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外国人は住宅ローンを借りられる? 永住権なしでもOK?
19銀行の審査の条件を比較

2022年9月9日公開(2023年4月5日更新)
福崎剛:フリージャーナリスト

外国人でも住宅ローンを組めるのか、主要な19な金融機関について、審査の条件、申込みや契約時の注意点について解説する。日本国籍や、永住権を持っていれば問題なく借りられるが、永住権なしでも、配偶者が日本国籍を持っていれば借りられる銀行もある。(フリージャーナリスト:福崎剛)

外国人でも住宅ローンは借りられる

 日本に住む外国人は、住宅ローンを借りて不動産を購入することができるのだろうか。

 答えから言えば、購入できる。日本人同様に住宅ローンを組むことも問題ない。

 住宅ローンを融資する金融機関としては、日本人でも外国人でも、安心して確実に返済してもらえる人であれば融資をしたい。

 ただし、外国人は、海外で生まれ育っているケースが多く、現在、日本に居住していてもいずれ故国に帰る可能性もある。もしもそうした外国人に住宅ローンを融資したら、途中で帰国されて返済が滞ってしまうリスクがある。その点、日本人なら帰国などによる滞納の心配は少ないため、外国人への住宅ローンには一定の審査条件を付している。

外国人が住宅ローンを組むための基準とは

 そこで、外国人が一般的な日本人と変わらずに住宅ローンを申し込める「必要最低限の基準」「資格」「条件」を解説していこう。主要な19金融機関を調べたところ、以下の条件のいずれかを満たしていれば、借りられるということが分かった。

  • 外国人が住宅ローンを借りるための条件
     1、日本で自分が住むための住宅が対象(必須)
     2、日本国籍を取得、または永住者、特別永住者
     3、配偶者が日本国籍を持っている
     4、日本語を理解できること

 以上の4つの条件がある。詳しく見ていこう。

1、日本で自分が住むための住宅が対象

 日本人、外国人に関係なく必須となる条件だ。住宅ローンはあくまで自分が住むための住宅向けの借入金となる。日本に住んでいないのに日本に別荘を購入するケースや、海外の不動産については、住宅ローンの対象にはならない。

 住宅ローンの借り手は、自宅だけは失いたくないことから、真面目に返済するものだ。住宅ローンは事業用ローンに比べて破綻する確率は低く、その分金利も低く設定されている。そのため、自分が住む自宅、それも日本国内の住宅に限られる。

2、日本国籍を取得、または永住者、特別永住者

 日本国籍を取得、または永住者、特別永住者であれば、外国人であっても住宅ローンを借りることができる。日本国籍は当然として、永住者、特別永住者であれば、永住権を持っているとみなされ、定住性があるとされて信用度は高くなる。日本国籍を持っていなくても、住宅ローンを借りられるのだ。

 なお、外国人が日本に在留する資格としては、「在留資格者」「在留カード保有者」と呼ばれる資格もある。中・長期滞在が許可された外国人に与えられる在留資格で、29種類の専門的な職種が認められている。この「在留カード保有者」については、三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、SBIマネープラザなどが住宅ローンの対象として説明書に記載している。記載がない銀行についても、特別に融資が認められる可能性もある。

3、配偶者が日本国籍を持っている

 「配偶者が日本国籍を持っている」という条件があるのはSBI新生銀行だ。住宅ローンを借りる本人が日本国籍や永住権を持っていない場合でも、配偶者が日本国籍か永住権を持っており、その配偶者が連帯保証人になるという条件で住宅ローンの申込みは可能になるという。

 SBI新生銀行のように「配偶者もOK」と明言している銀行はほとんどないが、与信状況が良いのであれば、他行でも借りられるかもしれない。

4、日本語を理解できること

 東京スター銀行が条件としているのが「日本語を理解できること」。融資の対象を「日本語の契約規定を理解できる方(配偶者または法律専門家の助けを得て理解できる場合を含む)」としているもので、他の金融機関でも、日本語で意思疎通ができない場合は融資は厳しいだろう。

 なお、以上の条件はいずれも、申し込みを受け付けてくれる「最低条件」であり、条件を満たすからといって必ず借りられるわけではない。収入の安定性、個人の与信状況、不動産の担保価値、家族構成、勤めている会社などを総合的に審査した上で、融資の可否を判断している。住宅ローンの約款には、「その他、当行所定の審査基準を満たしている方。」という文言が入っていることが多く、審査は申し込んでみなければわからない。

借入額は最大5億円まで

 銀行によって大きく差が出るのが「借入限度額」だろう。日本人と外国人で借入限度額に差を設けている銀行はないが、銀行間の違いが大きいので見ておこう。

 例えば、建物の構造基準や収入に対する返済負担率をクリアしていれば審査をパスしやすい「フラット35」(全期間固定金利)は、最大8000万円までしか借り入れができない。

 一方、民間の金融機関の借入限度額はバラバラで、一番多いのは上限が1億円。

 最近は借入限度額を引き上げる銀行も多く、2億円の高額借入もできる銀行としては、ソニー銀行、auじぶん銀行、SBIマネープラザ、PayPay銀行などがある。

 また、三井住友信託銀行のように最大5億円の借入が可能な銀行もある。

 ただし、こうした高額な住宅ローンは、審査も厳しくなる。借入する人物の属性(勤務先、勤続年数、年収、資産の有無)を中心に審査するためだ。

 住宅購入のためにあれこれ物件を見比べていると、つい当初の予算よりも高い住宅に注目する傾向がある。そのため、現在の低金利をいいことに、500万円、1000万円の予算オーバーを気にしなくなりがちだが、後々のことを考えれば慎重にしたい。

住宅ローンの細かい借入条件には差がある

 日本人が借りる場合と外国人が借りる場合では、在留資格を除けば、ほとんどの条件は一緒だ。

 ただし、銀行間で、審査の条件には細かな差がある。

 以下は、主要銀行の借入条件について、代表的な条件を記したものなので、参考にしよう。

 また、より細かい条件を知りたい場合は、参考記事を確認してほしい。

日本の主な金融機関が一般的に設けている住宅ローン申込要件

審査項目 条件
国籍 ・日本国籍、または永住権がある人
・配偶者が日本人で、連帯保証する
・日本に居住
融資額 8000万円(フラット35)、1億円、5億円など
返済負担率 25%〜35%(審査の際の目安)
融資期間 1年〜35年
融資金利 変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利型
返済方法 元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払い併用等
借入時年齢 20歳以上で、上限は65〜70歳まで
完済時年齢 完済時の年齢が75〜85歳まで
勤続年数 最低1〜3年(正社員を求める銀行も)
年収 前年度の収入100万円以上〜600万円以上など
団体信用生命保険 加入が条件(フラット35は任意)
物件の要件 ・建築基準法に基づく住宅
・フラット35は住宅金融支援機構の基準に合致すること
保証人・保証料 保証会社の保証が必要な銀行も(保証料が必要)
事務手数料等 手数料が必要な銀行も

【参考記事】>>「勤続年数、年収」の基準を主要17銀行で比較!
【参考記事】>>「転職」は住宅ローン借り入れにどう影響する?
【参考記事】>>自営業・個人事業主」でも住宅ローンの審査は通る? 
【参考記事】>>「諸費用込み」「頭金なし」で住宅ローンを借りられる?

国籍要件の表記は金融機関で異なる

 外国人が日本の金融機関で住宅ローンを借りられることは分かっていただけただろう。

 以下は、商品名や国籍要件、そのほかの主要条件について、主要な金融機関19の要件をまとめたもの。銀行選びの参考にしてほしい。

外国人が住宅ローンを借りるときの諸条件は?

銀行名 国籍条件など 融資上限額
SBI新生銀行のロゴマーク
日本国籍、永住許可。なお、永住許可を有しない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人となること。 500万円以上3億円以下(10万円単位)
イオン銀行のロゴマーク
日本国籍の方、永住許可を受けている方。または特別永住者の方。 200万円〜1億円以内(10万円単位)
フラット35(アルヒ)のロゴマーク
日本国籍、永住許可または特別永住者 100万円〜8000万円以下
ソニー銀行のロゴマーク
日本国籍、または永住権のある方 500万円以上2億円以下(10万円単位)
auじぶん銀行のロゴマーク
日本国籍、または永住許可を受けている外国籍の方 500万円以上2億円以内(10万円単位)
りそな銀行のロゴマーク
日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 50万円以上1億円以内(1万円単位)
三井住友信託銀行のロゴマーク
永住者・特別永住者 100万円〜5億円以内(10万円単位)
住信SBIネット銀行のロゴマーク
国内在住。ただし、日本で永住許可を取得している必要があります。 ※お申込み時に、在留資格の記載がある所定の本人確認書類必要。 100万円〜1億円以下(10万円単位)
楽天銀行のロゴマーク
永住許可または特別永住許可等を受けている方。「特別永住者証明書」、在留期限内の「在留カード」、または「外国人登録証明書」が申込時に必要。 500万円〜1億円以内
三菱UFJ銀行のロゴマーク
日本国籍の方、または永住許可等を受けている方 30万円〜1億円以内(10万円単位)
みずほ銀行のロゴマーク
原則、日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人 50万円〜1億円(1万円単位)
三菱UFJ信託銀行のロゴマーク
日本国籍の方、または永住許可等を受けている外国人 500万円〜1億円以内(10万円単位)
三井住友銀行のロゴマーク
日本に居住されている外国籍の方、在留資格(短期滞在を除く)を持っていれば、永住権がなくても可能 100万円〜1億円以内(10万円単位)
「永住者」または「特別永住者」の資格を持つこと 100万円以上8000万円以下(1万円単位)
SBIマネープラザのロゴマーク
日本国籍、永住者・特別永住者もしくは、在留カードを持っている方 500万円〜2億円以内(10万円単位)
東京スター銀行のロゴマーク
永住権を持っている方。また、外国籍で永住許可を受けていない方は日本にお住まいの方。日本語(読み・書き)が理解できる方など、一定の条件を満たす方 500万円〜1億円以内(10万円単位)
横浜銀行のロゴマーク
外国籍で永住権を得ている方は、在留カードまたは永住者証明書が必要 1億円以内
PayPay銀行のロゴマーク
日本国籍の方または日本の永住許可を受けている外国籍の方 500万円〜2億円以下(10万円単位)
中央ろうきんのロゴマーク
日本国籍の方または日本の永住許可を受けている外国人の方 30万円以上1億円以内(1万円単位)
※各銀行の商品説明書または電話取い合わせで確認

外国人の在留資格の違いは?

【日本国籍】

 外国人が日本国籍を取得するには、「出生」、「届出」、「帰化」の3つのパターンがある。

 ・出生(国籍法第2条)というのは、(1) 出生の時に父または母が日本国民であるとき、(2) 出生前に死亡した父が死亡の時に日本国民であったとき、(3) 日本で生まれ,父母がともに不明のとき,または無国籍のとき、のいずれかにあてはまる場合。

 ・届出(国籍法第3条,第17条)というのは、「一定の要件を満たす方が、法務大臣に対して届け出ることによって、日本国籍を取得するという制度」になる。(1) 認知された子の国籍の取得、(2) 国籍の留保をしなかった方の国籍の再取得、(3) その他の場合の国籍の取得、のいずれかのケース。

 ・帰化(国籍法第4条から第9条まで)というのは、「日本国籍の取得を希望する外国人からの意思表示に対して、法務大臣の許可によって、日本の国籍を与える制度」になる。

 大相撲界では、外国人の関取が引退して親方になる要件として日本国籍を持っていることになっており、「帰化」するのが一般的になっている。これはそれまで持っていた国籍を捨てて日本国籍を取得するという意味になる。

 日本では出入管理法による規定があり、外国人の活動によって在留資格を細かく分類しているほか、居住に関しては、「永住者」「日本人の配偶者等」「永住者の配偶者等」「定住者」に分けている。

 

【永住者】(=「永住許可」を受けた外国人

永住者とは、法律上の要件としては、次のようになる。永住許可を受けたことで、「永住者」という(一般永住者ともいう)。

(1)素行が善良であること。

(2)独立の生計を営むに足りる資産または技能を有すること。日常生活において公共の負担にならず,その有する資産または技能等から見て将来において安定した生活が見込まれること。

(3)その者の永住が日本国の利益に合すると認められること。原則として引き続き10年以上本邦に在留していること。

 なお、永住者が与えられた「永住権」は、在留期間を制限されることなく滞在国に永住できる権利にあたる。

 

【特別永住者】

1991年(平成3年)11月1日に施行された「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法(入管特例法)」に定められた在留資格を有する者を、「特別永住者」と呼ぶ。

 一般永住者との違いは、第二次世界大戦の以前から日本に居住して日本国民として暮らしていた外国人で、一時的に日本国籍を失った人が対象になっている。また、特別永住者の子孫もその対象となるため、両親のどちらか一方が特別永住者の場合は、特別永住許可を申請することができる。

 

【在留資格者】(【在留カード】を持つ者)

 2012年(平成24年)7月9日に施行された出入国管理及び難民認定法の改正法で定められた、外国人に対する法務省の入国管理制度に基づいて中・長期滞在が許可された外国人が在留資格者となり、「在留カード」を持つようになった。これによって従来の外国人登録制度による「外国人登録証明書」が廃止された。在留資格者に関しては、29種類ほどあり、活動内容によって分類されたもの、居住によって分類されたものになる。

 外交、公用、教授、芸術などから始まって、文化活動や留学、介護、興業などさまざで、一部を除いて在留期間は最長5年としている。

 

【定住者】(=日本国在留資格としての定住者) 

 銀行の住宅ローン申し込みの要件では、「定住者」の表記はない。「定住者」には、2つの基準があり、1つ目は、法務大臣が特別な理由を考慮し、一定の在留期間を指定して居住を認める外国人。2つ目は、法務省の告示で、あらかじめ定められている外国人となる。

 

参考:法務省 国籍Q&A出入国在留管理庁パンフレット/出入国在留管理のしおり/永住許可に関するガイドライン(令和元年5月31日改定)

まとめ

 外国人でも日本の金融機関の多くで住宅ローンは借りられる。その場合、「日本国籍」「永住権」の有無が審査にも大きく影響する。また、永住権を持っていない場合でも日本国籍を持つ配偶者がいれば、連帯保証人になって借りることも一部の銀行で可能だ。

 なお、金融機関によって、審査の基準が異なるために、希望の金融機関で住宅ローンの融資が受けられないことも考えられるので、複数の金融機関に申し込むといいだろう。また、全期間固定金利の「フラット35」は審査基準さえクリアすれば比較的審査が通りやすいので、借入先の候補として考えてもいいだろう。

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淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
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死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
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淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

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住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

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店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

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繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【40歳未満】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【40歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
ネット契約なら、印紙代が不要でお得
実質金利(手数料込)
0.475%
表面金利
年0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も!
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※申込内容と審査結果によって、さらに引き下げした金利を利用できる場合がある
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事 三菱UFJ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
3年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(3大疾病保障充実タイプ)】(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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