住宅ローンは「毎月返済して完済すれば終わるもの」と思われがちです。しかし現実には、失業や病気、事業の失敗などさまざまな理由でローンの返済が不可能になるケースがあります。本記事では、住宅ローンの破綻について、どのようなプロセスを踏むことになり、最終的に何が残るのか。銀行員が見てきた厳しい現実についてお話しします。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）
住宅ローンの破綻による「代位弁済」とは
住宅ローンには、保証会社が保証する「保証付きローン」と、銀行が直接融資する「プロパーローン」の2種類があります。
保証会社付きの場合、銀行子会社や信販会社、消費者金融会社などが保証をし、その信用によって住宅ローンを利用できますが、保証料などの手数料が発生します。
本記事では、一般的な保証会社付きローンが破綻した場合の「代位弁済」の流れを中心に解説します。プロパーローンでも基本的なプロセスはほぼ同じです。
代位弁済とは？
住宅ローンの返済が数カ月（通常3〜6カ月）続けて滞納すると、銀行は「契約者からの返済継続は難しい」と判断します。このとき、銀行は保証会社に対して「契約者に代わって残りのローン全額を支払ってください」と請求します。
これを受けて、保証会社が銀行にローン残高を一括で支払うことを「代位弁済（だいいべんさい）」といいます。「代位」とは、他人の地位や権利を代わりに引き継ぐことです。「弁済」は返済とほぼ同じ意味です。
つまり、保証会社が契約者の代わりにローンを肩代わりする仕組みですが、当然ながらこれで借金がなくなるわけではありません。
借金が消えるわけではない
代位弁済が行われると、債権（お金を請求する権利）は銀行から保証会社に移行したことになります。しかし、借金自体が消滅するわけではなく、今度は保証会社に対して返済義務を負うことになります。
しかも、保証会社は原則として残債の一括返済を求めます。そして、ほとんどの場合、担保である自宅を売却して返済に充てるよう求められます。分割返済に応じてもらえるケースもありますが、それはあくまで例外的です。
異動とはブラックリストに載るということ
代位弁済が実行されると、その事実は個人信用情報機関に「異動」として登録されます。この記録があると、新たなローン契約やクレジットカードの発行はほぼ不可能になります。
この状態は「ブラックリストに載る」と呼ばれていますが、実際には信用情報機関に金融事故として記録されることを意味します。
家の売却方法は「任意売却」か「競売」
住宅ローンを返済できなくなった場合、家を売却して返済に充てるという選択肢もあります。その売却方法は「任意売却」と「競売（けいばい）」の2つに分かれます。
任意売却
任意売却とは、自分の意思で不動産を市場に出し、一般的な売買と同じように売却する方法です。競売に比べれば高値で売却できる可能性がありますが、債権者（銀行や保証会社）の同意が必要になります。
担保権者（銀行や保証会社など）が「この金額で売るなら担保を外す」と認めなければ売買は成立しません。担保が残ったままの物件を購入する人はいないためです。
競売（けいばい）
競売は、裁判所が主導し、入札形式で不動産を強制的に売却する手続きです。
競売にかけられる前の段階では、物件が裁判所に差し押さえられるため、その時点で家を明け渡すことになります。競売による売却価格は一般的に市場価格の5〜7割程度といわれています。
最近では「任意売却で有利に解決」といった宣伝も多いですが、現実には任意売却でも競売でも、市場よりかなり安値で買い叩かれるケースが多い点に注意が必要です。
【関連記事】>>住宅ローンが破綻したら「任意売却」の検討を！ 「競売」よりも高値売却が可能？
住宅ローン破綻による最終手段である法的整理
住宅ローンの返済が困難になり、売却でも解決できない場合には、弁護士や裁判所を通じた法的整理を検討することになります。代表的な方法が「債務整理（任意整理）」や「自己破産」です。
ここでは住宅ローンに焦点を当て、債務整理の流れを解説します。
債務整理を選んだ場合
債務整理とは、正式には任意整理と呼ばれ、弁護士などを代理人として債権者（銀行など）と交渉し、返済可能な金額まで減額してもらう手続きです。
弁護士は依頼を受けると、債権者に受任通知を送付し、「今後は本人への直接連絡を控え、代理人を通じて対応してください」と通知します。これにより、取り立てや督促は止まり、法的な交渉が始まります。
任意整理は、主にカードローンなど多重債務者が利用しますが、住宅ローンを含む場合には「個人再生」や「住宅資金特則」などの制度を活用して再建を目指すことも可能です。
自己破産を選んだ場合
自己破産を申し立て、裁判所から免責が認められると、原則として借金の返済義務は免除されます（税金など一部を除く）。
ただし、家や車など価値のある資産はすべて手放すことになります。破産は一度決断すれば後戻りできない一方通行の道。銀行員としては、最後の手段としてしかすすめられない選択肢です。
まとめ
銀行員として多くのお客様と接してきて、一つ確信できることは、「最悪の事態を回避するために、いち早く銀行の担当者に相談してほしい」ということです。
返済が少しでも苦しくなったら延滞が重なる前に銀行の担当者に相談することがが、あらゆるリスクに対する最大の防御策なのです。返済計画の見直し（リスケジュール）など、打てる手はあります。
住宅を購入する際は、万が一のリスクにどう備えるかを話し合ってみてはいかがでしょうか。その話し合いこそが、あなたと大切な家族の未来を守る、一番の保険になるはずです。
【関連記事】>>住宅ローン返済が苦しいなら「リスケ」の検討を！メリット・デメリットと、必要な条件を解説
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2026年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年8月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.065%
- 総返済額 3582万円
- 表面金利
- 年0.930%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,710円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が割安！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応
- KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が割安で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.096%
- 総返済額 3599万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているプランもあり、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。