マンション価格高騰と金利上昇気配のいま、変動金利型住宅ローンのリスクを知っておこう！

新築、中古マンションの価格高騰が止まらないだけに、今のうちに買っておかないと、と焦っている人も多いのではないだろうか。しかし、注意が必要なのは金利動向だ。住宅ローンの利用者は相変わらず変動金利型を選ぶ人が多いが、近いうちに金利が上がるリスクが高まっている。住宅ローンは金利上昇リスクをよく理解し、対策を立てた上で利用する必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

首都圏の新築マンション平均価格は8873万円

　首都圏の新築マンション価格が上昇しており、特に東京23区の高騰ぶりがすさまじい。平均的な会社員の年収では手が届かないレベルになりつつある。

　図表1は、不動産経済研究所の調べによる首都圏の新築マンションの平均価格だが、2023年上期には8873万円まで上がっている。2022年上期は6510万円だったから、前年比で36.3％の上昇だ。

図表1　新築マンションの平均価格の推移（単位：万円）

資料：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年上半期」

　しかも、東京23区に限ると2023年上期の平均は1億2962万円と、1億円超えとなっている。2022年の8091万円から60.2％ものアップだ。

　首都圏平均の8873万円のマンションを、873万円の自己資金、借入額8000万円で購入するとすれば、金利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合、毎月返済額は20万3279円に達する。

　返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）をより安全な範囲といわれる25％以内に抑えるためには、976万円の年収が必要になる。

　東京23区の1億2962万円の新築マンションなら、962万円の自己資金で1億2000万円を借り入れた場合、毎月返済額は30万4918円。返済負担率を25％とするには、必要年収が1464万円になる。

　これでは、平均的な年収の会社員ではとても購入できないし、夫婦ともに高額所得者のパワーカップルでやっと購入可能といったレベルではないだろうか。

マンション価格はまだ上がるから「今が買い時」と考えている人が多い

　しかも、新築マンションの価格上昇はまだまだ続くのではないかという見方が強い。

　マンションを開発するための適地が減少しており、かろうじて見つかったとしても競争入札などで土地取得価格が高くならざるを得ない。

　加えて、資材価格や人件費の高騰などで建築費も高くなっており、価格が上がる要素ばかりで、とても下がることは期待できない。

　マンション情報サイトの「住まいサーフィン」を運営するスタイルアクトでは、四半期に一度、マンション購入希望者の意識調査を行っており、2023年7月の調査では、1年後のマンション価格について、66.8％の人が「上がる」とし、「横ばい」が26.9％で、「下がる」は6.3％だった。

　圧倒的に今後も上がり続けると見る人が多い。3人に2人がマンション価格は「上がる」と考えているわけだ。

　いまのうちに買っておかないといよいよ買えなくなってしまうと考えている人が増えているのかもしれない。

　同じくスタイルアクトの調査では、マンションはいまが買い時だと思うかどうかという設問も設けてあるが、その結果は図表2のようになっている。

図表2　マンションは今が買い時だと思うか

資料：住まいサーフィン「マンションの買い時はいつ？第62回マンション購入に対する意識調査の公表」
※買い時DI（diffusion index）の算出は、（今マンションは「買い時」回答割合 +「やや買い時」回答割合）－（今マンションは「あまり買い時ではない」回答割合 +「買い時ではない」回答割合）で算出

「買い時」と「やや買い時」の合計は30.0％で、「どちらでもない」が42.2％、「あまり買い時ではない」「買い時ではない」の合計が27.8％だった。

　買い時とする人の合計から買い時ではないとする人の合計を差し引いた「買い時DI※」は＋2.2ポイントで、買い時と考える人がやや優勢という結果だった。

　2023年4月の調査では「買い時DI」は－8.7で、2023年1月が－18.6だったから、買い時ではないと考える人のほうが多かったわけだが、ここへきて買い時だと思う人が増えている。

住宅ローンの金利上昇で、借入可能額が減るという不安感が強まる

　その要因としては、価格面と金利面の先行きの見通しが影響しているのではないだろうか。

　マンションの価格がさらに高くなって、このままでは買えなくなってしまうという不安感が高まると同時に、住宅ローン金利が上がって、いっそう買えなくなってしまう――という思いが強まっているとみられている。

　周知のように、日本銀行は、2023年7月下旬の政策決定会合において、長期金利の上限をこれまでの0.5％から実質的に1.0％に引き上げる修正を行っている。

　この調査時点ではその決定前だったものの、そうした変更が行われる時期が近づいているという観測が強まっていた。

　実際、この修正を受けて、2023年9月の住宅ローン金利、固定金利型の指標といわれる固定金利期間選択型の10年固定の金利は、軒並み0.10％程度の上昇となった。

　今後も固定金利型住宅ローン金利の上昇が続くと、購入希望者の間では、住宅ローンの返済負担が重くなり、借入可能額が減ってしまうのではないかという不安感が強まっている。

変動金利を選択している人は7割超に上昇

　一方で、変動金利は上がっていない。短期金利が上がり、変動金利型が動き出すのはまだ先ではないかという見方が強いのだ。

　住宅ローンには大きく分けると、長期金利に連動する固定金利型と、短期金利に連動する変動金利型がある。

　いま上がり始めているのは長期金利に連動する固定金利型。短期金利が上がり、変動金利型が動き出すのはまだ先ではないかという見方が強い。

　そのため、実際に住宅ローンを利用してマイホームを買っている人の大半は変動金利型を利用している。固定金利型に比べて金利が低く、しばらくは金利上昇のリスクはないとなれば、それも当然のことかもしれない。

　住宅金融支援機構が住宅ローンを利用してマイホームを買った人を対象に調査したところ、図表3にあるように、72.3％の人が変動金利型を利用している。固定金利期間選択型は18.3％で、全期間固定金利型に至っては9.3％にすぎない。

図表3　住宅ローンを利用した人の金利タイプ

資料：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】」

　しかし、変動金利型の金利上昇はまだ先になりそうだからと安心していいのだろうか？

　当たり前のことだが、住宅ローンの返済は20年、30年の長きにわたって続く。その間には変動金利型の金利上昇が必ずやってくる。

　日銀の金融政策の実質的な変更を踏まえれば、短期金利も数年のうちには引き上げられ、変動金利型の金利も上がるという見方が強まっている。

変動金利上昇時には、返済額が25％増えるリスクも

　変動金利型の住宅ローンは、借入後に市中の金利が上がると半年に一度適用金利が見直され、5年に1回、返済額も見直されることになっている。

　金利が上がった場合、返済額が増えるが、増額率は25％までに抑えることになっている。逆にいえば、5年後には最大25％まで返済額が増えるリスクがあるということだ。

　では、実際に金利が上がると、どの程度返済額が増えるのか、借入額5000万円で試算してみると、図表4のようになる。

図表４　変動金利が上昇した際の返済増額率

　5年後も金利が0.375%のままなら返済額は12万7049円で変わらないが、金利が0.25％上がって0.625％になると毎月返済額は13万1792円と月額4743円増える。5年間はその返済額で変わらないので、5年間の返済額は0.375％の762万2940円から、790万7520円に増える。増額率は3.7％ということだ。

　それが、0.50％上がって0.875％になると、毎月返済額は13万6647円で、1.00％上がって1.375％まで上がると14万6692円になる。

　その先5年間の返済額は880万1520円と金額にして100万円以上、率にして15.5％も増えてしまう。

変動金利の金利上昇リスクを理解していない人が多い

　1.00％の上昇だと、月額にすれば2万円近くの負担の増加だから、家計にも影響が大きいのではないだろうか。

　しかし、住宅金融支援機構の調査によると、こうした変動金利型の金利上昇リスクを十分に理解しているとする人は多くない。半数近い人たちが、十分に理解しないまま利用しているという結果が出ている。

　これまでは、超低金利が続いてきたため、変動金利型の金利が上がって、返済額が増えるといった事態はなかったので、問題にはならなかったが、今後はそうもいかないだろう。

　実際に金利が上がったら、返済額がどの程度増えるのかまで事前にシミュレーションして、それでも大丈夫かどうかを考慮した上で資金計画を立てる必要がある。

　マンション購入の際は、これまで以上に慎重な姿勢で住宅ローンの金利タイプ選びを考える必要があるだろう。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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新規借入2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

3位

変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。