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住宅ローンの「借り換え」と「条件変更」、金利を引き下げるなら、どちらが早くて楽なのか?住宅ローン借り換えの注意点(13)

【第13回】2017年9月25日公開(2020年6月18日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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低金利の今、住宅ローン金利引き下げができる「条件変更」は、「安い、早い、簡単」という特徴があるものの、住宅ローン金利引き下げの王道ともいえる「借り換え」に比べると、決してベストな選択だとは断定できない。書籍『住宅ローンマジック』の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、「条件変更」と「借り換え」のどちらがいいのか悩んでいる相談者に答えます。

条件変更なら、煩雑な手続きは不要だが、
低い金利を手に入れられるかどうかは不透明

今回の相談内容:
読者 低金利のメリットを手に入れるのであれば、手続きが面倒で費用もかかる「借り換え」ではなくて、現在借りいれている住宅ローンの金利を低くする「条件変更(金利交渉)」で住宅ローン総額の引き下げができないでしょうか。

 淡河  以前に比べて、かなり簡単になったとはいえ、借り換えは費用も手間もそれなりにかかるものです。「それなら条件変更という方法があるじゃないか!」と思った人もいらっしゃるかもしれません。

 確かに、今の超低金利のメリットを享受するには、借り換えのほかに「条件変更(金利交渉)」という手もあります。

 条件変更とは、「住宅ローンの金利を下げてくれなければ、もっと金利の低い他行に借り換えますよ」と銀行に交渉して金利を下げてもらうものです。

 「借り換え」に比べて、住民票などの煩雑な書類作成をする必要がなく、手続き費用も数千円から数万円程度ですみます。また、借り換えと違って費用負担がほとんどなく、手続きも簡単です。

 でも、そこには大きな落とし穴があるのです。

 条件変更は、「安い、早い、簡単」と三拍子そろっていますが、ひとつだけ大きな欠点があります。それは残念ながら私たちが目標にしている「ベストな金利」を手に入れることが必ずできるわけではないということです。

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローン金利を下げなければ、借り換えます」銀行変更不要で、手続き簡単な「条件変更」に注目!
⇒ 借りている住宅ローンの金利引き下げに成功! 「過去最低」の変動金利相場を追い風にしよう

借り換え手数料を負担したとしても、
条件変更よりもお得かどうかをチェックすべき!

 そもそも銀行員が条件変更に応じるのは、自分の成績を維持するため。あなたのためを思ってのことではありません。

 一般的に銀行員は顧客の「貸出残高」が自身の評価項目のひとつとなっています。残高がどんどん減っていく住宅ローンは、その商品の性格上、常に新規のお客様を獲得しなければなりません。

 そんな中、顧客から「借り換えたい」と言われたらどうでしょう。借り換えをされると、この貸出残高が大幅に減ってしまうので、「せっかくノルマを達成していたのにもう1件新規を入れなきゃダメなのか。それなら多少金利を下げてでも引き留めよう」と、金利の引き下げに応じてくれるのです。

 しかし、「釣った魚にエサをやらない」を基本姿勢とする銀行は、いくら金利が下がっているとはいえ、過去に契約済みのあなたに、新規のお客様用に設定している「現在の最低の金利」をそうやすやすとつけてくれないです。

 条件変更時の交渉で大切なことは、「金利優遇幅をいかに広げるか」です。

 たとえば、2017年7月現在のみずほ銀行の変動金利は0.6%。これは、基準金利2.475%から、銀行が設けている金利優遇▲1.875%を差し引いた数字です。優遇幅が大きいほど金利は下がります。

 8年前に住宅ローンを借りた人が、この優遇幅が▲1.275%だったとすると、銀行は「▲1.875%は難しいですね。でも、▲1.6%…▲1.4%までなら何とか」と、細かく数字を刻んでくるでしょう。

 どのくらいの金利引き下げに応じてくれるかは、借り手の返済能力などによって銀行が判断します。つまり銀行のさじ加減次第です。

 その一方で、「お客さまのために支店長に特別に許可をもらいました!」とこちらのプライドをくすぐることも忘れません。 

 そこで「▲1.4%も下げてくれるんだ!」と喜んで有頂天になってしまうと、相手の思うツボです。

 この例だと、金利優遇が▲1.275%だったときの適用金利は1.2%。金利優遇が▲1.4%のときは1.075%になります。もし借入残高3000万円、残存期間29年だった場合、両者を比較すると、以下のようになります。

 ■条件変更、借り換えで、どのくらいお得になるのか?
  適用金利 総支払額
金利優遇▲1.275%(現在) 1.200% 3554万円
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
条件変更で、金利優遇▲1.400%に拡大 1.075% 3493万円
(60万円削減)
借り換えで、金利優遇▲1.875%に 0.600% 3269万円
(284万円削減)
 ※借入残高3000万円、残存期間29年として試算

 なんと、総支払額は約60万円の違いが出ます。

 しかし、もし借り換えによって適用金利が2017年7月現在の変動金利0.6%(金利優遇▲1.875%)になったとするなら、約284万円も下がるのです。これなら、借り換えの諸費用で数十万円かかったとしても、借り換えの方が相当お得だと分かりますよね。

 どんなにおだてられても、「たとえ手数料を負担したとしても、借り換えたほうが、条件変更よりトクなのではないか?」という視点を忘れずに、時間をかけてベストな住宅ローンを探し出す姿勢を崩さないでください。とはいえ、きちんとした住宅ローンの比較検討もなかなか難しい。そういうときは、住宅ローンの専門家に話を聞いたほうがお得かもしれません。

 ちなみに、信託銀行系は条件変更を申し出ると「どうぞ他行に借り換えを」とあっさり了承され、金利変更に応じないことが多いようですよ。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、借り換え)・変動金利>
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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