アルバイト、派遣社員、年収200万円程度、既存の借り入れがある人など、様々な事情を抱える人でも住宅ローンを借りられるのだろうか？ 借金の状況や年収、個人の属性別に、借りられる銀行や住宅ローンを紹介する。信用金庫や地方銀行、信託銀行、メガバンク、大手モーゲージバンクで25年以上、住宅ローンの営業推進や商品開発を手がけてきた田中伸氏（株式会社ニコニコ住宅ローン 代表取締役）に話を聞いた。（フリージャーナリスト：福崎剛）
「アンダークラス」でも住宅ローンは借りられる？
非正規労働者を中心とした、低収入の「アンダークラス」が社会的問題となっている。平均年収186万円（世帯年収343万円）で、アルバイト、パート、派遣社員が多い。こうした低年収の人たちでも住宅ローンを借りることができるのだろうか。
「低収入の方の場合、柔軟に使えるフラット35が利用しやすくなっています。これは持ち家を促進するための住宅ローンで、全国300以上の金融機関が独立行政法人の住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定型住宅ローンになります」（田中伸氏）
各銀行が自社で用意する住宅ローンは、審査の際、各銀行独自の基準で、顧客属性や担保評価を厳しくチェックする。
一方、「フラット35」の場合は原則として、どの金融機関が窓口になっても商品は一緒。顧客属性に関する対応力が柔軟である、つまり審査が緩めであることが特徴になる。例えば、アルバイトや年金受給者、派遣社員の人は、銀行などの住宅ローンを組むことができないことが多い。ところが、フラット35は収入が低い‟アンダークラス”の人たちでも借り入れが可能なのだ。
年金受給者やパートでも使えるフラット35
ここで、フラット35の特徴を見てみよう。大きな特徴として、次のようなものが挙げられる。
・アルバイト、年金受給者、派遣社員、契約社員、勤続1ヶ月以上の人でも対応（年収制限なし）
・団体信用生命保険（団信）の加入・非加入が選択できる（加入しなくても可）
・審査基準が柔軟である
・担保条件が比較的柔軟である
・全国で取り扱いがある
・借入可能額が多い（銀行などの住宅ローンよりも借入可能額が増える）
銀行の住宅ローンは、基本的に公務員や正社員をターゲットに絞り込んでいる。そのため、雇用形態や勤続年数や転職歴、収入などの細かい項目で顧客属性を重視して評価する。例えば、年収200万円未満はほとんど融資の対象にしていないし、団体信用生命保険（以後、団信）への加入が義務づけられている。団信とは、生命保険のことで、死亡時などに住宅ローンの支払が免除されるものだ。銀行の住宅ローンで団信への加入を断られた場合、「ワイド団信」など、病気を持っていても加入できる、割高な団体信用生命保険に加入することになる。
一方、フラット35は、低収入だったり、消費者金融などの既存借り入れがある場合も状況しだいで借り入れができる。しかも、アルバイトやパートタイマー、年金受給者でも借り入れが可能なのだ。年収制限もないし、団信の加入も任意で選べる。健康状態を理由に団信加入を断られても、フラット３５なら、団信に加入しないで住宅ローンを借りることができる。そのため、借り手に対して柔軟な住宅ローンだと言われる。
「属性や年収別の審査基準」を図にすると、以下のようになる。なお、各銀行によって審査基準が違うので、一般的な審査基準と考えてほしい。
住宅ローンの属性・年収別の審査基準
なお、フラット35の柔軟性の高さは返済比率を見てもわかる。
返済比率とは、「年間返済額」を「年収」で割ったもの。年収によって、返済比率が変化するのだ。
・年収400万円未満＝返済比率30%以下
・年収400万円以上＝返済比率35%以下
上記のように、最低年収を設定していないので、年収が100万円でも住宅ローンを借りることは可能だ。とはいえ、年収が低い人は、返済に困らないよう返済比率も低めに設定している。
なお、収入は、申込本人だけでなく、親、子、配偶者などの収入を合わせての借り入れも可能になる。義理の親とも収入合算が可能である。
アルバイトで住宅ローンを借りた事例
「実際に、アルバイトやパートの人でも住宅ローンが組めるのは、フラット35です」（田中氏）。事例を挙げてみよう。
年金受給者の父（60歳 年収約80万円）
パート収入の娘（35歳 年収200万円）
・親子リレー返済で、2200万円（借入期間35年）の借り入れが承認される
これは、フラット35の「親子リレーローン」を利用し、父を主債務者、娘を連帯債務者とした親子リレーで借り入れが承認となったケースだ。フラット35は完済時の年齢が80歳で、父がひとりで借り入れた場合は、年齢の関係から借入期間が15年以下となり、毎月返済額が大きくなるため、返済比率も基準を超過してしまう。
そこで一緒に住んでいる娘を連帯債務者として追加することで、借入期間を35年まで延ばすことで借り入れを可能にした。
また、銀行の住宅ローンでは、連帯債務者の年収の50％までしか収入合算できないことが多いのに比べ、フラット35では収入の100％を合算して計算できるため、借入金額も高くできる。
借入可能額が高い「フラット35」
フラット35は銀行の住宅ローンよりも借入可能額が高くなるメリットも大きい。
例えば、年収400万円の人の場合、某メガバンクでは借入可能額が約3000万円だったが、フラット35なら約4000万円だった。もちろん、金利は違うものの、借入額が約1000万円も多くなれば、購入住宅の選択肢の幅も広がる。
年収ごとの借入可能額は以下のようになる。
借入可能額はいくら？
【年収200万円】フラット35は1694万円、某メガバンク750万円
【年収300万円】フラット35は2541万円、某メガバンク1410万円
【年収400万円】フラット35は3950万円、某メガバンク3010万円
年収400万円から借入可能額を試算した場合、現在の金利水準なら、銀行などの住宅ローンは年収の7.5倍、フラット35なら年収の9.5倍まで借入可能となる。
以下が、フラット35とメガバンクの借入可能額を比較したイメージ図だ。
【関連記事はこちら】＞＞「家賃と同額で自宅が買える」は本当か!? 返済額シミュレーションで、実際の金額を確認しよう
フラット35なら借り入れ可能になったケース
では、もう1つ事例を見てみよう。民間銀行では借りられなかったが、フラット35で借りられたというケースだ。
勤続7カ月の29歳の歩合給営業マンAさん（年収約550万円）
・既存借り入れが340万円あり、自己資金5万円のみ
・4850万円（借入期間35年）の借り入れが承認される
Aさんは、転職して勤続年数が短い上に歩合の給与で、さらに既存借り入れが340万円あるという状況。
転職して間もないと民間の銀行では審査で落とされやすい。もし、審査が通った場合でも、借入可能額は最大でも約3700万円程度と予想される。購入を希望する物件価格が4580万円だから、多額の自己資金を持っていないと購入できないため、いずれにしても銀行などの住宅ローンは使えないことになる。
一方でフラット35は審査金利＝実行金利で銀行と比較して高く、借入可能額が高めになるので、既存の借り入れがあっても、借りられることがある。Bさんの年収550万円なら、計算上では最大で5430万円が借入可能額となる。しかしＡさんは既存の借り入れ340万円を完済せずに残したため、物件価格4580万円と諸費用270万円を合わせた、4850万円の借り入れが承認となった。
中古物件を購入するなら、リフォーム費用も借りられる
年収が低い人の場合、価格の安さから中古の不動産を購入するケースが多い。当然、リフォームもしたいところだが、リフォーム専用ローンは金利が高いので、リフォーム費用も住宅ローンで借りたいという人も多い。
ただし、民間の銀行の住宅ローンは物件の担保評価額の105％〜110％までが借入可能額と言われている。例えば担保評価額の105％なら、諸費用分として5％分の上乗せしかしていない計算になる。中古物件なら仲介手数料が3％、銀行の住宅ローンの保証料が2％と試算すれば、登録免許税、リフォーム費用などは自己資金でまかなわないといけない銀行が多い。
その点、一部のフラット35の取扱金融機関では、「フラット35（リフォーム一体型）」「フラット35（リノベ）」という商品を用意しており、リフォーム費用や諸費用も借りられるので、安心だ。
「おまとめローン」を使えば、家を買いやすくなる！
マイカーローンやカードローンなどで既存債務があるケースは、銀行などの住宅ローンでは審査をパスできない可能性が高い。特に地方では、マイカーは生活の必需品でもあり、やむなくマイカーローンを負担していることも少なくない。そうなると住宅ローンを組むことが難しい人たちも自然と増える。
一般的に、カードローン、キャッシング、リボ払いなどの無担保借入合計が年収の半分以上の人は、銀行・金融機関から住宅ローンを借りるのは、厳しいとみていいだろう。
ただし、親族などにお金を借りたりして既存の借り入れを完済してから、住宅ローンに申し込むことで審査が通る場合があるという。
「借入金額・件数が多い人は、住宅ローンの審査は厳しくなります。それでも以前は、住宅ローンの金銭消費貸借契約までに債務を完済していれば、審査を通すことはできました。住宅ローン実行前に完済するという申し出だけでもいいケースもありました。しかし今は事前審査申し込み前に債務を完済しないと審査に落ちることがあります。そこで、審査が比較的通りやすいフラット35を提案しています」
また、「おまとめローン」を活用するという方法もある。
おまとめローンとは、いま抱えている既存債務を一本化して20年から35年の分割で返済するという金融商品だ。フラット35の取扱金融機関のなかには、こうした商品を用意しているところもある。
「例えば、金利2.25％で100万円を1年間で返済するには、月々8.5万円ほどの負担になりますが、35年返済にすれば、月々3400円ほどの負担で軽くなります。そうなれば住宅ローンを組む余裕が生まれ、家を買いやすくなります。ただし、おまとめローンを提供している銀行・金融機関は限られています。また貸し手が銀行以外の場合は、貸金業法の総量規制対象となるので、年収の3分の1までしか借りられないという条件もあります」
なお、月々の返済負担は小さくなるものの、返済期間が長くなることで、総支払額が増えるデメリットもあるので注意したい。
審査が不安なら、提携住宅ローンを検討
もしも住宅ローンの審査で不安があるなら、不動産会社と金融機関が提携している「提携住宅ローン」を検討するのも一案だろう。不動産会社はスムーズに販売したいために、金融機関へ審査を通すよう積極的に働きかけてくれるからだ。
また、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなどのプロに相談するのもありだろう。さまざまなノウハウを持っているプロであれば、銀行の担当者と掛け合ってくれるため、借り入れが可能になったり、借入額が増額されることもある。
フラット35を使えば、借りられるケースが多い
以上のように、年収が低かったり、年金受給者やアルバイトでも住宅ローンを借りることが可能だ。特にフラット35は審査基準が緩めで借りやすいので便利な存在といえる。以下のポイントを確認しながら、住宅ローンの借り入れを検討するといいだろう。
・アルバイト、年金受給者、派遣社員でも住宅ローンを借りられる
・年収が200万円未満でも住宅ローンは借りられる
・多重債務があっても、おまとめローンなどの活用が可能
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン借入額をシミュレーション、年収250万円の28歳の独身女性は、物件価格2000万円以上だと老後資金はほとんど貯まらない？
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田中伸氏の著書「住宅ローンの強化書」は、フラット35、民間銀行の住宅ローンでは何を審査しているのかを細かく分析しています。不動産会社向けの内容が多いですが、審査が気になる方には有益な情報が多いのでご一読を。 |
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 死亡・高度障害
+がん50％保障団信
+全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合）
+月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）
金利+0.20％ - 11疾病保障団信（生活習慣病団信）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信（死亡・高度障害）
+がん診断給付金
+先進医療給付金
+がん50％保障団信オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
金利+0.20％ - 11疾病保障団信
（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
みずほ銀行「みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」（ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 全疾病保障
（一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）オプション（特約）の団信 審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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