2024年以降、変動金利は1.9%に一気に上がるか?!　住宅ローン金利に先高感あり！

変動金利は住宅ローン利用者のうち約7割が選ぶ民間銀行の目玉商品です。本記事ではこれから変動金利で住宅ローンを実行する予定の人、すでに変動金利で住宅ローンを返済中の人に向けて、変動金利は1.9%程度まで一気に上昇するポテンシャルがあるということをお話ししたいと思います（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）。

住宅ローン金利に先高感
変動金利は1.9%まで一気に上がる余地あり?!
まとめ

住宅ローン金利に先高感

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。

　住宅ローン金利については、最近の物価上昇を背景とした2023年7月の日銀会合の金融緩和政策の修正によって金利の先高観が出始めています。

　8月から主要銀行が固定金利の基準金利を引き上げる一方、変動金利は据え置きとしており、変動金利に対して固定金利の割高感が増していることで、変動金利人気に拍車をかけています。

　変動金利は半年または月ごとに金融機関が金利を見直し、日銀が決める政策金利に連動しやすい商品ですが、その日銀が「2024年初頭にも、変動金利のベースとなる政策金利を利上げするのではないか？」とささやかれはじめています。

　そのため、今の変動金利の水準でなければ、返済の継続が難しいという人は注意が必要です。金利が上昇すれば、毎月の返済額が上昇し、返済が滞ることになりかねないからです。

住宅ローンの変動金利は1.9%まで一気に上がる余地あり?!

　では、変動金利はどこまで上がるのでしょうか？

　そんなことは分からないという大前提があるのですが、「どこまで上がるポテンシャルがあるか？」という切り口であれば、お話しする用意があります。

日米の住宅ローン金利の差は5.5%!

　日本に先立って金融引き締めを行っている米国では、住宅ローンで変動金利を選ぶ人は1割程度であり、9割が30年固定を選ぶのですが、その30年固定の住宅ローン金利が2023年8月中旬以降7％を超え、住宅購入申請の指数は28年ぶりの低水準となっています。

　フレディマック（連邦住宅貸付抵当公社）が2024年6月6日に発表した住宅ローン金利によると、30年物固定住宅ローン金利は平均で6.99％、その前週は7.03％でした。

　これに対して日本の全期間固定金利はどうかというと、住宅金融支援機構と民間銀行が提携して行う全期間固定金利のフラット35（買取型）は2024年6月で1.85%、その前月の5月で1.83%となっています。

　日本の方が借入期間、固定期間ともに5年長いにもかかわらず、金利水準は比較にならないほどに低い（約5.5～5.6ポイントも低い）ということが分かると思います。

　なお、米国では88%もの人が全期間固定型を選択しており、将来の金利上昇がありません。日本で全期間固定型を選択しているのは8.9%に過ぎないのと比べると、金利に対する考え方が違うということが分かります。

【図表】日米比較：住宅ローン金利水準

2024年6月	日本フラット35	米国 30年固定
全期間固定金利タイプ	1.85%	6.99%

出典：日本は住宅金融支援機構、米国はフレディマック（連邦住宅貸付抵当公社）

出典：2022年12月の千日太郎の記事から

　今後、日本の住宅ローン金利も米国並みの水準まで上がる、つまり今よりも5.5～5.6ポイント上がるポテンシャルがあるとまでは言いません。

　日米では、そもそもの金利水準に大きな開きがあるためです。日米の金利差は長い間3％あたりで推移してきましたが、最近は中央銀行の金融政策の違いによって金利差が大きく開いてきています。

日米の市場金利差が拡大

　ここで、住宅ローン金利に影響を及ぼす市場金利である、日本と米国の長期金利の推移（2023年6月1日から10月6日まで）を見てみましょう。

2023年6月1日から2023年10月6日までの日本と米国の長期金利の推移グラフ

　青い折れ線グラフが日本の長期金利、オレンジが米国の長期金利です。このグラフでは日本の0％が米国の3.4%となっています。つまり、日米の金利差は長く言われてきていた3.0％から3.4%に拡大してきたことになります。

　さらに日本よりも米国の方がダイナミックに上昇しています。特に9月21日には連邦公開市場委員会（FOMC）で政策金利見通しが示され、高金利政策が続くとの観測が台頭したことで、米国の長期金利はさらに急上昇しました。

　これに対して日本の金利上昇は米国と比べるとまだまだ小さいため、日米の金利差は拡大しています。

　8月まではおおむね3.4%の金利差でしたが、10月にはさらに0.6%ほど差が広がっているので、実に4.0％もの金利差になっています。

日米の住宅ローン金利差も拡大

　ここからちょっとザックリした話になりますが、ベースとなる日米の金利差が4%であるのに対して、日米の住宅ローンの金利差は直近で5.6％であるならば、その差の1.6%が住宅ローンの上がり幅であると仮定できるわけです。

　住宅ローンの金利が全体的にベースアップすると仮定した上がり幅です。これを今の主要銀行の住宅ローンの金利に適用すると、下表のような感じになるでしょう。

　実際には、これだけの要素で金利が決まるわけではありませんから、予想ではなく上昇のポテンシャルという見方になります。

　市場金利が上がったら、変動金利が1.9%になるという仮説は、長く低金利に慣れてきた私たちにとってちょっと刺激的かもしれませんが、今の米国の状況を当てはめると利上げペースはかなり鈍化している状態でもあります。

　変動金利が1.9%でも固定金利は高すぎるので変動金利で住宅を購入する人は残るでしょう。このように、日本の住宅ローン金利には今後も大きな上がり幅が残っていると考えてよいですね。

まとめ

　今回は、今後の金利動向について予想しました。しかし、あくまで千日太郎が個人で予想したことであり、この通りになる保証などありません。実際の金利上昇はこれ以上になることもありますし、逆に上がらない可能性だってあるのです。2024年の利上げの可能性については正直、五分五分くらいかなと思っています。

　金利はそもそも、自分でコントロールできることではありません。コントロールできないことに対してリスクを取るのはギャンブルです。

　一方で、自分が何年でいくら貯金ができるか？ももちろんできる保証はありませんけど、自分のことです。

　リスクを取るのは自分でコントロール可能な状態にしておくべきです。家を買うことは、ギャンブルではないのです。これは、今のような金利の先高観が意識されるずっと前から、私がブログや著書で繰り返し強調していることです。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
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年収 （給与所得者）: 300万円以上

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年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

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年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
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無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
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要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

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手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
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繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
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繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
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借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
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100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
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ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
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年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
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【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
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年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

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手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
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事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。