日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？

日銀が3月の金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決めました。そこで気になるのは住宅ローンの動向です。変動金利は政策金利と連動するため、上がるのがセオリーです。また固定金利についても、長期金利が上がれば上昇します。今日は、日銀会合後に植田総裁が記者会見で語ったことを踏まえ、今後の住宅ローン金利の動向について分かりやすく解説します。

利上げでも変動金利への影響は極めて小さい

　こんにちは公認会計士の千日太郎です。

　日銀が2024年3月18・19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除を決め、今後の短期金利を0～0.1%程度の間に誘導することとしました。また、長期金利を0％程度に誘導するイールドカーブ・コントロール（YCC）政策の撤廃も同時に決めました。

　誤解を恐れずに言えば、マイナス金利政策を解除したからといって、直接的に変動金利に影響するものではありません。日銀の当座預金口座の「一部」に適用されていたマイナス0.1％の、いわばペナルティがなくなるということです。銀行の変動金利の基準となる「短期プライムレート」（以後短プラ）とは関連の無い金利だからです。

短プラが上がらないと変動金利は上がらない

　3月の金融政策決定会合の声明では「短期金利＝無担保コール翌日物金利を0～0.1%程度で推移するように促す」というものになっています。むしろ短プラに影響するのはこっち（短期金利）なのです。下にリーマンショックから直近までの短期金利と短プラの推移を示したグラフがあります。直近では2013年4月に短期金利を0.1％から0％に下げたのですが、短プラはそれよりはるか以前の2008年9月のリーマンショックの下落後から下がらずに今に至っているのですね。

　つまり今会合では、短プラを2013年4月のゼロ金利政策の水準のところに戻すということを言っているわけですから、短プラは今と変わらない水準で落ち着くことになるわけです。そして、短プラが変わらないということは、変動金利も変わらないということになります。

横並びで変動金利を上げにくい

　ただし、短プラが上がらなくても住宅ローンの基準金利とはあくまで別ものです。短プラとは、銀行ごとに会社単位で定めている商品価格の基準値のようなものです。これに対して住宅ローンの基準金利は銀行が取り扱う多くの商品の一つに対して決める定価です。短プラを上げなくても銀行がマーケットの先行きを考えて住宅ローンの基準金利を上げることは可能なのです。

　それでも私が変動金利が上がりにくいと考えらえる理由は、日銀が声明で「当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」と言っているためです。つまり、当面の間は短期金利をドンドン上げていくことはないと言っているわけですから、あえて銀行が「短プラを上げずに住宅ローンの基準金利だけを上げる」という対応はやりにくくなるのですね。

　そもそも、緩和的な金融環境が継続すると言っている背景には、欧米型のスタンダードな金融引き締めをやってしまうと、景気にマイナスとなってしまうと日銀が考えているからです。それはわたしたちの肌感としてもありますよね。そういうときにマイナス金利解除というだけで住宅ローンの変動金利を上げたらどうなるでしょうか？

　たちまち、変動金利を上げない銀行に乗り換えられてしまうだけということになります。つまり、個々の銀行の判断としても、横並びで変動金利を上げにくい状況になっているのです。

まずは新規借り入れから徐々に上がっていく

　ただし、全く変動金利が上がらないという可能性は低いです。短期金利はゼロ％ではなく、0～0.1%程度に誘導ということですから、0.1%程度の上がり幅は日銀も許容しているわけですから、そこの利益をとりに行きたいと考えるでしょう。

　さらに去年から全国の銀行で預金金利を上げる動きが出てきています。横並びで預金金利が上がれば、住宅ローンの変動金利の基準金利を横並びで上げるコンセンサスが取れてくるというものです。

　まずは、新規借入の適用金利が上がるでしょう。基準金利を今のまま据え置いても、引き下げ幅を下げることで既存の変動金利の利用者に影響させずに金利を上げることができます。

　そして、新規借入の変動金利の上昇が横並びで行える環境になれば、次に手をつけるのが基準金利です。すでに銀行が横並びで金利を上げる態勢ができていますので、他の銀行に乗り換えられてしまうという心配はなくなります。これまで変動金利は基準金利を変えず、そこからの引き下げ幅とちょっとずつ大きくして現在の水準まで下がりました。最初に上げる対応もこの引き下げ幅ですから、徐々に刻んで上げる対応になると見ています。

固定金利はすでにマイナス金利解除を織り込んでいる？

　固定金利については、これまでも毎月の頻度で基準金利を変更して上げたり、下げたりという対応をとってきています。その変動幅もはるかに大きく、今年に入ってマイナス金利政策の解除が意識されてからはひと月で0.2ポイント近く上がるケースもありました。

　さしあたって3月のマイナス金利解除については、あらかじめ各行がそれぞれ織り込んだ形で3月の金利を決定していると思われることと、日銀が声明で緩和的な金融環境が継続すると述べていることから、4月に急激な上昇となる可能性は低いと考えられます。

フラット35子育てプラスを意識した金利引き下げもあるか？

　さらに3月にかけては、SBI新生銀行や住信SBIネット銀行が20年固定タイプの金利を下げる傾向が出てきています。この背景には今年の2月からスタートしている「フラット35の子育てプラス」が少なからず影響していると見ています。

　夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯は、金利を最大1％引き下げられます。金利引き下げ期間ポイントに応じて長くなり、5年、10年、15年以上も引き下げられる可能性もあります。

　今後ゆるやかであるにせよ、金利が上がっていくと予想される環境下で政策的にこうした引き下げが受けられるのは魅力があるのですね。そこで、民間銀行としても固定金利を選ぶ利用者にアピールしたいという考えがあるのだと思います。

まとめ

　3月の日銀利上げについては、その前からリーク情報がふんだんにあったこともあり、市場としてもすでに織り込み済みであった感があります。わりと冷静でいられる理由としては、利上げ後も金融緩和政策を継続する見込みであること、そして米国では今年中に利下げに転じるといわれており、日銀の利上げは早い段階でストップするだろうという目算も働いていると考えられます。

　ならば、「変動金利が得なのか？」というとそうとは言い切れません。目下の予想として固定金利は上昇傾向なのですが、長い期間つづいてきたゼロ金利政策、マイナス金利政策の影響を引きずっており、今の固定金利も十分に低金利です。そしてフラット35の子育て支援を意識した引き下げの兆候も見られるようになっています。

　また、変動金利の上昇が緩やかという予想が有効なのはあくまで1年程度の短期間である一方、住宅ローンの返済期間は最長35年の長きにわたります。変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか？」「どの程度までならば許容できるのか？」こうした判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

　早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りざるを得なくなってしまいます。民間と公的融資、変動と固定など、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

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繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
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繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

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融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

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年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

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無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
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オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
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ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

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勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

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年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

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無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
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オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
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ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
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死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。