7月の日銀会合で追加利上げはあるか？　住宅ローンの変動金利上昇前の2つの兆候とは

植田和男日銀総裁は、6月の政策決定会合の記者会見で「条件がそろえば7月にも金利を上げる可能性がある」と述べましたが、果たして住宅ローン変動金利は上がるのでしょうか。本記事では、変動金利が上がる前に見られる兆候について解説します。それは日銀、民間銀行がそれぞれすでに見せているのです。（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）

植田日銀総裁は7月にも短期政策金利を上げる可能性を示唆
民間銀行の兆候：融資金利を上げる前に預金金利を上げる
日銀の兆候：7月会合で国債買い入れ減額計画を決定
まとめ～7月に追加利上げはないと予想

植田日銀総裁は7月にも短期政策金利を上げる可能性を示唆

2024年7月に金利は上がるか？（出所：PIXTA）

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。

　日銀は3月の金融政策決定会合でマイナス金利政策を解除しましたが、6月会合まで短期政策金利を0%～0.1%で据え置いています。

　住宅ローンを変動金利で借りている、または借りる予定の人にとっては、短期政策金利の動向が気になりますね。植田総裁は6月会合後の記者会見で「条件がそろえば7月にも短期政策金利を上げる可能性がある」と述べています。

　個人的には、日銀が7月に政策金利を上げる可能性は低いと見ていますが、変動金利が上がるなら、その前に察知しておきたいものです。

民間銀行の兆候：融資金利を上げる前に預金金利を上げる

　多くの民間銀行は、住宅ローンの変動金利を低金利に設定して利用者を集めていますが、その背景には銀行業ならではの思惑があります。

　銀行業では、預金業務で預かったお金を融資業務で貸し出すことで利ザヤを得るのが利益の源泉です。預金がなければ貸すお金がないわけですから、融資業務だけを頑張ってもダメなのです。

　銀行は、まず預金利息を魅力的にして多くの預金を集め、その後に伸びる事業を行っている会社にお金を貸すことで、よりもうかると考えるわけです。

業績好調なメガバンクは変動金利を急いで上げるような状況にない

　直近のメガバンクの業績は絶好調です。三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の3メガバンクのグループは、それぞれ純利益を1兆4907億円、9629億円、6789億円計上しました。

　三菱UFJ銀行と三井住友銀行は過去最高益を更新し、みずほ銀行も過去最高に迫る水準です。2025年3月期も各グループが最高益を更新する見通しと報じられています。

　そのため、特にメガバンクは、仮に7月に日銀が追加の利上げを行ったとしても、確実に他行も変動金利を上げる確信がなければ、自行の変動金利を上げないとみられています。

　住宅ローンの変動金利を上げれば金利収入が増えるものの、他行への借り換えや預金者の流出で利益が頭打ちになるからです。

　5月に住信SBIネット銀行が変動金利の店頭基準金利を上げた背景には、預金を集めて貸す伝統的な銀行業務よりも、証券業（信用取引の手数料収入）がメインであることが大きいでしょう。

変動金利を上げても預金者が逃げないような状態をつくる

　つまり、多数派を占める伝統的な民間銀行が変動金利を上げる前の段階として、変動金利を上げても預金者が他行へ流れていかないような状態を作るだろうと見ています。

　預金者の利便性を増やすために電子マネーの利便性を追求しているのは、三井住友銀行の「Olive」です。しかし、利便性やサービスなどは数値でわかりにくいですし、期間限定のキャンペーンも一時的です。安定してわかりやすい兆候としては預金金利を上げることでしょう。

　三菱UFJ銀行は昨年から定期預金の金利を引き上げ、さらにスマホで新規口座開設・10万円定期預金で1万円還元のキャンペーンを開始しています。また、普通預金に関しても、同じく三菱UFJや三井住友銀行、みずほ銀行などの大手や地銀も0.001％から0.02％と直接的に預金金利を上げて預金の獲得に乗り出しています。

　民間銀行は、預金金利が上がれば、ある程度貸出金利が上がっても仕方ないという状態を作ることが先決になるのです。

日銀の兆候：7月会合で国債買い入れ減額計画を決定

　日銀は3月に長短金利操作（イールドカーブ・コントロール＝YCC）を解除しましたが、毎月6兆円程度の国債買い入れを続けています。6月の会合で国債の買い入れ減額を決め、7月会合で詳細計画を決定する予定です。

　国債の買い入れ減額は、直接的には長期金利に対する政策のように思われるためノーマークかもしれませんが、目に見えない形で短期金利に影響します。

　日銀による国債の買い入れは金融緩和政策として行われてきましたが、6月の日銀政策決定会合で、この国債買い入れも減額するということなので、事実上の金融引き締めに移っていく予告をしたということです。

　分かりやすく言い換えると、7月からは短期政策金利が上がってもおかしくないということです。

市場関係者の意見を確認するもう一つの目的とは？

　ただし、千日太郎の個人的な予想では、7月会合で短期政策金利が上がる可能性は低いとみています。短期政策金利を上げると景気を冷やすリスクが高いためです。

　実際、日銀が3月にマイナス金利政策をやめた後、5月には住信SBIネット銀行とイオン銀行が変動金利を上げました。この状態で、次に日銀が追加利上げを行うと、金融緩和が終わったものと判断する銀行が増えて、場合によっては全銀行が横並びで金利を上げてしまう恐れがあるのです。

　多くの民間銀行は3月の日銀利上げを金融引き締めではなく金融緩和政策を継続するということを理解しており、三井住友信託銀行は4月の変動金利を下げ、SBI新生銀行は4月からキャンペーン金利を開始しています。

　日銀は市場関係者の意見を確認したうえで7月会合で今後1～2年間の国債買い入れ減額計画を決める予定ですが、千日太郎としてはこれを文字通り「意見を聞いて計画を決める」とは見ていません。

　うがった見方かもしれませんが、今後1～2年をかけて国債の買い入れを完全にやめるシナリオもあると見ています。

　市場関係者を呼ぶ目的はそれに対する反応を見るということにあり、さらに一つの目的は、過去に日銀が買った国債が満期償還されていき、マネタリーベース（市中に流通するお金）が減少し、自然な形で市場の短期金利も上がっていくシナリオを市場関係者に伝達することと見ています。

　つまり、「日銀が予定したXデーに利上げをして変動金利が上がるのではない」というシナリオです。

金利上昇は7月から起算して1～2年のスパンを要する

　植田総裁は6月会合後の記者会見で、「条件がそろえば7月にも短期政策金利を上げる可能性がある」と述べましたが、事実上、7月に短期政策金利を上げられる条件がそろう可能性は極めて低いということになります。

　さすがに日銀総裁の口から「たぶん7月には上がらないよ」とは言えないだけでしょう。

　マネタリーベースの減少で徐々に金利が上がるというのは、言い換えると流通しているお金が少なくなって、その少ないお金を借りるためのコストが高くなるということです。すぐに効果が出ないので、ある程度のスパンで観測していく必要があるわけです。

　国債の買い入れを減額すれば、そこからマネタリーベースが減少傾向へ振れていくわけですから、理論的には市場でお金を借りようとする人の金利も上がっていくことになります（ここでは同じ条件の人で借りられる住宅ローンの上限が下がるとか、最優遇の低金利の住宅ローンを借りられる人の条件が厳しくなる、なども広い意味での金利の上昇とします）。

　今のところは、同じ条件の人で借りられる住宅ローン借入額の上限は上げる傾向が続いています。住宅ローンの最長返済期間を35年から40年や50年に拡大しているのは、その例と言えますね。新たに借りる（または借り換える）場合の変動金利は低金利競争で横ばいが続いていますが、日銀はこれがまず自然に上がっていくことを想定しているのです。

　新たに借りる人向けの変動金利の上昇が観測されるまでの期間も、1～2年を要するだろうということでもあります。

まとめ～7月に追加利上げはないと予想

　6月の日銀会合では、国債買い入れ減額の方針が決定され、事実上の金融引き締めがスタートすることになります。ただし、この目的は欧米型の金融引き締めではなく、黒田バズーカに象徴されたような異次元の金融緩和政策を正常化し、緩和的でありながらも「金利のある世界」に戻すことにあるというのは変わらないでしょう。

　あくまで千日太郎個人の見解ではありますが、7月に追加利上げはないと見ており、これから変動金利で借りている人の金利が短期的にドンドン上がるということはないので安心してよいと思います。

　ただし、植田日銀総裁はこれからは短期政策金利を操作する「普通の金融政策」を行っていくと発言しており、そのためにはあと複数回の利上げが必要になります。

　住宅ローン返済は長期にわたるものです。変動金利を選ぶということは、金利が上がるたびに、返済にどれほど影響するか？そして総額はいくら増えるのか？をその都度試算する必要があるので、よく考えて選ぶことが重要です。

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淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
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年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
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無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
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ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

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手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

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繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
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+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
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死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。