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住宅ローン借り換え審査で、「融資額の減額」を提示されたら? 「満額融資」を得るための正しい対処法を解説!

2018年1月19日公開(2020年12月24日更新)
淡河範明

住宅ローンの「借り換え」時の審査は、新規借入に比べると担保の評価が厳しめです。審査に通っても、いろいろな理由から減額提示を受けることは珍しくありません。そんなとき、なんとか満額借り換えられる対処法はないのか。その方法やポイントについて、住宅ローンアドバイザーの淡河(おごう)範明さんにアドバイスしてもらいました。

審査結果は銀行でさまざま!
一つがダメでも、ほかがダメとは限らない

相談内容:
読者 住宅ローンを組んで7年。現在、残債が約3000万円、返済期間が28年残っています。先日、某銀行で借り換えを申し込んだところ、審査で2700万円しか借り換えできないと言われてしまいました。借りた当時より年収も上がっているのに、こんなことってあるんですか? 他の銀行で申し込み直せば、満額で通る可能性はあるんでしょうか?

 淡河  借り換えを申し込んで本審査を通過したものの、希望額に満たない金額を提示されるのはよくある話です。不足分を自己資金でまかなえるなら問題ありませんが、手元に現金がないと、見送らざるを得なくなります。仮に不足分をまかなうことができたとしても、自由になるお金を失うことにより、生活面でのリスクを抱えることになります。

 また、希望額での借り換えを認める代わりに、保証料や金利のアップを条件にされるケースもあります。それでも十分なメリットがあるようなら借り換えてもいいと思いますが、言うまでもなく「旨味」は減ってしまいます。

 そこで相談者のように、他の銀行・金融機関で審査を受け直してみる価値は十分にあります。というのも、一般の方が思っている以上に、審査方法や審査基準は各銀行で異なるからです。そのため、借入可能額が数百万円単位で違ってくることはザラです。ある銀行で減額されても、他の銀行で全額OKが出るケースはよくあります。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン審査で落ちそうな人必見の、絶対に読んでおきたい6記事を紹介!

減額の原因を聞き出す
担当者への上手な尋ね方

 とはいえ、むやみに審査を申し込めばいいわけではありません。手間や時間の無駄ですし、個人信用情報には銀行からの照会履歴が残ります。そのため、照会回数が多いと、いくつもの銀行で断られていると疑われ、審査に不利に働きます。

 では、どのような手順で別の銀行にあたるのがベストでしょうか。減額された時の対処法を、4つのステップをまとめてみました。

 ■借り換え審査で減額回答された時の対処方法とは?

 第1ステップ  減額の理由を聞き出す
 第2ステップ  対策を講じる(年収合算、その他ローンの返済など)
 第3ステップ  他銀行に申し込む
 第4ステップ  ただし、担保割れが原因なら、「フラット35」も検討

 第1ステップは、担当者から減額の理由を聞き出すことです。理由がわからなければ、手の打ちようがありません。ただ、信じがたいことかもしれませんが、じつのところ担当者もはっきりとした理由を把握してないことが少なくありません。先ほど「審査部門は独立して機能している」とお話ししましたが、近年、個人情報の取り扱いが厳格化しているため、審査結果の詳細についても担当者に教えない方向に動いているからです。

 では、聞くだけ無駄なのかというと、そうではありません。優秀な担当者であれば、情報を入手できなくても、過去の経験からおおよそのあたりはついています。問題なのは聞き出し方です。「減額の理由は何ですか?」とストレートに聞くのではなく、「条件を変えれば、満額借りられますか?」とたずねてみてください。審査結果は減額でも、担当者自身は自分のノルマを達成するため、より多く融資したいと思っています。ですから、その可能性を感じさせる質問をしたほうが、聞き出しやすいのです。

 そこで第2ステップとして、他の借金を返済するなど、できる限り減額理由に沿った対策を講じましょう。仮に「収入合算すればいけそうですよ」といった返答があれば、返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)に問題のあることが推定されます。住宅ローン以外の借金が問題なら、「マイカーローンを完済することはできますか?」と提案されるかもしれません。それで解決できそうであれば、提案に従って、その銀行で再度審査をしてもらうのがいいでしょう。

 けれども、「残念ながら…」と交渉の余地がない場合、担保評価や個人信用情報がネックになっていることが考えられます。その場合、当該の銀行で打てる手はありません。

「フラット35の借り換え融資」は
担保割れでも借り換えられる可能性あり!

 第3ステップで、他の銀行への申し込みを行います。この際、減額の原因部分について、審査基準の緩いと思われる銀行を中心に申し込むのがポイントです。

 たとえば、担保評価が問題であれば、第4ステップとして、フラット35の「借り換え融資」を検討してみてもいいかもしれません。なぜなら、フラット35は民間の銀行と違って、担保評価割れしていても、それだけで減額されることはないからです。収入なども含めた総合的な判断で審査が行われます。

 また、フラット35の審査金利(返済負担率などを計算する際に用いる審査専用の金利)は、2019年11月現在、1.17%となっていて、メガバンクよりも2%前後低く設定されています。つまり、収入に不安のある人でも、より多くの金額を借りられる可能性が高いということです。

 ただし、ネット銀行などの変動金利や固定期間選択型の比較的固定期間が短い金利に比べて金利は高めですから、借り換えによりどれくらいのメリットが生まれるのか、精査する必要はあります。

【関連記事はこちら!】
>> フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得? 「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

フルローンで借りた人は
担保割れが原因の可能性も!

 ここで担保評価について、もう少し詳しくお話ししておきましょう。現在の住宅ローンを申し込んだ当時と比べて、収入や仕事、他の借金や返済状況などが大きく変わっていないにもかかわらず、審査時に減額されたなら、真っ先に疑われるのは、「融資希望額が担保評価を上回っている」ケースです。

 特にこうしたケースは、新築マンションを諸費用込みのフルローンで借りた場合に起こりがちです。新築マンションの販売価格には広告費などもオンされているため、買った瞬間に価値が2割くらい下がるといわれています。5000万円のマンションであれば、1000万円下がるということです。つまり、返済を始めてからしばらくの間は「フル」ではなく、「オーバー」ローンの状態が続くのです。

 民間のほとんどの銀行は「担保主義」ですから、余程のことがない限り、担保の評価を超える金額は貸しません。そのため、担保割れが原因の場合は検討の余地がないのです。

 ただ、同じ担保でも、銀行によって評価は異なります。どの銀行も担保主義である点は同じですが、はっきり言って、担保の評価自体は結構いい加減です。ネット銀行についてはマンパワーから考えて、まず現地に足を運んでいませんし、足を運んだところで、せいぜいわかるのは立地くらいのものです。家の内部や床下の状態まではチェックできません。

 そのため、ある銀行では担保割れが原因で減額されても、ほかの銀行で必ずしも同じ審査結果になるとは限らず、満額OKのところがあっても不思議ではないのです。

最善策は申し込み当初から
複数の借入先にアプローチしておくこと

 以上、減額を提示された場合の対処法についてお話ししてきましたが、本来は減額されたからほかのローンを探すのではなく、初めの段階から、審査基準の異なる銀行に3~5つ程度まとめて申し込んでおくのがベストです。すべての銀行が満額回答になるとは限りませんが、審査に通ったものを、改めて比較検討するのが間違いのない選び方です。その上で最終的にどのローンを選べばいいか、専門家に相談するのもいいでしょう。

 金利は毎月変動します。借り換えるなら、史上例を見ない低金利である今のうちに実行したいものですね。

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)

※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(借り換え、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.536% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
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