住宅ローン借り換え審査で、「融資額の減額」を提示されたら? 「満額融資」を得るための正しい対処法を解説!

2018年1月19日公開(2020年12月24日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンの「借り換え」時の審査は、新規借入に比べると担保の評価が厳しめです。審査に通っても、いろいろな理由から減額提示を受けることは珍しくありません。そんなとき、なんとか満額借り換えられる対処法はないのか。その方法やポイントについて、住宅ローンアドバイザーの淡河(おごう)範明さんにアドバイスしてもらいました。

審査結果は銀行でさまざま!
一つがダメでも、ほかがダメとは限らない

相談内容:
読者 住宅ローンを組んで7年。現在、残債が約3000万円、返済期間が28年残っています。先日、某銀行で借り換えを申し込んだところ、審査で2700万円しか借り換えできないと言われてしまいました。借りた当時より年収も上がっているのに、こんなことってあるんですか? 他の銀行で申し込み直せば、満額で通る可能性はあるんでしょうか?

 淡河  借り換えを申し込んで本審査を通過したものの、希望額に満たない金額を提示されるのはよくある話です。不足分を自己資金でまかなえるなら問題ありませんが、手元に現金がないと、見送らざるを得なくなります。仮に不足分をまかなうことができたとしても、自由になるお金を失うことにより、生活面でのリスクを抱えることになります。

 また、希望額での借り換えを認める代わりに、保証料や金利のアップを条件にされるケースもあります。それでも十分なメリットがあるようなら借り換えてもいいと思いますが、言うまでもなく「旨味」は減ってしまいます。

 そこで相談者のように、他の銀行・金融機関で審査を受け直してみる価値は十分にあります。というのも、一般の方が思っている以上に、審査方法や審査基準は各銀行で異なるからです。そのため、借入可能額が数百万円単位で違ってくることはザラです。ある銀行で減額されても、他の銀行で全額OKが出るケースはよくあります。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン審査で落ちそうな人必見の、絶対に読んでおきたい6記事を紹介!

減額の原因を聞き出す
担当者への上手な尋ね方

 とはいえ、むやみに審査を申し込めばいいわけではありません。手間や時間の無駄ですし、個人信用情報には銀行からの照会履歴が残ります。そのため、照会回数が多いと、いくつもの銀行で断られていると疑われ、審査に不利に働きます。

 では、どのような手順で別の銀行にあたるのがベストでしょうか。減額された時の対処法を、4つのステップをまとめてみました。

 ■借り換え審査で減額回答された時の対処方法とは?

 第1ステップ  減額の理由を聞き出す
 第2ステップ  対策を講じる(年収合算、その他ローンの返済など)
 第3ステップ  他銀行に申し込む
 第4ステップ  ただし、担保割れが原因なら、「フラット35」も検討

 第1ステップは、担当者から減額の理由を聞き出すことです。理由がわからなければ、手の打ちようがありません。ただ、信じがたいことかもしれませんが、じつのところ担当者もはっきりとした理由を把握してないことが少なくありません。先ほど「審査部門は独立して機能している」とお話ししましたが、近年、個人情報の取り扱いが厳格化しているため、審査結果の詳細についても担当者に教えない方向に動いているからです。

 では、聞くだけ無駄なのかというと、そうではありません。優秀な担当者であれば、情報を入手できなくても、過去の経験からおおよそのあたりはついています。問題なのは聞き出し方です。「減額の理由は何ですか?」とストレートに聞くのではなく、「条件を変えれば、満額借りられますか?」とたずねてみてください。審査結果は減額でも、担当者自身は自分のノルマを達成するため、より多く融資したいと思っています。ですから、その可能性を感じさせる質問をしたほうが、聞き出しやすいのです。

 そこで第2ステップとして、他の借金を返済するなど、できる限り減額理由に沿った対策を講じましょう。仮に「収入合算すればいけそうですよ」といった返答があれば、返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)に問題のあることが推定されます。住宅ローン以外の借金が問題なら、「マイカーローンを完済することはできますか?」と提案されるかもしれません。それで解決できそうであれば、提案に従って、その銀行で再度審査をしてもらうのがいいでしょう。

 けれども、「残念ながら…」と交渉の余地がない場合、担保評価や個人信用情報がネックになっていることが考えられます。その場合、当該の銀行で打てる手はありません。

「フラット35の借り換え融資」は
担保割れでも借り換えられる可能性あり!

 第3ステップで、他の銀行への申し込みを行います。この際、減額の原因部分について、審査基準の緩いと思われる銀行を中心に申し込むのがポイントです。

 たとえば、担保評価が問題であれば、第4ステップとして、フラット35の「借り換え融資」を検討してみてもいいかもしれません。なぜなら、フラット35は民間の銀行と違って、担保評価割れしていても、それだけで減額されることはないからです。収入なども含めた総合的な判断で審査が行われます。

 また、フラット35の審査金利(返済負担率などを計算する際に用いる審査専用の金利)は、2019年11月現在、1.17%となっていて、メガバンクよりも2%前後低く設定されています。つまり、収入に不安のある人でも、より多くの金額を借りられる可能性が高いということです。

 ただし、ネット銀行などの変動金利や固定期間選択型の比較的固定期間が短い金利に比べて金利は高めですから、借り換えによりどれくらいのメリットが生まれるのか、精査する必要はあります。

【関連記事はこちら!】
>> フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得? 「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

フルローンで借りた人は
担保割れが原因の可能性も!

 ここで担保評価について、もう少し詳しくお話ししておきましょう。現在の住宅ローンを申し込んだ当時と比べて、収入や仕事、他の借金や返済状況などが大きく変わっていないにもかかわらず、審査時に減額されたなら、真っ先に疑われるのは、「融資希望額が担保評価を上回っている」ケースです。

 特にこうしたケースは、新築マンションを諸費用込みのフルローンで借りた場合に起こりがちです。新築マンションの販売価格には広告費などもオンされているため、買った瞬間に価値が2割くらい下がるといわれています。5000万円のマンションであれば、1000万円下がるということです。つまり、返済を始めてからしばらくの間は「フル」ではなく、「オーバー」ローンの状態が続くのです。

 民間のほとんどの銀行は「担保主義」ですから、余程のことがない限り、担保の評価を超える金額は貸しません。そのため、担保割れが原因の場合は検討の余地がないのです。

 ただ、同じ担保でも、銀行によって評価は異なります。どの銀行も担保主義である点は同じですが、はっきり言って、担保の評価自体は結構いい加減です。ネット銀行についてはマンパワーから考えて、まず現地に足を運んでいませんし、足を運んだところで、せいぜいわかるのは立地くらいのものです。家の内部や床下の状態まではチェックできません。

 そのため、ある銀行では担保割れが原因で減額されても、ほかの銀行で必ずしも同じ審査結果になるとは限らず、満額OKのところがあっても不思議ではないのです。

最善策は申し込み当初から
複数の借入先にアプローチしておくこと

 以上、減額を提示された場合の対処法についてお話ししてきましたが、本来は減額されたからほかのローンを探すのではなく、初めの段階から、審査基準の異なる銀行に3~5つ程度まとめて申し込んでおくのがベストです。すべての銀行が満額回答になるとは限りませんが、審査に通ったものを、改めて比較検討するのが間違いのない選び方です。その上で最終的にどのローンを選べばいいか、専門家に相談するのもいいでしょう。

 金利は毎月変動します。借り換えるなら、史上例を見ない低金利である今のうちに実行したいものですね。

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借り換え2023年12月最新 主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 2611万円
表面金利
年0.148%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
71,001円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2023/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
※新団信は2023年7月1日以降借入れの人に適用
閉じる
頭金10%以上で変動金利が低くなる!
実質金利(手数料込)
0.441%
総返済額 2666万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
72,517円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK
③個人事業主は対象外だが、低金利&手厚い団信で、会社員・公務員におすすめ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
がん50%団信、がん診断給付100万円が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.448%
総返済額 2668万円
表面金利
年0.297%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
72,592円
おすすめポイント

①がん50%団信が無料付帯!
手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50%団信」が無料で付帯
  • ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

 

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

 

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

 

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2%
■住宅ローン
44,000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1万円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
住宅ローン・変動セレクト住宅ローン:1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
固定セレクト住宅ローン:10年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
融資を受けられるエリア
日本国内全域の市街化区域
使い道
本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能
年収
(給与所得者)
400万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
400万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満20歳以上満65歳未満
年齢
(完済時)
85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん団信50(借入時年齢:50歳未満)
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に
オプション
(特約)の団信
がん団信100(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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