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【銀行員が解説】最近の住宅ローン担保評価、融資可能額はどう計算しているのか?

【第3回】2022年9月27日公開(2022年10月3日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

「マンション価格は相変わらず高いけど、住宅ローンをフルローンで借りるのは可能?」「そもそも住宅ローンの担保ってなに?」。こうした疑問を持つ人は多いと思います。今回は最近の住宅ローン担保評価について、銀行員が解説します。実際に住宅ローンを審査する銀行員の視点で、担保について基本的な部分から分かりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。(金融ライター・加藤隆二)

住宅ローン担保評価の基本をおさらい

 まず、住宅ローンと担保の基本的な部分から解説を始めます。
(*銀行がどのくらいで評価するかだけを知りたい方は「不動産相場と銀行の担保評価はどれくらい違う?」に進んでください)

そもそも担保とは?


住宅ローンを借りると、登記簿に抵当権が設定される(出所:PIXTA)
住宅ローンを借りると、登記簿に抵当権が設定される(出所:PIXTA)

 最近ではビジネス用語として「担保する」という言葉を聞くようになりました。

 「この事業では、当社の地域への貢献を担保(確保の意味で)することが重要」

 このように確保・維持あるいは保証(保障)を表す言葉として用いられています。

 これが住宅ローンなどお金を借りるうえの担保になると、

「債務不履行の際に債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者に提供しておくもの」

  銀行的なむずかしい表現だとこうなります。もう少し砕けた表現なら、

「お金を返さなかった(返せなかった)ときのために、お金を貸した人(住宅ローンなら銀行)が売り払って借金を回収できるように、最初から渡しておくモノ」

 といった意味になります。

 あなたが住宅ローンを借りれば、自宅は銀行の担保(登記など法律的には「抵当権が設定される」と表現)になります。

 「担保になる」とはいっても、もちろん銀行に取り上げられるわけではなく、普通に住んで、生活することができます。

 そういう意味では「最初から渡しておく」というよりも「借金が返せなくなったときには、有無をいわさず取り上げられることを約束するのが担保」。

 この方がイメージしやすいかもしれません。

住宅ローン借入可能額の仕組み

 銀行の担保評価は、

1、相場の8割程度がスタート(「評価額」などと呼ぶ)
2、次に「担保掛け目」を掛けたものが「担保評価(査定額)」
3、更に融資倍率を掛けたものが「融資可能額」

 になります。

 住宅ローンでは土地と建物(土地購入後に新築、一戸建ての購入など)がそれぞれ担保になりますし、マンションも担保となります。

 説明をシンプルにするため、まずは土地について基本的な考え方を説明し、建物やマンションについては後半で説明することにします。

担保評価は、相場の8割程度

競売は市場価格よりも安くなる(出典:PIXTA)
競売は市場価格よりも安くなる(出典:PIXTA)

 まず、銀行などお金を貸した側(債権者)が、売り払ってお金を受け取るという前提で、担保になる不動産の価格を決めるのが担保評価の基本的な考え方です。

 とはいえ「この土地は相場で1億円以上だから、担保にして1億円借りよう」とはいきません。

 それは、お金を貸す債権者は担保の評価額を相場よりかなり安い「不動産が現実的に売れそうな価格」で評価するからです。

 なぜかというと、銀行が担保を売るのは一般的な売買と違うからで、銀行でいう売却とは「競売」を意味します。

 競売は「ケイバイ」と読み、銀行や金融会社などの債権者が担保権を行使(返済できなかった人からの担保を強制処分すること)して、購入者(一般には不動産業者など専門家)が競争入札するものです。

 ネットオークションなどと同じイメージで、最も高く入札した人が競り落とす(こちらは「競落(ケイラク)」と表現)ことになります。

 しかしながら競売が一般的な不動産売買と違うのは、実際の相場に比べてかなり安い価格になる点です。

 突き詰めれば、競売は「借金のカタに取り上げられた不動産を債権者が早期に現金化する手段」なので、競売に集まるのはそういった物件を中心に扱うプロばかりで、一回の入札で価格を決めます。要は足元を見られて安く買いたたかれるのです(もちろん、業者にすればこうした「いわくつきの物件」なのでそう簡単には売却できず、競売とはそうしたリスクを考えた業者による正当な取引です)。

 競売物件は相場の1〜2割引きといわれますが、最悪、値段が付かないことすらあるものです。

 ここまで競売の説明を加えたのは、銀行の担保に対する基本姿勢を理解してほしかったからです。

 今までの説明をまとめると、「銀行の担保評価は競売する前提で考えるので、一般の相場に比べてかなり低い価格になる」となり、ざっくり言えば一般相場の8割程度を大前提(「評価額」)として評価を考え始めるのが基本姿勢なのです。

 お金を貸すという視点で、あらゆることを保守的に考える銀行では、担保の基準からして一般より低い数値でスタートするというわけです。

「担保掛け目」で割引

 次は担保掛け目の説明です。「担保掛け目」は、さらに競売で買いたたかれるような事態を想定し、「担保評価」をもっと割り引きます。

 商店やスーパーマーケットでは定価より何割か割り引いて販売するように、銀行でも定価=評価額から「貸し倒れリスク」(貸したお金が返済されない確率)を想定して担保評価額から割り引きます。これが「担保け掛け目」(たんぽかけめ)と言われるものです。

不動産投資は、空室リスクなどがあり、住宅ローンよりも貸し倒れリスクがあるとみなされる(出典:PIXTA)
不動産投資は、空室リスクなどがあり、住宅ローンよりも貸し倒れリスクがあるとみなされる(出典:PIXTA)

 要は「貸したお金を取りっぱぐれる確率が高くなるほど、その人の担保評価額が低くなるのが担保掛け目」と表現するとわかりやすいですね。たとえば上記した競売を想定して「この人(会社)に融資した場合、返済できなくなって担保不動産を競売にかける可能性はどのくらいあるだろうか?」と考えるのが担保掛け目の考え方です。

 担保掛け目はリスクが高いほど低く(保守的に)なるのが原則です。

 理論的には評価額を1とすれば、優良企業など貸し倒れリスクがゼロ(=全くリスクが無い)なら掛け目は100%(1:1)となります。とはいえ世の中に絶対などなく、銀行も仕事の性格上保守的なので、掛け目が100%ということはまずありません。

 銀行の担保掛け目は、おおむね(*)以下の水準です。

(*これは私の勤務する銀行の場合で、なおかつ実際に使用している掛け目そのものではありません。担保掛け目は銀行の融資にかかわる極秘事項で、また銀行により掛け目や基準は異なりますので、あくまで参考程度としてください)

 <銀行の担保掛け目>
担保評価額を100として、
•住宅ローン:70~80
•不動産投資ローン(アパート経営など):50~70
•事業性資金の担保(会社への融資など):30~60

 担保掛け目に差が出る理由は、上記した貸し倒れリスクがあるからです。例えばアパートやマンション1室などの不動産投資ローンは、空室になってしまえば家賃が入らず返済不能になる可能性があるので、住宅ローンに比べて掛け目が低く(リスクは高く)なります。

 これと同様に、事業資金融資でも会社の業績は浮き沈みも激しく、破綻や倒産など日常的にありうることなので、さらに掛け目が低く(=リスクは高く)なるのです。

 また住宅ローンでも「70~80%」と幅があるのは、勤務先や年収などから掛け目を細分化しているからで、この点は不動産投資ローン(物件や家賃水準、借りる人の属性)や事業資金(業績や将来性など)も同じです。

 なお、住宅ローンの担保は保証会社扱いの場合であり、プロパー住宅ローンはアパートローンなどと同じになります(保証会社扱い住宅ローンについては次項で解説)。

 ちなみに、以上の計算により「銀行の担保評価は相場の6割程度」になってしまいます。

融資倍率(担保倍率)を掛ける

「融資倍率(銀行により「担保倍率」とも)」とは、個人の属性によって担保評価の〇倍まで融資ができるという審査上の考え方です。

 属性とは、勤務先や年収、年齢から家族構成などその人のさまざまなことがらです。

 銀行の住宅ローン審査はマニュアル化、システム化が進んでおり、個人の属性をもとに申込者を点数(スコア)・ランク付けして融資を判断しています。

 こうした審査方法を「AI審査、スコアリング審査」などと呼びますが、要は「個人の通信簿」あるいは「個人の格付」といったものです。

 AI審査で上位になる人とは、例えば上場企業の社員など収入やリストラなどのリスクが比較的少ない人で、その意味では公務員が最上位になります。また年収は高いほど、勤続年数も長いほど点数は上がる原則になっています。

 そして、このように「属性が高い人はローンが返済できなくなるリスクは低いので、担保評価以上の借入が可能」というのが融資倍率(担保倍率)なのです。

 多くの銀行は、融資倍率の上限を2倍程度に設定しているようです。

 「担保評価の2倍(200%)」ということは、「担保評価が1,000万円なら2,000万円」まで借入可能といった審査結果になります。

 もちろん必ず2倍融資するという意味ではなく、所要額やその他を総合的に判断して融資額が決定されます。

 原則として属性が良ければ、全額(フルローン)あるいはそれ以上(オーバーローン)の借入も可能になります。先程触れたように、「銀行の担保評価は相場の6割程度」なので、融資倍率が2倍とすれば、相場の120%まで貸し出しできるということです。

例をあげるなら、

「公務員、勤続5年以上、過去にローンの返済が遅れた延滞歴などがない人」
「上場企業勤務で年収が1,000万円以上の人」

 といった人ならオーバーローン、フルローンも借りやすいでしょう。

 もちろん公務員や上場企業勤務だから人間として無条件で信用される、という意味ではありませんが、融資したお金を返済してもらう視点に立っているのが住宅ローンの審査です。そのため「勤務先が安定している」「年収が高い」「勤続年数が長い」ほど、審査ではプラス評価となり、フルローンやオーバーローンが借りやすくなるのです。

 なお原則として、融資倍率も保証会社扱い住宅ローンに限定されています。

<参考>フルローン、オーバーローンとは?

「フルローン」「オーバーローン」という言葉が登場してきたので、ここでことばの解釈と、銀行での使われ方などについて少し触れたいと思います。

【フルローン】
所要資金の全額をローンで借りること。
建て売りを購入するなら物件の購入価格(税込み)全額を借りるケース。
要は「頭金ゼロ」のケースで、一般には税金や他の諸経費など自己資金も必要なのがフルローン

【オーバーローン】
所要資金と諸経費の全てをローンで借り、自己資金をほとんど出さないこと。
建て売りなら物件の購入価格(税込)+諸経費全額。
税金など家に必要な諸経費だけでなく、ローンの保証料や火災保険料など、ほぼ全ての必要額を借り入れでまかなう

不動産相場と銀行の担保評価はどれくらい違う?

 では、実際の融資可能額がどう決まるのか、シミュレーションしてみましょう。

 繰り返しになりますが、銀行は相場の8割程度の担保評価でスタートします。

これを図式にすると
相場(100%)
評価額(80%程度)
査定額(60%程度)

となります。

 では、具体的に一般の相場と比較してみましょう。

銀行評価と相場を簡単に比較

(例)住宅ローンで不動産(土地)の相場が1,200万円のケース
①「評価額」=1,000万円(1,200万円×80%)
②「査定額」=700万円(1,000万円×担保掛け目70%)
③「融資額」=1400万円(700万円×融資倍率200%)

 上記の式では、銀行の最終的な担保評価(査定額)は相場に対して58%(700万円÷1,200万円)となっています。

 これが俗に「銀行の担保評価は相場の6割程度」といわれる部分です。そして、実際の融資額は、この担保評価に、「融資倍率(担保倍率)」を掛けたものとなります。このケースではオーバーローンが可能ですね。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換えで注意したい「担保不足」とは?
物件価値の下落などにより、審査で落ちるケースも

続きを見る

<参考>保証会社扱い住宅ローンの仕組み

銀行の住宅ローンは保証会社扱い住宅ローンが主流です。

一方、保証会社の保証を付けずに。銀行が直接融資するのが「プロパー住宅ローン」です。(原則、保証人が必要なので「保証人扱い住宅ローン」と呼ぶ場合も)

プロパー住宅ローンの担保評価は、不動産投資ローンや事業資金と同じ評価水準となっている銀行が多く、これはリスクの違いからくるものです。

そこで保証会社扱い住宅ローンの仕組みを、順を追って説明します。

<保証会社扱い住宅ローンの仕組み>

1. 保証会社扱い住宅ローンでは、保証会社がローン返済を保証する「保証委託契約」を結ぶが、要は保証会社が保証人になるということ
住宅ローン申込書では「申込書(兼保証委託契約書)」など、一枚で保証委託契約も同時に済ませる形式の銀行が多い

2. ローンの保証人になる対価として、ローンを借りる人が保証会社にお金を払うのが「保証料」

3. 保証会社が一括返済することを代位弁済(銀行では略して代弁:ダイベンとも)と呼び、代位弁済の事実は個人信用情報に登録される
代位弁済などのネガティブな情報を「異動」と呼び、異動があると新しくローンを借りるのはほぼ不可能となり、これが俗に「ブラックリストに載る」状態

4. 代位弁済するとローン債権は保証会社に移り、保証会社にはローンの償還請求権(『全額返済してあげたから、今度は我が社(保証会社)に返済してください』という意味)が発生し、これを「求償権」と呼ぶ
(住宅ローン担保の登記で「平成〇年〇月〇日保証委託契約による求償権抵当権設定」などと登記されるのはこのためで、担保の効力は一般的な抵当権登記と変わらない)

5. 代位弁済後は保証会社にローンを返済していくことになるが、それでも返済できないと、保証会社は不動産を売却しローンの回収を図る

6. ただし、なかなか売却が進まないことも多く、実態として毎月返済をかなり少ない額(毎月数千円というケースも)で続ける場合も多い
(債務者が病気などで死亡し、団体信用生命保険で回収できる場合も)
なぜかというと、保証会社は銀行の子会社など系列企業が多く、一体経営ということもあり、急いでローンを回収しなくてもそれほど困らないから

建物の評価〜一戸建てとマンションでは評価額が違う?

 では「一戸建て」「マンション」など、建物の種類による評価方法と、それぞれがどのくらいの水準で評価されているのか、という点を説明します。

*私の勤務する銀行の基準を参考に解説しますが、実際はそれぞれ個別に評価するので全て同じではありませんので、あくまで参考としてください。

 また、銀行や信用金庫など金融機関によっても考え方や基準は異なります。

【建物の評価】建物評価は「原価法」~税務署と同じ手法

建物は、原価法で評価する(出所:PIXTA)
建物は、原価法で評価する(出所:PIXTA)

 建物は、構造ごとの再調達原価耐用年数で計算する「原価法」で評価します。

 再調達原価とは、その建物をもう一度新築すると仮定したときに建築単価として想定される価格のことです。

 一口に建物と言っても「木造(W造)」「鉄骨(S造)」「鉄筋コンクリート(RC造)」「鉄筋鉄骨コンクリート(SRC造)」などの種類があります。

 構造的に硬く、燃えにくい構造の方が新築時の費用も高くなるのと同じで、再調達原価も木造より鉄骨、鉄筋コンクリート造の方が高くなります。

 次に耐用年数ですが、こちらは税務署と同じように、その建物の残存価値がどのくらい残っているか?を計算するものです。

 残存耐用年数は、新築から経過した年数(築年数)を耐用年数から引いた残りの年数のことです。

 したがって、耐用年数が20年の建物で築25年が経過しているなら、その建物の評価はゼロになります。

 原価法では、下記の計算式が建物の評価額となります。

 ただし、ここでいう再調達原価や耐用年数は銀行担保評価の根幹なので、厳秘扱いとして非公表です。

 参考として、国土交通省の調査レポート(下部に引用)にある木造・再調達原価単価14万円/㎡、耐用年数20年を用いて、以下の事例の建物評価を計算してみましょう。

事例)木造居宅、築18年、延べ床面積100㎡

参考出典:国土交通省/「住宅に関する価格評価手法
 

【マンションの評価】2つの評価方法がある

マンションの評価は、専門業者に依頼することが多い(出所:PIXTA)
マンションの評価は、専門業者に依頼することが多い(出所:PIXTA)

 マンション評価は銀行によりまちまちです。一般的には一戸建てのように土地と建物は別と考え、それぞれ評価します。

 まず1つ目ですが、マンションでは土地=敷地権、建物=区分所有面積(多数の部屋のうちの1部屋)と分けて評価する方法(「積算法(積算評価)」と言います)があります。

 そして2つ目は、不動産を鑑定評価する専門業者に評価を依頼するというものです。

 宣伝につながるので具体的な社名には触れませんが、私の勤務する銀行ではこちらの業者評価を利用し、ほぼその評価をそのまま銀行評価としています。

 省力化の観点から、最近は業者評価を採用する銀行も増えているようです。

 マンション価格は高騰を続けていますが、一方で銀行の評価はその上昇に追いついてはいないのが実情です。

 とはいえ「融資倍率」の項でもお話しした通り、現在の住宅ローン審査は借りる人の属性も重視しますので、人によってはフルローンで借りることも可能です。

 いずれにしても、担保評価額も重要な要素には違いありませんが、総合的に判断するのが住宅ローン審査なので、あくまで個別の判断となります。

まとめ

 今回は住宅ローンと担保について解説してきました。

 「そもそも担保とは?」といった基本的な部分から評価方法まで、住宅ローンと担保について新しく知識を得ることができたなら銀行員としてもうれしい限りです。

 なお、担保は重要ですが、それがすべてではありません。住宅ローンでは借りる人の属性、つまりあなた自身のことをより重視して審査していることも忘れないでください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの審査に落ちた原因は年収不足?借金? 
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    (借入時年齢:50歳以下)
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    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
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      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
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    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
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      (借入時年齢:51歳未満)

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      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

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    実質金利
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    表面金利
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    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
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    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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