2019年4月から「住宅取得資金贈与の特例枠」が大幅拡大！　住宅取得資金を贈与してもらう3つの方法を解説

住宅の取得費用は高額であるため、両親や祖父母などから資金を援助してもらう人は意外に多い。そこで住宅取得資金に対する贈与税について解説しよう。特に注目なのは、2019年4月から非課税枠が拡大する「住宅取得資金贈与の特例」だ。（住宅・不動産ライター　椎名前太）

贈与を受けた人の平均額は1145万円！

　住宅に関する調査・研究などを行っている住宅生産団体連合会の顧客実態調査（2017年）によると、土地と建物を合わせた取得費の平均額は4889万円だった。

　この金額を多くの人は、自己資金と住宅ローンを利用して捻出する。それでもすべて自前で用意するのは難しい、という人もいるだろう。そのような場合は、親などから援助してもらうという手もある。実際にそうするケースは少なくなく、同調査で「贈与あり」と回答した人は18％いた。その平均額は1145万円。家を購入する人の約5人に1人は1000万円前後の贈与を受けているのだ。

　しかしながら贈与には贈与税がかかる。せっかく住宅取得資金を援助してもらったのに、その多くが納税にまわってしまったら、肝心の住宅が買えなくなってしまう。そのため住宅取得資金に対する贈与に関しては、以下の3つの制度を組み合わせて納税額を軽減する方法がある。その内容を紹介していこう。

（1）住宅取得資金贈与の特例
 （2）暦年贈与
 （3）相続時精算課税制度

（1）住宅取得資金贈与の特例とは？

　高額な住宅を取得するための贈与に関しては、贈与税を軽減する制度が設けられている。それが「住宅取得資金贈与の特例」だ。これは2019年10月に予定されている消費税10％への増税に向けた消費拡大策で、一時的に特例枠（非課税枠）を拡大する。

　住宅取得資金贈与の特例は、直系尊属（直系尊属とは両親や祖父母のこと）からの住宅取得資金の贈与を受けた場合に限り、一定額を非課税とするもの。ただし、自分が住むための家を新築したり、取得・購入したり、さらには増改築も含まれる。

　それが2019年4月より以下のように大幅に非課税枠が拡大する。

住宅取得資金贈与の特例枠（非課税枠）
時期	省エネ等住宅の非課税枠	左記以外の住宅の非課税枠
～2019年3月31日	1200万円	700万円
～2020年3月31日	3000万円	2500万円
～2021年3月31日	1500万円	1000万円
～2021年12月31日	1200万円	700万円

　これだけ枠が拡大するのであれば、2019年4月以降に住宅を購入すればいいと考える人もいるだろうが、もちろんそう簡単な話ではない。

　この住宅取得資金の特例（非課税枠の拡大）は2019年10月に予定されている消費税10％を納税する住宅が対象だ。つまり、消費税が8％のままの分譲住宅や中古住宅（2019年9月末日までに引渡し可能な物件）は、従来の700万円または1200万円までが非課税となる。

　契約から引き渡しまでに時間がかかる「注文住宅」は、4月以降に契約して10月以降に引渡しになれば拡大枠の対象となる。

　また、この特例を利用するには、必ず贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに確定申告をする必要がある。忘れずに行おう。

　次に、非課税枠を利用できるおもな要件を見ていこう。

■利用者の要件は、年収2000万円以下など■

　住宅取得資金贈与の特例を利用するには、以下に挙げる要件を満たしている必要がある。一つでも条件から外れたら利用できないので、確認しておこう。

・贈与者の直系卑属であること（父母・祖父母など直通する系統の親族。養父母も含まれる。叔父・叔母、配偶者の父母・祖父母は含まれない）
・贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
・贈与を受けた年の所得税課税額が2000万円以下であること
・2009年分から2014年分までの贈与税申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その全額を利用して住宅の新築等をすること

■建物は、50㎡以上などが要件■

　建物についてもいくつかの要件がある。新築の場合と、増改築の場合に分けて説明しよう。

・新築または取得の場合
新築または取得した住宅の登記簿上の床面積（マンションの場合は専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その住宅の床面積の2分の1に相当する部分が利用者の住居となるものであること。

・増改築等の場合
増改築等の後の住宅の登記簿上の床面積（マンションの場合は専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その住宅の床面積の2分の1に相当する部分が利用者の住居となるものであること。
増改築等の工事費が100万円以上であること。

・省エネ等住宅とは
省エネ等住宅とは、国が定める以下の条件のいずれかに当てはまることが条件だ。最近時の住宅はほとんどどれかには該当している。

① 断熱性能等級4もしくは一次エネルギー等級4以上
② 耐震等級2もしくは免震建築物であること
③ 高齢者等配慮等級3以上であること

　これら要件については、くわしくは下記国税庁のサイトをチェックしよう。

No.4508　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

（２）暦年贈与は、年110万円の基礎控除を利用

「暦年贈与」とは、一般的な贈与税の暦年課税方式を使ったもの。1年間の贈与の合計額から基礎控除額110万円を差し引き、その残りの金額に税率を掛ける。つまり、毎年110万円までの贈与であれば、税金はかからないというわけだ。

　それでは、1500万円の贈与を受けた場合の贈与税額はどうなるのか。以下がその計算方法だ。まずは「基礎控除」110万円を引き、「基礎控除後の課税価格」に税率をかけ、最後にその課税価額に対応した「控除額」を差し引く。

・1500万円－110万円（基礎控除）＝1390万円（課税価格）
・1390万円×45％（税率）－175万円（控除額）＝450万5000円（贈与税額）

贈与税の税率（暦年課税）
基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	－
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

　つまり、1500万円の贈与に対する贈与税は約450万円であり、約3分の1は納税しなければならないのだ。そのため、暦年贈与だけで、住宅取得資金を調達しようという人はほとんどいない。

　一方で、年110万円までの基礎控除の範囲内であれば税金はかからないので、多くの人は年110万円までの贈与に抑えている。ただし、年110万円の贈与を10年間続ければ1100万円にもなるので、住宅ローンを借りた後の返済時に、暦年贈与を使うという手もある。

　なお、最初に取り上げた「住宅取得資金贈与の特例（非課税枠）」では、この基礎控除額110万円を加えることが可能になっている。つまり、住宅取得資金に限っては、一定の条件をクリアすれば最大3110万円の贈与が非課税となるのだ（2020年3月31日まで）。

（3）相続時精算課税制度は、単なる先送り

　住宅取得資金の贈与の方法としては、「相続時精算課税制度」を利用するという方法もある。相続時精算課税制度は、父母などから住宅取得資金として生前に贈与された資金については、その時点では課税されず、相続時にその贈与した資金を含めて「相続税」をかけるというもの。利用できる枠はかなり大きく、2500万円まで贈与税がかからない。

　この「相続時精算課税」と「住宅取得等資金贈与の特例」の特例は併用が可能だ。したがって、最大5500万円の贈与が非課税となる。ただし、110万円の基礎控除と3つの併用はできない。

　最大5500万円という枠は大きくみえるが、相続時精算課税制度は、実質的には納税を相続時まで先送りするものだ。したがって、利用すべきか否かは相続財産の総額などによる。

　そのため、まずはメリットが大きい「住宅取得資金贈与の特例」を利用すべだ。贈与する金額が大きくて、「住宅取得資金贈与の特例」では不足する場合については、この「相続時精算課税制度」を検討する価値があると考えておけばいいだろう。なお、相続する財産が相続税の対象にならないほど少額ならば、問題なく利用できる。

　最後に忘れないでおきたいのが、相続時精算課税制度は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した「贈与税の申告書」を提出する必要があること。

もっとも有利な制度を使おう

　以上が、住宅取得資金の贈与税を軽減する方法だ。

　3つの贈与の方法をうまく使い分けて、税金の支払いを抑えるようにしたい。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

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手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

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団体信用
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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。