じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンで別荘、投資用物件、アパート併設物件を購入できる?
主要14銀行の「資金使途」を徹底調査

2021年6月1日公開(2022年10月7日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンで、別荘、投資用物件、店舗併用物件、アパート併設物件を購入できるのか。また、リフォーム費用を住宅ローンに参入できるのだろうか。今回、ダイヤモンド不動産研究所で主要14銀行の住宅ローンについて、どんな「資金使途」が認められているのかをまとめてみた。銀行・金融機関によって基準が大きく異なるので、参考にしてほしい。

別荘、投資用不動産購入などに使える主要銀行は?

住宅ローンは、リフォーム、別荘などに使えるのか?

 住宅ローンは基本、自分が住むための土地と建物を購入する際に利用するものだ。そのため、多くの人は、「自分で住むための住宅購入にしか使えない」と考えがちだ。

 しかし、各銀行の住宅ローン約款をつぶさに見ていくと、別荘や投資用物件が認められている銀行や、店舗・アパート併用物件が認められている銀行もある。こうしたイレギュラーな住宅ローンの使い方は、どうなっているのだろうか。「リフォーム費用の算入」、「別荘(セカンドハウス)」、「投資・賃貸用物件 店舗・アパート」、「併用物件」の4ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。

「フラット35リノベ」もあわせれば
ほとんどの銀行でリフォーム費用の算入が可能

  まずは、「リフォーム費用も算入できる」「別荘(セカンドハウス)を購入できる」かどうか、各銀行の対応をまとめたものが下表になる。

 ■「リフォーム費用の算入」「別荘」に使える主要銀行は?
 銀行名 リフォーム費用
の算入
別荘
(セカンドハウス)
 イオン銀行 専用商品あり
 auじぶん銀行 ×
 新生銀行 ×
 住信SBIネット銀行
 ソニー銀行
 楽天銀行 ×
 auカブコム証券
 銀行名 リフォーム費用
の算入
別荘
(セカンドハウス)
 みずほ銀行 専用商品あり
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行 専用商品あり
 りそな銀行 ×
 三井住友信託銀行
 中央ろうきん
 フラット35(アルヒ) 専用商品あり
 ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

リフォーム費用は多くの銀行で参入可能

 「リフォーム(増改築・改装)費用」を住宅ローンに参入できるかについてみてみよう。

 例えば、中古住宅を購入し、リフォームして住みたいというケースや、不動産会社がリノベーションした中古住宅を購入する際は、リフォーム費用を住宅ローンに算入してもいい銀行で借りるのがいいだろう。というのも、リフォーム費用をリフォームローンで借りると、金利が高いので、住宅ローンでまとめて借りたほうがお得なのだ。

 また、住宅ローンを現在借りており、そろそろリフォームをしたいという人は、借り換えのタイミングで、リフォーム費用を一緒に借りられる銀行もあるので、ぜひ検討しよう。

 こうしたリフォーム費用の算入に対応しているのは、上表の通り、14行中11行だ。リフォームをするのであれば、これらの銀行に問い合わせてみよう。

 ただし、新規借入時は認めるが、借り換え時にリフォーム費用の算入を認めていない銀行もある。「フラット35」には、「フラット35リノベ」というリフォーム専用の商品が存在するが、これは新規借入のときだけに対応している。つまり、中古住宅を購入し、同時にリフォームをする場合に限るということだ。フラット35は多くの銀行が取り扱っており、調査した14行のうち、「-」「×」印が付いていて、かつフラット35も取り扱っていない銀行はauじぶん銀行だけだ。

 また、同じ銀行でも商品によって、リフォーム費用を算入できる商品と、そうでない商品が存在するケースもある。りそな銀行の場合、「WEB限定借り換えローン」ではリフォーム費用の借り入れはできないが、「はじめがお得! 当初型」なら住宅ローンにリフォーム費用を参入することができる。このように、商品によって資金使途が異なる銀行も多いので、まずは銀行に問い合わせてみるのがいいだろう。

【関連記事はこちら!】
⇒ 「中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利! 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう」
⇒ 「リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得! リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ?」

「セカンドハウス専用」はフラット35なら可能

 「セカンドハウス(別荘、別宅)」についてだが、上表のように、明確に「借入可能」としているのは、「フラット35」だけだ。フラット35の場合、「週末などにご自分でご利用(居住)する住宅」であれば貸してくれる。

 一方で、明確に「借入不可」としていない銀行も多いので、問い合わせてみれば対応してくれる可能性もある。例えば、住信SBIネット銀行では、原則、セカンドハウスの借り入れは不可としているが、「単身赴任中の住居」「子息が通学用として利用する住居」であれば審査を行ってくれることもあるので、自分のライフスタイルに合わせて考えよう。

 なお、イオン銀行、みずほ銀行、三菱UFJ銀行には「セカンドハウス専用」の住宅ローンがあるので、そちらを活用してもいいだろう。

・イオン銀行 ⇒ 「イオン銀行セカンドハウスローン(別荘)」
・みずほ銀行 ⇒ 「みずほセカンドハウスローン」
・三菱UFJ銀行 ⇒ 「セカンド住宅ローン」

「投資・賃貸経営」を認めている銀行はゼロ
ただし、フラット35なら賃貸に出しても問題なし

 次に、 「投資・賃貸経営」、「店舗・アパート併用物件」について、住宅ローンで購入できるのかをまとめたものが下表になる。

 ■「投資物件」、「店舗併用物件」に対応している主要14銀行は?
 銀行名 投資・賃貸用物件 店舗・アパート
併用物件
 イオン銀行 ×
 auじぶん銀行 ×
 新生銀行
 住信SBIネット銀行 ×
 ソニー銀行 ×
 楽天銀行
 auカブコム証券
 銀行名 投資・賃貸用物件 店舗・アパート
併用物件
 みずほ銀行 ×
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行
 りそな銀行
 三井住友信託銀行 ×
 中央ろうきん ×
 フラット35(アルヒ) 途中から賃貸に回せる
※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

投資・賃貸経営は、基本的にNG

 「投資・賃貸経営」については、14行の中には、それを明確に認めている銀行はなかった。逆に、「×」印が付いていない銀行なら、交渉次第では借り入れを行うことができるかもしれないので、一度連絡してみるのもいいだろう。

 なお、フラット35なら借り入れ後に物件を賃貸に出しても問題ない。フラット35は、事情によらず住所変更届を提出し転居することで、人に貸し出すことが可能だ。これにより、所得の低下によって返済が困難となった場合に、賃料収入によって返済を継続するという使い方もできる。

「店舗・アパート併用物件」は新生などが対応

 最後に、「店舗・アパート併用物件」の対応を見てみよう。「○」印が付いているのは、新生銀行だ。

 新生銀行の場合、「店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分<店舗・事務所>は、自己使用であるものに限ります)」(新生銀行の商品概要説明書より)については、審査対象にしている。自己使用の店舗・事務所という制約がるが、金利が低い住宅ローンを使えるというのは魅力的だ。

 ただし、約款に記載がない銀行も多いので、問い合わせてみるのもいいだろう。

特殊な住宅ローンを借りるなら
まずは、銀行に相談してみよう

 「リフォーム(増改築・改装)費用」、「別荘(セカンドハウス)」、「投資・賃貸用物件」、「店舗・アパート併用物件」といったやや特殊なケースは、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き物件」「市街化調整区域」を借り入れはできる? 主要14銀行の「資金使途」を徹底調査!
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【2022年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
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    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
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    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
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    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「3大疾病50%保障(借入実行時40歳未満)」「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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