auじぶん銀行の住宅ローン

7月の日銀会合で追加利上げはあるか? 住宅ローンの変動金利上昇前の2つの兆候とは

【第95回】2024年6月26日公開(2024年6月26日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

植田和男日銀総裁は、6月の政策決定会合の記者会見で「条件がそろえば7月にも金利を上げる可能性がある」と述べましたが、果たして住宅ローン変動金利は上がるのでしょうか。本記事では、変動金利が上がる前に見られる兆候について解説します。それは日銀、民間銀行がそれぞれすでに見せているのです。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

植田日銀総裁は7月にも短期政策金利を上げる可能性を示唆

2024年7月に金利は上がるか?
2024年7月に金利は上がるか?(出所:PIXTA)

 こんにちは、公認会計士の千日太郎です。

 日銀は3月の金融政策決定会合でマイナス金利政策を解除しましたが、6月会合まで短期政策金利を0%~0.1%で据え置いています。

 住宅ローンを変動金利で借りている、または借りる予定の人にとっては、短期政策金利の動向が気になりますね。植田総裁は6月会合後の記者会見で「条件がそろえば7月にも短期政策金利を上げる可能性がある」と述べています。

 個人的には、日銀が7月に政策金利を上げる可能性は低いと見ていますが、変動金利が上がるなら、その前に察知しておきたいものです。

民間銀行の兆候:融資金利を上げる前に預金金利を上げる

 多くの民間銀行は、住宅ローンの変動金利を低金利に設定して利用者を集めていますが、その背景には銀行業ならではの思惑があります。

 銀行業では、預金業務で預かったお金を融資業務で貸し出すことで利ザヤを得るのが利益の源泉です。預金がなければ貸すお金がないわけですから、融資業務だけを頑張ってもダメなのです。

 銀行は、まず預金利息を魅力的にして多くの預金を集め、その後に伸びる事業を行っている会社にお金を貸すことで、よりもうかると考えるわけです。

業績好調なメガバンクは変動金利を急いで上げるような状況にない

 直近のメガバンクの業績は絶好調です。三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の3メガバンクのグループは、それぞれ純利益を1兆4907億円、9629億円、6789億円計上しました。

 三菱UFJ銀行と三井住友銀行は過去最高益を更新し、みずほ銀行も過去最高に迫る水準です。2025年3月期も各グループが最高益を更新する見通しと報じられています。

 そのため、特にメガバンクは、仮に7月に日銀が追加の利上げを行ったとしても、確実に他行も変動金利を上げる確信がなければ、自行の変動金利を上げないとみられています。

 住宅ローンの変動金利を上げれば金利収入が増えるものの、他行への借り換えや預金者の流出で利益が頭打ちになるからです。

 5月に住信SBIネット銀行が変動金利の店頭基準金利を上げた背景には、預金を集めて貸す伝統的な銀行業務よりも、証券業(信用取引の手数料収入)がメインであることが大きいでしょう。

変動金利を上げても預金者が逃げないような状態をつくる

 つまり、多数派を占める伝統的な民間銀行が変動金利を上げる前の段階として、変動金利を上げても預金者が他行へ流れていかないような状態を作るだろうと見ています。

 預金者の利便性を増やすために電子マネーの利便性を追求しているのは、三井住友銀行の「Olive」です。しかし、利便性やサービスなどは数値でわかりにくいですし、期間限定のキャンペーンも一時的です。安定してわかりやすい兆候としては預金金利を上げることでしょう。

 三菱UFJ銀行は昨年から定期預金の金利を引き上げ、さらにスマホで新規口座開設・10万円定期預金で1万円還元のキャンペーンを開始しています。また、普通預金に関しても、同じく三菱UFJや三井住友銀行、みずほ銀行などの大手や地銀も0.001%から0.02%と直接的に預金金利を上げて預金の獲得に乗り出しています。

 民間銀行は、預金金利が上がれば、ある程度貸出金利が上がっても仕方ないという状態を作ることが先決になるのです。

日銀の兆候:7月会合で国債買い入れ減額計画を決定

 日銀は3月に長短金利操作(イールドカーブ・コントロール=YCC)を解除しましたが、毎月6兆円程度の国債買い入れを続けています。6月の会合で国債の買い入れ減額を決め、7月会合で詳細計画を決定する予定です。

 国債の買い入れ減額は、直接的には長期金利に対する政策のように思われるためノーマークかもしれませんが、目に見えない形で短期金利に影響します

 日銀による国債の買い入れは金融緩和政策として行われてきましたが、6月の日銀政策決定会合で、この国債買い入れも減額するということなので、事実上の金融引き締めに移っていく予告をしたということです。

 分かりやすく言い換えると、7月からは短期政策金利が上がってもおかしくないということです。

市場関係者の意見を確認するもう一つの目的とは?

 ただし、千日太郎の個人的な予想では、7月会合で短期政策金利が上がる可能性は低いとみています。短期政策金利を上げると景気を冷やすリスクが高いためです。

 実際、日銀が3月にマイナス金利政策をやめた後、5月には住信SBIネット銀行とイオン銀行が変動金利を上げました。この状態で、次に日銀が追加利上げを行うと、金融緩和が終わったものと判断する銀行が増えて、場合によっては全銀行が横並びで金利を上げてしまう恐れがあるのです。

 多くの民間銀行は3月の日銀利上げを金融引き締めではなく金融緩和政策を継続するということを理解しており、三井住友信託銀行は4月の変動金利を下げ、SBI新生銀行は4月からキャンペーン金利を開始しています。

 日銀は市場関係者の意見を確認したうえで7月会合で今後1~2年間の国債買い入れ減額計画を決める予定ですが、千日太郎としてはこれを文字通り「意見を聞いて計画を決める」とは見ていません。

 うがった見方かもしれませんが、今後1~2年をかけて国債の買い入れを完全にやめるシナリオもあると見ています。

 市場関係者を呼ぶ目的はそれに対する反応を見るということにあり、さらに一つの目的は、過去に日銀が買った国債が満期償還されていき、マネタリーベース(市中に流通するお金)が減少し、自然な形で市場の短期金利も上がっていくシナリオを市場関係者に伝達することと見ています。 

 つまり、「日銀が予定したXデーに利上げをして変動金利が上がるのではない」というシナリオです。

金利上昇は7月から起算して1~2年のスパンを要する

 植田総裁は6月会合後の記者会見で、「条件がそろえば7月にも短期政策金利を上げる可能性がある」と述べましたが、事実上、7月に短期政策金利を上げられる条件がそろう可能性は極めて低いということになります。

 さすがに日銀総裁の口から「たぶん7月には上がらないよ」とは言えないだけでしょう。

 マネタリーベースの減少で徐々に金利が上がるというのは、言い換えると流通しているお金が少なくなって、その少ないお金を借りるためのコストが高くなるということです。すぐに効果が出ないので、ある程度のスパンで観測していく必要があるわけです。

 国債の買い入れを減額すれば、そこからマネタリーベースが減少傾向へ振れていくわけですから、理論的には市場でお金を借りようとする人の金利も上がっていくことになります(ここでは同じ条件の人で借りられる住宅ローンの上限が下がるとか、最優遇の低金利の住宅ローンを借りられる人の条件が厳しくなる、なども広い意味での金利の上昇とします)。

 今のところは、同じ条件の人で借りられる住宅ローン借入額の上限は上げる傾向が続いています。住宅ローンの最長返済期間を35年から40年や50年に拡大しているのは、その例と言えますね。新たに借りる(または借り換える)場合の変動金利は低金利競争で横ばいが続いていますが、日銀はこれがまず自然に上がっていくことを想定しているのです。

 新たに借りる人向けの変動金利の上昇が観測されるまでの期間も、1~2年を要するだろうということでもあります。

まとめ~7月に追加利上げはないと予想

 6月の日銀会合では、国債買い入れ減額の方針が決定され、事実上の金融引き締めがスタートすることになります。ただし、この目的は欧米型の金融引き締めではなく、黒田バズーカに象徴されたような異次元の金融緩和政策を正常化し、緩和的でありながらも「金利のある世界」に戻すことにあるというのは変わらないでしょう。

 あくまで千日太郎個人の見解ではありますが、7月に追加利上げはないと見ており、これから変動金利で借りている人の金利が短期的にドンドン上がるということはないので安心してよいと思います。

 ただし、植田日銀総裁はこれからは短期政策金利を操作する「普通の金融政策」を行っていくと発言しており、そのためにはあと複数回の利上げが必要になります。

 住宅ローン返済は長期にわたるものです。変動金利を選ぶということは、金利が上がるたびに、返済にどれほど影響するか? そして総額はいくら増えるのか? をその都度試算する必要があるので、よく考えて選ぶことが重要です。

【関連記事】>>住宅ローンの金利上昇リスクにどう対応すべきか? リスクを軽減するコツも紹介

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新規借入2024年7月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.308%
総返済額 3161万円
表面金利
年0.179%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,694円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/7/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
頭金10%以上で変動金利が低くなる!
実質金利(手数料込)
0.399%
総返済額 3210万円
表面金利
年0.270%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
74,864円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②無料で全疾病保償&12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
+全疾病保障&入院保障(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
全疾病保障&入院保障(けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
(一般団信、借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)ペア連生団信
(がん100%、借入時年齢:51歳未満)
金利+0.40%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円)
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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手数料(税込)
【定額型】5万5000円~
【定率型】借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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