住宅ローンの「借り換え」時の審査は、新規借入に比べると担保の評価が厳しめです。審査に通っても、いろいろな理由から減額提示を受けることは珍しくありません。そんなとき、なんとか満額借り換えられる対処法はないのか。その方法やポイントについて、住宅ローンアドバイザーの淡河（おごう）範明さんにアドバイスしてもらいました。
審査結果は銀行でさまざま！
一つがダメでも、ほかがダメとは限らない
読者 住宅ローンを組んで7年。現在、残債が約3000万円、返済期間が28年残っています。先日、某銀行で借り換えを申し込んだところ、審査で2700万円しか借り換えできないと言われてしまいました。借りた当時より年収も上がっているのに、こんなことってあるんですか？ 他の銀行で申し込み直せば、満額で通る可能性はあるんでしょうか？
淡河 借り換えを申し込んで本審査を通過したものの、希望額に満たない金額を提示されるのはよくある話です。不足分を自己資金でまかなえるなら問題ありませんが、手元に現金がないと、見送らざるを得なくなります。仮に不足分をまかなうことができたとしても、自由になるお金を失うことにより、生活面でのリスクを抱えることになります。
また、希望額での借り換えを認める代わりに、保証料や金利のアップを条件にされるケースもあります。それでも十分なメリットがあるようなら借り換えてもいいと思いますが、言うまでもなく「旨味」は減ってしまいます。
そこで相談者のように、他の銀行・金融機関で審査を受け直してみる価値は十分にあります。というのも、一般の方が思っている以上に、審査方法や審査基準は各銀行で異なるからです。そのため、借入可能額が数百万円単位で違ってくることはザラです。ある銀行で減額されても、他の銀行で全額OKが出るケースはよくあります。
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減額の原因を聞き出す
担当者への上手な尋ね方
とはいえ、むやみに審査を申し込めばいいわけではありません。手間や時間の無駄ですし、個人信用情報には銀行からの照会履歴が残ります。そのため、照会回数が多いと、いくつもの銀行で断られていると疑われ、審査に不利に働きます。
では、どのような手順で別の銀行にあたるのがベストでしょうか。減額された時の対処法を、4つのステップをまとめてみました。
■借り換え審査で減額回答された時の対処方法とは？ |
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| 第1ステップ | 減額の理由を聞き出す |
| 第2ステップ | 対策を講じる（年収合算、その他ローンの返済など） |
| 第3ステップ | 他銀行に申し込む |
| 第4ステップ | ただし、担保割れが原因なら、「フラット35」も検討 |
第１ステップは、担当者から減額の理由を聞き出すことです。理由がわからなければ、手の打ちようがありません。ただ、信じがたいことかもしれませんが、じつのところ担当者もはっきりとした理由を把握してないことが少なくありません。先ほど「審査部門は独立して機能している」とお話ししましたが、近年、個人情報の取り扱いが厳格化しているため、審査結果の詳細についても担当者に教えない方向に動いているからです。
では、聞くだけ無駄なのかというと、そうではありません。優秀な担当者であれば、情報を入手できなくても、過去の経験からおおよそのあたりはついています。問題なのは聞き出し方です。「減額の理由は何ですか？」とストレートに聞くのではなく、「条件を変えれば、満額借りられますか？」とたずねてみてください。審査結果は減額でも、担当者自身は自分のノルマを達成するため、より多く融資したいと思っています。ですから、その可能性を感じさせる質問をしたほうが、聞き出しやすいのです。
そこで第2ステップとして、他の借金を返済するなど、できる限り減額理由に沿った対策を講じましょう。仮に「収入合算すればいけそうですよ」といった返答があれば、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）に問題のあることが推定されます。住宅ローン以外の借金が問題なら、「マイカーローンを完済することはできますか？」と提案されるかもしれません。それで解決できそうであれば、提案に従って、その銀行で再度審査をしてもらうのがいいでしょう。
けれども、「残念ながら…」と交渉の余地がない場合、担保評価や個人信用情報がネックになっていることが考えられます。その場合、当該の銀行で打てる手はありません。
「フラット35の借り換え融資」は
担保割れでも借り換えられる可能性あり！
第3ステップで、他の銀行への申し込みを行います。この際、減額の原因部分について、審査基準の緩いと思われる銀行を中心に申し込むのがポイントです。
たとえば、担保評価が問題であれば、第4ステップとして、フラット35の「借り換え融資」を検討してみてもいいかもしれません。なぜなら、フラット35は民間の銀行と違って、担保評価割れしていても、それだけで減額されることはないからです。収入なども含めた総合的な判断で審査が行われます。
また、フラット35の審査金利（返済負担率などを計算する際に用いる審査専用の金利）は、2019年11月現在、1.17％となっていて、メガバンクよりも2％前後低く設定されています。つまり、収入に不安のある人でも、より多くの金額を借りられる可能性が高いということです。
ただし、ネット銀行などの変動金利や固定期間選択型の比較的固定期間が短い金利に比べて金利は高めですから、借り換えによりどれくらいのメリットが生まれるのか、精査する必要はあります。
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フルローンで借りた人は
担保割れが原因の可能性も！
ここで担保評価について、もう少し詳しくお話ししておきましょう。現在の住宅ローンを申し込んだ当時と比べて、収入や仕事、他の借金や返済状況などが大きく変わっていないにもかかわらず、審査時に減額されたなら、真っ先に疑われるのは、「融資希望額が担保評価を上回っている」ケースです。
特にこうしたケースは、新築マンションを諸費用込みのフルローンで借りた場合に起こりがちです。新築マンションの販売価格には広告費などもオンされているため、買った瞬間に価値が2割くらい下がるといわれています。5000万円のマンションであれば、1000万円下がるということです。つまり、返済を始めてからしばらくの間は「フル」ではなく、「オーバー」ローンの状態が続くのです。
民間のほとんどの銀行は「担保主義」ですから、余程のことがない限り、担保の評価を超える金額は貸しません。そのため、担保割れが原因の場合は検討の余地がないのです。
ただ、同じ担保でも、銀行によって評価は異なります。どの銀行も担保主義である点は同じですが、はっきり言って、担保の評価自体は結構いい加減です。ネット銀行についてはマンパワーから考えて、まず現地に足を運んでいませんし、足を運んだところで、せいぜいわかるのは立地くらいのものです。家の内部や床下の状態まではチェックできません。
そのため、ある銀行では担保割れが原因で減額されても、ほかの銀行で必ずしも同じ審査結果になるとは限らず、満額OKのところがあっても不思議ではないのです。
最善策は申し込み当初から
複数の借入先にアプローチしておくこと
以上、減額を提示された場合の対処法についてお話ししてきましたが、本来は減額されたからほかのローンを探すのではなく、初めの段階から、審査基準の異なる銀行に3～5つ程度まとめて申し込んでおくのがベストです。すべての銀行が満額回答になるとは限りませんが、審査に通ったものを、改めて比較検討するのが間違いのない選び方です。その上で最終的にどのローンを選べばいいか、専門家に相談するのもいいでしょう。
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淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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