外国人でも住宅ローンを組めるのか、主要な19な金融機関について、審査の条件、申込みや契約時の注意点について解説する。日本国籍や、永住権を持っていれば問題なく借りられるが、永住権なしでも、配偶者が日本国籍を持っていれば借りられる銀行もある。（フリージャーナリスト：福崎剛）
外国人でも住宅ローンは借りられる
日本に住む外国人は、住宅ローンを借りて不動産を購入することができるのだろうか。
答えから言えば、購入できる。日本人同様に住宅ローンを組むことも問題ない。
住宅ローンを融資する金融機関としては、日本人でも外国人でも、安心して確実に返済してもらえる人であれば融資をしたい。
ただし、外国人は、海外で生まれ育っているケースが多く、現在、日本に居住していてもいずれ故国に帰る可能性もある。もしもそうした外国人に住宅ローンを融資したら、途中で帰国されて返済が滞ってしまうリスクがある。その点、日本人なら帰国などによる滞納の心配は少ないため、外国人への住宅ローンには一定の審査条件を付している。
外国人が住宅ローンを組むための基準とは
そこで、外国人が一般的な日本人と変わらずに住宅ローンを申し込める「必要最低限の基準」「資格」「条件」を解説していこう。主要な19金融機関を調べたところ、以下の条件のいずれかを満たしていれば、借りられるということが分かった。
- 外国人が住宅ローンを借りるための条件
1、日本で自分が住むための住宅が対象（必須）
2、日本国籍を取得、または永住者、特別永住者
3、配偶者が日本国籍を持っている
4、日本語を理解できること
以上の4つの条件がある。詳しく見ていこう。
１、日本で自分が住むための住宅が対象
日本人、外国人に関係なく必須となる条件だ。住宅ローンはあくまで自分が住むための住宅向けの借入金となる。日本に住んでいないのに日本に別荘を購入するケースや、海外の不動産については、住宅ローンの対象にはならない。
住宅ローンの借り手は、自宅だけは失いたくないことから、真面目に返済するものだ。住宅ローンは事業用ローンに比べて破綻する確率は低く、その分金利も低く設定されている。そのため、自分が住む自宅、それも日本国内の住宅に限られる。
２、日本国籍を取得、または永住者、特別永住者
日本国籍を取得、または永住者、特別永住者であれば、外国人であっても住宅ローンを借りることができる。日本国籍は当然として、永住者、特別永住者であれば、永住権を持っているとみなされ、定住性があるとされて信用度は高くなる。日本国籍を持っていなくても、住宅ローンを借りられるのだ。
なお、外国人が日本に在留する資格としては、「在留資格者」「在留カード保有者」と呼ばれる資格もある。中・長期滞在が許可された外国人に与えられる在留資格で、29種類の専門的な職種が認められている。この「在留カード保有者」については、三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、SBIマネープラザなどが住宅ローンの対象として説明書に記載している。記載がない銀行についても、特別に融資が認められる可能性もある。
３、配偶者が日本国籍を持っている
「配偶者が日本国籍を持っている」という条件があるのはSBI新生銀行だ。住宅ローンを借りる本人が日本国籍や永住権を持っていない場合でも、配偶者が日本国籍か永住権を持っており、その配偶者が連帯保証人になるという条件で住宅ローンの申込みは可能になるという。
SBI新生銀行のように「配偶者もOK」と明言している銀行はほとんどないが、与信状況が良いのであれば、他行でも借りられるかもしれない。
４、日本語を理解できること
東京スター銀行が条件としているのが「日本語を理解できること」。融資の対象を「日本語の契約規定を理解できる方（配偶者または法律専門家の助けを得て理解できる場合を含む）」としているもので、他の金融機関でも、日本語で意思疎通ができない場合は融資は厳しいだろう。
なお、以上の条件はいずれも、申し込みを受け付けてくれる「最低条件」であり、条件を満たすからといって必ず借りられるわけではない。収入の安定性、個人の与信状況、不動産の担保価値、家族構成、勤めている会社などを総合的に審査した上で、融資の可否を判断している。住宅ローンの約款には、「その他、当行所定の審査基準を満たしている方。」という文言が入っていることが多く、審査は申し込んでみなければわからない。
借入額は最大5億円まで
銀行によって大きく差が出るのが「借入限度額」だろう。日本人と外国人で借入限度額に差を設けている銀行はないが、銀行間の違いが大きいので見ておこう。
例えば、建物の構造基準や収入に対する返済負担率をクリアしていれば審査をパスしやすい「フラット35」（全期間固定金利）は、最大8000万円までしか借り入れができない。
一方、民間の金融機関の借入限度額はバラバラで、一番多いのは上限が１億円。
最近は借入限度額を引き上げる銀行も多く、2億円の高額借入もできる銀行としては、ソニー銀行、auじぶん銀行、SBIマネープラザ、PayPay銀行などがある。
また、三井住友信託銀行のように最大5億円の借入が可能な銀行もある。
ただし、こうした高額な住宅ローンは、審査も厳しくなる。借入する人物の属性（勤務先、勤続年数、年収、資産の有無）を中心に審査するためだ。
住宅購入のためにあれこれ物件を見比べていると、つい当初の予算よりも高い住宅に注目する傾向がある。そのため、現在の低金利をいいことに、500万円、1000万円の予算オーバーを気にしなくなりがちだが、後々のことを考えれば慎重にしたい。
住宅ローンの細かい借入条件には差がある
日本人が借りる場合と外国人が借りる場合では、在留資格を除けば、ほとんどの条件は一緒だ。
ただし、銀行間で、審査の条件には細かな差がある。
以下は、主要銀行の借入条件について、代表的な条件を記したものなので、参考にしよう。
また、より細かい条件を知りたい場合は、参考記事を確認してほしい。
| 審査項目 | 条件 |
|---|---|
| 国籍 | ・日本国籍、または永住権がある人 ・配偶者が日本人で、連帯保証する ・日本に居住 |
| 融資額 | 8000万円（フラット35）、1億円、5億円など |
| 返済負担率 | 25％〜35％（審査の際の目安） |
| 融資期間 | 1年〜35年 |
| 融資金利 | 変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利型 |
| 返済方法 | 元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払い併用等 |
| 借入時年齢 | 20歳以上で、上限は65〜70歳まで |
| 完済時年齢 | 完済時の年齢が75〜85歳まで |
| 勤続年数 | 最低1〜3年（正社員を求める銀行も） |
| 年収 | 前年度の収入100万円以上〜600万円以上など |
| 団体信用生命保険 | 加入が条件（フラット35は任意） |
| 物件の要件 | ・建築基準法に基づく住宅 ・フラット35は住宅金融支援機構の基準に合致すること |
| 保証人・保証料 | 保証会社の保証が必要な銀行も（保証料が必要） |
| 事務手数料等 | 手数料が必要な銀行も |
【参考記事】＞＞「勤続年数、年収」の基準を主要17銀行で比較！
【参考記事】＞＞「転職」は住宅ローン借り入れにどう影響する？
【参考記事】＞＞「
【参考記事】＞＞「諸費用込み」「頭金なし」で住宅ローンを借りられる？
国籍要件の表記は金融機関で異なる
外国人が日本の金融機関で住宅ローンを借りられることは分かっていただけただろう。
以下は、商品名や国籍要件、そのほかの主要条件について、主要な金融機関19の要件をまとめたもの。銀行選びの参考にしてほしい。
| 銀行名 | 国籍条件など | 融資上限額 |
|---|---|---|
 |
日本国籍または永住許可を有すること。なお、永住許可を有しない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人となること。 | 500万円以上3億円以下（10万円単位） |
 |
日本国籍を有する方または永住許可を受けている方 | 200万円〜1億円以内（10万円単位） |
 |
日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 | 100万円〜8000万円以下 |
 |
日本国籍、または永住権のあるかた | 500万円以上2億円以下（10万円単位） |
 |
日本国籍、または永住許可を受けている外国籍の方 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） |
 |
日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 | 50万円以上3億円以内（1万円単位） |
 |
永住者・特別永住者 | 100万円以上2億円以内（10万円単位） |
 |
国内在住。ただし、日本で永住許可を取得していることが必要。 ※申込み時に、在留資格の記載がある所定の本人確認書類必要。 | 500万円以上1億円以下（10万円単位） |
 |
日本国籍を有するかた、または永住許可等を受けている外国人のかた。※日本国内に居住し、住民登録をしているかたで住宅ローン契約時には日本国内にいることが必要。 | 500万円以上1億円以内 |
 |
日本国籍の方、または永住許可等を受けている方 | 500万円〜1億円以内（10万円単位） |
 |
原則、日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人 | 50万円〜3億円（1万円単位） |
 |
日本国籍の方、または永住許可等を受けている外国人 | 500万円〜1億円以内（10万円単位） |
 |
日本に居住されている外国籍の方、在留資格（短期滞在を除く）を持っていれば、永住権がなくても可能 | 100万円〜1億円以内（10万円単位） |
 |
「永住者」または「特別永住者」の資格を持つこと | 100万円以上8000万円以下（1万円単位） |
 |
日本国籍、永住者・特別永住者もしくは、在留カードを持っている方 | 500万円〜2億円以内（10万円単位） |
 |
永住権を持っている方。また、外国籍で永住許可を受けていない方は日本にお住まいの方。日本語(読み・書き)が理解できる方など、一定の条件を満たす方 | 500万円〜１億円以内（10万円単位） |
 |
外国籍で永住権を得ている方は、在留カードまたは永住者証明書が必要 | 1億円以内 |
 |
日本国籍の方または日本の永住許可を受けている外国籍の方 | 500万円〜2億円以下（10万円単位） |
 |
日本国籍の方または日本の永住許可を受けている外国人の方 | 30万円以上1億円以内（1万円単位） |
| ※各銀行の商品説明書または電話問い合わせで確認 | ||
外国人の在留資格の違いは？
【日本国籍】
外国人が日本国籍を取得するには、「出生」、「届出」、「帰化」の３つのパターンがある。
・出生（国籍法第２条）というのは、(1) 出生の時に父または母が日本国民であるとき、(2) 出生前に死亡した父が死亡の時に日本国民であったとき、(3) 日本で生まれ，父母がともに不明のとき，または無国籍のとき、のいずれかにあてはまる場合。
・届出（国籍法第３条，第17条）というのは、「一定の要件を満たす方が、法務大臣に対して届け出ることによって、日本国籍を取得するという制度」になる。(1) 認知された子の国籍の取得、(2) 国籍の留保をしなかった方の国籍の再取得、(3) その他の場合の国籍の取得、のいずれかのケース。
・帰化（国籍法第４条から第９条まで）というのは、「日本国籍の取得を希望する外国人からの意思表示に対して、法務大臣の許可によって、日本の国籍を与える制度」になる。
大相撲界では、外国人の関取が引退して親方になる要件として日本国籍を持っていることになっており、「帰化」するのが一般的になっている。これはそれまで持っていた国籍を捨てて日本国籍を取得するという意味になる。
日本では出入管理法による規定があり、外国人の活動によって在留資格を細かく分類しているほか、居住に関しては、「永住者」「日本人の配偶者等」「永住者の配偶者等」「定住者」に分けている。
【永住者】（＝「永住許可」を受けた外国人）
永住者とは、法律上の要件としては、次のようになる。永住許可を受けたことで、「永住者」という（一般永住者ともいう）。
（１）素行が善良であること。
（２）独立の生計を営むに足りる資産または技能を有すること。日常生活において公共の負担にならず，その有する資産または技能等から見て将来において安定した生活が見込まれること。
（３）その者の永住が日本国の利益に合すると認められること。原則として引き続き１０年以上本邦に在留していること。
なお、永住者が与えられた「永住権」は、在留期間を制限されることなく滞在国に永住できる権利にあたる。
【特別永住者】
1991年(平成3年)11月1日に施行された「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法(入管特例法)」に定められた在留資格を有する者を、「特別永住者」と呼ぶ。
一般永住者との違いは、第二次世界大戦の以前から日本に居住して日本国民として暮らしていた外国人で、一時的に日本国籍を失った人が対象になっている。また、特別永住者の子孫もその対象となるため、両親のどちらか一方が特別永住者の場合は、特別永住許可を申請することができる。
【在留資格者】（【在留カード】を持つ者）
2012年（平成24年）7月9日に施行された出入国管理及び難民認定法の改正法で定められた、外国人に対する法務省の入国管理制度に基づいて中・長期滞在が許可された外国人が在留資格者となり、「在留カード」を持つようになった。これによって従来の外国人登録制度による「外国人登録証明書」が廃止された。在留資格者に関しては、29種類ほどあり、活動内容によって分類されたもの、居住によって分類されたものになる。
外交、公用、教授、芸術などから始まって、文化活動や留学、介護、興業などさまざで、一部を除いて在留期間は最長5年としている。
【定住者】（＝日本国在留資格としての定住者）
銀行の住宅ローン申し込みの要件では、「定住者」の表記はない。「定住者」には、2つの基準があり、1つ目は、法務大臣が特別な理由を考慮し、一定の在留期間を指定して居住を認める外国人。2つ目は、法務省の告示で、あらかじめ定められている外国人となる。
参考：法務省 国籍Q&A、出入国在留管理庁パンフレット/出入国在留管理のしおり/、永住許可に関するガイドライン（令和元年５月３１日改定）
まとめ
外国人でも日本の金融機関の多くで住宅ローンは借りられる。その場合、「日本国籍」「永住権」の有無が審査にも大きく影響する。また、永住権を持っていない場合でも日本国籍を持つ配偶者がいれば、連帯保証人になって借りることも一部の銀行で可能だ。
なお、金融機関によって、審査の基準が異なるために、希望の金融機関で住宅ローンの融資が受けられないことも考えられるので、複数の金融機関に申し込むといいだろう。また、全期間固定金利の「フラット35」は審査基準さえクリアすれば比較的審査が通りやすいので、借入先の候補として考えてもいいだろう。
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
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評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
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どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
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淡河範明さん
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