こんにちは、ブロガーの千日太郎です。2018年4月から、全期間固定住宅ローン「フラット35」では仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬などが融資対象になりました。これにより、わずかな自己資金でも住宅ローンを借りられるようになったことをご存知ですか。4,000万円の不動産を購入するケースで必要な自己資金を試算したところ、200万円以上も減った計算になり、ハードルは相当低くなったと言えるでしょう。
拡大された手数料や報酬の内容と必要書類は？
フラット35は、低い利率でずっと固定の金利という安心があるため、人気が高い住宅ローンです。従来は1割の頭金に加えて仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬を現金で用意しなければなりませんでしたので、新車一台分（数百万円）くらいの自己資金が必要でした。
今回のフラット35の改正で、新たに融資対象となる手数料や報酬などの費用は以下のとおりです。これらの費用を融資対象にするには、その金額と内容を示す確認書類が必要です。
| 費用名 | 確認書類 | |
|---|---|---|
| 1 | 住宅ローン契約書に貼る印紙代（利用者負担分） | 住宅ローン契約書 |
| 2 | 不動産仲介業者に払う仲介手数料 | 請求書、領収書など |
| 3 | 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用（中古住宅購入のみ） | |
| 4 | ホームインスペクション（住宅診断）にかかる費用 | |
| 5 | 登録免許税 | 司法書士、土地家屋調査士などが作成する見積書など |
| 6 | 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬（登記にかかる費用） | |
| 7 | 融資手数料 | 取り扱い金融機関で計算するので、こちらで用意しなくてよい |
| 8 | 火災保険料及び地震保険料 | 保険会社が発行した見積書など |
| 出所：【フラット35】制度変更のお知らせ（PDF） - 住宅金融支援機構 | ||
赤字にしている項目は、家の購入でほぼ必須となる費用でありトータルで100万円を超える金額になるのが普通です（ただし、仲介手数料は仲介業者を介して購入しない場合は不要です）。
そして、「3.中古住宅の瑕疵担保保険」や「4.ホームインスペクション（住宅診断）」は必須の費用ではありません。でも一つとして同じものが無い、玉石混合の中古住宅を安心して購入するために、少々のお金を払っても利用したいものです。
なので、今回の改正の主旨はマイホームの購入で必須の費用、より良質なマイホームを安心して購入するために払った方が良い費用についてはフラット35の融資の対象としましょうということなんですね。
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⇒住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、15銀行で徹底比較！ 今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前？
景気刺激策として審査の基準を甘くした
われわれ利用者側にとっては『へえーそうなんだ』という薄い反応かもしれませんが、この改正は民間の住宅ローン金融機関にとっては激震なんですよ。これって融資のセオリーからかなり外れたやり方だからです。
民間銀行の住宅ローンでは仲介手数料や融資手数料などは融資の対象外で原則として現金で用意しないとダメなんです。これらを借りる場合は高い金利を取られるのが普通です。
なぜかというと、手数料は不動産の担保価値がないからです。債務者が返せなくなったら、銀行は家を売却した代金で貸金を回収しますよね。ですから不動産の担保価値というのは、「それが中古市場では幾らで売れる？」という尺度で判断します。手数料の金額や司法書士にいくら報酬を払ったかなんて、売却市場では関係の無いことです。
つまり、国はフラット35の審査の基準を甘くして、家を買いたい人により多くのお金を融資して、住宅市場に沢山のお金が使われるように仕向け、景気を刺激しようとしているんですね。
フラット35の代表格であるスーパーフラットが狙い目
もともと『甘め』と言われているフラット35の審査の基準が、「さらに甘くなっている！」ということです。なので、フラット35はお勧めなのですが、その中でも特に推したいのが、保証型というタイプのフラット35で、一定の条件でフラット35の金利から引き下げになる商品です。
その代表格はアルヒの「スーパーフラット」で、融資条件を厳しくすることにより返済の確実性を高めています。これによって貸し倒れリスクを抑えられるので金利の面で安くできるわけですね。
アルヒスーパーフラットの金利引き下げと融資条件は以下の通りです。
| 商品名 （通常商品との金利差） | 頭金（自己資金） | 返済負担率 |
|---|---|---|
| スーパーフラット8 （金利▼0.10%） |
2割以上 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） |
| スーパーフラット9 （金利▼0.05%） |
1割以上 | 20％以内 |
| ※返済負担率＝年間の返済額合計÷額面年収 | ||
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⇒フラット35を検討するなら、低金利でおすすめの「スーパーフラット8」と「スーパーフラット9」を比較！
「スーパーフラット8」なら自己資金186万円減も！
では、実際にどのくらいハードルが低くなったのか、4,000万円のマンション（新築、中古不動産）を購入してスーパーフラット8で借りる場合、当初必要な「自己資金」をシミュレーションしてみました。
まず、住宅取得にかかる総費用の相場を、千日が書き出してみましょう。
| 新築不動産 | 中古不動産 | ||
|---|---|---|---|
| 購入費用 | 仲介手数料 | 0万円 | 136万円 |
| 印紙税 | 2万円 | 2万円 | |
| 司法書士報酬（所有権） | 4万円 | 4万円 | |
| 登録免許税 | 9万円 | 9万円 | |
| 土地家屋調査士報酬 | 8万円 | 0万円 | |
| 融資費用 | 融資手数料 | 70万円 | 72万円 |
| 印紙税 | 2万円 | 2万円 | |
| 司法書士報酬（抵当権） | 4万円 | 4万円 | |
| 登録免許税（抵当権） | 3万円 | 3万円 | |
| 諸費用合計 | 102万円 | 232万円 | |
| 不動産の代金 | 4,000万円 | 4,000万円 | |
| 住宅取得の総費用 | 4,102万円 | 4,232万円 | |
| ※記事執筆当時（2018年4月）の料金で計算しています。 | |||
不動産の代金以外にかかるのは、「購入費用」「融資費用」なので、新築なら大体102万円、中古なら232万円です。2018年４月から、これら諸費用を融資対象に組み入れることができるようになりました。
では、必要な「自己資金」はどう変化したのでしょうか。新築、中古でそれぞれ比較してみましょう。
| 昔（2018年3月まで） | → | 現在（2018年4月以降） | |
|---|---|---|---|
| 融資対象額 | 4,000万円 | → | 4,102万円 |
| 頭金2割（A） | 800万円 | → | 820万円 |
| 別途諸費用（B） | 102万円 | 融資対象額に込み | |
| 自己資金（A+B） | 902万円 | → |
820万円 （82万円減） |
| ※記事執筆当時（2018年4月）の料金で計算しています。 | |||
| 昔（2018年3月まで） | → | 現在（2018年4月以降） | |
|---|---|---|---|
| 融資対象額 | 4,000万円 | → | 4,232万円 |
| 頭金2割（A） | 800万円 | → | 846万円 |
| 別途諸費用（B） | 232万円 | 融資対象額に込み | |
| 自己資金（A+B） | 1,032万円 | → |
846万円 （186万円減） |
| ※記事執筆当時（2018年4月）の料金で計算しています。 | |||
まずは、「新築不動産」についてみてみましょう。ギリギリまで融資を受ける前提で考えました。
従来ならば、仲介手数料や融資手数料などは融資の対象ではなかったので、不動産の代金4,000万円×2割＝800万円がスーパーフラット8で求められる頭金。それとは別に諸費用の102万円を用意しないといけません。つまり、必要な「自己資金」は902万円でした。
諸費用も融資可能となった現在は、住宅取得の総費用4,102万円×2割＝820万円がスーパーフラット8の求める頭金です。諸費用を別途現金で用意する必要がないので、自己資金は820万円となります。「新築」については、自己資金が82万円も減少したのです。
「中古不動産」についてはどうでしょうか。
同様に計算すると、従来は自己資金が1,032万円も必要でしたが、現在は846万円ですむことになり、186万円も減少しました。
家を購入する年齢層の平均的な貯蓄ということで考えると、これは高いハードルだったと思います。親からの援助を足してクリアするという人が多かったのではないでしょうか。中古住宅であれば、186万円も減少して、かなりハードルは低くなっているのですね。
なお、自己資金が少なくなった分、毎月の支払額はアップしますので、支払える金額なのか、事前にチェックするようにしたいですね。
「スーパーフラット9」なら自己資金218万円減も！
次に同じ4,000万円のマンション（新築、中古）を購入して、スーパーフラット9で借りる場合を想定したシミュレーションをしてみました。スーパーフラット8はそれなりに多額の自己資金が必要なので、多くの人にとっては、頭金1割ですむスーパーフラット9の方が現実的でしょう。
まず住宅取得の総費用はいくらになるでしょうか。スーパーフラット8の時とほとんど同じですが、借入額が増加する分、融資手数料が8万円ほど高くなり、以下のようになります。
| 新築不動産 | 中古不動産 | ||
|---|---|---|---|
| 諸費用合計 | 111万円 | 242万円 | |
| 不動産の代金 | 4,000万円 | 4,000万円 | |
| 住宅取得の総費用 | 4,111万円 | 4,242万円 | |
| ※記事執筆当時（2018年4月）の料金で計算しています。 | |||
この数字を元に、「自己資金」がいくら必要になるのかを計算してみましょう。
| 昔（2018年3月まで） | → | 現在（2018年4月以降） | |
|---|---|---|---|
| 融資対象額 | 4,000万円 | → | 4,111万円 |
| 頭金1割（A） | 400万円 | → | 411万円 |
| 別途諸費用（B） | 111万円 | 融資対象額に込み | |
| 自己資金（A+B） | 511万円 |
→ | 411万円 （100万円減） |
| ※記事執筆当時（2018年4月）の料金で計算しています。 | |||
| 昔（2018年3月まで） | → | 現在（2018年4月以降） | |
|---|---|---|---|
| 融資対象額 | 4,000万円 | → | 4,242万円 |
| 頭金1割（A） | 400万円 | → | 424万円 |
| 別途諸費用（B） | 242万円 | 融資対象額に込み | |
| 自己資金（A+B） | 642万円 | → | 424万円 （218万円減） |
| ※記事執筆当時（2018年4月）の料金で計算しています。 | |||
スーパーフラット9を利用した場合は、自己資金の必要額がかなり減少しましたね。
「新築不動産」だと、昔は自己資金が511万円必要でしたが、現在は411万円ですみます。100万円も減少しました。
「中古不動産」だと、従来ならば自己資金が642万円必要でしたが、現在は424万円ですむので、実に218万円も減少しました。大きな金額ですね。
例えば4,000万円の中古マンション物件を購入するのに借りられる金額は3,818万円です。かつての融資対象額4,000万円と比べると95.4％も貸してくれるので、頭金は10%から4.6%まで下がったという見方もできます。ほぼフルローンに近い借入が可能になり、さらに金利面でも優遇されるのです。
自己資金が不動産価格の1割程度という方には、スーパーフラット9という選択肢が現実的でしょう。
まとめ ～ 低金利の今はフラット35がお勧め
必要な自己資金がこれだけ少なくなったフラット35への注目が高まるのは間違いないでしょう。
とはいえ、ネット銀行の変動金利などと比べると、相対的にフラット35の金利は高く見えます。「やっぱり、変動金利の方が安くていいじゃないか」と考える人がいるかもしれませんが、変動金利が安い理由は、金利変動リスクを利用者側が負うからです。
変動金利：金利変動リスクを負う住宅ローンの値段
フラット35：金利変動リスクを負わない住宅ローンの値段
つまり、フラット35の金利には変動金利が上がったときのための保険料が上乗せされているのです。保険料と考えれば、今の固定金利はかなり割安なのですよ。
家を買うときには、どんな人にとっても、年収の何倍もの見たことのないようなお金が必要です。そして、どんな人にとっても、何十年という住宅ローンの期間は未知の期間です。
「自分にこの家が買えるのか？」「頭金はいくら必要で、どんな住宅ローンを組むべきか？」といった問いへの答えを千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』」に詰め込んでいます。是非お手にとってみてください。
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関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
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一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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淡河範明さん
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