住宅ローンで、別荘、投資用物件、賃貸併用物件、店舗併用物件を購入できるのか。今回、ダイヤモンド不動産研究所で主要13銀行の住宅ローンについて、どんな「資金使途」が認められているのかをまとめてみた。銀行・金融機関によって基準が大きく異なるので、参考にしてほしい。
住宅ローンで、別荘、投資用不動産を購入できる？
住宅ローンは基本、自分が住むための土地と建物を購入する際に利用するものだ。そのため、多くの人は、「自分で住むための住宅購入にしか使えない」と考えがちだ。
しかし、各銀行の住宅ローン約款をつぶさに見ていくと、別荘や、店舗・アパート併用物件が認められている銀行はある。
一方で、投資用物件については、住宅ローンを利用するのは認められない。特に最近は「フラット35」を使った投資用物件の不正な購入が社会問題化しており、取り締まりも厳しくなっている。
こうしたイレギュラーな住宅ローンの使い方は、どうなっているのだろうか。「別荘（セカンドハウス）」、「リフォーム費用の算入」、「賃貸併用物件・店舗併用物件」「投資・賃貸用物件（店舗・アパート）」の4ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。
別荘は、一部の銀行が住宅ローンで対応
「別荘（セカンドハウス）を購入できる」かどうか、各銀行の対応をまとめたものが下表になる。「リフォーム費用も算入できる」かどうかも一緒に見ていこう。
| 銀行名 |
別荘 （セカンドハウス） |
リフォーム費用の算入 |
|---|---|---|
 |
専用商品あり | ○ |
 |
△ | ― |
 |
ー | × |
 |
× | ○ |
 |
― | ○ |
 |
× | ○ |
| 銀行名 |
別荘 （セカンドハウス） |
リフォーム費用の算入 |
 |
専用商品あり | ○ |
 |
専用商品あり | ○ |
 |
○ | 専用商品あり |
 |
― | ○ |
 |
― | × |
 |
― | ○ |
 |
― | ○ |
| ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 | ||
「セカンドハウス」はフラット35がOK
「セカンドハウス（別荘、別宅）」についてだが、上表のように、明確に「借入可能」としているのは、「フラット35」だけだ。フラット35の場合、「週末などにご自分でご利用（居住）する住宅」であれば貸してくれる。
一方で、明確に「借入不可」としていない銀行も多いので、問い合わせてみれば対応してくれる可能性もある。例えば、住信SBIネット銀行では、原則、セカンドハウスの借り入れは不可としているが、「単身赴任中の住居」「子息が通学用として利用する住居」であれば審査を行ってくれることもあるので、自分のライフスタイルに合わせて考えよう。
なお、イオン銀行、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行には「セカンドハウス専用」の住宅ローンがあるので、そちらを活用してもいいだろう。
・イオン銀行 ⇒ 「イオン銀行セカンドハウスローン（別荘）」
・みずほ銀行 ⇒ 「みずほセカンドハウスローン」
・三菱ＵＦＪ銀行 ⇒ 「セカンド住宅ローン」
リフォーム費用は多くの銀行で参入可能
一方で、「リフォーム（増改築・改装）費用」を住宅ローンに参入できるかについてみてみよう。
例えば、中古住宅を購入し、リフォームして住みたいというケースや、不動産会社がリノベーションした中古住宅を購入する際は、リフォーム費用を住宅ローンに算入してもいい銀行で借りるのがいいだろう。というのも、リフォーム費用をリフォームローンで借りると、金利が高いので、住宅ローンでまとめて借りたほうがお得なのだ。
また、住宅ローンを現在借りており、そろそろリフォームをしたいという人は、借り換えのタイミングで、リフォーム費用を一緒に借りられる銀行もあるので、ぜひ検討しよう。
こうしたリフォーム費用の算入に対応しているのは、上表の通り、14行中11行だ。リフォームをするのであれば、これらの銀行に問い合わせてみよう。
ただし、新規借入時は認めるが、借り換え時にリフォーム費用の算入を認めていない銀行もある。「フラット35」には、「フラット35リノベ」というリフォーム専用の商品が存在するが、これは新規借入のときだけに対応している。つまり、中古住宅を購入し、同時にリフォームをする場合に限るということだ。フラット35は多くの銀行が取り扱っており、調査した14行のうち、「－」「×」印が付いていて、かつフラット35も取り扱っていない銀行はauじぶん銀行だけだ。
また、同じ銀行でも商品によって、リフォーム費用を算入できる商品と、そうでない商品が存在するケースもある。りそな銀行の場合、「WEB限定借り換えローン」ではリフォーム費用の借り入れはできないが、「はじめがお得！ 当初型」なら住宅ローンにリフォーム費用を参入することができる。このように、商品によって資金使途が異なる銀行も多いので、まずは銀行に問い合わせてみるのがいいだろう。
【関連記事はこちら！】
⇒ 「中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう」
⇒ 「リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？」
「投資用不動産」を認めている銀行はゼロ
ただし、フラット35なら賃貸に出しても問題なし
次に、 「投資用不動産」、「店舗併用物件、賃貸併用物件」について、住宅ローンで購入できるのかをまとめたものが下表になる。
| 銀行名 | 投資用物件 |
店舗・アパート 併用住宅 |
|---|---|---|
|
|
― | ○ |
|
|
― | × |
|
|
× | ― |
|
|
× | ― |
|
|
― | × |
|
|
― | ― |
| 銀行名 | 投資・賃貸用物件 |
店舗・アパート 併用住宅 |
|
|
× | ― |
|
|
― | ― |
|
|
― | ― |
|
|
― | ― |
|
|
× | ― |
|
|
× | ― |
|
|
条件付きで、途中から賃貸に回せる | ― |
| ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 | ||
投資用物件は、基本的にNG
「投資用物件（賃貸経営）」については、13行の中には、それを明確に認めている銀行はなかった。基本的にNGと考えよう。
特に最近は「フラット35」を使った投資用物件の不正な購入が次々と発覚している。不正が発覚した場合は、基本的には一括返済を迫られることになり、下手をすれば自己破産に至るケースもある。フラット35を組成している住宅金融支援機構では、不正が疑われる物件については、物件まで直接訪問するケースもある。取り締まりも厳しくなっている。
【関連記事】＞＞フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は？ 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも
なお、フラット35なら、借り入れ後に転勤などで物件を一時的に賃貸に出すケースについては認められている。以前は、フラット35なら事情によらず住所変更届を提出し転居することで、人に貸し出すことが可能だったが、現在は難しい。
「店舗・賃貸併用物件」は新生などが対応
最後に、「店舗・賃貸併用物件」の対応を見てみよう。「○」印が付いているのは、SBI新生銀行だ。
SBI新生銀行の場合、「店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分＜店舗・事務所＞は、自己使用であるものに限ります）」（SBI新生銀行の商品概要説明書より）については、審査対象にしている。自己使用の店舗・事務所という制約がるが、金利が低い住宅ローンを使えるというのは魅力的だ。
ただし、約款に記載がない銀行も多いので、問い合わせてみるのもいいだろう。
特殊な住宅ローンを借りるなら
まずは、銀行に相談してみよう
「別荘（セカンドハウス）」、「投資・賃貸用物件」、「店舗・アパート併用物件」といったやや特殊なケースは、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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