中古住宅の購入や、住宅ローンの借り換えのタイミングで、リフォームも済ませてしまいたいという人は少なくないと思います。しかしリフォームローンは高金利なので、住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用もまとめて借りてしまうと大変お得です。そこで、「リフォーム費用のトクする借り方」「低金利の住宅ローン」について、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。
金利も違えば、借入条件も違う
似て非なる「住宅ローン」と「リフォームローン」
読者 中古住宅の購入と同時にリフォームを考えています。その場合、リフォームにかかる費用も、住宅ローンに含めて借してくれる銀行はありますか？ それとも別途リフォームローンを組む必要がありますか？
淡河 お答えする前に理解しておいていただきたいのは、「住宅ローン」と「リフォームローン」の違いです。
住宅ローンは借り入れ条件として担保が必要な有担保ローンです。銀行・金融機関は融資対象となる家（および土地）に抵当権を設定します。万一、返済不能に陥ったときには、担保物件は競売にかけられ、残債にあてられることになります。
一方、リフォームローンは無担保ローンです。言うまでもなく、銀行は担保がなくても借してくれます。ただしその分、融資限度額は1000万円、最長返済期間は7～20年程度と短く、住宅ローンに比べて金利もはるかに高い2～8％前後となっています。
| ■「住宅ローン」と「リフォームローン」の違い | ||
| 住宅ローン | リフォームローン | |
| 金利 | 0.5～3％程度 | 2～8％程度 |
| 融資限度額 | 無制限（担保評価等による） | 1000万円 |
| 返済期間 | 35年 | 7～20年 |
| 担保 | 要 | 不要 |
| 費用 | 多い | 少ない |
| 審査スピード | 2週間～2カ月 | 即日～1週間 |
| ※ 数字は一般的な目安です。 | ||
有担保、無担保という商品としての根本的な違いがあるため、数年前まではリフォーム費用を借りるには、住宅ローンと別にリフォームローンを組むしかありませんでした（もしくは、売り主側にリフォーム工事まで行ってもらい、その分も含めた代金を販売価格として住宅ローンを組む方法がとられてきました。この場合、販売価格に応じて不動産会社の手数料などがアップするデメリットがあります）。
ところが、近年は多くの銀行で、中古住宅の購入費用とリフォーム費用の合計額を一括して借り入れできる住宅ローンを取り扱っています。つまり、今回の相談のケースでは、「リフォーム費用も住宅ローンに含めて借りられる」が回答となります。
| ■「リフォーム費用」を住宅ローンで借りられる？ 主要銀行の対応状況 | |
| 対応 | みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、SBI新生銀行、三井住友信託銀行、ソニー銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、イオン銀行 |
| 非対応 | auじぶん銀行、ARUHI、優良住宅ローン、auカブコム証券 |
【関連記事はこちら！】
＞＞ 中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう
借り換え時は新規リフォームのチャンス！
住宅ローンの残債にリフォーム費用を上乗せできる
相談のケースは新規で住宅ローンを申し込む場合でしたが、借り換えのケースではどうでしょう。借り換える際に、（1）新たにリフォーム費用を追加したり、（2）現在組んでいるリフォームローンの残債を住宅ローンにまとめたりすることはできるのでしょうか。
まず（1）「リフォーム費用を追加しての借り換え」は、相談のケースと同様に多くの銀行で対応してもらえます。「住宅ローンの残債＋リフォーム費用」が各銀行の設ける返済負担率を下回っていれば、基本的には問題がないはずです。
一方、（2）「現在組んでいるリフォームローンを住宅ローンにまとめる」については、どの銀行でも、残念ながら住宅ローンに一本化することはできません。これはリフォームローンに限った話ではなく、カーローンや教育ローン、キャッシングなど、他の無担保ローンを、住宅ローンに一本化できないのと同様です。
【関連記事はこちら！】
＞＞ リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？
住宅ローンに一括する場合には
事前審査時にリフォーム工事の見積書が必要
住宅ローンでリフォーム費用も一括して借りるには、新規の場合も借り換えの場合も、事前審査の段階でリフォーム工事の見積書の提示が原則必要になります。
その際、できるだけ高く見積もっておいてもらうのがポイントです。どこまでリフォームするか、またリフォームのグレードなどで迷っている場合は、考えられる最大の想定で見積書を作成してもらいましょう。
というのも、審査の結果、一度通った融資額を減額する分には問題ありませんが、融資額のアップを希望する場合は一から改めて審査を受け直さなければならないからです。審査の受け直しとなれば、計画性のなさや見通しの甘さもマイナス印象となるため、プロである私たちも交渉に苦労します。注意してください。
また、リフォーム業者のほうでも撮影していることが多いですが、念のため、工事前の状態を自分でも写真に記録しておくようにしましょう。資金使途の確認のため、リフォーム完了後に銀行に提出しなければならないからです（フラット35の場合は適合証明書等を提出するため不要）。
「中古住宅+リフォーム」のケースは、
融資を2回に分けて実行する
通常の住宅ローンでは、物件の引き渡し日が融資の実行日となりますが、リフォーム費用も住宅ローンで一括して借りた場合はどのようになるのでしょうか。
まず、借り換えの場合は、物件の引き渡しがないため、リフォーム完了後にまとめて融資が実行されます。
一方、中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合は通常、物件の引き渡し日に購入費用分の融資が実行され、リフォーム完了後にリフォーム費用分の融資実行となります。ここに至るまでの審査や抵当権設定契約については、一つのものとして扱われますが、金銭消費貸借契約については2本結ぶことになります。
フラット35では、リフォーム業者が
“瑕疵担保責任法人”に登録されていることが必須
なお、フラット35（「リフォーム一体型」「リノベ」）については、少し複雑な流れとなります。3000万円の中古住宅を新規で購入し、併せて200万円のリフォームを行うケースを例にとると、物件の購入時につなぎ融資を利用して、いったん物件価格3000万円の支払いを済ませます。そして、リフォーム工事の完了後、3200万円の住宅ローンが実行となり、つなぎ融資とリフォーム費用を清算することになります。
フラット35は、2つ注意点があります。一つは取り扱いが中古物件の新規購入のみであること（＝借り換えは不可）。もう一つは、工事を任せるリフォーム業者が“瑕疵担保責任法人”の登録業者でなければならない点です。
“瑕疵担保責任法人”とは、「住宅瑕疵担保責任保険」を提供できる法人のことで、引き渡し物件の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に、同保険でその補修費用をまかないます。一部の民間銀行でも、登録業者が条件になっているところがあるので、必ず確認してください。この点は難しいので専門家に相談してもいいでしょう。
最適な住宅ローン商品は
その人の置かれた状況によって異なる
最後にリフォーム費用も一括して借りられる、今、最もおトクな商品を具体的にご紹介したいところですが、ベストな商品はその方の借入額や借入期間、さらに家計状況や家族構成などによって変わってきます。
ダイヤモンド不動産研究所では、新規借入については「35年固定」（借入金額3000万円、借入期間35年）、借り換えについては「10年固定」（借入金額2500万円、借入期間30年）のケースにおけるランキングを毎月発表しています。実質金利（諸費用等も金利に換算して上乗せした金利）のランキングのランキングなので、本当にお得な住宅ローンを見つけることができます。
これらを目安に商品のあたりをつけ、シミュレーションサイトなどを使って、ご自分のケースで試算してみるといいでしょう。実質金利を自分で計算するのは大変なので、総支払額で住宅ローンを比較すればいいでしょう。とはいえ、なかなか正確にシミュレートするのもスキルが必要なので、面倒だと感じる人は住宅ローンの専門家に相談するのが、一番おトクかもしれません。
【関連記事はこちら】
⇒ リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？
⇒ 中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の低金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。