じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

2019年4月から「住宅取得資金贈与の特例枠」が大幅拡大! 住宅取得資金を贈与してもらう3つの方法を解説

2019年3月28日公開(2019年3月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅の取得費用は高額であるため、両親や祖父母などから資金を援助してもらう人は意外に多い。そこで住宅取得資金に対する贈与税について解説しよう。特に注目なのは、2019年4月から非課税枠が拡大する「住宅取得資金贈与の特例」だ。(住宅・不動産ライター 椎名前太)

贈与を受けた人の平均額は1145万円!

 住宅に関する調査・研究などを行っている住宅生産団体連合会の顧客実態調査(2017年)によると、土地と建物を合わせた取得費の平均額は4889万円だった。

 この金額を多くの人は、自己資金と住宅ローンを利用して捻出する。それでもすべて自前で用意するのは難しい、という人もいるだろう。そのような場合は、親などから援助してもらうという手もある。実際にそうするケースは少なくなく、同調査で「贈与あり」と回答した人は18%いた。その平均額は1145万円。家を購入する人の約5人に1人は1000万円前後の贈与を受けているのだ。

 しかしながら贈与には贈与税がかかる。せっかく住宅取得資金を援助してもらったのに、その多くが納税にまわってしまったら、肝心の住宅が買えなくなってしまう。そのため住宅取得資金に対する贈与に関しては、以下の3つの制度を組み合わせて納税額を軽減する方法がある。その内容を紹介していこう。

(1)住宅取得資金贈与の特例
(2)暦年贈与
(3)相続時精算課税制度

(1)住宅取得資金贈与の特例とは?

 高額な住宅を取得するための贈与に関しては、贈与税を軽減する制度が設けられている。それが「住宅取得資金贈与の特例」だ。これは2019年10月に予定されている消費税10%への増税に向けた消費拡大策で、一時的に特例枠(非課税枠)を拡大する。

 住宅取得資金贈与の特例は、直系尊属(直系尊属とは両親や祖父母のこと)からの住宅取得資金の贈与を受けた場合に限り、一定額を非課税とするもの。ただし、自分が住むための家を新築したり、取得・購入したり、さらには増改築も含まれる。

 それが2019年4月より以下のように大幅に非課税枠が拡大する。

住宅取得資金贈与の特例枠(非課税枠)
時期 省エネ等住宅の
非課税枠
左記以外の住宅の
非課税枠
~2019年3月31日 1200万円 700万円
~2020年3月31日 3000万円 2500万円
~2021年3月31日 1500万円 1000万円
~2021年12月31日 1200万円 700万円

 これだけ枠が拡大するのであれば、2019年4月以降に住宅を購入すればいいと考える人もいるだろうが、もちろんそう簡単な話ではない。

 この住宅取得資金の特例(非課税枠の拡大)は2019年10月に予定されている消費税10%を納税する住宅が対象だ。つまり、消費税が8%のままの分譲住宅や中古住宅(2019年9月末日までに引渡し可能な物件)は、従来の700万円または1200万円までが非課税となる

 契約から引き渡しまでに時間がかかる「注文住宅」は、4月以降に契約して10月以降に引渡しになれば拡大枠の対象となる。

 また、この特例を利用するには、必ず贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに確定申告をする必要がある。忘れずに行おう。

 次に、非課税枠を利用できるおもな要件を見ていこう。

■利用者の要件は、年収2000万円以下など■

 住宅取得資金贈与の特例を利用するには、以下に挙げる要件を満たしている必要がある。一つでも条件から外れたら利用できないので、確認しておこう。

・贈与者の直系卑属であること(父母・祖父母など直通する系統の親族。養父母も含まれる。叔父・叔母、配偶者の父母・祖父母は含まれない)
・贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
・贈与を受けた年の所得税課税額が2000万円以下であること
・2009年分から2014年分までの贈与税申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その全額を利用して住宅の新築等をすること

■建物は、50㎡以上などが要件■

 建物についてもいくつかの要件がある。新築の場合と、増改築の場合に分けて説明しよう。

・新築または取得の場合
新築または取得した住宅の登記簿上の床面積(マンションの場合は専有部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その住宅の床面積の2分の1に相当する部分が利用者の住居となるものであること。

・増改築等の場合
増改築等の後の住宅の登記簿上の床面積(マンションの場合は専有部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その住宅の床面積の2分の1に相当する部分が利用者の住居となるものであること。
増改築等の工事費が100万円以上であること。

・省エネ等住宅とは
省エネ等住宅とは、国が定める以下の条件のいずれかに当てはまることが条件だ。最近時の住宅はほとんどどれかには該当している。

① 断熱性能等級4もしくは一次エネルギー等級4以上
② 耐震等級2もしくは免震建築物であること
③ 高齢者等配慮等級3以上であること

 これら要件については、くわしくは下記国税庁のサイトをチェックしよう。

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

(2)暦年贈与は、年110万円の基礎控除を利用

 「暦年贈与」とは、一般的な贈与税の暦年課税方式を使ったもの。1年間の贈与の合計額から基礎控除額110万円を差し引き、その残りの金額に税率を掛ける。つまり、毎年110万円までの贈与であれば、税金はかからないというわけだ。

 それでは、1500万円の贈与を受けた場合の贈与税額はどうなるのか。以下がその計算方法だ。まずは「基礎控除」110万円を引き、「基礎控除後の課税価格」に税率をかけ、最後にその課税価額に対応した「控除額」を差し引く。

・1500万円-110万円(基礎控除)=1390万円(課税価格)
・1390万円×45%(税率)-175万円(控除額)=450万5000円(贈与税額)

贈与税の税率(暦年課税)
基礎控除後の
課税価格
税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

 つまり、1500万円の贈与に対する贈与税は約450万円であり、約3分の1は納税しなければならないのだ。そのため、暦年贈与だけで、住宅取得資金を調達しようという人はほとんどいない。

 一方で、年110万円までの基礎控除の範囲内であれば税金はかからないので、多くの人は年110万円までの贈与に抑えている。ただし、年110万円の贈与を10年間続ければ1100万円にもなるので、住宅ローンを借りた後の返済時に、暦年贈与を使うという手もある。

 なお、最初に取り上げた「住宅取得資金贈与の特例(非課税枠)」では、この基礎控除額110万円を加えることが可能になっている。つまり、住宅取得資金に限っては、一定の条件をクリアすれば最大3110万円の贈与が非課税となるのだ(2020年3月31日まで)。

(3)相続時精算課税制度は、単なる先送り

 住宅取得資金の贈与の方法としては、「相続時精算課税制度」を利用するという方法もある。相続時精算課税制度は、父母などから住宅取得資金として生前に贈与された資金については、その時点では課税されず、相続時にその贈与した資金を含めて「相続税」をかけるというもの。利用できる枠はかなり大きく、2500万円まで贈与税がかからない

 この「相続時精算課税」と「住宅取得等資金贈与の特例」の特例は併用が可能だ。したがって、最大5500万円の贈与が非課税となる。ただし、110万円の基礎控除と3つの併用はできない

 最大5500万円という枠は大きくみえるが、相続時精算課税制度は、実質的には納税を相続時まで先送りするものだ。したがって、利用すべきか否かは相続財産の総額などによる。

 そのため、まずはメリットが大きい「住宅取得資金贈与の特例」を利用すべだ。贈与する金額が大きくて、「住宅取得資金贈与の特例」では不足する場合については、この「相続時精算課税制度」を検討する価値があると考えておけばいいだろう。なお、相続する財産が相続税の対象にならないほど少額ならば、問題なく利用できる。

 最後に忘れないでおきたいのが、相続時精算課税制度は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した「贈与税の申告書」を提出する必要があること。

もっとも有利な制度を使おう

 以上が、住宅取得資金の贈与税を軽減する方法だ。

 3つの贈与の方法をうまく使い分けて、税金の支払いを抑えるようにしたい。

【関連記事はこちら!】
>> 消費税の増税前に、駆け込みで家を購入すべき? 増税額と、補助金の恩恵額を比較して、マイホームの買い時をシミュレーションした!

  • RSS最新記事
 
住宅ローン返済額シミュレーション
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【最新版】今月の金利動向
【金利】翌月の金利予想
【金利動向】2021年の金利動向
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】16年分の金利推移
【住宅ローン基礎】8カ条
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】どの銀行がいい?
【住宅ローン控除】メリット最大化法
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】132銀行の住宅ローン金利動向をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯が破綻必至な理由とは?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」のまま損している! 
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較! 必要な年収、勤続年数は?
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2021年7月最新版、主要銀行版】

「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 フラット35ならアルヒ 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
アルヒの住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

      
TOP