低金利の今、住宅ローン金利引き下げができる「条件変更」は、「安い、早い、簡単」という特徴があるものの、住宅ローン金利引き下げの王道ともいえる「借り換え」に比べると、決してベストな選択だとは断定できない。書籍『住宅ローンマジック』の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、「条件変更」と「借り換え」のどちらがいいのか悩んでいる相談者に答えます。
条件変更なら、煩雑な手続きは不要だが、
低い金利を手に入れられるかどうかは不透明
読者 低金利のメリットを手に入れるのであれば、手続きが面倒で費用もかかる「借り換え」ではなくて、現在借りいれている住宅ローンの金利を低くする「条件変更（金利交渉）」で住宅ローン総額の引き下げができないでしょうか。
淡河 以前に比べて、かなり簡単になったとはいえ、借り換えは費用も手間もそれなりにかかるものです。「それなら条件変更という方法があるじゃないか！」と思った人もいらっしゃるかもしれません。
確かに、今の超低金利のメリットを享受するには、借り換えのほかに「条件変更（金利交渉）」という手もあります。
条件変更とは、「住宅ローンの金利を下げてくれなければ、もっと金利の低い他行に借り換えますよ」と銀行に交渉して金利を下げてもらうものです。
「借り換え」に比べて、住民票などの煩雑な書類作成をする必要がなく、手続き費用も数千円から数万円程度ですみます。また、借り換えと違って費用負担がほとんどなく、手続きも簡単です。
でも、そこには大きな落とし穴があるのです。
条件変更は、「安い、早い、簡単」と三拍子そろっていますが、ひとつだけ大きな欠点があります。それは残念ながら私たちが目標にしている「ベストな金利」を手に入れることが必ずできるわけではないということです。
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⇒ 「住宅ローン金利を下げなければ、借り換えます」銀行変更不要で、手続き簡単な「条件変更」に注目！
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借り換え手数料を負担したとしても、
条件変更よりもお得かどうかをチェックすべき！
そもそも銀行員が条件変更に応じるのは、自分の成績を維持するため。あなたのためを思ってのことではありません。
一般的に銀行員は顧客の「貸出残高」が自身の評価項目のひとつとなっています。残高がどんどん減っていく住宅ローンは、その商品の性格上、常に新規のお客様を獲得しなければなりません。
そんな中、顧客から「借り換えたい」と言われたらどうでしょう。借り換えをされると、この貸出残高が大幅に減ってしまうので、「せっかくノルマを達成していたのにもう1件新規を入れなきゃダメなのか。それなら多少金利を下げてでも引き留めよう」と、金利の引き下げに応じてくれるのです。
しかし、「釣った魚にエサをやらない」を基本姿勢とする銀行は、いくら金利が下がっているとはいえ、過去に契約済みのあなたに、新規のお客様用に設定している「現在の最低の金利」をそうやすやすとつけてくれないです。
条件変更時の交渉で大切なことは、「金利優遇幅をいかに広げるか」です。
たとえば、2017年7月現在のみずほ銀行の変動金利は0.6％。これは、基準金利2.475％から、銀行が設けている金利優遇▲1.875％を差し引いた数字です。優遇幅が大きいほど金利は下がります。
8年前に住宅ローンを借りた人が、この優遇幅が▲1.275％だったとすると、銀行は「▲1.875％は難しいですね。でも、▲1.6％…▲1.4％までなら何とか」と、細かく数字を刻んでくるでしょう。
どのくらいの金利引き下げに応じてくれるかは、借り手の返済能力などによって銀行が判断します。つまり銀行のさじ加減次第です。
その一方で、「お客さまのために支店長に特別に許可をもらいました！」とこちらのプライドをくすぐることも忘れません。
そこで「▲1.4％も下げてくれるんだ！」と喜んで有頂天になってしまうと、相手の思うツボです。
この例だと、金利優遇が▲1.275％だったときの適用金利は1.2％。金利優遇が▲1.4％のときは1.075％になります。もし借入残高3000万円、残存期間29年だった場合、両者を比較すると、以下のようになります。
| ■条件変更、借り換えで、どのくらいお得になるのか？ | |||
| 適用金利 | 総支払額 | ||
| 金利優遇▲1.275％（現在） | 1.200％ | 3554万円 | |
| ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ | |||
| 条件変更で、金利優遇▲1.400％に拡大 | 1.075％ | 3493万円 （60万円削減） |
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| 借り換えで、金利優遇▲1.875％に | 0.600％ | 3269万円 （284万円削減） |
|
| ※借入残高3000万円、残存期間29年として試算 | |||
なんと、総支払額は約60万円の違いが出ます。
しかし、もし借り換えによって適用金利が2017年7月現在の変動金利0.6％（金利優遇▲1.875％）になったとするなら、約284万円も下がるのです。これなら、借り換えの諸費用で数十万円かかったとしても、借り換えの方が相当お得だと分かりますよね。
どんなにおだてられても、「たとえ手数料を負担したとしても、借り換えたほうが、条件変更よりトクなのではないか？」という視点を忘れずに、時間をかけてベストな住宅ローンを探し出す姿勢を崩さないでください。とはいえ、きちんとした住宅ローンの比較検討もなかなか難しい。そういうときは、住宅ローンの専門家に話を聞いたほうがお得かもしれません。
ちなみに、信託銀行系は条件変更を申し出ると「どうぞ他行に借り換えを」とあっさり了承され、金利変更に応じないことが多いようですよ。
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住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
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- 0.743%
- 総返済額 2783万円
- 表面金利
- 年0.590%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,788円
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.803%
- 総返済額 2807万円
- 表面金利
- 年0.650%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
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- 76,453円
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン・金利選択型（借り換え） 特別金利・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.809%
- 総返済額 2812万円
- 表面金利
- 年0.717%
- 手数料(税込)
- 330000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 77,201円
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
楽天銀行の魅力は手数料が定額の33万円（税込み）で、ほかのネット銀行と比べても割安な点です。特に借り換えではメリットが出やすいですね。
諸費用、保証料、団信など、事務手数料以外はほとんど無料なのも魅力です。
なお、審査は固くて厳しいほうです。クレジットカードの支払いで延滞は、厳しく見られる傾向があるようです。また、注文住宅などで物件の前面道路が私道の場合、私道の所有権や使用許諾権についてチェックされるなど、非常に細かい点までチェックします。
関連記事 楽天銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。