ウクライナ情勢で今後の住宅ローン金利はどうなる？ブロガー千日が予想

ロシアによるウクライナ侵攻を受けて、今後の住宅ローン金利動向はどうなるのか、予想してみたいと思います。今日は執筆時点の金融市場の動向と主要銀行の住宅ローンの金利動向からこれからの住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

主要銀行は3月に「便乗利上げ」

　こんにちは公認会計士ブロガーの千日太郎です。

　ロシアのウクライナ侵攻から2週間がたちました。停戦協定は一向にまとまる気配がなく事態は泥沼化の様相を呈してきました。この地政学リスクの高まりとロシアへの経済制裁による景気悪化の見通しから株価は大幅下落し、昨年来の安値を更新しています。しかし、国内長期金利は株価ほどには下がっていません。

　一方で、民間銀行の住宅ローンについてはちょっと様相が異なります。下のグラフは今年3月8日までの国内長期金利と1月から3月のみずほ銀行の変動金利と35年固定金利の推移です。

　変動金利については超低金利のまま横ばい、固定金利については2022年2月から3月にかけて0.18ポイントの大幅上昇となっています。国内長期金利の動向を全くと言っていいほど反映していませんね。

　変動金利は短期プライムレート（短プラ）によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。そのため、長期金利と連動しないことについては一応筋が通っています。しかし、固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。

　1月から2月にかけては、米利上げ観測の波及で長期金利が上昇していたのですが、みずほ銀行の35年固定金利は逆に金利を下げています。そして2月から3月にかけては、ロシアによるウクライナ侵攻で長期金利が下がり始めているのですが、みずほ銀行の35年固定金利は逆に金利を上げています。特に2月から3月にかけての住宅ローンの固定金利は、みずほ銀行だけでなく主要銀行が軒並み金利を上昇させています。わたしは「便乗利上げ」だったのではないかと思っています。

　毎年3月は主要な不動産会社、建築会社の決算月であり、新築マンションの完成引き渡しが集中します。金利が上がったからといって翌月に変更することが難しいタイミングなので、金利を上げても借り手にに逃げられることがありません。そのため3月には金利を上げる大義名分さえあれば、大きく金利を上げやすい傾向があるのです。

「スタグフレーション」のリスクが浮上

　こちらは、今年3月8日までの国内長期金利と日経平均株価の推移をグラフにしたものです。

　2月後半のウクライナ侵攻から、国内長期金利も株価も低下傾向となっています。紛争による地政学リスクの高まりとロシアへの制裁による景気悪化の見通しから、リスク資産である株式が売られ、安全資産である国債が買われたためですね。債券価格と金利（利回り）の間には負の相関関係があり、逆方向に動きます。債券価格が上がると利回りが下がり、債券価格が下がると利回りが上がります。こうして日本国債の価格が上がったことによって、国内長期金利が下がったのです。

　ウクライナ侵攻の前は、米欧に続いて日銀にも利上げが予想されており、それが長期金利を押し上げていた面もあったのですが、この観測は大きく後退しました。ウクライナ侵攻によってエネルギー価格が高騰し、インフレ予想は上振れしつつも、ロシア制裁の副作用で世界的に景気は後退するでしょう。これによって物価高と景気停滞が併存する「スタグフレーション」への警戒感が高まっています。

　米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長は3月の利上げを明言していますが、利上げ幅を0.25％と特定することで市場に対して配慮を見せています。制御不能なスタグフレーションリスクを横目に見ながらの微妙なアクセルとブレーキが必要になっているためです。

　なお、日銀の黒田東彦総裁は1月の金融政策決定会合後の会見で金融緩和政策の継続方針を取っており、政策金利を上げる方針はないと明言しています。ウクライナ侵攻の前は、「米欧が利上げペースを速めれば日銀もいずれは利上げするのではないか？」という、うがった見方もありましたが、もはやそうした日銀の利上げ観測は後退しています。

2022年上半期（4月から9月）の住宅ローン金利動向は？

　4月以降は3月の反動で金利は下がると予想しています。まず、決算月である3月からの反動で毎年4月以降は新築マンションの完成引き渡しが少なくなる傾向があります。来年の3月に実行を予定している人を取り込むために、再び金利を下げて低金利をアピールした方が得策となります。

　また、長期金利はウクライナ侵攻の影響から大きく下がっていますので、金利を下げる合理的な理由もあるのです。こうしたことから4月以降の住宅ローン金利、特に固定金利は下がる可能性が高いでしょう。

　では、各金利タイプの4月以降の金利動向を予想します。

変動金利は横ばい

　変動金利は少なくとも2022年9月までは横ばいで推移すると予想しています。変動金利が上昇する時期については、先月の記事「住宅ローンの変動金利はいつ上がる？銀行が金利引き上げを決意するトリガーは何か？」で詳しく書いていますので、よろしければ読んでみてください。

　一番早いタイミングでは2022年9月の第2四半期決算で、民間金融機関が住宅金融分野の営業成績と今後の市況をどのように捉えているかによって、見えてくることがあるのではないかと考えています。ただし、ウクライナ情勢によって金利上昇の観測はかなり後退しています。

10年固定金利は0.7%前後に落ち着く？

　2022年3月の主要銀行の10年固定金利は0.7％前後に上昇しました。これは単なる「便乗利上げ」による上昇というだけでなく、「0.7%に意味があるのではないか？」と見ています。つまり、令和4年度の税制改正によって住宅ローン控除の控除率が0.7％に下がったことで、その控除率に合わせた0.7％前後にそろってきているのです。

　この仮定が正しければ、4月以降にどれだけ長期金利が下がっても10年固定はそれほど下がらず0.7%前後で維持される可能性があります。

長期の固定金利は下がる？

　これに対して比較的長期の固定金利やフラット35などの全期間固定金利は、長期金利が下がることによって下がる可能性が高いと予想しています。

　特に公的融資のフラット35は住宅金融支援機構が機構債をマーケットの投資家に売って資金調達しており、その時の金融市場の金利を直接反映するため、「便乗利上げ」のようなことが起こりにくいためです。そしてフラット35が金利を下げるならば、民間銀行も金利を下げないと利用者を獲得できません。決算月の3月のような特殊な時期でない限りはフラット35の金利が下がれば、同じように金利を下げてくるだろうと期待できます。

まとめ

　いままでのところ、千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中してきました。しかし基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それによって決まるとされる住宅ローンの金利は金融機関が決めるものです。わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。

　現時点でウクライナ情勢は長期戦の様相を呈していますが、まだ流動的であって短期的に動きが出る可能性もあり、それによって金利がどう動くのかも不透明です。金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。

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2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
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+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

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みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.512%
総返済額　3271万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,229円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
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3大メガバンクで安心感あり
ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

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住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.531%
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表面金利: 年0.390%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,426円

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①「団信革命」は要介護まで保障も
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③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%～

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※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間）固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①～③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490％～⇒年0.390％～へ引き下げ ①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用（非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可）。※お申込期間2024年11月1日～2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。