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住宅ローンの選び方[2020年]
【第21回】2018年4月25日公開(2019年12月11日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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フラット35が手数料も融資可能になったので、必要な自己資金がいくら減少したかを試算!

こんにちは、ブロガーの千日太郎です。2018年4月から、全期間固定住宅ローン「フラット35」では仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬などが融資対象になりました。これにより、わずかな自己資金でも住宅ローンを借りられるようになったことをご存知ですか。4,000万円の不動産を購入するケースで必要な自己資金を試算したところ、200万円以上も減った計算になり、ハードルは相当低くなったと言えるでしょう。

拡大された手数料や報酬の内容と必要書類は?

 フラット35は、低い利率でずっと固定の金利という安心があるため、人気が高い住宅ローンです。従来は1割の頭金に加えて仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬を現金で用意しなければなりませんでしたので、新車一台分(数百万円)くらいの自己資金が必要でした。

 今回のフラット35の改正で、新たに融資対象となる手数料や報酬などの費用は以下のとおりです。これらの費用を融資対象にするには、その金額と内容を示す確認書類が必要です。

◆新たに融資対象となった「8つの費用」
費用名 確認書類
1  住宅ローン契約書に貼る印紙代(利用者負担分) 住宅ローン契約書
2 不動産仲介業者に払う仲介手数料 請求書、領収書など
3 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用(中古住宅購入のみ)
4 ホームインスペクション(住宅診断)にかかる費用
5 登録免許税 司法書士、土地家屋調査士などが作成する見積書など
6 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記にかかる費用)
7 融資手数料 取り扱い金融機関で計算するので、こちらで用意しなくてよい
8 火災保険料及び地震保険料 保険会社が発行した見積書など
出所:【フラット35】制度変更のお知らせ(PDF) - 住宅金融支援機構

 赤字にしている項目は、家の購入でほぼ必須となる費用でありトータルで100万円を超える金額になるのが普通です(ただし、仲介手数料は仲介業者を介して購入しない場合は不要です)。

 そして、「3.中古住宅の瑕疵担保保険」や「4.ホームインスペクション(住宅診断)」は必須の費用ではありません。でも一つとして同じものが無い、玉石混合の中古住宅を安心して購入するために、少々のお金を払っても利用したいものです。

 なので、今回の改正の主旨はマイホームの購入で必須の費用、より良質なマイホームを安心して購入するために払った方が良い費用についてはフラット35の融資の対象としましょうということなんですね。

【関連記事はこちら!】
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景気刺激策として審査の基準を甘くした

 われわれ利用者側にとっては『へえーそうなんだ』という薄い反応かもしれませんが、この改正は民間の住宅ローン金融機関にとっては激震なんですよ。これって融資のセオリーからかなり外れたやり方だからです。

 民間銀行の住宅ローンでは仲介手数料や融資手数料などは融資の対象外で原則として現金で用意しないとダメなんです。これらを借りる場合は高い金利を取られるのが普通です。

 なぜかというと、手数料は不動産の担保価値がないからです。債務者が返せなくなったら、銀行は家を売却した代金で貸金を回収しますよね。ですから不動産の担保価値というのは、「それが中古市場では幾らで売れる?」という尺度で判断します。手数料の金額や司法書士にいくら報酬を払ったかなんて、売却市場では関係の無いことです。

 つまり、国はフラット35の審査の基準を甘くして、家を買いたい人により多くのお金を融資して、住宅市場に沢山のお金が使われるように仕向け、景気を刺激しようとしているんですね。

フラット35の代表格であるスーパーフラットが狙い目

 もともと『甘め』と言われているフラット35の審査の基準が、「さらに甘くなっている!」ということです。なので、フラット35はお勧めなのですが、その中でも特に推したいのが、保証型というタイプのフラット35で、一定の条件でフラット35の金利から引き下げになる商品です。

 その代表格はアルヒの「スーパーフラット」で、融資条件を厳しくすることにより返済の確実性を高めています。これによって貸し倒れリスクを抑えられるので金利の面で安くできるわけですね。

 アルヒスーパーフラットの金利引き下げと融資条件は以下の通りです。

◆金利が最大0.1%低い「スーパーフラット」
商品名 (通常商品との金利差) 頭金(自己資金) 返済負担率
スーパーフラット8
(金利▼0.10%)
2割以上 30%以内(年収400万円未満)
35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9
(金利▼0.05%)
1割以上 20%以内
※返済負担率=年間の返済額合計÷額面年収

【関連記事はこちら!】
フラット35を検討するなら、低金利でおすすめの「スーパーフラット8」と「スーパーフラット9」を比較!

■「アルヒ」のスーパーフラットの概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
保証料(税込) 0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。スーパーフラットは、通常のフラット35よりも金利が0.05~0.2%も低い。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

「スーパーフラット8」なら自己資金186万円減も!

 では、実際にどのくらいハードルが低くなったのか、4,000万円のマンション(新築、中古不動産)を購入してスーパーフラット8で借りる場合、当初必要な「自己資金」をシミュレーションしてみました。
 まず、住宅取得にかかる総費用の相場を、千日が書き出してみましょう。

◆住宅取得の総費用は大体いくら?
(スーパーフラット8を活用。4,000万円の住宅の場合)
  新築不動産 中古不動産



仲介手数料 0万円 136万円
印紙税 2万円 2万円
司法書士報酬(所有権) 4万円 4万円
登録免許税 9万円 9万円
土地家屋調査士報酬 8万円 0万円



融資手数料 70万円 72万円
印紙税 2万円 2万円
司法書士報酬(抵当権) 4万円 4万円
登録免許税(抵当権) 3万円 3万円
諸費用合計 102万円 232万円
不動産の代金 4,000万円 4,000万円
住宅取得の総費用 4,102万円 4,232万円
※記事執筆当時(2018年4月)の料金で計算しています。

 不動産の代金以外にかかるのは、「購入費用」「融資費用」なので、新築なら大体102万円、中古なら232万円です。2018年4月から、これら諸費用を融資対象に組み入れることができるようになりました。

 では、必要な「自己資金」はどう変化したのでしょうか。新築、中古でそれぞれ比較してみましょう。

「新築不動産」なら、自己資金はいくら必要?
(スーパーフラット8を活用。不動産4,000万円で試算)
  昔(2018年3月まで) 現在(2018年4月以降)
融資対象額 4,000万円 4,102万円
頭金2割(A) 800万円 820万円
別途諸費用(B) 102万円   融資対象額に込み
自己資金(A+B) 902万円
 
820万円
(82万円減)
※記事執筆当時(2018年4月)の料金で計算しています。
「中古不動産」なら、自己資金はいくら必要?
(スーパーフラット8を活用。不動産4,000万円で試算)
  昔(2018年3月まで) 現在(2018年4月以降)
融資対象額 4,000万円 4,232万円
頭金2割(A) 800万円 846万円
別途諸費用(B) 232万円   融資対象額に込み
自己資金(A+B) 1,032万円
 
846万円
(186万円減)
※記事執筆当時(2018年4月)の料金で計算しています。

 まずは、「新築不動産」についてみてみましょう。ギリギリまで融資を受ける前提で考えました。

  従来ならば、仲介手数料や融資手数料などは融資の対象ではなかったので、不動産の代金4,000万円×2割=800万円がスーパーフラット8で求められる頭金。それとは別に諸費用の102万円を用意しないといけません。つまり、必要な「自己資金」は902万円でした。

  諸費用も融資可能となった現在は、住宅取得の総費用4,102万円×2割=820万円がスーパーフラット8の求める頭金です。諸費用を別途現金で用意する必要がないので、自己資金は820万円となります。「新築」については、自己資金が82万円も減少したのです。

 「中古不動産」についてはどうでしょうか。
 同様に計算すると、従来は自己資金が1,032万円も必要でしたが、現在は846万円ですむことになり、186万円も減少しました。

 家を購入する年齢層の平均的な貯蓄ということで考えると、これは高いハードルだったと思います。親からの援助を足してクリアするという人が多かったのではないでしょうか。中古住宅であれば、186万円も減少して、かなりハードルは低くなっているのですね。

 なお、自己資金が少なくなった分、毎月の支払額はアップしますので、支払える金額なのか、事前にチェックするようにしたいですね。

「スーパーフラット9」なら自己資金218万円減も!

 次に同じ4,000万円のマンション(新築、中古)を購入して、スーパーフラット9で借りる場合を想定したシミュレーションをしてみました。スーパーフラット8はそれなりに多額の自己資金が必要なので、多くの人にとっては、頭金1割ですむスーパーフラット9の方が現実的でしょう。

 まず住宅取得の総費用はいくらになるでしょうか。スーパーフラット8の時とほとんど同じですが、借入額が増加する分、融資手数料が8万円ほど高くなり、以下のようになります。

◆住宅取得の総費用は大体いくら?
(スーパーフラット9を活用。4,000万円の住宅の場合)
  新築不動産 中古不動産
諸費用合計 111万円 242万円
不動産の代金 4,000万円 4,000万円
住宅取得の総費用 4,111万円 4,242万円
※記事執筆当時(2018年4月)の料金で計算しています。

 この数字を元に、「自己資金」がいくら必要になるのかを計算してみましょう。

「新築不動産」なら、自己資金はいくら必要?
(スーパーフラット9を活用。不動産4,000万円で試算)
  昔(2018年3月まで) 現在(2018年4月以降)
融資対象額 4,000万円 4,111万円
頭金1割(A) 400万円 411万円
別途諸費用(B) 111万円   融資対象額に込み
自己資金(A+B) 511万円
 
411万円
(100万円減)
※記事執筆当時(2018年4月)の料金で計算しています。
「中古不動産」なら、自己資金はいくら必要?
(スーパーフラット9を活用。不動産4,000万円で試算)
  昔(2018年3月まで) 現在(2018年4月以降)
融資対象額 4,000万円 4,242万円
頭金1割(A) 400万円 424万円
別途諸費用(B) 242万円   融資対象額に込み
自己資金(A+B) 642万円 424万円
(218万円減)
※記事執筆当時(2018年4月)の料金で計算しています。

 スーパーフラット9を利用した場合は、自己資金の必要額がかなり減少しましたね。

 「新築不動産」だと、昔は自己資金が511万円必要でしたが、現在は411万円ですみます。100万円も減少しました。

 「中古不動産」だと、従来ならば自己資金が642万円必要でしたが、現在は424万円ですむので、実に218万円も減少しました。大きな金額ですね。

 例えば4,000万円の中古マンション物件を購入するのに借りられる金額は3,818万円です。かつての融資対象額4,000万円と比べると95.4%も貸してくれるので、頭金は10%から4.6%まで下がったという見方もできます。ほぼフルローンに近い借入が可能になり、さらに金利面でも優遇されるのです。

 自己資金が不動産価格の1割程度という方には、スーパーフラット9という選択肢が現実的でしょう。

まとめ ~ 低金利の今はフラット35がお勧め

 必要な自己資金がこれだけ少なくなったフラット35への注目が高まるのは間違いないでしょう。

 とはいえ、ネット銀行の変動金利などと比べると、相対的にフラット35の金利は高く見えます。「やっぱり、変動金利の方が安くていいじゃないか」と考える人がいるかもしれませんが、変動金利が安い理由は、金利変動リスクを利用者側が負うからです。

 変動金利:金利変動リスクを負う住宅ローンの値段
 フラット35:金利変動リスクを負わない住宅ローンの値段

 つまり、フラット35の金利には変動金利が上がったときのための保険料が上乗せされているのです。保険料と考えれば、今の固定金利はかなり割安なのですよ。

 家を買うときには、どんな人にとっても、年収の何倍もの見たことのないようなお金が必要です。そして、どんな人にとっても、何十年という住宅ローンの期間は未知の期間です。

 「自分にこの家が買えるのか?」「頭金はいくら必要で、どんな住宅ローンを組むべきか?」といった問いへの答えを千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』」に詰め込んでいます。是非お手にとってみてください。

■「アルヒ」のスーパーフラットの概要
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無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
保証料(税込) 0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。スーパーフラットは、通常のフラット35よりも金利が0.05~0.2%も低い。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
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