auじぶん銀行の住宅ローン

銀行が住宅ローン借り換えに必死なのは、他行のシェアを奪える「倍返し」施策だから!

【第2回】2022年8月18日公開(2022年8月18日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

銀行は借り換えを欲しがっています。銀行員の私が「銀行の中の人」として言うのですから、間違いありません。そして銀行が住宅ローンの借り換えに必死なのは「一粒で二度おいしい」から、そして「濡(ぬ)れ手で粟(あわ)」だからという2つの理由があるからです。この記事を読めば、借り換えに必死な銀行の上手な利用法がわかるようになります。(金融ライター・加藤隆二)

<この記事を読むとわかること>
銀行が借り換えに必死な理由は2つある
理由1.「一粒で二度おいしい」~借り換えは他社のシェアが奪える!
理由2.「濡れ手で粟」~低コスト・時短が叶う借り換え客
借り換えに必死な銀行の上手な利用法
借り換えのポイント、注意点

銀行が借り換えに必死な理由・その①
「一粒で二度おいしい」~借り換えは他社のシェアが奪える!

銀行は住宅ローン借り換え獲得に必死だ
銀行は住宅ローン借り換え獲得に必死だ 出所:PIXTA

 銀行としては、他行の住宅ローンからの借り換えによって5,000万円を獲得すれば、自行はローン残高が5,000万円増加し、逆に借り換えをされた他行はローン残高が5,000万円減ります。

 これは言葉遊びではなく、借り換えが「一粒で二度おいしい」のは我々銀行員にとっては本当のことなのです。

「シェア」へのこだわり~銀行は背比べに必死

 ひとつの銀行における住宅ローン残高は、経営の優劣を示す重要な指標です。

 「住宅ローンの残高が多いということは、住宅ローンの商品性も良いから、だから良い銀行、安心できる銀行」との宣伝効果もあり、銀行を選ぶひとつのバロメーターになるのです。

主要銀行の住宅ローン残高ランキング

  2022年3月末 2021年3月末 増減
1位 三菱UFJ銀行 150,710億円 149,836億円 +874億円
2位 三井住友銀行 110,455億円 112,392億円 ▼1,937億円
3位 三井住友信託銀行 105,437億円 101,418億円 +4,019億円
4位 りそな銀行 81,530億円 81,557億円 ▼27億円
5位 みずほ銀行 79,814億円 82,320億円 ▼2,506億円

 残高はひとつの数字ですが、「シェア」にも銀行はこだわります、

 銀行全体におけるシェア、預金のシェア、店舗数のシェアなどさまざまな支店で競争、つまり「背比べ」をしています。地域のローンシェアも重要で、シェアを伸ばすにはローンを多く取り扱えばいいわけです。

 新規のローンをたくさん実行するのはもちろんシェアに直結しますが、借り換えなら自社のローン残高を増やし、ライバルの残高を減らすことができるので、新規借り入れの住宅ローンを「1」とすれば、借り換えはシェアへの貢献は2倍になります。

「倍返しだ!」を銀行は本当に使っている

「やられたらやり返す、倍返しだ!」

 銀行を舞台にした小説・ドラマ「半沢直樹」で使われ流行語にもなった言葉ですが、銀行では本当にこの言葉を使っています。

 上記した銀行同士の地域シェア争い、その最前線は支店になります。

 例えば、A銀行〇支店にとって、借り換えのターゲットにするのは、同じ市内のB銀行〇支店といった具合です。仮にB銀行〇支店の住宅ローンが、借り換えでA銀行〇支店に移動してしまったなら、B銀行は大騒ぎになります。

 銀行では、支店の実績を毎月本社に報告していますが、この「他行に借り換えられた」などのネガティブなニュースほど、漏れなくかつ迅速に報告を求められます。したがって、支店の規模からみて大きな額の借り換えをされたりすると、最悪の場合には支店長や担当者が更迭されることもあります。

 さらに本社から支店長に「何とか挽回せよ!」とハッパをかけるのですが、その場合は借り換えをされた金額の2倍、あるいは3倍の数字が借り換えノルマとして課されることがあります。

 冒頭のセリフはこういった状況で、支店長がハッパをかける(実際には本社から言わされているのですが)ときに、必ずと言っていいほど使われます。

 これは私の勤務する銀行だけではありません(他行の銀行員と話す機会があり「ウチも同じですよ」と聞きました)。

 ですから、ドラマでこのセリフを聞いたときは正直言って驚きました(もっとも、小説・ドラマ「半沢直樹」の内容は自分の日常と重なる部分が多く、日曜の夜というのも重なり、私は翌日の仕事がつらくなりそうで、最後まで見続けられませんでした)。

銀行が借り換えに必死な理由・その②
「濡れ手で粟」~低コスト・時短が叶う借り換え客

 「濡れ手で粟」ということわざの意味は「苦労せずに多くの儲けを得る」といったところです。

 一説には、濡れた手で粟(雑穀、鳥の餌などに入っている)をつかむと、粒が手にたくさんくっついてくることから生まれた言葉のようです。

 では、なぜ借り換えが濡れ手で粟なのか。これにもいくつか理由があります。

1、他行で審査に通っている

 1つ目の理由は、「他行で住宅ローンを借りている人は、他行でローンの審査が通っている人なので、自社の審査も通りやすいと考えられるから」です。

 言い換えれば、他行がその人に「お墨付き」を与えたようなものです。

 もちろん中には収入が減るなど返済が遅れている人もいるでしょうが、これも審査すれば個人信用情報でわかることなので、その時点でお断りすればいいのです。

2、新規ローンよりコストが安い

 2つ目の理由は「借り換えは、新規ローンよりコストが安いから」です。

 一般に住宅ローンは審査に最もコストがかかります。現在ではローン審査にもAIが導入されるなど機械化、省力化は進んでいますが、それでも人的要素はまだ多く残っています。住宅ローンの担保調査もコストがかかる一因です。こうした審査や担保調査などの人件費がコストの中心です。

 借り換えなら、審査のハードルが低くなり、コストも安上がり(担保も他行で調査済みなので)になるのです。

 少ないコストで実現できる、まさに「濡れ手で粟」といえる部分です。

3、新規ローンより時短だから

 3つ目の理由は「借り換えは新規ローンより時短だから」というものです。

 まず、新規の住宅ローンは、数カ月から1年以上時間がかかるのが一般的です。例えば、マンション購入では、住宅ローン申し込みから住宅ローンが実行されてマンションを購入するまで、最短でも1カ月以上はかかるものです。

 これが、土地を買ってから自宅を新築する場合になるとさらに長くなります。

 ローン申し込み→審査合格→土地ローン実行→土地購入→建物ローン実行→建物完成(*建物ローンは、「①着工➁上棟➂完成」など数回に分けて実行されるのが主流)といったように、長いものでは2年くらいかかります。

 一方の借り換えは、実行した当日に他行へ融資金(肩代わりした資金)を送金するだけで済みます。申し込みから数えて最短で1週間も可能なので、時短と言えるのです。

借り換えに必死な銀行の上手な利用法

 ここまで、銀行が借り換えを必死に欲しがっている理由を説明してきました。

 しかし、それだけでは「銀行あるある」で記事も終わってしまいそうなので、ここからは読者の皆さんに役立つ情報を(銀行員という立場上、公開するのは気が引けるのですが)紹介します。

 「借り換えをする場合」「借り換えをせず今の銀行と取引を続ける場合」の2つに分けて考えてみましょう。

【借り換えをする場合】限界まで有利な条件を引き出す

 銀行の店舗においては、住宅ローンの借り換えは銀行のほうから提案する場合が多く、これも言い換えれば、提案されたということは、自分にはローンを借り換えをするメリットがあると教えてもらっているようなものです。

住宅ローン借り換え提案書
住宅ローン借り換え提案書をもらったら、さらに有利な条件を引き出すべきだ 出所:PIXTA

 銀行員の借り換え提案では、金利を中心に借り換えをするメリットをアピールしてきますが、そこであなたが提案に納得したとしても、さらに有利な条件を引き出すべきです。

 まず金利ですが、銀行も最初から限界数値を出してはきませんので、まだ値切ることができる(金利の引き下げ)かもしれません。

 とはいえ、金利は借り手(正確には人のランク付け)により決まるので、引き下げは無理なときもあります。

 そこで、金利引き下げが無理そうなら、次の手もあります。

「金利がだめなら、もっと良い団信にしてよ!」

 住宅ローンの団信(団体信用生命保険)が「三大成人病保障付き」「リビングニーズ特約あり」といったようにグレードアップすると、通常は住宅ローン金利を0.2〜0.4%上乗せすることになります。

 ここで、この金利上乗せ幅を「少なくする」、あるいは「上乗せなし」にできないか交渉してみるのです。うまくいけば、金利はそのままで団体信用生命保険がスペシャルになる可能性もあります。

(※団体信用生命保険には健康状態など加入の審査があります。また金利については個別判断なので、必ずご自身で銀行に確認してください)

 さらに、交渉の余地はあります。

「金利がだめなら、手数料をおまけしてください」

「ローン取扱手数料」「担保手数料」など、住宅ローンの手数料は交渉で減免してもらうことも可能です。金額としては数千円〜数万円ですが、金利引き下げに比べると銀行の抵抗も少なく、意外と実現性があります。

 ちなみに保証料は、まず減免をしてもらえません。住宅ローンの保証をする保証会社は銀行のグループ企業などが多いのですが、ローン返済を保証する対価としての保証料なので、おまけすることはないのです。

 なお、ほかの銀行で実際にあった事例ですが、借り換えローンで担保の登記に必要な登記費用を、銀行員が個人的に立て替えていたケースがあります。こうした個人的な立て替えは「浮き貸し」(銀行員がその立場を利用して、個人的に融資して不当に自己の利益を得ること。この場合は自分の実績のために登記費用を立て替えたもの)といって禁止行為になります。

 登記費用は顧客負担が原則なので、このような話を持ち掛けられても必ず断るようにしてください。

【借り換えをしない場合】実は、金利を下げられる

 他の銀行から借り換えの提案があっても、「面倒だ」「魅力を感じない」といって断ってしまえば、それで終わりでしょうか?

 いえ、借り換えの提案を最大限有効活用する方法があります。それが「借り換えをしないで金利を下げる」ことです。他行の借り換え提案書は「ご隠居様の印籠」になるのです。

 こちらもドラマがらみですが、ある時代劇の長寿番組で天下の副将軍が最後に印籠を出すと「ハハー」と悪人みんながひれ伏すシーンがありました。

 実は「他行の借り換え提案書は、銀行員にとってご隠居様の印籠と同じ」効果があるのです。

 他の銀行があなたに住宅ローンの借り換えをセールスする場合、「お借り換え提案書」(試算書、シミュレーションなど)を作ってきます。あなたが借り換えをしなくても、このお借り換え提案書を取引銀行に持っていけば銀行員は青ざめます(私も経験者です)。

 大事なお客様に、ライバル銀行から借り換えの提案が来ていると知った銀行員は驚き、そして防衛しようと動きます。

 ネット経由で借り換えを検討していたのであれば、仮審査、または本審査を通過した書類でも代替できます。

 あとは、黙っていても金利を下げてくれるでしょうし、金利が精いっぱいの限界なら、上記したような他の条件交渉をしてもいいのです。ここでもダメもとで「あっちの銀行はもっと頑張ってくれそうですよ」くらいは、(借り換える気がなくても)言ってみる価値は十分にあります。

 銀行員は住宅ローンを獲得するのが仕事です。しかし、シェアを維持するには他行からの借り換えを防止することも重要な仕事なのです。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの「借り換え」と「条件変更」、金利を引き下げるなら、どちらが早くて楽なのか?

借り換えのポイント、注意点

 では、借り換えの提案を仕事にしている銀行員の視点から、借り換えのポイントと注意点を解説します。

1、費用込みで借り換えるとゴールが遠のく?

 借り換えには費用が必要で、ローン保証料や担保の登記費用など数十万円〜100万円以上になる場合もあります。

 たとえば借り換えの諸費用100万円を上乗せした借り換えで、低金利の住宅ローンに借り換えたので、毎月の返済が2000円減ったと仮定します。しかし、人によっては同じ借り換えでも考え方に違いが出ます。

「借り換えに必要な費用100万円もコミコミで借りるので自己資金を出す必要もなく、毎月2000円も返済額が減りました」

「借り換えに必要な費用を上乗せしたので、頑張って返してきた住宅ローンが、また100万円増えてしまった。それなのに毎月2000円しか返済が減らない」

 2つとも内容は同じですが、表現のニュアンスで大きく変わってしまいます。

 諸費用込みで借り換えれば、住宅ローン残高は増えてしまい、ゴールは遠のいてしまうのもひとつの事実です。

 例えば、大ケガをしてフルに働けなくなったが、団体信用生命保険で保証されなかったという場合は、借り換えによって返済がより困難になることも考えられます。借り換え手続きの面倒くささも考えれば、自分としてある程度、「返済額が減った」と考えられなければ、借り換えはしない方がいいかもしれません。

2、変動金利のシミュレーションを勘違いしない

 借り換え金利が低ければ低いほど、年間返済額も大きく減ります。しかし、それはあくまで金利が今後、まったく変わらなければという場合だけです。

 銀行の公式サイトなどにある「借り換えシミュレーション」を使えば、自分でも借り換えのメリットを計算することができます。

 こういったシミュレーションでは、

  • ・このシミュレーションは、お借り換え後の利率が現時点から変わらないものとして試算した場合の参考値です
  • ・本シミュレーションは、入力または選択した金利が変動しないものと仮定して算出しています
  •  
  •  などと、必ず注意書きがあります。

 つまり、こうした借り換えシミュレーションで「借り換えをすることで、総返済額が約200万円も少なくなります!」といった内容は意味がありません。なぜなら変動金利(および、期間固定金利終了後の金利)は変動する可能性があるから、総返済額の比較は意味がないのです。

 借り換えシミュレーションによっては金利上昇についても試算できることがあるので、そうしたシミュレーションを使うようにしたいところです。

住宅ローン返済額シミュレーション

3、団信を安易にカットしない

 借り換えをするとき、団体信用生命保険に加入できないなら要注意です。

 借り換えローンが欲しい銀行は、ターゲットにした顧客が持病などで団体信用生命保険に加入できない場合でも、住宅ローンを融資することがあります。

 例えば、「団信なし」で借り換える場合、原則として団信保険料(毎月の金利のうち0.2〜0.4%程度)がない分、金利は安くなり、得をしたような気分になります。

 しかし、今までのローンは団体信用生命保険で死亡時に完済される保証があったのに、借り換えたらその保証がなくなるのです。

 これではいざという時、借り換えによる金利メリットや返済額の軽減効果など吹き飛んでしまうかもしれません。

 ちなみに、この団体信用生命保険を分かりやすく説明するとき、私は自分が妻に次のように話していることを持ち出します。

 私「もしも僕が死んだら住宅ローンは団体信用生命保険でチャラになって、家はそのまま残る、しかも邪魔な旦那さんはいなくなるから良いことばかりでしょ?」

 安易に団信をカットするのはやめておきましょう。

まとめ

 銀行が住宅ローンの借り換えに必死になるのは「一粒で二度おいしい」から、そして「濡れ手で粟」だからなのです。

 銀行を利用する皆さんも、借り換えが欲しい銀行を上手に利用することもできますが、借り換えのデメリットも十分に考える必要があります。

 最後に決断するのはあなたです。この記事が参考になれば幸いです。

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新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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