住宅ローン審査 通らない理由は?[2020年]

住宅ローンは、銀行・金融機関の審査を通らなければ借りられません。「年収が低い」「転職したばかり」「キャッシングをしている」といった住宅ローンを借りられない可能性がある人でも無事に審査に通るための「審査基準」「テクニック」を紹介します。さらに、審査で落とされない基本、マル秘テクニック、知られざる審査の裏側まで、多彩な住宅ローン審査の情報を発信していきます!

住宅ローン審査における「信用情報」の重要性

 銀行・金融機関が住宅ローンの審査を行う際、最も重要なのは、申請者の「信用情報」です。対象となる物件の価値も見ますが、あまり重要視していません。

 信用情報とは、「ローン借入」「クレジット契約」「返済・支払いの状況」などの情報のことです。信用情報に少しでも傷(延滞履歴など)があると、借入額を減らされたり、審査に落とされたりしてしまいます。そればかりか、次に住宅ローンを申し込んだ銀行の審査にまで悪影響を及ぼす可能性すらあります。

 あまり知られていませんが、実は携帯電話の割賦支払いの遅れや、学生時代に借りた奨学金なども「借金あり」とみなされます。知らず知らずのうちに信用情報に傷がついている人は、意外にたくさん存在するのです。

 なお、大手銀行や地方銀行、信用金庫なら窓口による相談で多少は事情を考慮してくれる場合があります。しかし、金利が低くお得な住宅ローンを多数取りそろえているネット銀行の審査は、あくまで書類至上主義で行われます。そのため、審査に落とされた後になって、「信用情報にこんな傷があるなんて知らなかった」といっても後の祭り。要求に応じてくれることはありません。

 よって、住宅ローンを借りる前に自分の信用情報がどうなっているのかを必ず確認しておきましょう。

◆審査の基本情報◆

「信用情報」の確認方法は?

 日本には主要な個人信用情報機関が3つあり、「本人開示制度」を利用すれば自分の信用情報を見ることができます。

 信用情報を扱っている機関は、「シー・アイ・シー(CIC)」、「日本信用情報機構(JICC)」、「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」という3つの情報登録機関です。

 それぞれ加盟会員(加盟企業)が異なるため、すべての情報を確認するためには、3カ所すべてから信用情報を取り寄せる必要があります。

信用情報機関は3種類。会員金融機関もそれぞれ違う(一部重複あり)

 なお、3機関は延滞記録については相互に情報を共有しているため、一部の個人信用情報機関だけに加盟している銀行でも、幅広い信用情報を見ることができます。滞納履歴などはすべての支払いが完了してから最低5年は記録に残ります。

 こうした履歴のことを「クレジットヒストリー」と呼び、銀行はこれを基に審査を行っていくのです。

 そのため、クレジットヒストリーに少しでも滞納履歴が残ってしまっている人は、まずは完済させて、なおかつ原則としては履歴が消えるのを待つのが無難でしょう。

【関連記事はこちら!】>>ローンの延滞歴がある人でも住宅ローンは借りられる? 遅延・滞納が与える影響や信用情報の裏側を大解剖!

仮審査でチェックされる項目は?

 住宅ローンを貸し出す側の銀行としては、返済遅延や貸し倒れといったトラブルをできる限り避けたいと考えています。

 そこで、住宅ローン申し込みの際に「仮審査(事前審査)」と「本審査」の2段階に分けて、申込者の返済能力を審査し、融資の判断を決定しています。

  仮審査でチェックされる項目は多数ありますが、なかでも重要視されるのが、以下の項目です。

・「健康状態」(98.5%)
・「借入時年齢」(96.8%)
・「完済時年齢」(99.0%)
・「担保評価」(98.2%)
・「勤続年数」(95.6%)
・「年収」(95.7%)
・「連帯保証」(94.2%)
※出典:「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書

 仮審査に使われる情報は、ネット銀行であれば自分で入力します。その際、「仮なんだから正確に書かなくてもいいんでしょ?」と思っている人がいますが、絶対にやめましょう。あとあと重大なトラブルが生じかねないので、2段階どちらの審査も手を抜かずに、しっかりと準備をしたうえで臨んでください。

 ちなみに、仮審査(事前審査)にかかる期間は、申し込みを行ってから3〜4日程度です。

 本審査にかかる期間は、すべての書類がそろってから2〜4週間程度かかるといわれています。

 ただし、これはあくまで目安であり、審査にかかる日数は銀行によって異なります。特にネット銀行などは、審査をネット経由で行うため、比較的早く審査が完了します。審査の流れは以下の図の通りです。

住宅ローンの審査の流れと審査期間の目安
※銀行によって、仮審査・本審査の期間は異なる

【関連記事はこちら!】>>住宅ローンの仮審査で基準となる21項目を徹底解説!本審査までの流れや必要な書類とは

先に知っておきたい、借入可能額、年収、勤続年数

 住宅ローンの審査にあたって銀行が気にするのは、「将来にわたってきちんと返済してくれる人かどうか」という点です。そのため、「年収およびそれに対する返済額の割合(返済負担率)」は、最も重要な審査ポイントです。

 返済負担率とは、税込み年収に占める「年間返済額の割合」のことで、「年間の返済額」÷「年収」で計算することができます。この返済負担率と、返済期間が決まれば、最終的な「借入可能額(借り入れ上限)」が割り出されます。「銀行から、いくら借りることができるのか」を決める、大事な審査ポイントです。

 この返済負担率が高ければ高いほど返済が苦しくなり、通常、25%程度までなら余裕を持って返済できるといわれています。返済負担率の基準を公表している銀行は多くありませんが、多くの金融機関で上限を35%程度に設定しているようです。

 全期間固定のフラット35では、明確に基準が定められています。

  • ・年収400万円未満→返済負担率30%以下
  • ・年収400万円以上→返済負担率35%以下
  • 出典:住宅金融支援機構「フラット35」WEBサイト

 フラット35が「審査が甘い」「通りやすい」といわれているのは、このように返済負担率がきちんと決まっているからなのです。

 さらに、返済負担率の審査にあたっては、これから借りる住宅ローンだけでなく、すでに借りているローンやクレジットなどが返済額としてカウントされる点には要注意です。

 特に、数ある借金のなかでも、消費者金融からの借り入れは、借り入れがあるだけで一発アウトになる銀行もあるので気を付けましょう。ほかにも、マイカーローンや教育ローン、クレジットカードの分割払いやリボ払い、スマートフォンの機種代金の分割払い、キャッシング、自分で借りた奨学金など、さまざまなものが借金の対象となります。

 普段、借金としてあまり意識していないものでも、住宅ローン審査では借金として扱われるものは多くあります。借金完済は言わずもがな、キャッシング枠のある不要なカードは解約するなど返済負担率もしっかり頭に入れておきましょう。

 また、年収、勤続年数については、各銀行が基準を設けており、基準をクリアできなければ、申し込むことすらできません。

 年収については、100万円~400万円というハードルを設けている銀行が多いのが実情です。勤続年数については1年~3年という最低基準を作っている銀行もあります。

 心配であれば、下記のリンクで、各銀行の最低基準を調べておきましょう。

◆具体的な「審査基準」とは?

公表していない「審査金利」はと?

 実は、銀行のホームページの商品概要内で公開している審査基準は、あくまで最低基準というだけで、ごく一部にすぎません。そのため、ホームページに記載されているすべての基準をクリアすれば必ず借りられるわけではないのです。これが、「審査基準はきちんと満たしていたのに落とされた」という人が現れてしまう理由となります。

 では、銀行側はどのような審査基準を使っているのかというと、「審査金利」という独自の金利を用いて審査しています。審査金利とは、実際に貸し出す金利とは別に、住宅ローンの審査用に設定された金利のことです。これは通常、銀行のホームページやパンフレットには記載されていませんが、金利はだいたい3~4%とされています。

 また、審査金利の存在以外にも、銀行がどのようなスタンスで融資を行っているのかはそれぞれ異なります。会社員か、個人事業主であるかによって、審査基準が違う銀行もあります。転職したばかりの人に貸さない銀行もあれば、全く気にしない銀行もあるのです。そのため、アルバイトや年収200万円未満の人でも希望はあるといえるでしょう。

 住宅ローンの属性・年収別の主な審査基準は以下のようになっています。

表 住宅ローンの属性・年収別の審査基準
※株式会社ニコニコ住宅ローンセミナー資料から一部引用

 銀行が最も大切にしているのは、「安定した収入が継続的に望めるか」。「年収が低い」「転職したばかり」という人でも、ぜひチャレンジしてみましょう。

 【関連記事はこちら】
>>【借金】上手に整理する方法は?
>>年収が低くても借りられる銀行、商品を紹介!
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年収が足りなかったらどうする?
「収入合算」「親子リレーローン」とは

 年収が少ないので、希望の借入金額に届かない…。そんなときに、考えたいのが「収入合算」「親子リレーローン」です。

「収入合算」とは、その名の通り配偶者や直系親族などとの「収入を合算すること」。収入合算できる金額は銀行によってさまざまで、また、「申請者(夫)本人の収入の2分の1まで」「妻の収入の2分の1まで」「妻の収入全額」など、基準も大きく異なります。銀行のホームページなどにも記載されていないことが多いので、利用したい際には必ず電話等で確認してください。

「親子リレーローン」は、半官半民の「フラット35」で取り扱っているだけでなく、最近は三菱UFJ銀行、りそな銀行、千葉銀行、常陽銀行などの民間銀行も対応するようになってきました。特に、フラット35の親子リレーローンには以下の特徴があります。

  • (1)親子の収入をフルに合算することが可能
  • (2)親子は同居しなくてもいい
  • (3)子どもの年齢を基準に返済期間を設定できる

 つまり、親子リレーローンを使えば、親子2代で住宅ローンを返済することで年収不足を解決することができるのです。なお、親子リレーローンの完済までは新規の住宅ローンが組めなくなるということだけには注意が必要です。

【関連記事はこちら】
>>【年収不足】収入合算で、借入額を確保しよう
>>【年収不足】親子リレーローンとは?

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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
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【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
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0.380%
0円
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【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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住宅ローンを比較する方法とは? 質問 FAQ

Q住宅ローンの正しい比較方法とは?
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「本当におとくな住宅ローン」を選ぶには、「表面金利(当初の借入金利)」だけの比較ではダメ。手数料や保証料、固定期間終了後の金利などを考慮した「実質金利」「総支払額」で比較しないと意味がない。

Q実質金利とは?
A

金利に諸費用を加味したものが。「実質金利」だ。しかし、計算方法は簡単ではない。そこで簡単に実質金利が計算できる、ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション」を活用しよう。

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Q住宅ローンの審査に通るか不安
A

住宅ローンの審査基準は、銀行によって大きく違う、年収、勤続年数、会社の規模などによって、借りられる金額は大きく変わる。審査基準を知っておけば、希望を満額借りられる可能性が上がるだろう。

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