頭金ゼロの場合に想定されるデメリット〜住宅ローンの頭金について銀行員が解説

住宅を手に入れるとき、そして住宅ローンを考えるとき、必ずと言っていいほど登場するのが「頭金」というキーワードです。知っているようで意外と説明しにくい頭金について、銀行員がわかりやすく解説していきます。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

頭金とは？〜頭金の意味と平均準備割合
なぜ頭金が必要になるのか？
頭金ゼロの場合に想定されるデメリット
まとめ

住宅ローンの頭金とは？〜頭金の意味と平均準備割合

　土地や建物は大きな買い物で、金額も大きなものになります。そのため一括で支払うケースは少なく、多くが何回かに分割して支払います。このように不動産のお金を分けて支払うとき、最初に支払う代金が頭金です。

図表1　住宅購入に必要となる費用 住宅購入資金と頭金のイメージ図

出典：金融広報中央委員会/知るぽると「頭金の重要性 ― マイホーム購入計画 ― 住宅購入資金～ローンの選び方、そのポイントとは？」

　とはいえ、最近では物件そのものの購入とは別に必要となる諸費用も含めた自己資金のことを頭金と呼称するように変わってきています。

頭金の割合

　住宅ローンを利用する人は、自宅購入者全体の8割近くです。特に若年層の住居購入はローンが主流となっています。

　そして、ローンを借りたときの頭金については、全世代平均では約48％が「頭金ゼロか1割程度」で、30歳代の「頭金ゼロか1割程度」の比率は68.6％。3分の2がほとんど頭金なしで住宅を購入しています。

図表2　住宅購入時の頭金比率（物件価額に対する比率）

出典：「令和の住まいと住宅ローン事情」

なぜ頭金が必要になるのか？

　頭金が必要になる理由は主に2つあります。

理由1.住宅購入資金は、すべてが住宅ローン対象とはならないから

　現在、住宅ローンの資金使途はかなり幅広くなっています。たとえば私が銀行に入社した30年前の頃は、保証会社の保証料や手数料は自己資金で払うことが当たり前でしたし、新築時の外構費用（庭やエクステリアなど）も住宅ローンで借りることができないものでした。ところが現在では、ほぼすべての諸費用が住宅ローンで借り入れ可能となっています。

　以下は、みずほ銀行の資金使途の抜粋です。

資金使途
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改築、底地の買取資金
* 賃貸の目的にはご利用できません。
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金

【参考】住宅ローンで借入できる諸費用（資金使途）みずほ住宅ローン商品概要

　しかしながら、住宅ローンの対象となる範囲は銀行によって異なります。ローンの対象となっていても、ローンを借りてからかなり時間がかかるもの（例・仕事や子どもの学校などの都合で入居まで半年以上必要になる場合などの引っ越し費用）は、ローンで借り入れできない場合もあります。また土地や分譲マンション購入時の手付金を払わなければいけないケースでは、住宅ローンを借りる前なので自己資金での支払いとなることが多いです。

　こうした理由から、一般に「住宅購入には2割から3割程度の自己資金が必要」と言われてきました。ただ上記の通り、今では住宅ローンが柔軟に対応できるものも増えており、銀行員としてローン審査をする立場からは、自己資金は最低でも1割程度必要と考えています。

理由2.住宅ローン審査では減額回答されることもあるから

　例えば3,000万円の住宅ローン申し込みに対し、2,500万円までなら融資可能といった場合もあり、これを「減額回答」などと呼んでいます。住宅ローン審査で減額回答される原因は人それぞれ、さまざまですが、主な理由は以下のとおりです。

＜住宅ローンが減額回答される原因＞
• 返済比率
顧客の収入が少ないと返済比率が銀行の審査基準を超えてしまい、申込額を貸せない
• 資金使途
申し込みの資金使途で住宅ローンとして認められないものがある

　一方、最近では銀行の住宅ローン審査も変化して、かなり優しくなってきていると私は感じています。例えば、以前なら「自己資金がない人は、お金に余裕がないから」との理由で審査ではマイナス要素となっていました。

　しかし、住宅ローン利用率が高まり、さらに頭金がゼロまたは少しだけのケースが一般化している時代の流れで、以前なら審査落ちしていたフルローンやオーバーローン（＊）でも、現在は多くの銀行でマイナスの影響なく審査が進むようになっています。

（＊）フルローン：一戸建てなら本体価格を全額（フル）借りること　諸費用は自己資金
（＊）オーバーローン：諸費用込み、つまり本体価格を超えて（オーバー）借りること

頭金ゼロの場合に想定されるデメリット

　先述の通り、頭金ゼロや1割程度などで住宅を購入することが一般的になっています。しかし、こうした自己資金が少ない住宅ローンの申し込みをした場合には、いくつかのデメリットも考えられます。

デメリット1.どうしても自己資金は必要

　諸費用のどこまでを住宅ローンの資金使途に認めてくれるかは銀行により異なりますが、何かしらの自己資金が必要になることは間違いありません。

　ちなみに住宅ローンで借りることができない諸費用だけに限定した別途ローンを組む「諸費用ローン」というものもあります。しかし諸費用ローンを借りると、今度は「借金が2口」になるので慎重に検討することが必要です。

デメリット2.売りたくても売れない

　いつの日か自宅を売ることになったとき、頭金なしで多くの金額を借りていた場合、頭金ありの人に比べて借金の金額が大きくなります。通常、家の価値は年月とともに下がるものであり、土地価格もバブル期のように買ったときより上昇することは考えにくい状況です。

　そうなると、任意売却で売りたくてもローンが残ってしまうので売れない、ということにもなりかねません。

デメリット3.毎月の返済額が増える

　頭金の割合による住宅ローン返済額に違いがでてきます。下の比較表で検証してみましょう。

図表3　頭金の割合による返済額の違い
【前提条件】一戸建て購入の必要額5,000万円・返済期間は35年（ボーナス払いなし）。金利は0.3％で変動がないとの仮定で、500万円の自己資金を貯めてローン借入4,500万円の場合

	ローン借入額	毎月返済額	総返済額
頭金なし（0円）	5,000万円	約12.5万円	約5,270万円
頭金1割（500万円）	4,500万円	約11.3万円	約4,740万円
頭金3割（1,500万円）	3,500万円	約8.8万円	約3,690万円
頭金5割（2,500万円）	2,500万円	約6.3万円	約2,630万円

　借入金額が少なくなれば、毎月返済や総返済額が少なくなるのは当然です。しかし、実際に自分がいくら返済して、どこまで自己資金を出すかという重要な数値でもありますので、一つの目安にしてください。

まとめ

　今回は頭金と住宅ローンについて解説しました。自己資金は必ず必要となるので、ある程度の頭金を準備してから自宅購入を検討することが理想です。

　ただし、理想ばかり追っていたら金利の上昇でタイミングを逸してしまうかもしれません。慎重に考えつつも時期を見ながら考えていく必要があるため、むずかしい状況が続きます。だからこそ、情報収集の重要性が高まっていると銀行員は考えます。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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団体信用
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一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
全疾病団信（加入時年齢：20〜49歳、ローン完済時80歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

全疾病保障（死亡・高度障害と診断された場合、8疾病により就業不能となった場合、月々のローン返済を保証。12ヶ月就業不能でローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。