住宅ローン借り換えで注意したい「担保不足」とは?
物件価値の下落などにより、審査で落ちるケースも

【第26回】2018年9月14日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

ここ最近、日銀の政策修正によって大手銀行が軒並み当初固定金利を上げたため、「いよいよ金利が上がるのでは?」というムードに包まれています。借り換えを検討している人にとっても、気になるところですよね。そこで今回、借り換えの際に担保不足など審査で注意すべきポイントを解説します。

 変動金利は、こちらの記事で予想した通りいまも史上最低金利を更新し続けています。

【関連記事はこちら!】
>> 2018年7月の日銀政策修正で金利は底を打つ! 住宅ローン借り換えの最後のチャンスで、おすすめの変動金利、長期固定金利は何か?

 ネット銀行は店舗を持たず営業にかかる経費が低いことから、住宅ローンの金利は大手銀行よりも低金利です。しかし、当然のことながら審査に通らなければ借り換えることはできません。

 リアルの銀行で「ギリギリ貸せない」というケースでは、「広告より少し金利が高くなるけど借りられる」場合がありますが、ネット銀行は広告で出ている金利で貸せないなら、そこでお終いなんです。白黒ハッキリしているのがネット銀行の審査の特徴です。では、はじめましょう。

新規借入のときと借り換えの違いは「融資率」

 まず、「新規借入のときと借り換えのときでは、なにが違うの?」と思われるでしょう。基本的な銀行の審査のスタンスは新規借入も借り換えも同じですし、その審査項目も似たようなものです。どんなことを審査されるのかを書いていくと一冊の本になっちゃいますので、基本を書きますね。銀行は「物」と「人」の2つの面から審査しています。

「物」=不動産の担保価値:その不動産を売れば貸金を回収できるか?
「人」=借りる人の属性:その人はローンをちゃんと35年払いきれるか?

 新規借入のときと借り換えのときでより変化しているのはどっちかというと、「物」の方だということが多いです。特に新築で購入した場合、借り換えのときには中古になっています。これは大きな違いですよね。

 住宅ローンを貸す銀行は融資率(融資額÷物件で計算する担保価値の割合)を確認し、この割合が小さければ担保物件を売却して貸金を回収できる可能性が高いので、貸しても大丈夫という判断をします。

 新築の場合、その価格が担保価値と同額という考え方をします。しかし、借り換えのタイミングは、新規借入のときから時間が経過していますから、担保価値にもそれなりの低下があるのです。

担保価値は半減していることもある

 国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う銀行に対し、主な審査項目とその具体的な内容について行ったアンケート調査を行っています。上限となる融資率については、以下のような結果になっています。

 新規借入の場合と借り換えの場合で融資率の上限にハッキリとした違いがあります。

 新規借入の場合と借り換えの場合での融資率の上限
上限となる融資率 新規借入の場合 借り換えの場合
80%以内 61行
90%以内 19行
100%以内 675行 196行
110%以内 16行
120%以内 17行
150%以内 6行 44行
200%以内 294行
300%以内 31行
その他 162行 289行

 新規借入のときの融資率の上限は100%以内がダントツですが、借り換えの融資率のボリュームゾーンは200%ですね。

 これは、新規借入のときは住宅の担保価値が借入の上限となり、借り換えのときには住宅の担保価値の2倍が借入の上限となることを意味します。

 「じゃあ、借り換えのときには審査が緩和されるの?」と思うかもしれませんが、必ずしもそういうことではなくて、新築よりも担保価値が半減しているという前提なのです。

特に郊外の中古戸建ては低く査定されがち!

 家という不動産は土地と建物から成り立っています。公示価格などから査定した土地の評価と建物の評価の合計が担保評価額になります。

 借り換えの場合、建物はもれなく中古ですよね。中古建物の担保評価は新築後の耐用年数に対する経過年数の割合によって減価した評価額となります。中古マンションはそれほどでもないですが、中古の戸建ては建物価格をかなり低く評価する傾向があります。

 特に老朽化した家屋の場合は、すぐに取り壊して再建築する前提で計算します。自分としてはそのまま住み続けるつもりであっても、銀行が抵当権を実行して家を処分する(売却する)際には老朽化した家屋は取り壊すことを前提に考えるからです。

 なので、逆に土地の評価額から建物の取り壊し費用をマイナスする計算になることもあります。老朽化した木造建築物はむしろ障害物扱いになるんですよ。

 また、地価の最近の傾向として都心では上がり、郊外では下がる傾向にあります。なので、郊外の中古戸建ての担保評価額は住んでいる自分の感覚よりも低いものになる傾向にあるのです。

 逆に担保評価額が下がりにくいのは都心のタワーマンションです。タワマンというのは建物として現代建築技術の最先端で堅牢にできていますので耐用年数も長く、立地も駅前などの地価の高いところにあります。

 なので、融資率200%とした場合には、借り換えの際に手数料も含めて融資してくれるケースも珍しくないですね。このように、物件によって明暗が分かれることがあるのです。

増改築で違法建築になっていると本審査で落ちる!

 住宅ローンの審査基準として、建築基準法に適合しているかという項目があります。建築物がその許容範囲を超えた違反であった場合は、融資の対象外となってしまいます。

 家を建てた後に増改築を加えたことで、容積率・建蔽率・斜線制限などに違反してしまっている場合には、たとえ家の性能が上がっていたとしても住宅ローンの担保価値の計算上はゼロということになります。

 つまり、土地の担保価値までしか融資されません。建物はむしろ「障害物」扱いとなってしまうのです。「登記もせずに黙っていたらバレないか?」と思われるかもしれませんが、銀行としては土地上のすべての建物を担保にしたいですから、ネット銀行でも本審査では現地調査をします。

 当然、未登記の増築部分を登記してください抵当権を設定します、ということになります。そして、この増改築がその地域の建蔽率・容積率などに違反していると、本審査で落とされます。

転職したばかりだからと諦めるのはまだ早い!

 審査の基準というのは基本的な考え方は簡単には変わりませんが、個々の審査項目のパラメータはそのときの営業方針によって、こまめに改訂されていくものです。

 ここ数年は低金利で住宅ローンの借り換えをする人の取り合いになっていて、雇用形態や年収についての制限を緩和する傾向があります。基準を緩めるというよりは、よりきめ細かく検討して、貸せる人にはできるだけ貸したいと言った方が適切かもしれません。

 いままでならば、年収や雇用形態、勤続年数という「数字」だけで落としていた人でも、丁寧に審査して融資できそうならば融資しようというトレンドになってきているのです。

 ネット銀行やメガバンクなど低金利で貸すことができる銀行が借り換えに力を入れている今、チャレンジする価値はあると思いますよ。

【関連記事はこちら!】
>> 「勤続年数6ヵ月」「年収100万円」でも住宅ローンは借りられる!? 主要14銀行の審査基準を徹底比較

実際に借り換えまでしなくても審査に通れば金利交渉できる!

 実際に借り換えまでしなくてもネット銀行の仮審査に通っておけば、現在の銀行に対して金利交渉することもできます。

 ネット銀行の仮審査はサイトで必要事項を入力するだけで出来ます。それで仮審査に通ったら、現在の銀行に電話をかけて「金利の見直しをお願いしたいのです。〇〇銀行の仮審査には通りました」と言えばいいだけです。

 時間にして10分もかかりません。約1週間ほどで銀行が答えを電話で知らせてきます。私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらいました。

 住宅ローンの借り換えには通常ウン十万単位の費用がかかります。でも今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になるから借り換えるのですよね。

 このことを現在の銀行の立場に立って考えると、ライバル銀行の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

 つまり、今の時点で最も金利の安いネット銀行で仮審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの「金利引き下げ交渉」に成功! 他行での「仮審査クリア」を武器に、銀行とどんな交渉をしたかを克明にレポート

まとめ~利息負担を減らすことで老後資金を作る

 この少子高齢化社会に住宅ローンを返済するということは、「完済できるか?」よりも一段ハードルが高く「完済して老後を生きられるか?」だと思っています。

 安い金利に借り換えることで利息の負担を減らして老後資金にすることが出来ます。また借り換えなくても、借り換えメリットがあれば、現在の銀行に対して金利引き下げ交渉ができます。金利が引き下げられれば、その分を老後資金にすることが出来ます。

私の借り換えに対する考え方は「トクをするために借り換えよう」というよりも「自分の老後を守る貯蓄をつくるために借り換えるべきだ」というスタンスです。

 私は著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』やインターネットを通して、この人口減少社会に家を買う人がどう家を買えば良いのか?その問いに正面から答えることを目指しています。

【関連記事はこちら!】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】借り換えで本当に得する最新商品を発表![2018年9月最新版]

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新規借入2025年4月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.540%
総返済額 3287万円
表面金利
年0.410%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,688円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
2位

auじぶん銀行

住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、頭金20%以上)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.766%
総返済額 3412万円
表面金利
年0.634%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,665円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利(新規借入)は、物件価格の80%以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80%以下で借入れた場合の金利は年0.344%。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
がん50%団信、がん診断給付100万円が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.779%
総返済額 3419万円
表面金利
年0.647%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,840円
おすすめポイント

①がん50%団信が無料付帯!
手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50%団信」が無料で付帯
  • ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

 

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

 

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

 

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2%
■住宅ローン
44,000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1万円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
住宅ローン・変動セレクト住宅ローン:1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
固定セレクト住宅ローン:10年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
融資を受けられるエリア
日本国内全域の市街化区域
使い道
本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能
年収
(給与所得者)
400万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
400万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満20歳以上満65歳未満
年齢
(完済時)
85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん団信50(借入時年齢:50歳未満)
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に
オプション
(特約)の団信
がん団信100(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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