auじぶん銀行の住宅ローン

変動金利の5年ルールは多数が勘違い?! これから住宅ローンを借りる人が知っておくべき3つの新セオリーとは

【第98回】2024年9月19日公開(2024年9月19日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

2024年10月から主要銀行が変動金利の基準金利を見直します。今後、住宅ローンを変動金利で借りる人は、本記事で紹介する「3つの新セオリー」を知っておく必要があります。特に5年ルールは勘違いしている人が多いので、よく確認しておきましょう。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

変動金利で借りるなら知っておきたい3つの新セオリー

金利のある世界で知っておきたい3つの新セオリーとは(出所:PIXTA)

 こんにちは、公認会計士の千日太郎です。7月の日銀の利上げに伴い、10月からは主要銀行が住宅ローンの変動金利タイプの基準金利を見直すことを決めています。

 一方、米国では景気後退懸念が拡大し、FRB(連邦準備制度理事会)は利下げへ舵を切り、為替が円高に振れて日経平均株価を押し下げるなど、市場は先行き不安に揺れています。米国の利下げ転換は、日銀の利上げに対して逆風となるでしょう。

 10月から変動金利が上昇しても、日銀の利上げペースが鈍化すれば、引き続き住宅ローンの中で変動金利タイプが主力であり続ける可能性が高いと言えます。

 そこで、本記事では、「金利のある世界」に住宅ローンを変動金利で借りる人が知っておくべきことを3つ、新たなセオリーとしてまとめます。

<住宅ローン変動金利の新セオリー>
①金利が上がっても焦って行動しない
②住宅ローン控除のあるうちは繰り上げ返済しない
③5年ルールと125%ルールの新セオリー

①金利が上がっても焦って行動しない

 7月の日銀の利上げは、2007年から約17年ぶりということもあり、タイミングとしても前倒しでサプライズであったわけですが、多額の繰り上げ返済や借り換えがマストになる場面ではありません

 7月の利上げに伴う短期プライムレートの上昇はわずか0.15%であり、1000万円の借入残高に対して、月に約650円の増額です。この負担増で家計の破綻を心配する人は少ないでしょう。

日銀の利上げには逆風が吹いている

 最近の日銀まわりの報道では、相次いで日銀の審議委員が、物価見通しが実現していけば「金融緩和の度合いを調整していく」として、今後の利上げを示唆しています。

 しかし、外に目を向ければ、米国ではFRBが9月18日、政策金利を0.5%引き下げ(政策金利は4.75%〜5.00%)ており、利上げに向かう日銀と正反対の金融政策となっていることから、為替は円高に振れ、日経平均株価を押し下げています。

 これまでは、円安の原因が日銀の緩和継続によるものだとして円安が悪者だったのですが、日銀が利上げ、FRBが利下げに、全く反対に舵を切ったことで為替は円高に振れ、グローバル企業の利益を圧迫しています。

 日銀の利上げ局面で、今度は円高が悪者になりそうです。そのため、米国が景気後退に入ってFRBが利下げを続けているうちは、日銀の利上げに対して逆風となるわけです。

 深読みをすれば、日銀審議委員が口をそろえて利上げを示唆している理由は、むしろ思うように利上げできない局面に入っているからだとも取れるわけですね。

日銀の利上げに追い風が吹くのは、米国の景気次第

 植田氏を日銀総裁に任命した岸田首相が自民党総裁を退くということで、自民党総裁選の話題で持ち切りですが、新たな自民党総裁による政権下で日銀の金融政策に対するスタンスは変わるでしょうか? おそらくそれはないと思います。

 日銀審議委員の言葉を借りて言えば、「現在の短期金利の水準は緩和的」であり、2026年度にかけて物価が想定通りに推移すれば、景気を過熱も冷ましもしない「中立金利に上げていく」、その中立金利は「最低でも1%程度」であろうということです。

 先ほどは、米国の利下げ局面では逆風と言いましたが、米国のインフレが利下げによってソフトランディングすれば、景気と金融政策のサイクルとして次は利上げ局面がやってきます。

 日銀が今のスタンスを変えないまま、米国の利下げが終了する局面になれば、日銀の利上げに追い風が吹き始めることになります。

②住宅ローン控除があるうちは繰り上げ返済しない

 ここでテクニック的なことにも言及しておこうと思います。

 住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に一定の控除率を掛けた金額が減税される制度で、10年~13年間の控除が受けられます。

 つまり、繰り上げ返済すると住宅ローン控除による恩恵が減ってしまうのです。

 金利が上がることによる利息の負担増と、住宅ローン控除による減税の恩恵の両者を天秤にかけて、繰り上げ返済する方が特になるかを判断します。

控除率<新たな金利:繰り上げ返済すると得
控除率>新たな金利:繰り上げ返済すると損

 ただし、上記の判定で繰り上げ返済すると得になる結果になったとしても、安全性の観点からは、あえて繰り上げ返済しないことが合理的だと思います。

 金利が上がったとしても、銀行が提供する融資利率のなかで住宅ローンは最も低金利なのです。

 他のローンの金利はもっと上がっています。繰り上げ返済したお金は戻ってきません。不測のアクシデントで現金が必要になったときに、より高くなったキャッシングなどのローンでお金を借りなければならなくなったら本末転倒なのです。

 少なくとも、住宅ローン控除を受けられるうちは繰り上げ返済のことは考えなくてよいと思います。

【関連記事】>>住宅ローン控除で儲ける方法とは?繰上返済のタイミングに注意して、収支を最大化しよう

【自分の控除額はいくら?】>>住宅ローン控除額(減税額)シミュレーション! 年収別に計算可能

③5年ルールと125%ルールの新セオリー

 金利のある世界でさらに重要度が増すのが、5年ルールと125%ルール(以下「5年ルール」)についての理解です。

 5年ルールとは、金利が上がっても5年間は毎月返済が増えず、6年目から増える際には直前の1.25倍を上限とするものです。

 多くの金融機関が変動金利に採用しているルールですが、意外とあやふやな理解の人や、まるっきり誤解している人が多いです。

全ての銀行が5年ルールを採用しているわけではない

 変動金利であれば、絶対に5年ルールが適用されるとは限りません。5年ルールを採用していない銀行もあります。5年ルールを採用していない銀行の変動金利は、新たな基準金利の適用月から返済額が増えることになります。

 例えば、ソニー銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行では5年ルールを採用していません(2024年9月時点)。

5年ルールは多くの人が勘違いしている

 変動金利を利用している人の中には、5年ルールを「5年間は金利が上がらない」、または「5年間は利払いが増えない」と解釈している人がいますが、それは誤りです。

 5年ルールが適用されても、金利が上がればその適用月から利払いは増えます

 住宅ローンの返済方式には、元本の返済を均等とする「元金均等返済方式」と、元本プラス利息の返済を均等とする「元利均等返済方式」があります。

 「元金均等返済方式」は、元本の返済を均等にしてその時の利息を払う方式なので、最初は利息の額が大きくなり、元本の返済が進むにしたがって利息の額が小さくなっていきます(図表1)。

図表1 元金均等返済方式の元本と利息の推移イメージ
条件:2024年9月に4000万円を35年元金均等返済、ボーナス払いなし、0.41%の変動金利で借り入れ

元金均等返済方式の元本と利息の推移イメージのグラフ
※筆者が作成

 つまり、5年ルールがあってもその適用月から利払いが増えるので、毎月の返済額が増えるということになります。

 「元利均等返済方式」は、元本プラス利息の返済を均等にする方式で、住宅ローンを借りる大半の人がこちらを採用しています。

 元利均等返済方式は、最初は利息の額が大きい分だけ元本の返済額が小さく、元本の返済が進むにしたがって利息の額が小さくなる分、元本の返済額が大きくなっていきます(図表2)。

図表2 元利均等返済方式の元本と利息の推移イメージ
条件:2024年9月に4000万円を35年元利均等返済、ボーナス払いなし、0.41%の変動金利で借り入れ

元利均等返済方式(利上げなし)の推移グラフ
※筆者が作成

 図表3は、5年ルールがある場合、5年間はその新たな金利の適用月から利払いが増えますが、それと同額の元本の返済額が減ることで、毎月の返済額が増えないようにするのです。

 元本の返済額が減ったままだと予定通りに完済できないため、6年目から増加させるのですが、その上限を1.25倍までとしているのです。

図表3 元利均等返済方式の元本と利息の推移イメージ(5年ルール適用時)
条件:2024年9月に4000万円を35年元利均等返済、ボーナス払いなし、0.41%の変動金利で借り入れ、2年目以降は金利1.41%

元利金等返済方式(金利上昇、5年ルール適用時)の推移グラフ
※筆者が作成

 つまり、5年ルールは毎月返済額が均等であることを前提にしているものであり、「元利均等返済方式」には適用されますが、「元金均等返済方式」には適用されません

 原則として5年ルールは債務者にとってのメリットですから、金利が上昇する局面ではこれが適用されるか否か、これまで以上にしっかり把握しておく必要があります。

5年ルールが適用されないことのメリット

 5年ルールを採用していない金融機関や5年ルールが適用されない元金均等返済方式で住宅ローンを借りている人の中には「今のうちに借り換えた方がいいだろうか?」と不安になる人がおられるかもしれません。

 しかし、5年ルールが適用されないことにも一定のメリットがあるため、あえて借り換える必要はないと思います。

 5年ルールの場合は、5年間返済額が増えない代わりに6年目からそのツケを払わなければなりません。最大1.25倍までとなっていますが、そのときにいきなり負担が増えることになるわけです。

 前回の記事では、そのツケが払えるか?というシミュレーションを行いました。

 その点、5年ルールがない場合は、金利が上がる都度、支払額が増えていく代わりに、当初の契約通りに元本が減っていくため、後からツケを払うということがありません

 日銀が今のスタンスであれば、急激な利上げを行わなくてよいように、少し前倒しで徐々に金利を上げていくことになります。

 したがって、今のところは急に家計の負担が増える可能性は低いといえるでしょう。

まとめ~金利のある世界への過渡期

 7月の追加利上げについては、3月のマイナス金利解除と違って市場との対話がうまくいっていないようですね。

 0.5%を壁として意識しないという発言が引き金となったのか、米国の利下げ局面、景気後退懸念と重なって記録的な株安を引き起こしました。これにより日銀の利上げは早い段階でストップする可能性もあります。

 ならば、変動金利が得なのか?というと、そうとは言い切れないでしょう。住宅ローンの返済期間は最長35年の長きにわたります。

 変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか?」「どの程度までならば許容できるのか?」という判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

 今は金利のある世界への過渡期にあって、金融機関によって住宅ローンの対応に差が見られるタイミングです。

 早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りることになるかもしれません。

 民間と公的融資、変動と固定など、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。

【関連記事】>>住宅ローンの10年後の変動金利は1.2%〜2.6%まで上昇と予想! 12銀行を試算

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新規借入2024年12月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.413%
総返済額 3218万円
表面金利
年0.284%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,045円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場!
実質金利(手数料込)
0.512%
総返済額 3271万円
表面金利
年0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
毎月返済額
76,229円
おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 3大メガバンクで安心感あり
  • ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
  • AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

 

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

 

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

 

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

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手数料(税込)
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料:11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
店頭:33,000 円
繰上返済手数料(全額)
店頭のみ:33,000 円
借入額
50万円以上3億円以内(1万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
年収
(給与所得者)
安定した収入がある人
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
安定した収入がある人
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上71歳未満
年齢
(完済時)
81歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:71歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
8大疾病補償プラスがんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.531%
総返済額 3281万円
表面金利
年0.390%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,426円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①~③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490%~⇒年0.390%~へ引き下げ
①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用(非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可)。※お申込期間2024年11月1日~2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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