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住宅ローン借り換えで注意したい「担保不足」とは?
物件価値の下落などにより、審査で落ちるケースも

【第26回】2018年9月14日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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ここ最近、日銀の政策修正によって大手銀行が軒並み当初固定金利を上げたため、「いよいよ金利が上がるのでは?」というムードに包まれています。借り換えを検討している人にとっても、気になるところですよね。そこで今回、借り換えの際に担保不足など審査で注意すべきポイントを解説します。

 変動金利は、こちらの記事で予想した通りいまも史上最低金利を更新し続けています。

【関連記事はこちら!】
>> 2018年7月の日銀政策修正で金利は底を打つ! 住宅ローン借り換えの最後のチャンスで、おすすめの変動金利、長期固定金利は何か?

 ネット銀行は店舗を持たず営業にかかる経費が低いことから、住宅ローンの金利は大手銀行よりも低金利です。しかし、当然のことながら審査に通らなければ借り換えることはできません。

 リアルの銀行で「ギリギリ貸せない」というケースでは、「広告より少し金利が高くなるけど借りられる」場合がありますが、ネット銀行は広告で出ている金利で貸せないなら、そこでお終いなんです。白黒ハッキリしているのがネット銀行の審査の特徴です。では、はじめましょう。

新規借入のときと借り換えの違いは「融資率」

 まず、「新規借入のときと借り換えのときでは、なにが違うの?」と思われるでしょう。基本的な銀行の審査のスタンスは新規借入も借り換えも同じですし、その審査項目も似たようなものです。どんなことを審査されるのかを書いていくと一冊の本になっちゃいますので、基本を書きますね。銀行は「物」と「人」の2つの面から審査しています。

「物」=不動産の担保価値:その不動産を売れば貸金を回収できるか?
「人」=借りる人の属性:その人はローンをちゃんと35年払いきれるか?

 新規借入のときと借り換えのときでより変化しているのはどっちかというと、「物」の方だということが多いです。特に新築で購入した場合、借り換えのときには中古になっています。これは大きな違いですよね。

 住宅ローンを貸す銀行は融資率(融資額÷物件で計算する担保価値の割合)を確認し、この割合が小さければ担保物件を売却して貸金を回収できる可能性が高いので、貸しても大丈夫という判断をします。

 新築の場合、その価格が担保価値と同額という考え方をします。しかし、借り換えのタイミングは、新規借入のときから時間が経過していますから、担保価値にもそれなりの低下があるのです。

担保価値は半減していることもある

 国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う銀行に対し、主な審査項目とその具体的な内容について行ったアンケート調査を行っています。上限となる融資率については、以下のような結果になっています。

 新規借入の場合と借り換えの場合で融資率の上限にハッキリとした違いがあります。

 新規借入の場合と借り換えの場合での融資率の上限
上限となる融資率 新規借入の場合 借り換えの場合
80%以内 61行
90%以内 19行
100%以内 675行 196行
110%以内 16行
120%以内 17行
150%以内 6行 44行
200%以内 294行
300%以内 31行
その他 162行 289行

 新規借入のときの融資率の上限は100%以内がダントツですが、借り換えの融資率のボリュームゾーンは200%ですね。

 これは、新規借入のときは住宅の担保価値が借入の上限となり、借り換えのときには住宅の担保価値の2倍が借入の上限となることを意味します。

 「じゃあ、借り換えのときには審査が緩和されるの?」と思うかもしれませんが、必ずしもそういうことではなくて、新築よりも担保価値が半減しているという前提なのです。

特に郊外の中古戸建ては低く査定されがち!

 家という不動産は土地と建物から成り立っています。公示価格などから査定した土地の評価と建物の評価の合計が担保評価額になります。

 借り換えの場合、建物はもれなく中古ですよね。中古建物の担保評価は新築後の耐用年数に対する経過年数の割合によって減価した評価額となります。中古マンションはそれほどでもないですが、中古の戸建ては建物価格をかなり低く評価する傾向があります。

 特に老朽化した家屋の場合は、すぐに取り壊して再建築する前提で計算します。自分としてはそのまま住み続けるつもりであっても、銀行が抵当権を実行して家を処分する(売却する)際には老朽化した家屋は取り壊すことを前提に考えるからです。

 なので、逆に土地の評価額から建物の取り壊し費用をマイナスする計算になることもあります。老朽化した木造建築物はむしろ障害物扱いになるんですよ。

 また、地価の最近の傾向として都心では上がり、郊外では下がる傾向にあります。なので、郊外の中古戸建ての担保評価額は住んでいる自分の感覚よりも低いものになる傾向にあるのです。

 逆に担保評価額が下がりにくいのは都心のタワーマンションです。タワマンというのは建物として現代建築技術の最先端で堅牢にできていますので耐用年数も長く、立地も駅前などの地価の高いところにあります。

 なので、融資率200%とした場合には、借り換えの際に手数料も含めて融資してくれるケースも珍しくないですね。このように、物件によって明暗が分かれることがあるのです。

増改築で違法建築になっていると本審査で落ちる!

 住宅ローンの審査基準として、建築基準法に適合しているかという項目があります。建築物がその許容範囲を超えた違反であった場合は、融資の対象外となってしまいます。

 家を建てた後に増改築を加えたことで、容積率・建蔽率・斜線制限などに違反してしまっている場合には、たとえ家の性能が上がっていたとしても住宅ローンの担保価値の計算上はゼロということになります。

 つまり、土地の担保価値までしか融資されません。建物はむしろ「障害物」扱いとなってしまうのです。「登記もせずに黙っていたらバレないか?」と思われるかもしれませんが、銀行としては土地上のすべての建物を担保にしたいですから、ネット銀行でも本審査では現地調査をします。

 当然、未登記の増築部分を登記してください抵当権を設定します、ということになります。そして、この増改築がその地域の建蔽率・容積率などに違反していると、本審査で落とされます。

転職したばかりだからと諦めるのはまだ早い!

 審査の基準というのは基本的な考え方は簡単には変わりませんが、個々の審査項目のパラメータはそのときの営業方針によって、こまめに改訂されていくものです。

 ここ数年は低金利で住宅ローンの借り換えをする人の取り合いになっていて、雇用形態や年収についての制限を緩和する傾向があります。基準を緩めるというよりは、よりきめ細かく検討して、貸せる人にはできるだけ貸したいと言った方が適切かもしれません。

 いままでならば、年収や雇用形態、勤続年数という「数字」だけで落としていた人でも、丁寧に審査して融資できそうならば融資しようというトレンドになってきているのです。

 ネット銀行やメガバンクなど低金利で貸すことができる銀行が借り換えに力を入れている今、チャレンジする価値はあると思いますよ。

【関連記事はこちら!】
>> 「勤続年数6ヵ月」「年収100万円」でも住宅ローンは借りられる!? 主要14銀行の審査基準を徹底比較

実際に借り換えまでしなくても審査に通れば金利交渉できる!

 実際に借り換えまでしなくてもネット銀行の仮審査に通っておけば、現在の銀行に対して金利交渉することもできます。

 ネット銀行の仮審査はサイトで必要事項を入力するだけで出来ます。それで仮審査に通ったら、現在の銀行に電話をかけて「金利の見直しをお願いしたいのです。〇〇銀行の仮審査には通りました」と言えばいいだけです。

 時間にして10分もかかりません。約1週間ほどで銀行が答えを電話で知らせてきます。私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらいました。

 住宅ローンの借り換えには通常ウン十万単位の費用がかかります。でも今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になるから借り換えるのですよね。

 このことを現在の銀行の立場に立って考えると、ライバル銀行の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

 つまり、今の時点で最も金利の安いネット銀行で仮審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの「金利引き下げ交渉」に成功! 他行での「仮審査クリア」を武器に、銀行とどんな交渉をしたかを克明にレポート

まとめ~利息負担を減らすことで老後資金を作る

 この少子高齢化社会に住宅ローンを返済するということは、「完済できるか?」よりも一段ハードルが高く「完済して老後を生きられるか?」だと思っています。

 安い金利に借り換えることで利息の負担を減らして老後資金にすることが出来ます。また借り換えなくても、借り換えメリットがあれば、現在の銀行に対して金利引き下げ交渉ができます。金利が引き下げられれば、その分を老後資金にすることが出来ます。

私の借り換えに対する考え方は「トクをするために借り換えよう」というよりも「自分の老後を守る貯蓄をつくるために借り換えるべきだ」というスタンスです。

 私は著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』やインターネットを通して、この人口減少社会に家を買う人がどう家を買えば良いのか?その問いに正面から答えることを目指しています。

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>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】借り換えで本当に得する最新商品を発表![2018年9月最新版]

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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3
0.540%
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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