マンション&一戸建にはキケンが満載!
購入後にも油断できないワナ15とは?

2014年12月6日公開(2019年6月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

家は人生最大の買い物で最大の資産。物件選びや住宅ローンの選択、その後の返済や売却でアナタの資産状況は大きく変わる。これらを上手くくぐり抜け買った人にも、まだまだワナが待ち受ける。今回はマンション&一戸建の購入後のワナを紹介しよう。

買った後のワナから逃れるために
今からできることはたくさんあった!

 マンションや一戸建てを買ったら後はもう安心、なんて大間違い。そこで今発売中のダイヤモンド・ザイ1月号の特集「買う前・買う時・買った後!家購入に潜む100の罠」の中から、今回は買った後のワナ10を解説。

【ワナ01】
繰上げ返済の先送りで待ち受ける貧乏老後

 繰り上げ返済には「期間短縮」と「返済額の軽減」の2つがある。「期間短縮」の繰上げ返済をせずに退職後にローンが残るのは最も危険なこと。年金や老後資金を削ったローン返済は、貧乏老後の入口だ。そもそも年金額の減額は濃厚だし、退職金も想定どおりもらえるとは限らないので、今のうちから繰上げ返済をしておくべきだ。天引きで貯金し、必要額を残して繰上げ返済へ回そう。「余裕ができたら」と考えていると、いつまで経っても繰上げ返済はできない。

【ワナ02】
消費増税で発生したチャンスを見逃し!

 「よくわからない」「面倒だ」と言って住宅ローンを高い金利で借りたまま放置している人がいる。今日は史上最低の金利水準に加え、消費増税で落ち込んだ客足を取り戻そうと、金利引き下げ競争も起きているので借り換えの絶好のチャンス。仮に残債が2000万円、残り20年で金利が3%の場合、1%金利が低いローンに借り換えただけで約230万円のトクだ。

【ワナ03】
貯めてから繰上げ返済というのは愚の骨頂

 「まとまった資金ができたら繰上げを」と考えていたら間違いだ。例えば図のように3000万円を金利3%、期間35年で借りていた場合、コツコツ貯めて10年後に500万円を一括して繰上げ返済するより、毎年50万円ずつ繰上げ返済したほうが、繰上げした額は同じ500万円なのに、利息額は142万円も節約できる。繰上げ返済は貯めてからより、こまめな返済が鉄則だ。

 あわせて繰上げ返済の手数料も要チェック。無料が増えている一方で、繰上げ返済額の1%を徴収する銀行も。繰上げ返済の額にかかわらず一定額を取られる銀行ではこまめな返済ができないので要注意。

【ワナ04】
収入の条件をクリアでも借り換えは不適に

 収入は安定していても、以前はローン審査を軽々とパスしていても、借り換えでは審査をパスできない人がいる。家を買った後に健康問題が生じて住宅ローンとセットの生命保険に加入できないような人だ。高血圧や通風なども審査を落ちる要因で、血圧や尿酸値などに無自覚な人は、審査で初めて病気を認識する人も多い。また、借り換えできたとしても特別な保険なので金利が高くなりがちだ。

 また共稼ぎ夫婦で妻と共有で購入し、夫も妻もローンを組んだ場合、例えば夫はきちんと返済していたのに、妻に支払い遅延などがあると、夫婦ともに審査で落ちることがある。共稼ぎだと夫婦の財布が別々で不干渉になりがちだが、お互いで確認し合うこと。

 最後にローン返済に追われついクレジットカードの支払い遅延をしてしまいがちな人も要注意。こうした遅延の履歴が1回でもあるとローン審査を通りにくくなる。

【ワナ05】
管理費やエレベーター保守費が高額な裏に系列の癒着

 新築時の管理会社は多くは売主の系列会社がなるので、管理費も適正かどうか不明だ。今や管理会社の交代は一般的なので競争原理を働かせれば、たいてい管理費は下げられる。1戸当たり月額3000円下げれば、10年で36万円だ。

 エレベーターの保守費用もメーカー系列の業者が市場を支配して高価格を維持する傾向がある。過去には公正取引委員会の勧告も受けている。しかし、独立系の業者もあるので、保守業者を交代させるだけで保守費用が浮くことが多い。

【ワナ06】
12年ごとの大規模修繕には明確な根拠なし

 大規模修繕の周期は国交省のガイドラインで12年ごとと書かれたのを業者がセールストークに使用し、それが浸透している。しかし、初期不良の補修など、一般的なメンテナンスをしておけば15~20年周期でも問題はない。1回数千万円する大規模修繕は、1回でも減ると月々の修繕積立金の削減額も大きい。

【ワナ07】
資産をみすみす劣化させる地価への無関心

 近年は不動産価格も株価のように変動が激しい。あなたの財産額も100万円単位で上下している自覚があるだろうか。家の売却も子どもの入学など「自分の都合」ではなく、「高値で売り抜ける」という視点が必要だ。地価の動向はネットで簡単に調べられるので、時価の目安となる公示地価(1月1日時点)や基準地価(7月1日時点)にも注意を払おう。

【ワナ08】
住宅ローンを組んで生保の見直しをしないと大損

 住宅ローンは生命保険とセットなので、返済中に死ねば返済義務がなくなる。つまり住宅ローンは数千万円の死亡保障なので、その分は死亡保障を減らせるのだ。だが、それに気付かず保険の見直しをせず高額な死亡保障の高い保険料を払い続けている人が多い。仮に月額1万円の保険料を節約できるのに、20年間払ったとしたら240万円の損だ。

【ワナ09】
火災保険の複数加入は無意味、地震保険が満額でても再建は無理!

 「焼け太り」を阻止するため生命保険と異なり、火災保険は複数加入しても、高額な保険に加入しても、もらえる保険金は実際の損害額が上限。さらに多くの銀行では住宅ローンには火災保険がセットとなるが、これは盗難や水漏れといった被害を保障する住宅総合保険ではない。

 また、国が運営する地震保険の主旨は被災からの生活再建。全損の被害に遭っても自宅が再建できる金額はもらえない。

【ワナ10】
独身が家を買う際に見落とすローンの掟

 住宅ローンは投資用物件には使えない。「結婚後は賃貸へ回し家賃収入を」と考えている単身者は注意。購入後、短期間のうち結婚して賃貸に出すと契約違反でローンの一括返済を求められるリスクも。

>>関連記事「物件情報や住宅ローンだまされるな!マンション&一戸建購入はワナだらけ」こちら

  • RSS最新記事
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】
【来月の金利】
【2025年の金利動向】
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】何%上昇する?
【基礎の8カ条】
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】の基礎
【住宅ローン控除】の基礎
おすすめ記事はこちら 
【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を予測!
【金利】変動金利は今後、何%上昇する?
【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している! 
【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較(年収、勤続年数)

新規借入2025年4月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.540%
総返済額 3287万円
表面金利
年0.410%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,688円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
2位

auじぶん銀行

住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、頭金20%以上)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.766%
総返済額 3412万円
表面金利
年0.634%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,665円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利(新規借入)は、物件価格の80%以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80%以下で借入れた場合の金利は年0.344%。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
がん50%団信、がん診断給付100万円が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.779%
総返済額 3419万円
表面金利
年0.647%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,840円
おすすめポイント

①がん50%団信が無料付帯!
手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50%団信」が無料で付帯
  • ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

 

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

 

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

 

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2%
■住宅ローン
44,000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1万円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
住宅ローン・変動セレクト住宅ローン:1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
固定セレクト住宅ローン:10年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
融資を受けられるエリア
日本国内全域の市街化区域
使い道
本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能
年収
(給与所得者)
400万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
400万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満20歳以上満65歳未満
年齢
(完済時)
85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん団信50(借入時年齢:50歳未満)
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に
オプション
(特約)の団信
がん団信100(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

住宅ローンおすすめ比較

 

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

※サイト内の金利はすべて年率で表示

TOP