死亡や離婚で住宅ローンが予期せず終わるときの注意点とは？　団信では告知義務違反で保険金が支払われないケースも！

住宅ローンは「毎月返済して完済すれば終わるもの」と思われがちです。しかし現実には、死亡や離婚など、予期せぬ形で終わりを迎えるケースも少なくありません。本記事では、こうしたケースに直面する以前に知っておきたい準備や注意点について解説します。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

契約者の死亡により団信で住宅ローンが完済するケース
別居や離婚という状態になって、返済が滞るケース
ペアローンまたは連帯債務のローンが離婚で終わるケース
まとめ

契約者の死亡により団信で住宅ローンが完済するケース

住宅ローンの契約者が死亡した場合、団信で完済されるケースも（出所：PIXTA）

　住宅ローンの契約時に団体信用生命保険（以下、団信）に加入しておくと、契約者が死亡または高度障害になった場合に、その時点の住宅ローン残高相当額が保険金として支払われローンが完済されます。

　ただし、契約に当たって説明を受けるのですが、手続きや注意点を十分に理解できていないケースも少なくありません。

　団信は頼りになる制度ですが、注意すべき点が3つあります。

1.団信によるローン完済には手続きが必要

　筆者が勤務していた銀行に、住宅ローンの契約者であったAさんが急逝されたと奥様から連絡が入りました。葬儀や各種手続きに追われる中で、ローンを一人で返せないのではという不安を抱くようになったとのこと。

　本件のように、ローン契約を夫婦どちらかの一方に任せていた場合、具体的な契約内容や手続きを把握していないケースが多く見られます。団信は、本人の死亡で自動的に適用されるものではなく、残された家族が手続きをする必要があります。

　団信は、預貯金や不動産の相続手続きとはまったく異なる手続きとなります。一般的な相続の手続きは、相続人全員の合意形成（遺産分割協議）が必要になるなど、時間を要します。

　しかし、団信の手続きは、ケースにより異なることもありますが、基本、相続人の代表者のみでも進めることができます。まずは、ローンを契約している銀行に連絡することが大事です。

2.口座凍結と予期せぬ延滞

　ローン名義人が死亡すると、まず、銀行の預金口座が凍結されます。これは相続人がお金を引き出すのを防ぐための措置で、同時に住宅ローンにも影響を与えます。

　団信で最終的にローンは完済されますが、保険金が支払われるまでには通常1〜2カ月かかります。その間に返済日が訪れると残高不足と同じ扱いになります。その結果、延滞扱いになってしまうのです。

　もちろん、最終的には保険金で元金と延滞した期間に発生した利息（遅延損害金）も合わせて支払われるのが一般的です。しかし、何らかの理由で団信の手続きが大幅に遅れると、補償範囲を超えてしまい、その分を家族が負担することがあります。

　このような事態を避けるためにも、名義人の死亡後は、すみやかに銀行へ連絡を入れ、団信手続きを早急に進めるようにしましょう。

3.告知義務違反という最悪のシナリオ

　団信は生命保険の一種であり、加入時には健康状態や病歴を正しく申告する義務があります。もし虚偽や隠し事があれば、保険金が支払われないという事態になります。

　たとえば、持病を隠して加入し、その病気が原因で死亡した場合です。保険会社は保険金の支払いの審査のため、健康保険の利用履歴や通院記録を詳細に調べます。その結果、虚偽申告が発覚すれば保険金は支払われません。

　家族には数千万円の住宅ローンがそのまま残ります。家を手放すことになる可能性すらあります。

　こうした調査は、加入したときの本人の同意に基づいています。したがって、調査に際して家族の同意を得るようなことはなく、また、調査に反対を申し立てても拒むことはできません。

　実際に、虚偽の告知で融資が実行され、後に発覚して家族や銀行の双方を巻き込む大きなトラブルに発展したケースがあります。最終的に住宅は売却され、担当した銀行員も処分を受けました。

　告知義務違反は、家族に計り知れない負担を残します。家族を守るためにも、名義人当人は、団信に加入する際には嘘偽りなく申告するようにしてください。

別居や離婚という状態になって、返済が滞るケース

離婚の際、残った住宅ローンが重い鎖になるケースも（出所：PIXTA）

　離婚や別居は珍しくなくなりました。関係が破綻した後、残った住宅ローンが重い鎖となってしまうケースもあります。

　さまざまな理由で別居、さらには離婚となった場合。話し合いで「家のローンは名義人が払い続ける」との約束で、登記簿謄本（家の名義）もローンの名義もそのまま。この場合、残った家族は家を失わずに済みます。

　しかし、当初は返済が続いていても、名義人に新しい家族ができれば返済が滞りがちになるのが現実です。

　返済が滞れば、銀行からの督促は残った家族のもとに今まで通り送られてきます。銀行は夫婦が離婚した事実を知らず、名義人の元に送り続けるしかないのです。

　私が経験したケースでも、支払い遅延の督促が強まる中で名義人本人と連絡が取れず、家族が相談に来ることが多々ありました。銀行は事情を聞きつつも、基本的には契約に基づき処理を進めるしかありません。延滞が続けば、代位弁済や競売へ進むのが原則です。

　そもそも、住宅ローンの契約には「契約者や物件の状況に変化があれば銀行に届け出る」義務があります。これを怠れば、全額一括返済を求められる（期限の利益の喪失）こともあります。

　そのため、名義人が別居や離婚などで転居、転出したときは、すみやかに銀行に届け出ることが重要です。

ローンが残っている場合は、公正証書を作成する

　離婚時の不動産に関する取り決めは決して当事者間の口約束で済ませるべきではありません。弁護士や司法書士などの専門家を交えて、公正証書※を作成し法的に拘束力を持たせることです。
※公正証書：私人（個人または会社その他の法人）からの嘱託により、公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書のこと

　作成した公正証書に「支払いが滞った際には裁判手続きを経ることなく名義人の給与や財産を差し押さえる」といった記載事項があれば強制執行も可能になります。

　夫婦やパートナーとの別居、離婚の場合は、冷静に法的な手続きを進めることが大切です。とくに住宅ローンが残っている場合、相手の善意に頼らず、事務的かつ法的に整理することが残った家族の生活を守る最善の方法です。

ペアローンまたは連帯債務のローンが離婚で終わるケース

　家族形態の変化や働き方の多様化により、住宅ローンの商品自体も変わってきています。代表的なのは以下の3つです。

・ペアローン：共働き夫婦がそれぞれの名義で借りる
・連帯債務：一方が主債務者、もう一方が連帯債務者となる
・共有名義：一人が借入れ人、もう一人が自己資金で持ち分を共有する

　力を合わせて手に入れたマイホームも、両者の関係性が変化すると状況が異なってきます。共有や連帯という足かせが、新しい人生への再スタートを阻むケースも少なくありません。

離婚しても返済義務はなくならない

　ペアローンは婚姻関係と無関係な契約なので、離婚しても返済義務は残ります。一方が滞納すれば、相手に「連帯保証人」として請求されます。また、共有名義の不動産は相手の同意がなければ売却もできず、解決は難航します。

共有を解消する主な方法

・相手の持ち分を買い取る：単独でローンを組める収入と銀行の再審査が必要
・第三者に売却し清算：もっともシンプルだが、オーバーローン時は自己資金で補填が必要
・負担付き贈与：片方が住み続け、もう一方の持分とローンを引き継ぐ方法。税務上の課題あり
・持ち分のみを専門業者に売却：安価になりやすく、相手との新たなトラブルのリスクも

　いずれも専門家の助言なしに進めることは極めて困難です。弁護士や専門家を交えて冷静に解決策を探ることが、ことの重大化を避けるための鍵となります。

まとめ

　住宅ローンには、予期せぬ死亡や夫婦関係の変化で起きるリスクが潜んでいます。いざという時のために、団信については契約者の家族もその内容や手続きについて確認しておきましょう。夫婦でローンを組む際は、ペアローンや連帯債務など、それぞれのメリット、デメリットをよく確認しておきましょう。

　住宅ローンは、死亡や離婚どちらの場合も、契約内容の正しい理解と早めの銀行への連絡、そして必要に応じて専門家に相談することが生活と住まいを守る重要なポイントです。

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特徴・評判

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売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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2位

住宅ローン（事務手数料型、ずーっと一律優遇コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.332%
総返済額　3738万円

表面金利: 年1.195%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 87,439円

おすすめポイント

疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

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手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

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金利プラン・固定金利選択型・融資手数料型（新規借入、環境等配慮）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.389%
総返済額　3771万円

表面金利: 年1.240%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 88,082円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。