auじぶん銀行の住宅ローン

日銀マイナス金利解除は3月、4月か? 利上げによる住宅ローンのリスクと回避方法を解説

【第90回】2024年1月26日公開(2024年3月20日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

住宅ローンの金利引き上げが近づいていると言われています。1月22~23日の日銀金融政策決定会合後に行われた植田和男総裁の記者会見からマイナス金利解除の予想をアップデートし、2024年のマイナス金利解除に伴う金利上昇リスクを回避する方法について解説します。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)
※編集部注:2024年3月の日銀金融政策決定会合で、マイナス金利政策は解除されました。記事は解除前の状況に基づいて執筆しています。

前回記事「2024年の住宅ローン金利はどうなる?2023年の振り返りと今後の動向

4月のマイナス金利解除観測が高まる

 こんにちは、公認会計士の千日太郎です。2024年元日に発生した能登半島地震により利上げ観測が後退していましたが、1月22~23日の日銀金融政策決定会合では大方の予想どおり、大規模緩和政策の現状維持が決まりました。植田総裁は会合後の記者会見で、安定的な物価上昇の確度について昨年と同じ、「引き続き少しずつ高まってきている」とのコメントを繰り返しています。

 大半のエコノミストが4月のマイナス金利政策の解除を予想しており、その政策金利の上昇ペースは緩やかなものになると予想していますが、さすがに2007年以来の17年ぶりの政策金利引き上げとなるため、債券市場(長期金利)への影響も警戒されています。

 では、住宅ローン金利への影響を見ていきましょう。

※当記事の金利や情報は2024年1月23日時点のものを記載しております。最新の金利情報は、必ず金融機関等の公式サイトをご確認ください。

昨年12月会合後の記者会見からの変化

 注目が集まったのは、植田総裁から政策正常化への地ならしのようなコメントがあるかという点だったのですが、昨年の「チャレンジング」発言がマイナス金利解除への意気込みと捉えられた反省もあってか、非常に慎重に言葉を選んでいるという印象を受けました。

 マイナス金利政策を解除する条件としては安定的な2%の物価上昇率を達成することであり、その「確度」は「引き続き少しずつ高まってきている」というものです。そして、物価目標が見通せれば、マイナス金利を含む緩和策継続の是非を検討する。現時点で大きな「不連続性が発生する政策運営は避けられる」と言っています。

2024年4月に向けて「確度」が上がっていく

 昨年との大きな違いは能登半島地震の甚大な被害です。植田総裁は、その経済的影響の全貌は完全にはつかめておらず、出口の判断にマイナスの影響がある可能性はあると言っています。しかしながら、物価目標の見通しの「確度」については昨年と同じく「引き続き少しずつ高まってきている」と述べているのですね。

 つまり定量的にどこまでとは言えなくても、会合ごとにマイナス金利解除の可能性は高まってきているということだと考えてよいでしょう。

 そのポイントは賃金と物価の好循環であり、賃金上昇率については具体的には春闘の結果ということになります。今後の日銀会合は3月18日・19日、4月25日・26日に予定されていますが、春闘の第1回回答集計は3月13日を予定しているため、3月の会合でも判断材料がそろう可能性があるのです。そして4月の会合では全ての回答が出そろいます。

 現在のところ、4月のマイナス金利解除を予想するエコノミストが最多となっていますが、植田総裁は各会合でマイナス金利解除の判断を行う可能性があると述べています。3月の可能性も否定はできず、賃上げの情報が増えるにしたがってマイナス金利解除の可能性は高まっていくという状況にあります。

不連続性を避ける=金融緩和を続けながら利上げも続ける

 もう一つ、ちょっとわかりにくい表現なのですが、大きな「不連続性が発生する政策運営は避けられる」という発言に注目しました。経済学者の植田総裁ですから、おそらく数学用語の「不連続性」である可能性があるのですが、言葉どおりに途中で切れていて続いていないことと捉えても差し支えないと思います。

 この不連続性が発生する政策運営について質問され、植田総裁は「マイナス金利を解除したとしても、当面は緩和的な金融環境が続くことになる」と答えています。また、マイナス金利を解除した場合は解除後の連続的な利上げも視野に入れて判断するのか?という質問に対しては「それは当然、そういうことになると思う」と答えています。

 つまり、長期金利がそれほど上がらないようにしながら、短期金利を徐々に上げていくという方式でマイナス金利解除を行う、つまりフェードアウトとフェードインで政策転換を図ろうとしているのではないでしょうか。

不連続性を避ける変動金利の上昇ペースは?

 日銀がマイナス金利政策を解除すると、変動金利の基準金利も上昇する可能性が高いです。新たに住宅ローンを変動金利で借りる人だけでなく、すでに変動金利で借りている人の金利も上がります。つまり全体的にベースアップすることになります。

 ただし、前述の流れでマイナス金利政策が解除されるならば変動金利への影響は軽微なものとなるでしょう。通常、各国の中央銀行が利上げを行う場合は1回の会合ごとの上昇幅は0.25%が多いですが、ブルームバーグがエコノミスト51人を対象に1月10日~15日に実施した調査によると、現在▲0.1%の政策金利から、新たな政策金利の水準に関する予想は「0%程度」が53%、「0~0.1%のレンジ」が41%となっています。参考:ブルームバーグ「日銀マイナス金利解除は4月予想へ収れん進む、1月が消滅-サーベイ

 ちなみに最後に日銀が利上げを行ったのは2007年ですが、当時の利上げ時期と利上げ幅は下記のようになっています。

【ITバブル時】
2000年8月:0%→0.25%

【リーマンショック前】
2006年7月:0%→0.25%
2007年2月:0.25%→0.5%

 初回の利上げ幅が通常の利上げ幅の半分(0.1%)くらいで、米欧から周回遅れの利上げであることからペースも緩やかとなれば、変動金利への影響はかなり軽微なものでしょう。

固定金利はどうなる?

 住宅ローンの変動金利の上昇幅は政策金利の上昇幅を抑えることで小さくできますが、固定金利については同じ予想は成立しません。

 住宅ローンを固定金利で組む人にとっては長期金利がどこまで上がるかがポイントになります。長期金利はYCC(イールドカーブ・コントロール)政策で急激な上昇を抑えるという建前になっていますが、上限は撤廃されており1%をある程度超えることも容認するというものになっています。

 この記事を書いている時点で長期金利は0.6%台ですが、日銀の利上げによって1%を超える水準まで急上昇する可能性もあるわけです。住宅ローンの固定金利は長期金利に連動するという建前になっていますので、たまたま日銀が利上げした月に住宅ローンの実行日が重なってしまうと割高な金利で住宅ローンを実行せざるを得なくなってしまうわけです。

 民間銀行の住宅ローン金利は月初に公開され、その金利がその月に適用されることになっていますが、何があってもの途中でそれを変えないというルールはありません。長期金利の上昇が一時的なものであっても、その上がった月に住宅ローンを組む人は、その固定期間にわたって高い金利を払わなければならないのです。

 金利上昇を避けるために固定金利を選んだはずが、住宅ローンの実行月に急激な金利上昇があった場合は変動金利で実行した方がマシという皮肉な結果になるのですね。

公的融資フラット35によるリスクヘッジ

 意外かもしれませんが、全期間固定のフラット35によってリスクヘッジできるのです。

 フラット35(買取型)は、独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

【フラット35の資金の流れ】
機関投資家

 ↓機構債の代金
住宅金融支援機構
 ↓代金
窓口の銀行
 ↓貸付金
フラット35の借り手

 この機構債はフラット35の融資を実行する前月の20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り(長期金利)に連動する建前となっています。つまり融資実行月の前月に実質的な住宅ローンの金利が決まるということです。

 フラット35(買取型)の金利と長期金利の推移をグラフにしました。オレンジの折れ線は長期金利の推移であり、青の棒がその機構債の条件公開のタイミングで決まったフラット35(買取型)の金利です。

フラット35と長期金利
(機構債発表の日) 10月金利
(2023年9月21日)
11月金利
(2023年10月20日)
12月金利
(2023年11月17日)
1月金利
(2023年12月15日)
2月
(2024年1月19日)
長期金利 0.72% 0.84% 0.79% 0.67% 0.64%
機構債 1.08% 1.18% 1.11% 1.05% 1.00%
フラット35 1.88% 1.96% 1.91% 1.87% 1.82%予想

 

 2024年2月のフラット35の金利が決まる機構債の表面利率は前月の1月19日に発表されており、これに基づいて2月の金利は1.82%程度と予想できるわけです。もし2月に長期金利が急上昇したとしても、2月に適用されるフラット35の金利は1.82%にフィックスされるということです。

 このように、フラット35の金利は前月の長期金利の水準によって前もって決まるというスキームであるため、日銀会合の利上げによって長期金利が急上昇するリスクをヘッジすることができるというわけです。

まとめ〜
3月、4月に実行予定ならば複数の審査を通すべし

 ひとまず1月の会合ではマイナス金利解除が見送られましたが、次は3月会合そして4月が濃厚となっています。どちらでマイナス金利の解除が決まってもおかしくないという構えで臨む必要があります。

 フラット35は公的融資であり、金利の急激な上昇時には政策的に住宅ローンの金利の上昇を緩やかにする傾向があります。さらに2024年2月の資金受取分から新しい金利引き下げ制度、子育てプラスがスタートします。金利引き下げの上限が年1%まで引き上げられており、子育て世帯はポイントの獲得によってさらに金利引き下げを得られます。

 政策金利については日銀がマイナス金利を解除したとして、米国ほど急激に上げていくことはないと見ていますが、変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか?」「どの程度までならば許容できるのか?」といった判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

 早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りざるを得なくなってしまいます。複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの金利上昇リスクにどう対応すべきか? リスクを軽減するコツも紹介

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.413%
総返済額 3218万円
表面金利
年0.284%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,045円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場!
実質金利(手数料込)
0.512%
総返済額 3271万円
表面金利
年0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
毎月返済額
76,229円
おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 3大メガバンクで安心感あり
  • ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
  • AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

 

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

 

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

 

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料:11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
店頭:33,000 円
繰上返済手数料(全額)
店頭のみ:33,000 円
借入額
50万円以上3億円以内(1万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
年収
(給与所得者)
安定した収入がある人
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
安定した収入がある人
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上71歳未満
年齢
(完済時)
81歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:71歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
8大疾病補償プラスがんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.531%
総返済額 3281万円
表面金利
年0.390%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,426円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①~③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490%~⇒年0.390%~へ引き下げ
①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用(非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可)。※お申込期間2024年11月1日~2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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