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住宅ローンで別荘、投資用物件、アパート併設物件を購入できる?
主要14銀行の「資金使途」を徹底調査

2018年2月27日公開(2020年6月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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住宅ローンで、別荘、投資用物件、店舗併用物件、アパート併設物件を購入できるのか。また、リフォーム費用を住宅ローンに参入できるのだろうか。今回、ダイヤモンド不動産研究所で主要14銀行の住宅ローンについて、どんな「資金使途」が認められているのかをまとめてみた。銀行・金融機関によって基準が大きく異なるので、参考にしてほしい。

イレギュラーな資金使途について
主要14銀行の対応を調査してみた

 住宅ローンは基本、自分が住むための土地と建物を購入する際に利用するものだ。そのため、多くの人は、「自分で住むための住宅購入にしか使えない」と考えがちだ。

 しかし、各銀行の住宅ローン約款をつぶさに見ていくと、別荘や投資用物件が認められている銀行や、店舗・アパート併用物件が認められている銀行もある。こうしたイレギュラーな住宅ローンの使い方は、どうなっているのだろうか。「リフォーム費用の算入」、「別荘(セカンドハウス)」、「投資・賃貸用物件 店舗・アパート」、「併用物件」の4ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。

「フラット35リノベ」もあわせれば
ほとんどの銀行でリフォーム費用の算入が可能

  まずは、「リフォーム費用も算入できる」「別荘(セカンドハウス)を購入できる」かどうか、各銀行の対応をまとめたものが下表になる。

 ■「リフォーム費用の算入」、「別荘」に 対応している主要14銀行は?
 銀行名 リフォーム費用
の算入
別荘
(セカンドハウス)
 イオン銀行 専用商品あり
 auじぶん銀行 ×
 新生銀行 ×
 住信SBIネット銀行
 ソニー銀行
 楽天銀行 ×
 ARUHI (フリーダム) × ×
 auカブコム証券
 銀行名 リフォーム費用
の算入
別荘
(セカンドハウス)
 みずほ銀行 専用商品あり
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行 専用商品あり
 りそな銀行 ×
 三井住友信託銀行
 フラット35(アルヒ) 専用商品あり
 ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

 「リフォーム(増改築・改装)費用」を住宅ローンに参入できるかについてみてみよう。

 例えば、中古住宅を購入し、リフォームして住みたいというケースや、不動産会社がリノベーションした中古住宅を購入する際は、リフォーム費用を住宅ローンに算入してもいい銀行で借りるのがいいだろう。というのも、リフォーム費用をリフォームローンで借りると、金利が高いので、住宅ローンでまとめて借りたほうがお得なのだ。

 また、住宅ローンを現在借りており、そろそろリフォームをしたいという人は、借り換えのタイミングで、リフォーム費用を一緒に借りられる銀行もあるので、ぜひ検討しよう。

 こうしたリフォーム費用の算入に対応しているのは、上表の通り、14行中10行だ。リフォームをするのであれば、これらの銀行に問い合わせてみよう。

 ただし、新規借入時は認めるが、借り換え時にリフォーム費用の算入を認めていない銀行もある。「フラット35」には、「フラット35リノベ」というリフォーム専用の商品が存在するが、これは新規借入のときだけに対応している。つまり、中古住宅を購入し、同時にリフォームをする場合に限るということだ。フラット35は多くの銀行が取り扱っており、調査した14行のうち、「-」「×」印が付いていて、かつフラット35も取り扱っていない銀行はauじぶん銀行だけだ。

 また、同じ銀行でも商品によって、リフォーム費用を算入できる商品と、そうでない商品が存在するケースもある。りそな銀行の場合、「WEB限定借り換えローン」ではリフォーム費用の借り入れはできないが、「はじめがお得! 当初型」なら住宅ローンにリフォーム費用を参入することができる。このように、商品によって資金使途が異なる銀行も多いので、まずは銀行に問い合わせてみるのがいいだろう。

【関連記事はこちら!】
⇒ 「中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利! 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう」
⇒ 「リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得! リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ?」

「セカンドハウス専用」住宅ローン
を使うか、銀行に要問合せ

 「セカンドハウス(別荘、別宅)」についてだが、上表のように、明確に「借入可能」としているのは、「フラット35」だけだ。フラット35の場合、「週末などにご自分でご利用(居住)する住宅」であれば貸してくれる。

 一方で、明確に「借入不可」としていない銀行も多いので、問い合わせてみれば対応してくれる可能性もある。例えば、住信SBIネット銀行では、原則、セカンドハウスの借り入れは不可としているが、「単身赴任中の住居」「子息が通学用として利用する住居」であれば審査を行ってくれることもあるので、自分のライフスタイルに合わせて考えよう。

 なお、イオン銀行、みずほ銀行、三菱UFJ銀行には「セカンドハウス専用」の住宅ローンがあるので、そちらを活用してもいいだろう。

・イオン銀行 ⇒ 「イオン銀行セカンドハウスローン(別荘)」
・みずほ銀行 ⇒ 「みずほセカンドハウスローン」
・三菱UFJ銀行 ⇒ 「セカンド住宅ローン」

「投資・賃貸経営」を認めている銀行はゼロ
ただし、フラット35なら賃貸に出しても問題なし

 次に、 「投資・賃貸経営」、「店舗・アパート併用物件」について、住宅ローンで購入できるのかをまとめたものが下表になる。

 ■「投資物件」、「店舗併用物件」に対応している主要14銀行は?
 銀行名 投資・賃貸用物件 店舗・アパート
併用物件
 イオン銀行 ×
 auじぶん銀行 ×
 新生銀行
 住信SBIネット銀行 ×
 ソニー銀行 ×
 楽天銀行
 ARUHI (フリーダム)
 auカブコム証券
 銀行名 投資・賃貸用物件 店舗・アパート
併用物件
 みずほ銀行 ×
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行
 りそな銀行
 三井住友信託銀行 ×
 フラット35(アルヒ) 途中から賃貸に回せる
※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

 「投資・賃貸経営」については、14行の中には、それを明確に認めている銀行はなかった。逆に、「×」印が付いていない銀行なら、交渉次第では借り入れを行うことができるかもしれないので、一度連絡してみるのもいいだろう。

 なお、フラット35なら借り入れ後に物件を賃貸に出しても問題ない。フラット35は、事情によらず住所変更届を提出し転居することで、人に貸し出すことが可能だ。これにより、所得の低下によって返済が困難となった場合に、賃料収入によって返済を継続するという使い方もできる。

「店舗・アパート併用物件」は新生などが対応
ただし、住宅部分の床面積が50%超が条件

 最後に、「店舗・アパート併用物件」の対応を見てみよう。「○」印が付いているのは、新生銀行と、アルヒ「フリーダム」だ。

 新生銀行の場合、「店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分<店舗・事務所>は、自己使用であるものに限ります)」(新生銀行の商品概要説明書より)については、審査対象にしている。自己使用の店舗・事務所という制約がるが、金利が低い住宅ローンを使えるというのは魅力的だ。アルヒの「フリーダム」についても、ほぼ同じ条件をクリアしていれば、審査対象になる。

 ただし、約款に記載がない銀行も多いので、問い合わせてみるのもいいだろう。

特殊な住宅ローンを借りるなら
まずは、銀行に相談してみよう

 「リフォーム(増改築・改装)費用」、「別荘(セカンドハウス)」、「投資・賃貸用物件」、「店舗・アパート併用物件」といったやや特殊なケースは、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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