを金利に含んでいる「実質金利」もある。

金利低下「0.5%超1.0%以下」が最も多い!

 では、実際に借り換えている人たちは、どんな金利や住宅ローン残額、残り返済期間になっているのだろうか。「2018年度民間住宅ローン借換の実態調査(2019年9月、住宅金融支援機構)」によれば、借り換えによる金利低下が、「0.5%超、1.0%以下」という人が最も多いという結果となっている。

 金利タイプ別で見ると、金利差の小さな「0.2%以下」でも借り換えしている人たちも一定数いることが分かる。このことから、0.2%の金利差でもメリットがあるという人がいるようだ。

 先ほどの、「金利1%以上低下」という条件は満たしていなくても、他の条件次第ではメリットが発生し、借り換えに踏み切っている人が非常に多いことがわかるだろう。 

グラフ 借換による金利の変化(借換後の金利タイプ別)
出典:『2018年度民間住宅ローン借換の実態調査』(2019年9月/住宅金融支援機構)より一部抜粋

 では借り換えした人たちは、どの程度の金額的なメリットを得られたのだろうか。借り換えによる毎月の返済額の増減を金利タイプ別で見ると、下表のような結果となった。

 まず借り換えによって、毎月の返済額が減った人の割合は、変動金利型で56%、固定期間選択金利型で61.4%、全期間固定金利型で58.4%になり、平均すれば約6割近い。金額にしても毎月の返済額が「5千円超1万円以下」も減っている人が多いという結果だ。かなりの人が借り換えで支払額を減らしている。

グラフ 借換による毎月の返済額の増減(借換後の金利タイプ別)
出典:『2018年度民間住宅ローン借換の実態調査』(2019年9月/住宅金融支援機構)より一部抜粋

 なお、返済額が増加しても借り換えている人も一定数いる。理由としては「変動金利ではリスクがあるので、多少金利が高くても固定金利に変更した」「離婚などで相手を保証人から外すためにやむを得ず借り換えた」などのケースがある。こうした毎月支払額が増加するケースでも、なるべく負担が増えない商品へと乗り換えたいところだ。

金利低下0.5%なら、大半のケースでメリットあり

 では、具体的に、借り換えでどのくらいメリットが出るのかをシミュレーションしてみよう。

 金利低下幅が大きいほどメリットが出やすいので、ここでは、金利低下幅が比較的少ないケースで計算しよう。実際、金利低下が1%を大きく割り込んでいても、借り換えする人が意外といるので、金利低下0.5%、金利低下0.2%のケースついて、金利以外の条件(住宅ローン残高、返済年数)がどういうケースなら借り換えでメリットがあるのか試算してみた。

 まずは、借り換えで金利低下が0.5%のケース(1.2%が0.7%に低下)で試算してみよう。

表 「金利低下0.5%」で借り換えメリットはいくら?

 シミュレーションした結果、上表のように借り換えによる総返済額の削減額は、26万円から247万円と非常に幅が広い。そして、住宅ローン残高が多く、かつ返済年数が長いほど削減額が多くなることが分かるだろう。

 では、借り換えの諸費用も考慮するとどうなるのか。

 ネット銀行では手数料として、「借入金額×2.2%」を取る。また、銀行以外に支払う諸費用としては、「抵当権設定登録免許税」が約9万円、「司法書士手数料」が約10万円、「印紙税」が約2万円かかるので、ここでは合計20万円としておこう。

 こうした諸費用を加味してもメリットがあるケースは非常に多い。

 もし、住宅ローン残高3000万円、借入期間30年の場合は、247万円—諸費用86万円=161万円がメリット額になる。こうした人はぜひ、借り換えをすべきだろう。

 住宅ローン残高が1000万円の場合は借入期間が20年以上あれば黒字になり、住宅ローン残高が2000万円以上の場合は借入期間が15年以上でも黒字になる(表では背景をオレンジ色に塗ったケース)。

 金利低下が0.5%以上ある場合は、多くのケースでメリットがあるということが分かるだろう。

 これから分かる通り、金利低下幅、融資残高、返済期間、諸費用の4つの数字から借り換えのメリットがどれほど出るのかを精査しなければ、借り換えの意味がないのだ。

 金利低下0.2%は、条件によりメリットあり

 では、金利低下が0.2%で借り換えするケースも試算してみよう(金利1.2%が、金利1.0%に低下)。

表 「金利低下0.2%」で借り換えメリットはいくら?

 シミュレーションの結果、上表のように借り換えによる総返済額の減少額は、10万円から100万円と試算できた。

 次に諸費用を差し引いてみよう。諸費用が、銀行の手数料「借入金額×2.2%」+銀行以外への諸費用合計20万円の場合のメリットを確認しよう。

 住宅ローン残高が2000万円、3000万円で、借入期間が30年以上の場合は、借り換えメリットがあるという結果になった(表では背景をオレンジ色に塗ったケース)。

 金利が0.2%しか下がらないケースは、変動金利から固定金利への借り換え(金利上昇リスクを避けるため)という人も含まれるため、必ずしもメリットが出るとは限らないが、僅かな金利低下でも、借り換えメリットが出るケースがあることが分かる。

■諸費用が安い銀行も存在する

 なお、銀行によっては手数料体系が違うこともある。新生銀行は手数料が5.5万円〜、楽天銀行は手数料が33万円など、手数料が一定額で、安い銀行もあるのだ。

 そこで、「銀行手数料」5.5万円+「銀行以外への諸費用」合計20万円=合計25.5万円の場合のメリットを確認しよう。

 借り換えにより収支がプラスになるのは、

  • ・住宅ローン残高1000万円の場合は借入期間25年以上
  • ・住宅ローン残高2000万円の場合は借入期間15年以上
  • ・住宅ローン残高3000万円の場合は借入期間10年以上

となり、メリットのあるケースが大きく増えた(表では背景を緑色+オレンジ色に塗ったケース)。

 なお、借り換えのメリットが小さい場合は、手間を考えると無理に借り換えをする必要はない。余裕があるのなら、一部繰上返済することで、総支払額を減らすことができる。

借り換えは、審査もセットのつもりで

 一方、住宅ローンの借り換えだから、「審査」が簡単だろうと思うのは早計だ。

 借り換える銀行・金融機関によって細かな審査基準は異なるし、厳しさも変わる。特に、顧客属性といわれる年収や勤続年数、職歴などは重視される評価項目だ。

 例えば、転職したばかりで勤続年数が短かったり、給料が下がっていたりすると顧客属性の評価は下がる。また、マイカーローンや子どものために教育ローンの借り入れがある場合もマイナス評価につながる。携帯電話の料金の支払い遅延や消費者金融などでの借り入れがあった場合も評価は下がり、融資額が減額されるケースも出てくる。

 また、健康状態も問題になるので要注意だ。銀行の住宅ローンなどでは、団体信用生命保険(団信)加入が必須になっており、借入額が5000万円を超えると健康診断証明書の提出が求められる。5000万円以下の借入希望の場合は自己申告での健康状態を記載することになるが、虚偽の告知があると万一の場合に保険金は支払われないため、保険の意味はなくなる。

 新規の住宅ローンの借り入れ時と違い、借り換えの場合でも審査は厳密に行われるため、勝手に問題ないだろうと思い込まないことだ。

 なお、団信の加入ができなかった場合、すぐに諦めなくてもいい。

 引受保険会社を変更する(つまり、銀行を変更する)ことで審査をクリアできることがある。もしくは団信の加入が任意のフラット35で借り換えを検討するのも一案だろう。団信が難しい場合、加入条件が広い「ワイド団信」に加入すれば、借り入れ条件をクリアできることが多いが、通常は金利を0.3%程度上乗せすることになるので、借り換えメリットが縮小することになる。

■シミュレーションするなら、諸費用まで試算するサイトが有効だ

 以上のように、借り換えをするなら、金利、住宅ローン残高、返済期間から総返済額がいくら減少するのかシミュレーションし、そこから借り換えの諸費用を引いて、最終的にメリットがあるのかどうかを調べることが重要だと分かっただろう(固定金利への変更の場合は、負担が大きく増えないことが重要)。

 ただし実際にこれらの条件を調べ上げて、メリット額を試算することは手間がかかり面倒だ。

 銀行や住宅ローン関連サイトでは、借り換えシミュレーションを用意しているのだが、銀行・金融機関のシミュレーションだと、自社の住宅ローン商品でしか試算できないことがあり、他社のケースと比較することが難しい。また、複数の銀行の住宅ローンを比較できるサイトもあるが、諸費用まで含んだ比較をきちんとしているサイトは数少ない。

 しかも借り換えの諸費用は銀行・金融機関によって異なり、その額は5万円〜240万円(借入金額8000万円の場合)だ。諸費用といっても100万円以上の幅があるだけでなく、その金額を銀行のサイトから見つけ出すだけでも一苦労だ。

 その点、ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローンシミュレーションなら、借入金額、期間、金利タイプを選ぶだけで、85銀行の主要商品すべてについて、「総返済額(諸費用含む)」「毎月返済額」を、計算できる。ランキング形式で並べているので、お得な住宅ローンがすぐに見つかる。

 なお、借り換えの場合は、「実質金利」を活用すると、非常に便利だ。

 「実質金利」とは、銀行に支払う諸費用が含まれた金利のことだ。米国では一般的に用いられている指標だ。

 現在の金利が1%だったとして、借り換え後の実質金利(諸費用込み)が0.8%だった場合は、借り換えにより金利が下がるので、メリットがあるということになる。借り換えメリットがあるかどうかを簡単に判断できるので、利用するといいだろう。※なお、実質金利には銀行以外に支払う諸費用約20万円は含まれていないので、総支払額もあわせて使いたい

 試算するなら、諸費用まで含めて計算してくれるシミュレーションでなければ役に立たない。そういう意味で、ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローンのシミュレーションは便利なので、ぜひ活用してほしい。

住宅ローン返済額シミュレーション
 
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>>【最新版】金利動向
>>【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>>「審査」の基本
>>「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

【注目の記事はこちら】(クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】85銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
金利】変動金利が上がる時期を大胆予測! 2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
借換】多くの人は「高い変動金利」が適用!300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?17銀行で比較
【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
 <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 低金利のジャパンネット銀行 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行の住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ 個人事業主はNGだが、トップクラスの低金利関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 85社から住宅ローンを選ぶ

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま>
 地方銀行  北海道銀行  青森銀行  みちのく銀行  秋田銀行  北都銀行  荘内銀行  山形銀行  岩手銀行  東北銀行  七十七銀行  東邦銀行  群馬銀行  足利銀行  筑波銀行  常陽銀行  埼玉りそな銀行  武蔵野銀行  東京スター銀行  千葉銀行  京葉銀行  横浜銀行  千葉興業銀行  きらぼし銀行  第四銀行  静岡銀行  山梨中央銀行  八十二銀行  北陸銀行  富山銀行  北國銀行  福井銀行  スルガ銀行  清水銀行  大垣共立銀行  十六銀行  三重銀行  百五銀行  滋賀銀行  京都銀行  関西みらい銀行  池田泉州銀行  南都銀行  みなと銀行  紀陽銀行  但馬銀行  鳥取銀行  山陰合同銀行  中国銀行  広島銀行  山口銀行  阿波銀行  百十四銀行  伊予銀行  四国銀行  福岡銀行  筑邦銀行  佐賀銀行  十八銀行  親和銀行  肥後銀行  大分銀行  宮崎銀行  鹿児島銀行  琉球銀行  沖縄銀行  西日本シティ銀行  北九州銀行
TOP