ロシアによるウクライナ侵攻を受けて、今後の住宅ローン金利動向はどうなるのか、予想してみたいと思います。今日は執筆時点の金融市場の動向と主要銀行の住宅ローンの金利動向からこれからの住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
主要銀行は3月に「便乗利上げ」
こんにちは公認会計士ブロガーの千日太郎です。
ロシアのウクライナ侵攻から2週間がたちました。停戦協定は一向にまとまる気配がなく事態は泥沼化の様相を呈してきました。この地政学リスクの高まりとロシアへの経済制裁による景気悪化の見通しから株価は大幅下落し、昨年来の安値を更新しています。しかし、国内長期金利は株価ほどには下がっていません。
一方で、民間銀行の住宅ローンについてはちょっと様相が異なります。下のグラフは今年3月8日までの国内長期金利と1月から3月のみずほ銀行の変動金利と35年固定金利の推移です。
変動金利については超低金利のまま横ばい、固定金利については2022年2月から3月にかけて0.18ポイントの大幅上昇となっています。国内長期金利の動向を全くと言っていいほど反映していませんね。
変動金利は短期プライムレート（短プラ）によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。そのため、長期金利と連動しないことについては一応筋が通っています。しかし、固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。
1月から2月にかけては、米利上げ観測の波及で長期金利が上昇していたのですが、みずほ銀行の35年固定金利は逆に金利を下げています。そして2月から3月にかけては、ロシアによるウクライナ侵攻で長期金利が下がり始めているのですが、みずほ銀行の35年固定金利は逆に金利を上げています。特に2月から3月にかけての住宅ローンの固定金利は、みずほ銀行だけでなく主要銀行が軒並み金利を上昇させています。わたしは「便乗利上げ」だったのではないかと思っています。
毎年3月は主要な不動産会社、建築会社の決算月であり、新築マンションの完成引き渡しが集中します。金利が上がったからといって翌月に変更することが難しいタイミングなので、金利を上げても借り手にに逃げられることがありません。そのため3月には金利を上げる大義名分さえあれば、大きく金利を上げやすい傾向があるのです。
「スタグフレーション」のリスクが浮上
こちらは、今年3月8日までの国内長期金利と日経平均株価の推移をグラフにしたものです。
2月後半のウクライナ侵攻から、国内長期金利も株価も低下傾向となっています。紛争による地政学リスクの高まりとロシアへの制裁による景気悪化の見通しから、リスク資産である株式が売られ、安全資産である国債が買われたためですね。債券価格と金利（利回り）の間には負の相関関係があり、逆方向に動きます。債券価格が上がると利回りが下がり、債券価格が下がると利回りが上がります。こうして日本国債の価格が上がったことによって、国内長期金利が下がったのです。
ウクライナ侵攻の前は、米欧に続いて日銀にも利上げが予想されており、それが長期金利を押し上げていた面もあったのですが、この観測は大きく後退しました。ウクライナ侵攻によってエネルギー価格が高騰し、インフレ予想は上振れしつつも、ロシア制裁の副作用で世界的に景気は後退するでしょう。これによって物価高と景気停滞が併存する「スタグフレーション」への警戒感が高まっています。
米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長は3月の利上げを明言していますが、利上げ幅を0.25％と特定することで市場に対して配慮を見せています。制御不能なスタグフレーションリスクを横目に見ながらの微妙なアクセルとブレーキが必要になっているためです。
なお、日銀の黒田東彦総裁は1月の金融政策決定会合後の会見で金融緩和政策の継続方針を取っており、政策金利を上げる方針はないと明言しています。ウクライナ侵攻の前は、「米欧が利上げペースを速めれば日銀もいずれは利上げするのではないか？」という、うがった見方もありましたが、もはやそうした日銀の利上げ観測は後退しています。
2022年上半期（4月から9月）の住宅ローン金利動向は？
4月以降は3月の反動で金利は下がると予想しています。まず、決算月である3月からの反動で毎年4月以降は新築マンションの完成引き渡しが少なくなる傾向があります。来年の3月に実行を予定している人を取り込むために、再び金利を下げて低金利をアピールした方が得策となります。
また、長期金利はウクライナ侵攻の影響から大きく下がっていますので、金利を下げる合理的な理由もあるのです。こうしたことから4月以降の住宅ローン金利、特に固定金利は下がる可能性が高いでしょう。
では、各金利タイプの4月以降の金利動向を予想します。
変動金利は横ばい
変動金利は少なくとも2022年9月までは横ばいで推移すると予想しています。変動金利が上昇する時期については、先月の記事「住宅ローンの変動金利はいつ上がる？銀行が金利引き上げを決意するトリガーは何か？」で詳しく書いていますので、よろしければ読んでみてください。
一番早いタイミングでは2022年9月の第2四半期決算で、民間金融機関が住宅金融分野の営業成績と今後の市況をどのように捉えているかによって、見えてくることがあるのではないかと考えています。ただし、ウクライナ情勢によって金利上昇の観測はかなり後退しています。
10年固定金利は0.7%前後に落ち着く？
2022年3月の主要銀行の10年固定金利は0.7％前後に上昇しました。これは単なる「便乗利上げ」による上昇というだけでなく、「0.7%に意味があるのではないか？」と見ています。つまり、令和4年度の税制改正によって住宅ローン控除の控除率が0.7％に下がったことで、その控除率に合わせた0.7％前後にそろってきているのです。
この仮定が正しければ、4月以降にどれだけ長期金利が下がっても10年固定はそれほど下がらず0.7%前後で維持される可能性があります。
長期の固定金利は下がる？
これに対して比較的長期の固定金利やフラット35などの全期間固定金利は、長期金利が下がることによって下がる可能性が高いと予想しています。
特に公的融資のフラット35は住宅金融支援機構が機構債をマーケットの投資家に売って資金調達しており、その時の金融市場の金利を直接反映するため、「便乗利上げ」のようなことが起こりにくいためです。そしてフラット35が金利を下げるならば、民間銀行も金利を下げないと利用者を獲得できません。決算月の3月のような特殊な時期でない限りはフラット35の金利が下がれば、同じように金利を下げてくるだろうと期待できます。
まとめ
いままでのところ、千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中してきました。しかし基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それによって決まるとされる住宅ローンの金利は金融機関が決めるものです。わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。
現時点でウクライナ情勢は長期戦の様相を呈していますが、まだ流動的であって短期的に動きが出る可能性もあり、それによって金利がどう動くのかも不透明です。金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。
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淡河範明さん
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審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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淡河範明さん
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10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
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淡河範明さん
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