じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローン借り換えで注意したい「担保不足」とは?
物件価値の下落などにより、審査で落ちるケースも

【第26回】2018年9月14日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

ここ最近、日銀の政策修正によって大手銀行が軒並み当初固定金利を上げたため、「いよいよ金利が上がるのでは?」というムードに包まれています。借り換えを検討している人にとっても、気になるところですよね。そこで今回、借り換えの際に担保不足など審査で注意すべきポイントを解説します。

 変動金利は、こちらの記事で予想した通りいまも史上最低金利を更新し続けています。

【関連記事はこちら!】
>> 2018年7月の日銀政策修正で金利は底を打つ! 住宅ローン借り換えの最後のチャンスで、おすすめの変動金利、長期固定金利は何か?

 ネット銀行は店舗を持たず営業にかかる経費が低いことから、住宅ローンの金利は大手銀行よりも低金利です。しかし、当然のことながら審査に通らなければ借り換えることはできません。

 リアルの銀行で「ギリギリ貸せない」というケースでは、「広告より少し金利が高くなるけど借りられる」場合がありますが、ネット銀行は広告で出ている金利で貸せないなら、そこでお終いなんです。白黒ハッキリしているのがネット銀行の審査の特徴です。では、はじめましょう。

新規借入のときと借り換えの違いは「融資率」

 まず、「新規借入のときと借り換えのときでは、なにが違うの?」と思われるでしょう。基本的な銀行の審査のスタンスは新規借入も借り換えも同じですし、その審査項目も似たようなものです。どんなことを審査されるのかを書いていくと一冊の本になっちゃいますので、基本を書きますね。銀行は「物」と「人」の2つの面から審査しています。

「物」=不動産の担保価値:その不動産を売れば貸金を回収できるか?
「人」=借りる人の属性:その人はローンをちゃんと35年払いきれるか?

 新規借入のときと借り換えのときでより変化しているのはどっちかというと、「物」の方だということが多いです。特に新築で購入した場合、借り換えのときには中古になっています。これは大きな違いですよね。

 住宅ローンを貸す銀行は融資率(融資額÷物件で計算する担保価値の割合)を確認し、この割合が小さければ担保物件を売却して貸金を回収できる可能性が高いので、貸しても大丈夫という判断をします。

 新築の場合、その価格が担保価値と同額という考え方をします。しかし、借り換えのタイミングは、新規借入のときから時間が経過していますから、担保価値にもそれなりの低下があるのです。

担保価値は半減していることもある

 国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う銀行に対し、主な審査項目とその具体的な内容について行ったアンケート調査を行っています。上限となる融資率については、以下のような結果になっています。

 新規借入の場合と借り換えの場合で融資率の上限にハッキリとした違いがあります。

 新規借入の場合と借り換えの場合での融資率の上限
上限となる融資率 新規借入の場合 借り換えの場合
80%以内 61行
90%以内 19行
100%以内 675行 196行
110%以内 16行
120%以内 17行
150%以内 6行 44行
200%以内 294行
300%以内 31行
その他 162行 289行

 新規借入のときの融資率の上限は100%以内がダントツですが、借り換えの融資率のボリュームゾーンは200%ですね。

 これは、新規借入のときは住宅の担保価値が借入の上限となり、借り換えのときには住宅の担保価値の2倍が借入の上限となることを意味します。

 「じゃあ、借り換えのときには審査が緩和されるの?」と思うかもしれませんが、必ずしもそういうことではなくて、新築よりも担保価値が半減しているという前提なのです。

特に郊外の中古戸建ては低く査定されがち!

 家という不動産は土地と建物から成り立っています。公示価格などから査定した土地の評価と建物の評価の合計が担保評価額になります。

 借り換えの場合、建物はもれなく中古ですよね。中古建物の担保評価は新築後の耐用年数に対する経過年数の割合によって減価した評価額となります。中古マンションはそれほどでもないですが、中古の戸建ては建物価格をかなり低く評価する傾向があります。

 特に老朽化した家屋の場合は、すぐに取り壊して再建築する前提で計算します。自分としてはそのまま住み続けるつもりであっても、銀行が抵当権を実行して家を処分する(売却する)際には老朽化した家屋は取り壊すことを前提に考えるからです。

 なので、逆に土地の評価額から建物の取り壊し費用をマイナスする計算になることもあります。老朽化した木造建築物はむしろ障害物扱いになるんですよ。

 また、地価の最近の傾向として都心では上がり、郊外では下がる傾向にあります。なので、郊外の中古戸建ての担保評価額は住んでいる自分の感覚よりも低いものになる傾向にあるのです。

 逆に担保評価額が下がりにくいのは都心のタワーマンションです。タワマンというのは建物として現代建築技術の最先端で堅牢にできていますので耐用年数も長く、立地も駅前などの地価の高いところにあります。

 なので、融資率200%とした場合には、借り換えの際に手数料も含めて融資してくれるケースも珍しくないですね。このように、物件によって明暗が分かれることがあるのです。

増改築で違法建築になっていると本審査で落ちる!

 住宅ローンの審査基準として、建築基準法に適合しているかという項目があります。建築物がその許容範囲を超えた違反であった場合は、融資の対象外となってしまいます。

 家を建てた後に増改築を加えたことで、容積率・建蔽率・斜線制限などに違反してしまっている場合には、たとえ家の性能が上がっていたとしても住宅ローンの担保価値の計算上はゼロということになります。

 つまり、土地の担保価値までしか融資されません。建物はむしろ「障害物」扱いとなってしまうのです。「登記もせずに黙っていたらバレないか?」と思われるかもしれませんが、銀行としては土地上のすべての建物を担保にしたいですから、ネット銀行でも本審査では現地調査をします。

 当然、未登記の増築部分を登記してください抵当権を設定します、ということになります。そして、この増改築がその地域の建蔽率・容積率などに違反していると、本審査で落とされます。

転職したばかりだからと諦めるのはまだ早い!

 審査の基準というのは基本的な考え方は簡単には変わりませんが、個々の審査項目のパラメータはそのときの営業方針によって、こまめに改訂されていくものです。

 ここ数年は低金利で住宅ローンの借り換えをする人の取り合いになっていて、雇用形態や年収についての制限を緩和する傾向があります。基準を緩めるというよりは、よりきめ細かく検討して、貸せる人にはできるだけ貸したいと言った方が適切かもしれません。

 いままでならば、年収や雇用形態、勤続年数という「数字」だけで落としていた人でも、丁寧に審査して融資できそうならば融資しようというトレンドになってきているのです。

 ネット銀行やメガバンクなど低金利で貸すことができる銀行が借り換えに力を入れている今、チャレンジする価値はあると思いますよ。

【関連記事はこちら!】
>> 「勤続年数6ヵ月」「年収100万円」でも住宅ローンは借りられる!? 主要14銀行の審査基準を徹底比較

実際に借り換えまでしなくても審査に通れば金利交渉できる!

 実際に借り換えまでしなくてもネット銀行の仮審査に通っておけば、現在の銀行に対して金利交渉することもできます。

 ネット銀行の仮審査はサイトで必要事項を入力するだけで出来ます。それで仮審査に通ったら、現在の銀行に電話をかけて「金利の見直しをお願いしたいのです。〇〇銀行の仮審査には通りました」と言えばいいだけです。

 時間にして10分もかかりません。約1週間ほどで銀行が答えを電話で知らせてきます。私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらいました。

 住宅ローンの借り換えには通常ウン十万単位の費用がかかります。でも今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になるから借り換えるのですよね。

 このことを現在の銀行の立場に立って考えると、ライバル銀行の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

 つまり、今の時点で最も金利の安いネット銀行で仮審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの「金利引き下げ交渉」に成功! 他行での「仮審査クリア」を武器に、銀行とどんな交渉をしたかを克明にレポート

まとめ~利息負担を減らすことで老後資金を作る

 この少子高齢化社会に住宅ローンを返済するということは、「完済できるか?」よりも一段ハードルが高く「完済して老後を生きられるか?」だと思っています。

 安い金利に借り換えることで利息の負担を減らして老後資金にすることが出来ます。また借り換えなくても、借り換えメリットがあれば、現在の銀行に対して金利引き下げ交渉ができます。金利が引き下げられれば、その分を老後資金にすることが出来ます。

私の借り換えに対する考え方は「トクをするために借り換えよう」というよりも「自分の老後を守る貯蓄をつくるために借り換えるべきだ」というスタンスです。

 私は著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』やインターネットを通して、この人口減少社会に家を買う人がどう家を買えば良いのか?その問いに正面から答えることを目指しています。

【関連記事はこちら!】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】借り換えで本当に得する最新商品を発表![2018年9月最新版]

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    (仮申込も可能)

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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※サイト内の金利はすべて年率で表示

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