高金利のリフォームローンを借りるより、
「住宅ローン借り換え」で、まとめ借りしよう！
低金利の銀行と、手続き方法を詳細に解説

中古住宅の購入や、住宅ローンの借り換えのタイミングで、リフォームも済ませてしまいたいという人は少なくないと思います。しかしリフォームローンは高金利なので、住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用もまとめて借りてしまうと大変お得です。そこで、「リフォーム費用のトクする借り方」「低金利の住宅ローン」について、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。

金利も違えば、借入条件も違う
似て非なる「住宅ローン」と「リフォームローン」

 淡河  お答えする前に理解しておいていただきたいのは、「住宅ローン」と「リフォームローン」の違いです。

　住宅ローンは借り入れ条件として担保が必要な有担保ローンです。銀行・金融機関は融資対象となる家（および土地）に抵当権を設定します。万一、返済不能に陥ったときには、担保物件は競売にかけられ、残債にあてられることになります。

　一方、リフォームローンは無担保ローンです。言うまでもなく、銀行は担保がなくても借してくれます。ただしその分、融資限度額は1000万円、最長返済期間は7～20年程度と短く、住宅ローンに比べて金利もはるかに高い2～8％前後となっています。

　有担保、無担保という商品としての根本的な違いがあるため、数年前まではリフォーム費用を借りるには、住宅ローンと別にリフォームローンを組むしかありませんでした（もしくは、売り主側にリフォーム工事まで行ってもらい、その分も含めた代金を販売価格として住宅ローンを組む方法がとられてきました。この場合、販売価格に応じて不動産会社の手数料などがアップするデメリットがあります）。

　ところが、近年は多くの銀行で、中古住宅の購入費用とリフォーム費用の合計額を一括して借り入れできる住宅ローンを取り扱っています。つまり、今回の相談のケースでは、「リフォーム費用も住宅ローンに含めて借りられる」が回答となります。

【関連記事はこちら！】
＞＞ 中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう

借り換え時は新規リフォームのチャンス！
住宅ローンの残債にリフォーム費用を上乗せできる

　相談のケースは新規で住宅ローンを申し込む場合でしたが、借り換えのケースではどうでしょう。借り換える際に、（1）新たにリフォーム費用を追加したり、（2）現在組んでいるリフォームローンの残債を住宅ローンにまとめたりすることはできるのでしょうか。

　まず（1）「リフォーム費用を追加しての借り換え」は、相談のケースと同様に多くの銀行で対応してもらえます。「住宅ローンの残債＋リフォーム費用」が各銀行の設ける返済負担率を下回っていれば、基本的には問題がないはずです。

　一方、（2）「現在組んでいるリフォームローンを住宅ローンにまとめる」については、どの銀行でも、残念ながら住宅ローンに一本化することはできません。これはリフォームローンに限った話ではなく、カーローンや教育ローン、キャッシングなど、他の無担保ローンを、住宅ローンに一本化できないのと同様です。

【関連記事はこちら！】
＞＞ リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？

住宅ローンに一括する場合には
事前審査時にリフォーム工事の見積書が必要

　住宅ローンでリフォーム費用も一括して借りるには、新規の場合も借り換えの場合も、事前審査の段階でリフォーム工事の見積書の提示が原則必要になります。

　その際、できるだけ高く見積もっておいてもらうのがポイントです。どこまでリフォームするか、またリフォームのグレードなどで迷っている場合は、考えられる最大の想定で見積書を作成してもらいましょう。

　というのも、審査の結果、一度通った融資額を減額する分には問題ありませんが、融資額のアップを希望する場合は一から改めて審査を受け直さなければならないからです。審査の受け直しとなれば、計画性のなさや見通しの甘さもマイナス印象となるため、プロである私たちも交渉に苦労します。注意してください。

　また、リフォーム業者のほうでも撮影していることが多いですが、念のため、工事前の状態を自分でも写真に記録しておくようにしましょう。資金使途の確認のため、リフォーム完了後に銀行に提出しなければならないからです（フラット35の場合は適合証明書等を提出するため不要）。

「中古住宅+リフォーム」のケースは、
融資を2回に分けて実行する

　通常の住宅ローンでは、物件の引き渡し日が融資の実行日となりますが、リフォーム費用も住宅ローンで一括して借りた場合はどのようになるのでしょうか。

　まず、借り換えの場合は、物件の引き渡しがないため、リフォーム完了後にまとめて融資が実行されます。

　一方、中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合は通常、物件の引き渡し日に購入費用分の融資が実行され、リフォーム完了後にリフォーム費用分の融資実行となります。ここに至るまでの審査や抵当権設定契約については、一つのものとして扱われますが、金銭消費貸借契約については2本結ぶことになります。

フラット35では、リフォーム業者が
“瑕疵担保責任法人”に登録されていることが必須

　なお、フラット35（「リフォーム一体型」「リノベ」）については、少し複雑な流れとなります。3000万円の中古住宅を新規で購入し、併せて200万円のリフォームを行うケースを例にとると、物件の購入時につなぎ融資を利用して、いったん物件価格3000万円の支払いを済ませます。そして、リフォーム工事の完了後、3200万円の住宅ローンが実行となり、つなぎ融資とリフォーム費用を清算することになります。

　フラット35は、2つ注意点があります。一つは取り扱いが中古物件の新規購入のみであること（＝借り換えは不可）。もう一つは、工事を任せるリフォーム業者が“瑕疵担保責任法人”の登録業者でなければならない点です。

　“瑕疵担保責任法人”とは、「住宅瑕疵担保責任保険」を提供できる法人のことで、引き渡し物件の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に、同保険でその補修費用をまかないます。一部の民間銀行でも、登録業者が条件になっているところがあるので、必ず確認してください。この点は難しいので専門家に相談してもいいでしょう。

最適な住宅ローン商品は
その人の置かれた状況によって異なる

　最後にリフォーム費用も一括して借りられる、今、最もおトクな商品を具体的にご紹介したいところですが、ベストな商品はその方の借入額や借入期間、さらに家計状況や家族構成などによって変わってきます。

　ダイヤモンド不動産研究所では、新規借入については「35年固定」（借入金額3000万円、借入期間35年）、借り換えについては「10年固定」（借入金額2500万円、借入期間30年）のケースにおけるランキングを毎月発表しています。実質金利（諸費用等も金利に換算して上乗せした金利）のランキングのランキングなので、本当にお得な住宅ローンを見つけることができます。

　これらを目安に商品のあたりをつけ、シミュレーションサイトなどを使って、ご自分のケースで試算してみるといいでしょう。実質金利を自分で計算するのは大変なので、総支払額で住宅ローンを比較すればいいでしょう。とはいえ、なかなか正確にシミュレートするのもスキルが必要なので、面倒だと感じる人は住宅ローンの専門家に相談するのが、一番おトクかもしれません。

【関連記事はこちら】
⇒　リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？
⇒　中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年

• 1位

  

  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障） 金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 1位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

• 4位

  

  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分！
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「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
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  事務手数料が5万5000円からと安い
  新生銀行を選ぼう⇒関連記事はこちら

  

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  ネット専用商品投入で、短期固定が安い
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査 ネット銀行 イオン銀行 auじぶん銀行 PayPay銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行 都市銀行 三井住友銀行 三菱ＵＦＪ銀行 みずほ銀行 りそな銀行 信託銀行 ・その他金融機関 アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 東北ろうきん 新潟ろうきん 長野ろうきん 静岡ろうきん 北陸ろうきん 東海ろうきん 近畿ろうきん 中国ろうきん 四国ろうきん 九州ろうきん 沖縄ろうきん 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま> 地方銀行 北海道銀行 青森銀行 みちのく銀行 秋田銀行 北都銀行 荘内銀行 山形銀行 岩手銀行 東北銀行 七十七銀行 東邦銀行 群馬銀行 足利銀行 筑波銀行 常陽銀行 埼玉りそな銀行 武蔵野銀行 千葉銀行 横浜銀行 千葉興業銀行 きらぼし銀行 第四北越銀行 静岡銀行 山梨中央銀行 八十二銀行 北陸銀行 富山銀行 北國銀行 福井銀行 スルガ銀行 清水銀行 大垣共立銀行 十六銀行 三十三銀行 百五銀行 滋賀銀行 京都銀行 関西みらい銀行 池田泉州銀行 南都銀行 紀陽銀行 但馬銀行 鳥取銀行 山陰合同銀行 中国銀行 広島銀行 山口銀行 阿波銀行 百十四銀行 伊予銀行 四国銀行 福岡銀行 筑邦銀行 佐賀銀行 十八親和銀行 肥後銀行 大分銀行 宮崎銀行 鹿児島銀行 琉球銀行 沖縄銀行 西日本シティ銀行 北九州銀行 第二地方銀行 北洋銀行 きらやか銀行 北日本銀行 仙台銀行 福島銀行 大東銀行 東和銀行 栃木銀行 京葉銀行 東日本銀行 東京スター銀行 神奈川銀行 大光銀行 長野銀行 富山第一銀行 福邦銀行 静岡中央銀行 愛知銀行 名古屋銀行 中京銀行 みなと銀行 島根銀行 トマト銀行 もみじ銀行 西京銀行 徳島大正銀行 香川銀行 愛媛銀行 高知銀行 福岡中央銀行 佐賀共栄銀行 長崎銀行 熊本銀行 豊和銀行 宮崎太陽銀行 南日本銀行 沖縄海邦銀行