住宅ローン金利が徐々に上昇しています。特に変動金利で借りている人は金利が急上昇した際、毎月の返済よりも金利の方が高くなるという、恐怖の「未払利息」が発生して、返済が滞る可能性もあります。この未払利息は、実は過去に一度発生した歴史があるのですが、その情報はほとんどありません。過去の銀行の対応と、次の金利上昇時にどんな対応をするのか予想します（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）。
未払利息は発生していた！〜住宅ローン30年史
私は1990年のバブル絶頂期の入社です。数年前、「（仕返しは）倍返しだ」というキャッチフレーズで有名になった半沢直樹の主人公と、おそらく同期入社です。もっとも彼のような派手な浮き沈みもないので、当時も今も銀行員です。
今回は、金利が徐々に上昇基調にあるということで、住宅ローン金利の過去の推移を振り返り、「未払利息」が発生するような金利の急上昇時に、銀行はどう対応するのかを予想したいと思います。
住宅ローン金利の変遷
住宅ローンの変動金利（店頭表示金利のこと。詳細は後半で説明）を、データが残っている時期から年表形式で振り返ると、主に以下のようになります。
| 時期 | 変動金利 （店頭） |
トピックス |
|---|---|---|
| 昭和62年（1987年） | 5%程度 | バブル経済突入前は5%だった |
| 平成2年（1990年）10月 | 8.5％ | バブル絶頂のピークで、一気に金利上昇。ただしピークは短かった |
| 平成3年（1991）年〜 平成4年（1992）年 |
7.5％〜5.7％ | 金利は6％を割り込む水準まで一気に下落 バブル崩壊はこの頃といわれている |
| 平成5年（1993）年 | 4.8％ | 旧・住宅金融公庫と銀行金利がほぼ横並びとなる |
| 平成7年（1995）年 | 2.625％ | 金利低下がやや鈍化 |
| 平成11年（1999）年 | 2.375% | ここが最低水準。その後、多少の上下はあったがほぼ同レベルで現在に至る |
※店頭金利はいわゆる「定価」であり、実際の融資金利はそこから優遇幅を引いた表面金利（対顧客金利）になります。なお優遇幅は、時期によって違うほか、顧客の信用力によっても変化します。
参考資料を見ると、実はバブルより前から金利は高水準で、バブル前に一旦下降傾向のときもあったようです。またバブルの時期（1988年頃～1991年2月・諸説あり）を物語るように金利が変動していたこともわかります。
では、この中からいくつかの時期を切り取って、その時期に何が起きていたか？を説明したいと思います。
【未払利息が発生】バブル絶頂1990年頃
1990年、バブル経済が絶頂を迎えて、金融引き締めが図られたことで金利が急上昇。わずか1年程度の間に、5％から8.5％まで金利が急上昇しました。そのため、バブル期に短期間ですが民間銀行の住宅ローンで未払利息が発生したケースもあったといわれています。
未払利息とは、変動金利の住宅ローンで急激に金利が上昇し、毎月支払う利息が本来の返済額よりも多くなってしまうこと。通常の返済ペースでは利息を払いきれないことからこう呼ばれます。こうなると元本が減らないどころか借金が増え続けるという危険な状態で、住宅ローン破綻をする可能性が一気に高まります。
未払利息が発生する仕組みは？
住宅ローンの変動金利には、以下の3つの防御機能（激変緩和措置）があります。多くの銀行が以下のルールを導入しています。
１、金利・年2回見直しルール
金利は毎日とか毎週などの短期間で変わることはない、原則は年2回見直し（最近は、年2回以外の銀行もある）
２、返済額5年間固定ルール
返済開始から5年、次の5年というサイクルの最中は金利が急上昇（下降も）しても返済額（口座から引き落とされる金額）は変わらないルール
＊返済額は変わらなくても、元金と利息の組み合わせは変動するので、金利上昇局面では金利の割合が多く、逆に元金は少なくなる
３、1.25倍（125％）ルール
5年ごとに見直される返済額は、直前返済の1.25倍より多くはならない
以上のルールがあるため、金利が上昇しても、すぐには毎月の返済額が増えないというメリットがあります。
ただし、毎月の返済額が上昇するのが5年ごとであるため、金利上昇が急激な場合は毎月返済額よりも利息の方が多くなってしまうことがあります。これを「未払利息」と呼びます。この状態だと毎月返済をしているのに、住宅ローン残高がどんどん増えていくという恐ろしい状態になります。
なお、「未払利息が発生したケースもあったといわれている」と表現したのは、公的な資料が見つからなかったからです。
ただし、先輩方に聞いてみると、1990年頃、確かに未払利息が発生していたというのです。以下は、先輩方から聞いた、当時の状況です（この時期、私は銀行に入社したての見習いだったので、実際に現場で経験した先輩方に当時のことを聞きました）。
確かに金利がピークになったとき未払利息が起きた人はいるみたいだけど、そんなに大きな騒ぎにならなかった。
それと、自分は担当するお客さんのことしか見ていなかったから、「銀行全体で何人だった？」とか、「日本全体で何人いた？」とかは、おそらく公表されなかったと思う。
（先輩A）
あの頃はバブル真っただ中で「実家の山が売れた」とか、個人が億単位の大金を普通に手にしていた時代で、わざわざ借金などせずキャッシュで家を買う人もけっこういたから、住宅ローンを借りていた人はそんなに多くなかったと思う。
それと、住宅ローンを借りていて未払利息になりそうな場合、「そんなことになるなら（未払利息が発生するなら）全部返すよ」と自己資金でさっさと完済した人もいた。
（先輩B）
あのときは、かなり早い時期に銀行本社から『未払利息が発生しそうな人のリスト』みたいなものが来て、支店の対象者を事前フォローするようにと命令があった。なぜなら『〇〇銀行で未払利息が発生！』なんてニュースになったら、客離れが起きるかもしれなかったから。
自分も対象のお客さんに『金利の変更』、つまりその人だけ特別に金利を引き下げて未払利息が発生しないようにしたんだけど、このときもお客さんに「今回は特別な対応なので、決して他言無用でお願いします」と口止めをした。なぜなら、他のお客さんからすれば不公平だと文句が出るから。秘密裏に対処したということだよ。
（先輩C）
以上の話を簡単にまとめると、「現実に未払利息は発生したが、短い期間の瞬間的なもので、また未払利息が発生した人も大人数ではなかったため社会的な問題にまでは発展しなかった」といったところでしょう。ただし瞬間的とはいえ、過去に未払利息が発生したというのは事実です。
このように先輩の話を聞いて、私もなるほどと思い、だから自分の記憶にも残っていなかったんだと納得できました。なおこれは、あくまで私の勤務する銀行の「内輪（うちわ）話」です。どの銀行も同じように対応したわけではありません。
【住宅金融公庫を狙え！】1993年頃
現在は、原則として公的ローンの方が、銀行の住宅ローンより金利は高めです。（＊銀行ローンの金利種類や優遇条件にもよる）
ただしバブル期はこれが逆で、たとえば住宅ローン金利がピークの8.5％だったとき、当時の公的ローンである「住宅金融公庫（フラット35の前身）」は5.5％。銀行ローンのほうが高く、その金利差は3.0％（店頭表示金利）もありました。
しかし、バブルが崩壊した1993年頃から、銀行住宅ローン金利がどんどん下がっていったわけですが、当時の住宅金融公庫は固定金利なので金利が下がることはなく、銀行では住宅金融公庫のローンから銀行の住宅ローンへの借り換えを積極的に推進していました。実際に、私はこのころ、新築のローンよりも、住宅金融公庫でまだ高かった時期の固定金利で返済を続けている人の借り換えばかりやっていました。
なぜなら借り換えは新築より時間がかからず、手っ取り早かったからです。借り換え融資を実行して返済させれば終わりで、新築のように融資実行まで数カ月など時間がかからないのです。ただ、「自分は古いローンを奪い合っているだけで、新築など真の住宅ローンで顧客の役に立っていないなあ」と感じていたのも事実です。
【銀行同士のつぶしあい】1990年代後半から現在まで
バブル崩壊から時が経ち、金利低下も収束したあとは、金利も最低水準で長期間推移してきました。
この時期になると、もう住宅金融公庫の借り換えもやり尽くしてしまい、銀行では新築顧客の奪い合いと「銀行間の住宅ローン借り換え合戦」が起こり、現在も続いている状況です。銀行間の競争は金利競争から始まり、もう競争もできないくらいの低水準になると、今度は団体信用生命保険（団信）の差別化で顧客を呼び込むようになっています。
今後の金利上昇で、銀行はどう動く？
今、未払利息が発生したら銀行はどうする？
バブル絶頂期に未払利息が発生した際は、短い期間であり、未払利息が発生した人も大人数ではなかったため、大事にならずに済みました。
しかしそれは、「銀行が潰れることなど絶対にない」と信じられていた時代のことです。その後、多くの銀行が潰れたり合併したりして、生き残りを図ってきました。現在の状況では「困っている人には特別に金利を引き下げる」などを自主的に行う銀行はあまりないのではないかと思いますし、金融庁から強権的な指示が出されない限り、難しいというのが現状かと思います。
確かに、リーマンショック時には、多くの住宅ローンの返済困窮者が生まれたため、条件緩和（金利減免、返済期間の延長など）が政府主導で導入されました。ただし当時、困窮者の数が増えたといっても、銀行が傾くほど多かったわけではなく、政府からの補助金・公的資金導入などはなく、民間銀行の自助努力で対応できた程度の規模でした。
今後、金利が急上昇した場合、変動金利で借りている人の多くが返済に行き詰まる可能性があり、その規模はリーマンショック時に比べてべらぼうに大きくなるでしょう。個人だけでなく、法人も同様に返済に困ることになります。そのため銀行自身が自らの経営を重視するなら「困っている人に特別に金利を引き下げる」などの措置を、銀行が積極的に取れるかどうかは疑問が残ります。
参考：金融庁「中小企業等に対する金融円滑化対策について」
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン返済が苦しいなら「リスケ」の検討を！メリット・デメリットと、必要な条件を解説
まとめ
あらためて銀行の顧客への対応を振り返ってみましょう。
1990年ごろは、未払利息があれば、積極的に金利の引き下げをしてくれたなど「銀行に余力があった時代」。
2009年ごろは、金融庁に言われて（これが本音で、「金融円滑」という建前もありましたが）「仕方なく金利を引き下げた時代」。
そして将来、対象人数が多すぎると「金利引き下げも難しい時代」がやってくるかもしれません（もちろんそれ以前に、「元本カット」は過去にも例がないので、これからも絶対にないと思います…）。
往々にして私たち銀行員は「コップに半分しか水がない」とネガティブ思考タイプが多いのですが、こんなネガティブな将来予測は当たってほしくないものです。
〜固定金利から変動金利への借り換えが流行する？
あくまで個人の意見ですが、もし変動金利の低水準が今後もしばらく続いていくとして、今度は銀行住宅ローンの固定金利を変動に借り換える動きが出てくるのではないでしょうか？ 過去に住宅金融公庫の借り換えに取り組んできた銀行員としては、銀行はそんな行動を取るのではとみています。
現在の銀行固定金利（固定金利と変動金利のミックス型を含む）は、そもそも「金利を引き下げたりできないかわりに固定金利」になっているとも言えるわけで、契約している銀行では（当然ながら）金利を変更することはできないはずです。でも、固定金利は上昇局面にある中で、変動金利は低水準が続いており、中にはさらに引き下げている銀行もあります。そのため、どうしても金利を下げたいなら、別の銀行で変動金利（あるいは低利の固定金利）に借り換えればいいわけです。
もちろん借り換え手数料が必要ですし、現在が固定金利なら違約金を支払わないと解約できない銀行もあります。そうしたデメリットなどを差し引いても変動金利に変更する動きは出てくるのではないか？と考えています。
そして、ここからが重要なところで（というか、本当はあまり話したくはないのですが）「金利が気になるなら『ダメで元々』と、今の銀行に相談してみては？」ということです。
住宅ローンは銀行と顧客の契約ですが、契約はあくまで契約であって、その銀行があなたを手放したくないなら、少々無理な相談でも、もしかしたら「あなただけ特別ですよ」と固定金利を変動金利に変えてくれるかもしれないのです。本来は許されないはずの全期間固定金利⇒変動金利への切り替えや手数料の免除（減額）だって、対応してくれる可能性もゼロではないと思われます。事実、私の勤務する銀行では顧客にこうした対応をしているケースもあります。これも「返されるくらいなら、特別待遇をしてでもローン残高を維持したい」という事情があるからです。
もちろん、すべての銀行がこのような対応をするとは限りませんし、この記事読んで、なお変動金利を選択するということは、「その後の金利上昇リスクは自分で負わなければいけない」ということです。借り換えなどを銀行から提案された場合も同じで、最終的に顧客自身が判断しているので、金利上昇に関して銀行の補填など期待できないことは、言うまでもありません。
【関連記事はこちら】＞＞銀行が住宅ローン借り換えに必死なのは、他行のシェアを奪える「倍返し」施策だから！
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2025年10月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.722%
- 総返済額 3387万円
- 表面金利
- 年0.590%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,074円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げ(新規借入)・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.762%
- 総返済額 3410万円
- 表面金利
- 年0.630%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,611円
①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.782%
- 総返済額 3421万円
- 表面金利
- 年0.650%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,880円
①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③3大疾病の50％保障が無料付帯！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。