2025年12月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利は、前月より引き上げて2.050％と予想。2025年12月の金利をすでに発表しているソニー銀行は変動金利を据え置き、10年固定金利を引き上げ。楽天銀行は変動金利を引き下げ、10年固定金利を引き上げた。
住宅ローン金利の推移は？
まずは、2025年11月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。
「変動金利（新規借入）」は、調査した主要14銀行のうち、2行が引き上げ、12行が金利を据え置きとした。
「10年固定金利（新規借入）」は、調査した主要13銀行のうち、8行が引き上げ、5行が据え置きとした。
「35年固定金利（新規借入、フラット35を除く）」は、調査した主要7銀行のうち、7行が金利を引き上げとした。フラット35の金利は引き上げで、1.900％だった。
なお、2004年頃をピークに住宅ローン金利は下がり続けていたが、2024年10月に多くの銀行が基準金利の見直しを行ったことで、変動金利は上昇傾向となっている。
5年固定、10年固定、35年固定（全期間固定）については、足元では金利が上昇し始めているものの、長期的に見ればまだ低水準だ。
2025年12月のフラット35金利は、引き上げと予想
では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しを確認しよう。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。
住宅金融支援機構が2025年11月20日に発表した「第223回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、2.300%だった。上乗せ金利（コスト）は、最近の水準ではー0.25%～0.76%となっている。
以上を踏まえ、2025年12月の「フラット35金利」は、以下になると予想する。
・フラット35：2.050％（前月比 +0.15%）
（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）
・フラット20：1.710%（前月比 +0.15%）
（借入期間15〜20年）
フラット35の金利は、過去最低水準
フラット35の金利は、2016年8月に0.900％の最低金利となったが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料である0.358％を金利として加算すると、当時の本当の金利は1.258％だった。
フラット35の金利は10年国債金利との連動性が高いといわれる。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇する可能性が指摘されており、当面は上昇していくと見られる。
なお、フラット35は、従来1%
また、2024年2月には商品改定があり、夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯を対象に、金利の引き下げ幅を拡大している。
これで、民間銀行の全期間固定の住宅ローンに比べて有利な商品になっている。
フラット35は、審査基準がゆるく誰でも借りやすいというのが特徴だが、金利も低いとなると、全期間固定金利の中でも、有力な選択肢となる。詳しくは下記の「35年固定ランキング」で比較してほしい。
下図は、フラット35の直近17年間の金利推移を示したものだ（2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正）。
現在のフラット35および全期間固定金利は、長期的に見れば低水準にある。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに検討してもいいだろう。
変動金利は引き下げと予想
次に、すでに発表されている銀行の2025年12月の「変動金利」を見ていこう。現在、ソニー銀行と楽天銀行が金利を発表している。あわせて過去の金利推移も掲載する。
2025年12月の変動金利は、ソニー銀行は据え置き、楽天銀行は引き下げとした。
【新規借入】（カッコ内は先月比）
・ソニー銀行（変動セレクト） 0.997％（前月比 ±0.00%）
・楽天銀行（住宅ローン） 1.000％（前月比 ー0.12%）
【借り換え】
・ソニー銀行（変動セレクト） 0.997％（前月比 ±0.00%）
・楽天銀行（住宅ローン） 0.724％（前月比 ー0.12%）
楽天銀行の変動金利は、2024年から金利を引き上げ始めている。金利上昇の局面でもその姿勢を変えていなかったが、少しずつ状況が変わってきている。
他行の変動金利については、この数カ月は引き下げる動きもあったが、今後は短プラ利上げの影響もあり上昇していくと予想される。
10年固定金利は引き上げと予想
最後に、10年固定金利の来月の金利、これまでの推移を見てみよう。2025年12月の「10年固定金利」についても、すでにソニー銀行と楽天銀行が発表している。
10年固定金利は、市場金利の上昇に合わせて徐々に上昇してきている。2025年12月の金利について、ソニー銀行と楽天銀行は引き上げとした。
【新規借入】（カッコ内は先月比）
・ソニー銀行（固定セレクト） 2.321%（前月比 +0.184％）
・楽天銀行（住宅ローン） 2.605％（前月比 +0.056％）
【借り換え】
・ソニー銀行（固定セレクト） 2.321%（前月比 +0.184％）
・楽天銀行（住宅ローン） 2.605％（前月比 +0.056％）
10年固定金利は各金融機関の主力商品の一つ。2024年から市場金利の上昇に合わせて各銀行とも金利を徐々に引き上げており、その流れが2025年も続くと見られる。
市場金利の動向、推移は？
住宅ローンに影響を与える市場金利の推移を見ておこう。
2025年7月から多くの銀行で返済中の変動金利が上がった
住宅ローンの変動金利は、市場の短期金利（短期プライムレート）がベースとなっている。その短期金利を動かしているのが日銀の金融政策だ。
日銀は、2025年1月の金融政策決定会合で政策金利を0.25%引き上げて0.5%程度とする追加利上げを決定した。これにより、住宅ローンの変動金利の新規申し込みは4月から金利が上昇。返済中の変動金利は7月から金利が上がっている。
2025年7月の金融政策決定会合では、政策金利は0.5%のまま据え置きとされた。また10月4日、自民党の新総裁に高市早苗氏が選出された。今後の政局しだいでは、財政・金融政策の方向性が変わる可能性があり、政策金利にも影響を及ぼし得るため、注視しておく必要がある。
日本の10年国債の動向
次に、住宅ローンの固定金利のベースとなる、長期金利（10年国債）の動向を見ておこう。
日本の長期金利は、日銀の利上げ継続見込みや米国の金利上昇により上昇している。2025年11月20日現在の市場金利（10年国債利回り）は1.827％と2008年以来、17年ぶりの高水準となっている。
円安進行によるインフレ懸念、補正予算拡大による国債増発観測、政府の利上げ慎重姿勢、米金利上昇による日米金利差拡大などが重なり、国債売りが加速したことが長期金利の上昇要因である。
日銀は長年、10年国債金利の上限目標を1%とする金融緩和政策により低金利を維持してきたが、2024年3月19日の金融政策決定会合で撤廃を決めた。
さらに同年7月31日の金融政策決定会合では、今後1～2年程度の国債買い入れを減額し、保有している国債残高の縮小に手をつけることを決定した。
国債の買い入れを減額すれば需給が緩み、国債価格が下がると考えられる。国債価格が下がると金利は上昇するため、今後は固定金利型の住宅ローン金利が上昇すると予想される。
トランプ大統領の経済政策にも注目しておきたい。今後、米国金利が上昇すれば、全期間固定金利も上昇すると考えられる。
現状の住宅ローン金利については上昇基調にあるのは間違いないが、それでも過去10年で見ると、まだ低水準であることに変わりはないのが現状である。
変動金利は引き下げ、10年固定金利とフラット35は引き上げと予想
以上のことから、2025年12月の住宅ローン金利は、
・変動金利は、引き下げ
・10年固定金利は、引き上げ
・フラット35は、引き上げ
という動きになりそうだ。
住宅ローンは銀行の収益の柱の1つとなっており、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。
そのため、金融政策の引き締めが進みつつあるとはいえ、当面は急激な金利上昇の可能性は低いと思われる。
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淡河範明さん
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。