50年ローンなら高額なマンションも購入できるが、返済負担は1500万円も増える！

マンション価格の高騰で平均的な会社員の年収では購入が難しくなっているため、当面の負担を軽減できる、50年返済が可能な住宅ローンが注目されている。しかし、50年ローンにはデメリットも多いため、よく考えた上で利用するようにしたい。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

返済期間50年の住宅ローンが注目されている
50年ローンを利用するメリット
デメリットをよく確認しておこう
住宅ローンは35年返済までの範囲で、ゆとりある資金計画を
年配者なら親子リレーローンの活用も可能

返済期間50年の住宅ローンが注目されている

50年かけて返済できる住宅ローンが増えている（出所：PIXTA）

　一般的な住宅ローンの返済期間は35年が上限だが、最近では、返済期間が50年の住宅ローンが増えてきている。

　もともと、一部の地方銀行で50年返済が可能なローンは実施されてきたが、地銀のローンは利用できる人が地元に限られており、金利などの条件も厳しかったため、さほど広まることはなかった。

　また、住宅金融支援機構と民間提携のフラット35でも、50年返済が可能な「フラット50」が実施されているが、フラット35に比べて金利がやや高めで、対象が長期優良住宅に限られるなどの事情もあって、こちらもあまり広まってはいない。

　そうした中、ネット銀行の住信SBIネット銀行が、50年返済が可能なローンの取り扱いを開始。ネット銀行であるため、金利が地方銀行よりも低い水準に設定されている上、エリアに関係なく全国で利用可能である点が、これまでにないインパクトを与え、50年ローンが改めて注目されるようになった。

50年ローンを利用するメリット

　50年ローンが注目される理由として、毎月の返済額や返済負担率が減少するというメリットがある。具体的には以下の通りだ。

メリット① 家賃並みの返済負担でマンションが買える

　50年ローンが可能になれば、35年ローンに比べて毎月の返済額が減少し、住宅が買いやすくなるように見える。

　図表1にあるように、フラット35で5000万円を借り入れる場合、元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は16万3331円だが、50年返済が可能なフラット50なら、毎月返済額は13万8604円に減少する。

図表1　フラット35とフラット50の毎月返済額の比較（住宅金融支援機構）
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　住信SBIネット銀行の変動金利型を利用すれば、もっと負担が軽減される。35年返済だと毎月12万5378円だが、50年返済では9万3030円と10万円を切る（図表2）。

図表2　35年ローンと50年ローンの毎月返済額の比較（住信SBIネット銀行）
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　利便性の高いエリアの賃貸マンションに住んでいる人だと、これぐらいの家賃を負担している人が少なくないのではないだろうか。家賃並みの負担でマンションを購入できるのだから、注目度が高まっても当然のことだ。

メリット② 返済負担率が軽減されて審査に通りやすくなる

　50年ローンの利用で毎月の負担が減れば、銀行のローン審査に通りやすくなるというメリットもある。

　図表3にあるように、フラット35で5000万円借りると、毎月返済額は16万3331円で、年収600万円の人の返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は32.6％に達する。

図表3　フラット35とフラット50の返済負担率
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　銀行の審査においては、年収400万円以上なら返済負担率は35％まで認められているから、審査に合格できる可能性は高いのだが、32.6％ならギリギリなので、勤務先や家族の条件などによっては、審査でダメだしが出る可能性がある。

　それが、フラット50なら、毎月13万円8604円に減って、年収600万円でも返済負担率は27.7％に低下する。これなら、審査に合格する可能性がかなり高まるのではないだろうか。

　ただ、近年はマンション価格が高騰しているので、5000万円のローンではすまないケースが増えている。

　では、借入額を8000万円として試算してみよう。フラット35の条件で計算すると、年収600万円では返済負担率が52.3％、年収800万円でも39.2％に達して、まず審査に合格できないだろう。

　そこで、50年返済が可能なフラット50にすると、返済負担率は年収600万円で44.4％、年収800万円で33.3％、年収1000万円で26.6％に低下する（図表4）。

図表4　フラット35とフラット50の返済負担率
設定条件：借入額8000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　年収600万円では審査にひっかかるが、年収800万円以上なら合格する可能性が高まりそうだ。

50年ローンのデメリットをよく確認しておこう

　こうした借りやすさがある半面、50年ローンにはさまざまなデメリットがある点を忘れてはならない。

　結論を言ってしまえば、50年ローンの利用は考えずに、35年の範囲内で利用できるようにしたほうが絶対に安心。なぜなのか――。

デメリット① 総返済額は1500万円近くも増えてしまう！

　第一に、先に触れたように50年ローンは35年ローンに比べると金利がやや高めに設定されている上、返済期間が長期化して、利息がかかる期間が長くなる。そのため、完済までの総返済額が圧倒的に多くなってしまう。

　図表5にあるように、借入額5000万円の場合、フラット35なら完済までの総返済額は6860万円だが、フラット50だと8317万円に増える。35年返済に比べて、なんと1457万円、1500万円近くも返済負担が増加するのだ。

図表5　35年返済と50年返済の残高の変化と総返済額
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

デメリット② 50年ローンは買い替えや売却が難しくなる

　総返済額が増えるだけではない。返済期間を長くすると、その分、元金の減りが遅くなる。いつまでも多額のローンが残り、売却や買い替えなどのニーズが生じたとき、動きにくくなるという問題が発生する。これが50年ローンの第二のデメリットだ。

　同じように5000万円借りたとしても、フラット35なら10年後には残高が3893万6000円と4000万円を切るが、フラット50だと4323万1000円と4400万円近く残ってしまう。

　現在のように、マンション価格が上がっているうちはいいのだが、いつまでもそんな時代が続くとは限らない。中古マンション価格が頭打ちとなって、下落に転じた場合、10年後の売却可能価格が4000万円を切ることも十分に考えられる。

　それでも、35年返済であれば、ギリギリ売却可能価格の範囲内だから、比較的スムーズに売却や買い替えができるはず。それが、50年返済では担保割れになってしまう。

　そうなると、銀行は簡単に抵当権の抹消に協力してくれず、売るに売れない状態に陥り、売却や買い替えが難しくなってしまうだろう。

　しかも、35年返済なら35年後には残高がゼロになるが、50年返済だとまだまだ残高が残り、40年後の残高は1354万6000円と、1400万円近くも残ってしまうのだ。

　それでは精神衛生上にも好ましくないだろう。人生100年時代、老後資金として2000万円以上が必要といわれているが、いつまでも住宅ローンが残っていると、老後資金を蓄える余裕がなくなってしまう。

住宅ローンは35年返済までの範囲で、ゆとりある資金計画を

　そもそも、住宅ローンには完済時の年齢が満80歳までという条件があるので、50年返済を利用できる人は、実質的に20代に限られる。これが第三のデメリットだ。

　図表6にあるように、25歳なら50年返済でも74歳で完済できるが、30歳だと79歳になってしまう。70代で住宅ローンを返済するだけの収入を確保できるのかといえば、多くの人が難しくなるのではないだろうか。

図表6　借入時年齢別の返済可能期間

　その意味でも、50年ローンの利用はできるだけ控えて、35年返済までの範囲内でゆとりある資金計画を組めるようにするのがいいわけだ。

　返済期間を短くすれば、毎月返済額が増えるといっても早めに完済できるので、精神的なゆとりも生まれるのではないだろうか。

年配者なら親子リレーローンの活用も可能

　同じような問題として、年配の人だと最長返済期間を利用できず、資金計画が難しくなることがある。たとえば、50歳の人だと、最長35年を利用できるローンでも、完済時年齢が満80歳までなので、35年返済は利用できず、29年返済までに限られる。

　図表7にあるように、毎月返済額が増え、返済負担率からみた必要な年収が高くなり、年収によっては住宅ローンを利用できなかったり、借入額の減額を求められたりする可能性が高まる。

図表7　50歳以降の返済負担率別の必要年収
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年12月現在

　そんなときには、子どもなどをローン返済の後継者に指名することで、「親子リレーローン」を利用できる。そうすれば、親の年齢にかかわらず、子どもの年齢で完済時の年齢条件をクリアできるようになり、親が50歳であっても、最長35年返済が可能になるのだ。

　本来なら、50歳であれば29年までの返済期間の範囲内で資金計画を組めるようにするのが一番いいのだが、子どもの同意を得られるようであれば、35年返済を利用しても問題はないだろう。

　ただし、その場合でも50年ローンの利用は考えもの。子どもに対して、いつまでも住宅ローンの返済を強いることになるからだ。やはり、住宅ローンは最長でも35年返済までにしておくのが無難ではないだろうか。

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2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

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AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。