「フラット35は、銀行の住宅ローンとどこが違うんですか？」と銀行窓口に来店したお客様から質問されることがあります。同じように疑問に思う方もいるでしょう。今回は、フラット35とはそもそも何なのか、銀行員はフラット35をどう見ているのか、銀行員の本音を交えて解説していきます。（金融ライター・加藤隆二）
フラット35の仕組みとは？
フラット35は、固定金利の個人住宅向け融資です。公的機関である住宅金融支援機構（前身は「住宅金融公庫」）が銀行などの金融機関と連携して、長期・低金利・最初から最後まで固定金利の住宅向け融資を提供する仕組みです。
「住宅向け融資」と表現したのは、フラット35の仕組みや特徴が銀行の住宅ローンとは違うからです。ただし、住宅のためにお金を借りるという点は共通していますので、広い意味で住宅ローンの一種と言えます。
また、フラット35は、申込者本人、またはその親族が住む新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金に利用できる融資で、他者に賃貸する目的の投資用物件には利用できません。
金融機関を介した融資である「代理貸付」
フラット35は、住宅金融支援機構が定めた条件に合致する住宅ローンを銀行が融資し、今度はその住宅ローンを住宅金融支援機構が銀行から買い取る形式です。この形式を「債権譲渡」といいます。
したがって、債権譲渡を受ければ、あくまで住宅金融支援機構の貸し付けとなります。たとえば、自宅への担保（抵当権）は、銀行ではなく住宅金融支援機構の抵当権になることからも、フラット35はあくまで住宅金融支援機構が貸し付ける住宅向け融資なのです。
こうした方法を取るのは、住宅金融支援機構が銀行のような預金や融資といった取り扱いをしていないからです。ちなみに、預金を集め融資することを「金融の仲介機能」と呼び、銀行などを金融機関と呼ぶ根拠になっています。
フラット35のように、銀行などの金融機関を介する国や公的機関の融資を「代理貸付」と呼びます。 代理貸付として、ほかには日本政策金融公庫の一部事業資金融資、中小企業基盤整備機構、福祉医療機構などがあります。また、個人向け融資である「国の教育ローン」も代理貸付の一種です。
フラット35の具体的な特徴
フラット35は、具体的にどんな特徴があるのでしょうか。いくつか説明したいと思います。
申し込みから返済まで金融機関が担当
まず、融資の申し込みから審査、契約書類や担保手続きは、金融機関が窓口となり対応します。返済口座の作成、返済が遅れた場合の督促などの返済管理も、同様に金融機関が対応します。
フラット35の融資審査は、一般に銀行住宅ローンより柔軟とされています。ただし、どんな人でも借り入れ可能というわけではなく、「銀行よりローン審査がやさしい」といったニュアンスです。また、フラット35では融資手数料が必要で、この手数料が銀行の収入となります。
団体信用生命保険の加入は任意
銀行住宅ローンと同様に、団体信用生命保険に加入するのが原則となっています。ただし、団体信用生命保険への加入は任意なので、健康面に懸念がある人にはメリットがあるケースもあります。これについては後ほど説明します。
対象の住宅に細かい条件がある
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融資対象の自宅やマンションには、耐火性、建築方法などに細かい条件があり、条件をクリアしないと、フラット35の融資は受けられません。
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固定金利は一律でない
適用される固定金利については、建物の性能などでディスカウントされる場合があり一律ではありません。金融機関によっても金利に違いがあります。
住宅金融支援機構では、フラット35の金利水準を公開しており、取扱金融機関と金利を所在地などから検索できますので、気になる方はチェックしてみてください。※住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」
【関連記事】>>【毎月更新】フラット35の住宅ローン金利ランキング！手数料、おすすめ銀行を紹介
銀行員はフラット35をどう見ているか？
では、銀行員は、フラット35をどう見ているのかについてお話しします。ここでは、ローンを借りる側である顧客がメリットに感じるフラット35のポイント3つに対して、ローンを取り扱う「銀行員の目線」で解説していきます。
ポイント1. 「低金利の固定金利が魅力」
フラット35は、なんといっても最初から最後まで固定金利なのが魅力だ（顧客）
銀行員の目線から申し上げると、確かに低金利で固定金利ですが、現在、銀行でも「全期間固定金利」などの名前でフラット35のような固定金利の住宅ローンが登場していますし、金利もフラット35と銀行住宅ローンでは大差ない水準です。
たとえば、フラット35の金利は1.83％なのに対して、銀行住宅ローンの全期間固定金利でも1.3〜1.7％台になっています（2023年5月時点）。もちろん、それぞれ融資手数料などの条件は異なり、単純にどちらが低金利だとも言えませんが、ほぼ同じくらいの金利だと言えます（銀行金利は筆者調べ）。
ポイント2. 「銀行住宅ローンより審査に通りやすい」
公的な融資だから銀行住宅ローンより審査基準がゆるくて、審査に通りやすいと思う（顧客）
銀行員から見れば、フラット35の審査はゆるくもないですし、銀行住宅ローンと比較して審査に通りやすいとも思っていません。その代わり、融資の対象になる人の門戸が広いので、銀行住宅ローン審査ではハードルが高くなる個人事業主や転職して間もない人でも審査に通る場合があります。
その半面、フラット35では、融資対象になる人や購入・新築する家の内容など条件が細かく設定されていて、そこから外れると審査に通らないこともあります。
つまり、「フラット35は、ローン申し込みの入り口は広いが、決められた道を通れないと審査を通過できず『ダメなものはダメ』とはっきりしている」という表現が妥当だと思います。
銀行住宅ローンでは、審査の基準に不足する人も保証人や担保を追加する（実家をプラスして担保評価を増やす）など、審査に通る交換条件を示してくれる場合もあります。ですが、フラット35は、マニュアルにない取り扱いはしないのが原則で、その点はやはり公的融資がゆえの特徴とも言えます。
ポイント3. 団体信用生命保険に加入しなくてもいい
健康面で団体信用生命保険に加入できないけれど、フラット35なら借り入れOKで助かった（顧客）
このようにフラット35に関する記事や情報の中には、「フラット35は、団体信用生命保険（団信）に加入しなくてもいいから」といった記載を見受けますが、銀行員としては賛同しにくいです。
なぜかと言えば、団体信用生命保険に加入していれば、フラット35でも銀行住宅ローンでもローンを借りた人が死亡したときに、原則としてローンの残債は保険で完済されるからです。
ちなみに、私も住宅ローンを借りていて、団体信用生命保険にも加入しています。妻には「死んだら住宅ローンがチャラになって、ローンは消えるけれど、家は残って、いま契約してる生命保険から死亡保険金も入って、しかも邪魔なお父さんもいなくなっていいでしょ？」と伝えてあります。
実は、これは銀行でお客様に団体信用生命保険を説明するときに私がお話しするフレーズで、お客様からは「なるほど、よくわかります」と言ってもらえます。特に「邪魔なお父さんが」というところはウケます（笑）。
団体信用生命保険に加入しない場合、残されたお金でローンを返さなくてはならない事実に向き合うことが重要です。中には、「団信に入らなくても、以前加入した別の生命保険があれば大丈夫」と考える人もいるでしょう。万が一の際、その保険金をローン返済に充てることは可能です。ただし、その場合、手元に残るお金が少なくなってしまうデメリットを十分に理解しておくべきです。
銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険への加入は必須で、加入できないと銀行では借り入れできないケースが多いのが事実です。ですから、私も住宅ローンの申し込みをしたお客様で、団体信用生命保険に加入できない人にフラット35の利用を提案したことはあります。
このように健康面で団体信用生命保険に加入できない人でもローンの借り入れができるというメリットがあるのは否定しません。しかし、その場合も上記のように、死亡したときなどにはどうやってローンを返すのか？をしっかり考えておく必要があります。※参考：住宅金融支援機構ホームページ「フラット35 ご利用条件 団体信用生命保険」
本音は「銀行の住宅ローンを借りてほしい」
ここまで説明してきたように、フラット35のポイントも、すべてが銀行住宅ローンに勝っているわけではありません。
フラット35は、銀行のローン残高にならない
なんと言っても、フラット35は代理貸付で銀行住宅ローンではないので、融資を取り扱っても銀行のローン残高にはならず、銀行員のローン獲得実績にも寄与してくれません。という銀行員の本音から、フラット35は「大事な商品だが、注文されなければイチオシの後ろにこっそり置いておきたい」とタイトルにしたのです。
ちなみに、こうした銀行員（銀行）のスタンスは、インターネットの検索でも実感できます。たとえば、「フラット35について自分が取引している銀行で聞いてみよう」と銀行の公式サイトを見ても、フラット35のページにたどり着くには結構苦労するのに、住宅ローンのページはいきなりページ前面に飛び出てくる、といった具合です。
試しに「フラット35」とネット検索した場合には、銀行公式ページよりも上位に、住宅ローンの比較サイトやフラット35を専門に扱う会社の広告ページがヒットします。一方で「住宅ローン」と検索すれば、こちらは銀行サイトが上位にひしめくといった違いです。
もちろん、ご自身でいろいろ調べてフラット35にしようと銀行に来たお客様に対し、無理やり住宅ローンを押し付けるような営業はしていません。ですが、「住宅ローンもいいんですよ」と一緒にセールスすることはあり、やはり本音は「住宅ローンを選んでほしい」と銀行員は思っています。
まとめ
この記事では、銀行におけるフラット35の立ち位置といった内容を、銀行員視点でお話ししてきました。記事を通して、決してフラット35を否定するつもりはなく、銀行住宅ローンの方が優れているとアピールする意図はないことをご理解いただければと思います。
政府による子育て・少子化対策の一環として、フラット35の金利引き下げが盛り込まれると報道されたように、社会全体を見れば、フラット35は、住宅を手に入れたい人にとってなくてはならないものです。
その一方で、フラット35を銀行員が取り扱う時には、心の内で「本当はウチの住宅ローンを借りてほしいなあ」と考えながら（少なくとも私は本音でこう感じながら、でもお客様の希望通りに対処しています）応対している、ということは忘れないでください。
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①保証料など0円サービスが充実
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）・変動金利
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①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK
- イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
- 売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。
金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。
審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。
住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。
例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。
住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。
関連記事 イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
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- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。