住宅ローンで、別荘、投資用物件、賃貸併用物件、店舗併用物件を購入できるのか。今回、ダイヤモンド不動産研究所で主要13銀行の住宅ローンについて、どんな「資金使途」が認められているのかをまとめてみた。銀行・金融機関によって基準が大きく異なるので、参考にしてほしい。
住宅ローンで、別荘、投資用不動産を購入できる？
住宅ローンは基本、自分が住むための土地と建物を購入する際に利用するものだ。そのため、多くの人は、「自分で住むための住宅購入にしか使えない」と考えがちだ。
しかし、各銀行の住宅ローン約款をつぶさに見ていくと、別荘や、店舗・アパート併用物件が認められている銀行はある。
一方で、投資用物件については、住宅ローンを利用するのは認められない。特に最近は「フラット35」を使った投資用物件の不正な購入が社会問題化しており、取り締まりも厳しくなっている。
こうしたイレギュラーな住宅ローンの使い方は、どうなっているのだろうか。「別荘（セカンドハウス）」、「リフォーム費用の算入」、「賃貸併用物件・店舗併用物件」「投資・賃貸用物件（店舗・アパート）」の4ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。
別荘は、一部の銀行が住宅ローンで対応
「別荘（セカンドハウス）を購入できる」かどうか、各銀行の対応をまとめたものが下表になる。「リフォーム費用も算入できる」かどうかも一緒に見ていこう。
| 銀行名 |
別荘 （セカンドハウス） |
リフォーム費用の算入 |
|---|---|---|
 |
専用商品あり | ○ |
 |
△ | ― |
 |
ー | × |
 |
× | ○ |
 |
― | ○ |
 |
× | ○ |
| 銀行名 |
別荘 （セカンドハウス） |
リフォーム費用の算入 |
 |
専用商品あり | ○ |
 |
専用商品あり | ○ |
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○ | 専用商品あり |
 |
― | ○ |
 |
― | 専用商品あり |
 |
― | ○ |
 |
― | ○ |
| ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 | ||
「セカンドハウス」はフラット35がOK
「セカンドハウス（別荘、別宅）」についてだが、上表のように、明確に「借入可能」としているのは、「フラット35」だけだ。フラット35の場合、「週末などにご自分でご利用（居住）する住宅」であれば貸してくれる。
一方で、明確に「借入不可」としていない銀行も多いので、問い合わせてみれば対応してくれる可能性もある。例えば、住信SBIネット銀行では、原則、セカンドハウスの借り入れは不可としているが、「単身赴任中の住居」「子息が通学用として利用する住居」であれば審査を行ってくれることもあるので、自分のライフスタイルに合わせて考えよう。
なお、イオン銀行、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行には「セカンドハウス専用」の住宅ローンがあるので、そちらを活用してもいいだろう。
・イオン銀行 ⇒ 「イオン銀行セカンドハウスローン（別荘）」
・みずほ銀行 ⇒ 「みずほセカンドハウスローン」
・三菱ＵＦＪ銀行 ⇒ 「セカンド住宅ローン」
リフォーム費用は多くの銀行で参入可能
一方で、「リフォーム（増改築・改装）費用」を住宅ローンに参入できるかについてみてみよう。
例えば、中古住宅を購入し、リフォームして住みたいというケースや、不動産会社がリノベーションした中古住宅を購入する際は、リフォーム費用を住宅ローンに算入してもいい銀行で借りるのがいいだろう。というのも、リフォーム費用をリフォームローンで借りると、金利が高いので、住宅ローンでまとめて借りたほうがお得なのだ。
また、住宅ローンを現在借りており、そろそろリフォームをしたいという人は、借り換えのタイミングで、リフォーム費用を一緒に借りられる銀行もあるので、ぜひ検討しよう。
こうしたリフォーム費用の算入に対応しているのは、上表の通り、14行中11行だ。リフォームをするのであれば、これらの銀行に問い合わせてみよう。
ただし、新規借入時は認めるが、借り換え時にリフォーム費用の算入を認めていない銀行もある。「フラット35」には、「フラット35リノベ」というリフォーム専用の商品が存在するが、これは新規借入のときだけに対応している。つまり、中古住宅を購入し、同時にリフォームをする場合に限るということだ。フラット35は多くの銀行が取り扱っており、調査した14行のうち、「－」「×」印が付いていて、かつフラット35も取り扱っていない銀行はauじぶん銀行だけだ。
また、同じ銀行でも商品によって、リフォーム費用を算入できる商品と、そうでない商品が存在するケースもある。りそな銀行の場合、「WEB限定借り換えローン」ではリフォーム費用の借り入れはできないが、「はじめがお得！ 当初型」なら住宅ローンにリフォーム費用を参入することができる。このように、商品によって資金使途が異なる銀行も多いので、まずは銀行に問い合わせてみるのがいいだろう。
【関連記事はこちら！】
⇒ 「中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう」
⇒ 「リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？」
「投資用不動産」を認めている銀行はゼロ
ただし、フラット35なら賃貸に出しても問題なし
次に、 「投資用不動産」、「店舗併用物件、賃貸併用物件」について、住宅ローンで購入できるのかをまとめたものが下表になる。
| 銀行名 | 投資用物件 |
店舗・アパート 併用住宅 |
|---|---|---|
|
|
― | ○ |
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|
― | × |
|
|
× | ― |
|
|
× | ― |
|
|
― | × |
|
|
― | ― |
| 銀行名 | 投資・賃貸用物件 |
店舗・アパート 併用住宅 |
|
|
× | ― |
|
|
― | ― |
|
|
― | ― |
|
|
― | ○ |
|
|
× | ― |
|
|
× | ― |
|
|
× | ○ |
| ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 | ||
投資用物件は、基本的にNG
「投資用物件（賃貸経営）」については、13行の中には、それを明確に認めている銀行はなかった。基本的にNGと考えよう。
特に最近は「フラット35」を使った投資用物件の不正な購入が次々と発覚している。不正が発覚した場合は、基本的には一括返済を迫られることになり、下手をすれば自己破産に至るケースもある。フラット35を組成している住宅金融支援機構では、不正が疑われる物件については、物件まで直接訪問するケースもある。取り締まりも厳しくなっている。
【関連記事】＞＞フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は？ 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも
なお、フラット35なら、借り入れ後に転勤などで物件を一時的に賃貸に出すケースについては認められている。以前は、フラット35なら事情によらず住所変更届を提出し転居することで、人に貸し出すことが可能だったが、現在は難しい。
「店舗・賃貸併用物件」は新生などが対応
最後に、「店舗・賃貸併用物件」の対応を見てみよう。「○」印が付いているのは、SBI新生銀行だ。
SBI新生銀行の場合、「店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分＜店舗・事務所＞は、自己使用であるものに限ります）」（SBI新生銀行の商品概要説明書より）については、審査対象にしている。自己使用の店舗・事務所という制約がるが、金利が低い住宅ローンを使えるというのは魅力的だ。
ただし、約款に記載がない銀行も多いので、問い合わせてみるのもいいだろう。
特殊な住宅ローンを借りるなら
まずは、銀行に相談してみよう
「別荘（セカンドハウス）」、「投資・賃貸用物件」、「店舗・アパート併用物件」といったやや特殊なケースは、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。
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関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
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