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ウクライナ情勢で今後の住宅ローン金利はどうなる?ブロガー千日が予想

【第68回】2022年3月11日公開(2022年3月11日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

ロシアによるウクライナ侵攻を受けて、今後の住宅ローン金利動向はどうなるのか、予想してみたいと思います。今日は執筆時点の金融市場の動向と主要銀行の住宅ローンの金利動向からこれからの住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

主要銀行は3月に「便乗利上げ」

 こんにちは公認会計士ブロガーの千日太郎です。

 ロシアのウクライナ侵攻から2週間がたちました。停戦協定は一向にまとまる気配がなく事態は泥沼化の様相を呈してきました。この地政学リスクの高まりとロシアへの経済制裁による景気悪化の見通しから株価は大幅下落し、昨年来の安値を更新しています。しかし、国内長期金利は株価ほどには下がっていません。

 一方で、民間銀行の住宅ローンについてはちょっと様相が異なります。下のグラフは今年3月8日までの国内長期金利と1月から3月のみずほ銀行の変動金利と35年固定金利の推移です。

グラフ:国内長期金利と住宅ローン金利

 変動金利については超低金利のまま横ばい、固定金利については2022年2月から3月にかけて0.18ポイントの大幅上昇となっています。国内長期金利の動向を全くと言っていいほど反映していませんね。

 変動金利は短期プライムレート(短プラ)によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。そのため、長期金利と連動しないことについては一応筋が通っています。しかし、固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。

 1月から2月にかけては、米利上げ観測の波及で長期金利が上昇していたのですが、みずほ銀行の35年固定金利は逆に金利を下げています。そして2月から3月にかけては、ロシアによるウクライナ侵攻で長期金利が下がり始めているのですが、みずほ銀行の35年固定金利は逆に金利を上げています。特に2月から3月にかけての住宅ローンの固定金利は、みずほ銀行だけでなく主要銀行が軒並み金利を上昇させています。わたしは「便乗利上げ」だったのではないかと思っています。

 毎年3月は主要な不動産会社、建築会社の決算月であり、新築マンションの完成引き渡しが集中します。金利が上がったからといって翌月に変更することが難しいタイミングなので、金利を上げても借り手にに逃げられることがありません。そのため3月には金利を上げる大義名分さえあれば、大きく金利を上げやすい傾向があるのです。

「スタグフレーション」のリスクが浮上

 こちらは、今年3月8日までの国内長期金利と日経平均株価の推移をグラフにしたものです。

グラフ:日本の長期金利と株価

 2月後半のウクライナ侵攻から、国内長期金利も株価も低下傾向となっています。紛争による地政学リスクの高まりとロシアへの制裁による景気悪化の見通しから、リスク資産である株式が売られ、安全資産である国債が買われたためですね。債券価格と金利(利回り)の間には負の相関関係があり、逆方向に動きます。債券価格が上がると利回りが下がり、債券価格が下がると利回りが上がります。こうして日本国債の価格が上がったことによって、国内長期金利が下がったのです。

 ウクライナ侵攻の前は、米欧に続いて日銀にも利上げが予想されており、それが長期金利を押し上げていた面もあったのですが、この観測は大きく後退しました。ウクライナ侵攻によってエネルギー価格が高騰し、インフレ予想は上振れしつつも、ロシア制裁の副作用で世界的に景気は後退するでしょう。これによって物価高と景気停滞が併存する「スタグフレーション」への警戒感が高まっています。

 米連邦準備制度理事会(FRB)のパウエル議長は3月の利上げを明言していますが、利上げ幅を0.25%と特定することで市場に対して配慮を見せています。制御不能なスタグフレーションリスクを横目に見ながらの微妙なアクセルとブレーキが必要になっているためです。

 なお、日銀の黒田東彦総裁は1月の金融政策決定会合後の会見で金融緩和政策の継続方針を取っており、政策金利を上げる方針はないと明言しています。ウクライナ侵攻の前は、「米欧が利上げペースを速めれば日銀もいずれは利上げするのではないか?」という、うがった見方もありましたが、もはやそうした日銀の利上げ観測は後退しています。

2022年上半期(4月から9月)の住宅ローン金利動向は?

 4月以降は3月の反動で金利は下がると予想しています。まず、決算月である3月からの反動で毎年4月以降は新築マンションの完成引き渡しが少なくなる傾向があります。来年の3月に実行を予定している人を取り込むために、再び金利を下げて低金利をアピールした方が得策となります。

 また、長期金利はウクライナ侵攻の影響から大きく下がっていますので、金利を下げる合理的な理由もあるのです。こうしたことから4月以降の住宅ローン金利、特に固定金利は下がる可能性が高いでしょう。

 では、各金利タイプの4月以降の金利動向を予想します。

変動金利は横ばい

 変動金利は少なくとも2022年9月までは横ばいで推移すると予想しています。変動金利が上昇する時期については、先月の記事「住宅ローンの変動金利はいつ上がる?銀行が金利引き上げを決意するトリガーは何か?」で詳しく書いていますので、よろしければ読んでみてください。

 一番早いタイミングでは2022年9月の第2四半期決算で、民間金融機関が住宅金融分野の営業成績と今後の市況をどのように捉えているかによって、見えてくることがあるのではないかと考えています。ただし、ウクライナ情勢によって金利上昇の観測はかなり後退しています。

10年固定金利は0.7%前後に落ち着く?

 2022年3月の主要銀行の10年固定金利は0.7%前後に上昇しました。これは単なる「便乗利上げ」による上昇というだけでなく、「0.7%に意味があるのではないか?」と見ています。つまり、令和4年度の税制改正によって住宅ローン控除の控除率が0.7%に下がったことで、その控除率に合わせた0.7%前後にそろってきているのです。

 この仮定が正しければ、4月以降にどれだけ長期金利が下がっても10年固定はそれほど下がらず0.7%前後で維持される可能性があります。

長期の固定金利は下がる?

 これに対して比較的長期の固定金利やフラット35などの全期間固定金利は、長期金利が下がることによって下がる可能性が高いと予想しています。

 特に公的融資のフラット35は住宅金融支援機構が機構債をマーケットの投資家に売って資金調達しており、その時の金融市場の金利を直接反映するため、「便乗利上げ」のようなことが起こりにくいためです。そしてフラット35が金利を下げるならば、民間銀行も金利を下げないと利用者を獲得できません。決算月の3月のような特殊な時期でない限りはフラット35の金利が下がれば、同じように金利を下げてくるだろうと期待できます。

まとめ

 いままでのところ、千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中してきました。しかし基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それによって決まるとされる住宅ローンの金利は金融機関が決めるものです。わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。

 現時点でウクライナ情勢は長期戦の様相を呈していますが、まだ流動的であって短期的に動きが出る可能性もあり、それによって金利がどう動くのかも不透明です。金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
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    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
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      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
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      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
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    (費用等除く)
    手数料
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    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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      (借入時年齢:51歳未満)

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      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
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      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「3大疾病50%保障(借入実行時40歳未満)」「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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