auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローンの未払利息が発生した時、銀行はどうした? 現役銀行員が過去の金利上昇時の対応を解説

【第17回】2023年9月5日公開(2024年2月1日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

住宅ローン金利が徐々に上昇しています。特に変動金利で借りている人は金利が急上昇した際、毎月の返済よりも金利の方が高くなるという、恐怖の「未払利息」が発生して、返済が滞る可能性もあります。この未払利息は、実は過去に一度発生した歴史があるのですが、その情報はほとんどありません。過去の銀行の対応と、次の金利上昇時にどんな対応をするのか予想します(金融ライター・加藤隆二、現役銀行員)。

未払利息は発生していた!〜住宅ローン30年史

金利急上昇時は、未払い利息が発生する可能性がある(出典:PIXTA)

 私は1990年のバブル絶頂期の入社です。数年前、「(仕返しは)倍返しだ」というキャッチフレーズで有名になった半沢直樹の主人公と、おそらく同期入社です。もっとも彼のような派手な浮き沈みもないので、当時も今も銀行員です。

 今回は、金利が徐々に上昇基調にあるということで、住宅ローン金利の過去の推移を振り返り、「未払利息」が発生するような金利の急上昇時に、銀行はどう対応するのかを予想したいと思います。

住宅ローン金利の変遷

 住宅ローンの変動金利(店頭表示金利のこと。詳細は後半で説明)を、データが残っている時期から年表形式で振り返ると、主に以下のようになります。

民間銀行の住宅ローン金利の推移
*金利は「変動金利(店頭表示金利)」

時期 変動金利
(店頭)
トピックス
昭和62年(1987年) 5%程度 バブル経済突入前は5%だった
平成2年(1990年)10月 8.5% バブル絶頂のピークで、一気に金利上昇。ただしピークは短かった
平成3年(1991)年〜
平成4年(1992)年
7.5%〜5.7% 金利は6%を割り込む水準まで一気に下落
バブル崩壊はこの頃といわれている
平成5年(1993)年 4.8% 旧・住宅金融公庫と銀行金利がほぼ横並びとなる
平成7年(1995)年 2.625% 金利低下がやや鈍化
平成11年(1999)年 2.375% ここが最低水準。その後、多少の上下はあったがほぼ同レベルで現在に至る

※店頭金利はいわゆる「定価」であり、実際の融資金利はそこから優遇幅を引いた表面金利(対顧客金利)になります。なお優遇幅は、時期によって違うほか、顧客の信用力によっても変化します。

住宅ローン金利推移
出典:住宅金融支援機構「金利のタイプとは

 

 

 参考資料を見ると、実はバブルより前から金利は高水準で、バブル前に一旦下降傾向のときもあったようです。またバブルの時期(1988年頃~1991年2月・諸説あり)を物語るように金利が変動していたこともわかります。

 では、この中からいくつかの時期を切り取って、その時期に何が起きていたか?を説明したいと思います。

【未払利息が発生】バブル絶頂1990年頃

 1990年、バブル経済が絶頂を迎えて、金融引き締めが図られたことで金利が急上昇。わずか1年程度の間に、5%から8.5%まで金利が急上昇しました。そのため、バブル期に短期間ですが民間銀行の住宅ローンで未払利息が発生したケースもあったといわれています。

 未払利息とは、変動金利の住宅ローンで急激に金利が上昇し、毎月支払う利息が本来の返済額よりも多くなってしまうこと。通常の返済ペースでは利息を払いきれないことからこう呼ばれます。こうなると元本が減らないどころか借金が増え続けるという危険な状態で、住宅ローン破綻をする可能性が一気に高まります。

未払利息が発生する仕組みは?

 住宅ローンの変動金利には、以下の3つの防御機能(激変緩和措置)があります。多くの銀行が以下のルールを導入しています。

1、金利・年2回見直しルール
金利は毎日とか毎週などの短期間で変わることはない、原則は年2回見直し(最近は、年2回以外の銀行もある)

2、返済額5年間固定ルール
返済開始から5年、次の5年というサイクルの最中は金利が急上昇(下降も)しても返済額(口座から引き落とされる金額)は変わらないルール
*返済額は変わらなくても、元金と利息の組み合わせは変動するので、金利上昇局面では金利の割合が多く、逆に元金は少なくなる

3、1.25倍(125%)ルール
 5年ごとに見直される返済額は、直前返済の1.25倍より多くはならない

 以上のルールがあるため、金利が上昇しても、すぐには毎月の返済額が増えないというメリットがあります。

 ただし、毎月の返済額が上昇するのが5年ごとであるため、金利上昇が急激な場合は毎月返済額よりも利息の方が多くなってしまうことがあります。これを「未払利息」と呼びます。この状態だと毎月返済をしているのに、住宅ローン残高がどんどん増えていくという恐ろしい状態になります。

 なお、「未払利息が発生したケースもあったといわれている」と表現したのは、公的な資料が見つからなかったからです。

 ただし、先輩方に聞いてみると、1990年頃、確かに未払利息が発生していたというのです。以下は、先輩方から聞いた、当時の状況です(この時期、私は銀行に入社したての見習いだったので、実際に現場で経験した先輩方に当時のことを聞きました)。

確かに金利がピークになったとき未払利息が起きた人はいるみたいだけど、そんなに大きな騒ぎにならなかった。

それと、自分は担当するお客さんのことしか見ていなかったから、「銀行全体で何人だった?」とか、「日本全体で何人いた?」とかは、おそらく公表されなかったと思う
(先輩A)

あの頃はバブル真っただ中で「実家の山が売れた」とか、個人が億単位の大金を普通に手にしていた時代で、わざわざ借金などせずキャッシュで家を買う人もけっこういたから、住宅ローンを借りていた人はそんなに多くなかったと思う。

それと、住宅ローンを借りていて未払利息になりそうな場合、「そんなことになるなら(未払利息が発生するなら)全部返すよ」と自己資金でさっさと完済した人もいた。
(先輩B)

あのときは、かなり早い時期に銀行本社から『未払利息が発生しそうな人のリスト』みたいなものが来て、支店の対象者を事前フォローするようにと命令があった。なぜなら『〇〇銀行で未払利息が発生!』なんてニュースになったら、客離れが起きるかもしれなかったから

自分も対象のお客さんに『金利の変更』、つまりその人だけ特別に金利を引き下げて未払利息が発生しないようにしたんだけど、このときもお客さんに「今回は特別な対応なので、決して他言無用でお願いします」と口止めをした。なぜなら、他のお客さんからすれば不公平だと文句が出るから。秘密裏に対処したということだよ。
(先輩C)

 以上の話を簡単にまとめると、「現実に未払利息は発生したが、短い期間の瞬間的なもので、また未払利息が発生した人も大人数ではなかったため社会的な問題にまでは発展しなかった」といったところでしょう。ただし瞬間的とはいえ、過去に未払利息が発生したというのは事実です。

 このように先輩の話を聞いて、私もなるほどと思い、だから自分の記憶にも残っていなかったんだと納得できました。なおこれは、あくまで私の勤務する銀行の「内輪(うちわ)話」です。どの銀行も同じように対応したわけではありません。

【住宅金融公庫を狙え!】1993年頃

 現在は、原則として公的ローンの方が、銀行の住宅ローンより金利は高めです。(*銀行ローンの金利種類や優遇条件にもよる)

 ただしバブル期はこれが逆で、たとえば住宅ローン金利がピークの8.5%だったとき、当時の公的ローンである「住宅金融公庫(フラット35の前身)」は5.5%。銀行ローンのほうが高く、その金利差は3.0%(店頭表示金利)​もありました

 しかし、バブルが崩壊した1993年頃から、銀行住宅ローン金利がどんどん下がっていったわけですが、当時の住宅金融公庫は固定金利なので金利が下がることはなく、銀行では住宅金融公庫のローンから銀行の住宅ローンへの借り換えを積極的に推進していました。実際に、私はこのころ、新築のローンよりも、住宅金融公庫でまだ高かった時期の固定金利で返済を続けている人の借り換えばかりやっていました。 

 なぜなら借り換えは新築より時間がかからず、手っ取り早かったからです。借り換え融資を実行して返済させれば終わりで、新築のように融資実行まで数カ月など時間がかからないのです。ただ、「自分は古いローンを奪い合っているだけで、新築など真の住宅ローンで顧客の役に立っていないなあ」と感じていたのも事実です。

【銀行同士のつぶしあい】1990年代後半から現在まで

 バブル崩壊から時が経ち、金利低下も収束したあとは、金利も最低水準で長期間推移してきました。

 この時期になると、もう住宅金融公庫の借り換えもやり尽くしてしまい、銀行では新築顧客の奪い合いと「銀行間の住宅ローン借り換え合戦」が起こり、現在も続いている状況です。銀行間の競争は金利競争から始まり、もう競争もできないくらいの低水準になると、今度は団体信用生命保険(団信)の差別化で顧客を呼び込むようになっています。

今後の金利上昇で、銀行はどう動く?

今、未払利息が発生したら銀行はどうする?

 バブル絶頂期に未払利息が発生した際は、短い期間であり、未払利息が発生した人も大人数ではなかったため、大事にならずに済みました。

 しかしそれは、「銀行が潰れることなど絶対にない」と信じられていた時代のことです。その後、多くの銀行が潰れたり合併したりして、生き残りを図ってきました。現在の状況では「困っている人には特別に金利を引き下げる」などを自主的に行う銀行はあまりないのではないかと思いますし、金融庁から強権的な指示が出されない限り、難しいというのが現状かと思います。

 確かに、リーマンショック時には、多くの住宅ローンの返済困窮者が生まれたため、条件緩和(金利減免、返済期間の延長など)が政府主導で導入されました。ただし当時、困窮者の数が増えたといっても、銀行が傾くほど多かったわけではなく、政府からの補助金・公的資金導入などはなく、民間銀行の自助努力で対応できた程度の規模でした。

 今後、金利が急上昇した場合、変動金利で借りている人の多くが返済に行き詰まる可能性があり、その規模はリーマンショック時に比べてべらぼうに大きくなるでしょう。個人だけでなく、法人も同様に返済に困ることになります。そのため銀行自身が自らの経営を重視するなら「困っている人に特別に金利を引き下げる」などの措置を、銀行が積極的に取れるかどうかは疑問が残ります。

参考:金融庁「中小企業等に対する金融円滑化対策について

【関連記事はこちら】>>住宅ローン返済が苦しいなら「リスケ」の検討を!メリット・デメリットと、必要な条件を解説

まとめ

 あらためて銀行の顧客への対応を振り返ってみましょう。

 1990年ごろは、未払利息があれば、積極的に金利の引き下げをしてくれたなど「銀行に余力があった時代」

 2009年ごろは、金融庁に言われて(これが本音で、「金融円滑」という建前もありましたが)「仕方なく金利を引き下げた時代」

 そして将来、対象人数が多すぎると「金利引き下げも難しい時代」がやってくるかもしれません(もちろんそれ以前に、「元本カット」は過去にも例がないので、これからも絶対にないと思います…)。

 往々にして私たち銀行員は「コップに半分しか水がない」とネガティブ思考タイプが多いのですが、こんなネガティブな将来予測は当たってほしくないものです。

〜固定金利から変動金利への借り換えが流行する?

 あくまで個人の意見ですが、もし変動金利の低水準が今後もしばらく続いていくとして、今度は銀行住宅ローンの固定金利を変動に借り換える動きが出てくるのではないでしょうか? 過去に住宅金融公庫の借り換えに取り組んできた銀行員としては、銀行はそんな行動を取るのではとみています。

 

 現在の銀行固定金利(固定金利と変動金利のミックス型を含む)は、そもそも「金利を引き下げたりできないかわりに固定金利」になっているとも言えるわけで、契約している銀行では(当然ながら)金利を変更することはできないはずです。でも、固定金利は上昇局面にある中で、変動金利は低水準が続いており、中にはさらに引き下げている銀行もあります。そのため、どうしても金利を下げたいなら、別の銀行で変動金利(あるいは低利の固定金利)に借り換えればいいわけです。

 

 もちろん借り換え手数料が必要ですし、現在が固定金利なら違約金を支払わないと解約できない銀行もあります。そうしたデメリットなどを差し引いても変動金利に変更する動きは出てくるのではないか?と考えています。

 

 そして、ここからが重要なところで(というか、本当はあまり話したくはないのですが)「金利が気になるなら『ダメで元々』と、今の銀行に相談してみては?」ということです。

 

 住宅ローンは銀行と顧客の契約ですが、契約はあくまで契約であって、その銀行があなたを手放したくないなら、少々無理な相談でも、もしかしたら「あなただけ特別ですよ」と固定金利を変動金利に変えてくれるかもしれないのです。本来は許されないはずの全期間固定金利⇒変動金利への切り替えや手数料の免除(減額)だって、対応してくれる可能性もゼロではないと思われます。事実、私の勤務する銀行では顧客にこうした対応をしているケースもあります。これも「返されるくらいなら、特別待遇をしてでもローン残高を維持したい」という事情があるからです。

 

 もちろん、すべての銀行がこのような対応をするとは限りませんし、この記事読んで、なお変動金利を選択するということは、「その後の金利上昇リスクは自分で負わなければいけない」ということです。借り換えなどを銀行から提案された場合も同じで、最終的に顧客自身が判断しているので、金利上昇に関して銀行の補填など期待できないことは、言うまでもありません。
【関連記事はこちら】>>銀行が住宅ローン借り換えに必死なのは、他行のシェアを奪える「倍返し」施策だから!

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新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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