50年ローンなら高額なマンションも購入できるが、返済負担は1500万円も増える！

マンション価格の高騰で平均的な会社員の年収では購入が難しくなっているため、当面の負担を軽減できる、50年返済が可能な住宅ローンが注目されている。しかし、50年ローンにはデメリットも多いため、よく考えた上で利用するようにしたい。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

返済期間50年の住宅ローンが注目されている
50年ローンを利用するメリット
デメリットをよく確認しておこう
住宅ローンは35年返済までの範囲で、ゆとりある資金計画を
年配者なら親子リレーローンの活用も可能

返済期間50年の住宅ローンが注目されている

50年かけて返済できる住宅ローンが増えている（出所：PIXTA）

　一般的な住宅ローンの返済期間は35年が上限だが、最近では、返済期間が50年の住宅ローンが増えてきている。

　もともと、一部の地方銀行で50年返済が可能なローンは実施されてきたが、地銀のローンは利用できる人が地元に限られており、金利などの条件も厳しかったため、さほど広まることはなかった。

　また、住宅金融支援機構と民間提携のフラット35でも、50年返済が可能な「フラット50」が実施されているが、フラット35に比べて金利がやや高めで、対象が長期優良住宅に限られるなどの事情もあって、こちらもあまり広まってはいない。

　そうした中、ネット銀行の住信SBIネット銀行が、50年返済が可能なローンの取り扱いを開始。ネット銀行であるため、金利が地方銀行よりも低い水準に設定されている上、エリアに関係なく全国で利用可能である点が、これまでにないインパクトを与え、50年ローンが改めて注目されるようになった。

50年ローンを利用するメリット

　50年ローンが注目される理由として、毎月の返済額や返済負担率が減少するというメリットがある。具体的には以下の通りだ。

メリット① 家賃並みの返済負担でマンションが買える

　50年ローンが可能になれば、35年ローンに比べて毎月の返済額が減少し、住宅が買いやすくなるように見える。

　図表1にあるように、フラット35で5000万円を借り入れる場合、元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は16万3331円だが、50年返済が可能なフラット50なら、毎月返済額は13万8604円に減少する。

図表1　フラット35とフラット50の毎月返済額の比較（住宅金融支援機構）
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　住信SBIネット銀行の変動金利型を利用すれば、もっと負担が軽減される。35年返済だと毎月12万5378円だが、50年返済では9万3030円と10万円を切る（図表2）。

図表2　35年ローンと50年ローンの毎月返済額の比較（住信SBIネット銀行）
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　利便性の高いエリアの賃貸マンションに住んでいる人だと、これぐらいの家賃を負担している人が少なくないのではないだろうか。家賃並みの負担でマンションを購入できるのだから、注目度が高まっても当然のことだ。

メリット② 返済負担率が軽減されて審査に通りやすくなる

　50年ローンの利用で毎月の負担が減れば、銀行のローン審査に通りやすくなるというメリットもある。

　図表3にあるように、フラット35で5000万円借りると、毎月返済額は16万3331円で、年収600万円の人の返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は32.6％に達する。

図表3　フラット35とフラット50の返済負担率
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　銀行の審査においては、年収400万円以上なら返済負担率は35％まで認められているから、審査に合格できる可能性は高いのだが、32.6％ならギリギリなので、勤務先や家族の条件などによっては、審査でダメだしが出る可能性がある。

　それが、フラット50なら、毎月13万円8604円に減って、年収600万円でも返済負担率は27.7％に低下する。これなら、審査に合格する可能性がかなり高まるのではないだろうか。

　ただ、近年はマンション価格が高騰しているので、5000万円のローンではすまないケースが増えている。

　では、借入額を8000万円として試算してみよう。フラット35の条件で計算すると、年収600万円では返済負担率が52.3％、年収800万円でも39.2％に達して、まず審査に合格できないだろう。

　そこで、50年返済が可能なフラット50にすると、返済負担率は年収600万円で44.4％、年収800万円で33.3％、年収1000万円で26.6％に低下する（図表4）。

図表4　フラット35とフラット50の返済負担率
設定条件：借入額8000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　年収600万円では審査にひっかかるが、年収800万円以上なら合格する可能性が高まりそうだ。

50年ローンのデメリットをよく確認しておこう

　こうした借りやすさがある半面、50年ローンにはさまざまなデメリットがある点を忘れてはならない。

　結論を言ってしまえば、50年ローンの利用は考えずに、35年の範囲内で利用できるようにしたほうが絶対に安心。なぜなのか――。

デメリット① 総返済額は1500万円近くも増えてしまう！

　第一に、先に触れたように50年ローンは35年ローンに比べると金利がやや高めに設定されている上、返済期間が長期化して、利息がかかる期間が長くなる。そのため、完済までの総返済額が圧倒的に多くなってしまう。

　図表5にあるように、借入額5000万円の場合、フラット35なら完済までの総返済額は6860万円だが、フラット50だと8317万円に増える。35年返済に比べて、なんと1457万円、1500万円近くも返済負担が増加するのだ。

図表5　35年返済と50年返済の残高の変化と総返済額
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

デメリット② 50年ローンは買い替えや売却が難しくなる

　総返済額が増えるだけではない。返済期間を長くすると、その分、元金の減りが遅くなる。いつまでも多額のローンが残り、売却や買い替えなどのニーズが生じたとき、動きにくくなるという問題が発生する。これが50年ローンの第二のデメリットだ。

　同じように5000万円借りたとしても、フラット35なら10年後には残高が3893万6000円と4000万円を切るが、フラット50だと4323万1000円と4400万円近く残ってしまう。

　現在のように、マンション価格が上がっているうちはいいのだが、いつまでもそんな時代が続くとは限らない。中古マンション価格が頭打ちとなって、下落に転じた場合、10年後の売却可能価格が4000万円を切ることも十分に考えられる。

　それでも、35年返済であれば、ギリギリ売却可能価格の範囲内だから、比較的スムーズに売却や買い替えができるはず。それが、50年返済では担保割れになってしまう。

　そうなると、銀行は簡単に抵当権の抹消に協力してくれず、売るに売れない状態に陥り、売却や買い替えが難しくなってしまうだろう。

　しかも、35年返済なら35年後には残高がゼロになるが、50年返済だとまだまだ残高が残り、40年後の残高は1354万6000円と、1400万円近くも残ってしまうのだ。

　それでは精神衛生上にも好ましくないだろう。人生100年時代、老後資金として2000万円以上が必要といわれているが、いつまでも住宅ローンが残っていると、老後資金を蓄える余裕がなくなってしまう。

住宅ローンは35年返済までの範囲で、ゆとりある資金計画を

　そもそも、住宅ローンには完済時の年齢が満80歳までという条件があるので、50年返済を利用できる人は、実質的に20代に限られる。これが第三のデメリットだ。

　図表6にあるように、25歳なら50年返済でも74歳で完済できるが、30歳だと79歳になってしまう。70代で住宅ローンを返済するだけの収入を確保できるのかといえば、多くの人が難しくなるのではないだろうか。

図表6　借入時年齢別の返済可能期間

　その意味でも、50年ローンの利用はできるだけ控えて、35年返済までの範囲内でゆとりある資金計画を組めるようにするのがいいわけだ。

　返済期間を短くすれば、毎月返済額が増えるといっても早めに完済できるので、精神的なゆとりも生まれるのではないだろうか。

年配者なら親子リレーローンの活用も可能

　同じような問題として、年配の人だと最長返済期間を利用できず、資金計画が難しくなることがある。たとえば、50歳の人だと、最長35年を利用できるローンでも、完済時年齢が満80歳までなので、35年返済は利用できず、29年返済までに限られる。

　図表7にあるように、毎月返済額が増え、返済負担率からみた必要な年収が高くなり、年収によっては住宅ローンを利用できなかったり、借入額の減額を求められたりする可能性が高まる。

図表7　50歳以降の返済負担率別の必要年収
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　そんなときには、子どもなどをローン返済の後継者に指名することで、「親子リレーローン」を利用できる。そうすれば、親の年齢にかかわらず、子どもの年齢で完済時の年齢条件をクリアできるようになり、親が50歳であっても、最長35年返済が可能になるのだ。

　本来なら、50歳であれば29年までの返済期間の範囲内で資金計画を組めるようにするのが一番いいのだが、子どもの同意を得られるようであれば、35年返済を利用しても問題はないだろう。

　ただし、その場合でも50年ローンの利用は考えもの。子どもに対して、いつまでも住宅ローンの返済を強いることになるからだ。やはり、住宅ローンは最長でも35年返済までにしておくのが無難ではないだろうか。

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

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繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

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①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
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①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
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特徴・評判

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審査基準

団体信用
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「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。