じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローン金利は、2016年8月に底を打った?
金利の上昇に備えて借り換えするなら、
10年固定と全期間固定のどちらが有利?!

2017年6月15日公開(2020年6月8日更新)
淡河範明

2年前に住宅ローンを組んだばかりだけど、最近の異常な低金利を見て、借り換えを検討したい……。そんな相談が舞い込んできたのは、ダイヤモンド不動産研究所内に誕生した、住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」。住宅ローンアドバイザーの「淡河範明(おごう のりあき)さん」と、知識はないけど物おじせずに室長に何でも聞けるリサさんという凸凹コンビが、最適の住宅ローン選びという難問を解決していく。

今回の相談内容:
2年前に5年固定で住宅ローンを組んだばかりなのですが、金利がまた下がっているようなので、借り換えを検討したい。できれば、固定期間もいろいろ比較して最適なものを選択したい。
(43歳・男性)

 助手のリサ  先生、ここのところ、数字とのにらめっこが続きますね。

 淡河  う~ん。

 リサ  もしかして、今回の相談と関係があるんですか。

 淡河  そうなんだよ。

 リサ  でも、借り換えについての相談だったんでしょ。

 淡河  今年の3月頃に連絡があって、大手銀行で借りた5年固定金利の住宅ローンを借り換えしたいと相談を受けたんだ 。

 リサ  大手銀行から借りていて、借入期間が35年、借入金利は5年固定金利で0.98%、借入総額が4000万円か。2年前に借りたばかりなのね。

 従来の住宅ローンの概要
 金融機関  大手銀行
 借入日  2014年9月
 借入期間  35年(2年経過)
 借入金額  4000万円
(現在、3806万円)
 借入金利  0.98%(5年固定)
 ↓       
 0.775% (6年目以降は変動金利、借入当時の金利水準が継続と仮定)
 返済額(当初5年)  月11.3万円
 返済額(6年目以降)  月10.9万円

 淡河  借り入れるときには5年固定金利と10年固定金利のどちらにするかを悩んだけれども、5年固定金利の金利0.98%に対して、10年固定金利は1.4%程度だったため、金利の低さに魅力を感じて、5年固定金利を選んだらしい。

 リサ  それにしても、4000万円も借りているのに、金利の固定期間が短すぎるんじゃないの。

 淡河  当時から20年程経ったら全額繰上返済をすることを前提に考えていたそうなんだ。そのくらい資金に余裕がある人なので、5年固定金利でもリスクは大きくなく、固定期間終了後に金利が上昇しても迅速に対処できると考えていたようだね。

 リサ  でも、どうして、改めて借り換えようという気になったのかしら。

 淡河  今年1月に日本銀行がマイナス金利を導入したことで住宅ローン金利が下がり、借り換えのメリットあるはずだと気が付いたんだ。銀行間の競争の激化もあって、特に10年固定金利の低下は大きかったからね。

 そこでまずは、借り入れている大手銀行に金利の引き下げが可能かどうかを相談してみた。金利の引き下げ交渉は、借り換えよりも手続きが簡単だからね。ただ、金融機関からは「無理です」と断られたので、どこで借り換えをすべきか相談してきたという経緯なんだ。

 借り換え候補としては、諸費用などを加味した実質金利で比べて最も安かった、以下の3つを候補にあげたんだ。

 2016年3月時点の金利比較
商品 従来の住宅ローン
(1.5年経過)
借り換え候補
5年固定 5年固定 10年固定 全期間固定
金融機関名 大手銀行 三菱UFJ信託銀行 りそな銀行 三菱UFJ銀行
商品名 当初固定期間引下型 WEB限定借換ローン
(当初型)
ずーっと固定金利コース
表面金利 0.98% 0.35% 0.50% 1.65%

5年固定と10年固定の差はわずか0.15%
10年固定をメインに検討継続

 リサ  「5年固定金利」は2年前に0.98%だったけど、わずか1年半で0.35%に下がっているわ。この差は大きいわね。

 淡河  ところが、それ以上に10年固定金利が下がっていたんだ。5年固定金利と10年固定金利の金利差はわずか0.15%。これだけ金利差が縮まっているのなら、10年固定金利を軸に検討しようということになった。

 リサ  でも、3月には借り換えなかったんでしょう。どうしてなの?

 淡河  日本銀行のマイナス金利がスタートしたばかりでその後の動向が見えにくい時期だったからね。将来の金利の予測は難しく確実なことはいえないけれど、マイナス金利の影響を受けて金利が下がる可能性はあると伝えたところ、もう少し様子を見ようということになったんだ。

 リサ  相談者ってどのような方なんですか?

 淡河  金融関係に勤めているそうだ。

 リサ  どうりで金利変動に敏感なんだ。

 淡河  そうそう。いろいろな金利の上昇パターンにおいて、総支払額がどれだけ変わるかどうか、試算を求められたよ。商品の選択に失敗して、コスト(総支払額)が上昇してしまうのを絶対に避けたいと考えていた。

 リサ  金利が上昇することを相当心配していたのね。

 淡河  そして、8月になって金利が一段と下がってきたころ、お客様から「そろそろ借り換えの実行をしてもいいタイミングじゃないだろうか」との連絡がきた。やはり、一番関心を持っていたのが、住宅ローン金利の見通し。「もっと下がるかもしれないし、ここが底かもしれないし」と気持ちは揺れに揺れていた。

 私の住宅ローン金利に対する見解も求められたので、住宅ローンのコストを計算するとこれ以上の低金利はあまりないだろうと話したけど、あまり納得していなかったみたい。

 リサ  まだ、決心がつきかねていたんだわ。

 淡河  そこで、とりあえず、りそな銀行の10年固定と、三菱UFJ銀行の全期間固定の申込み手続きをしておいたんだ。

 リサ  8月に申込んで、8月中に実行できるの?

 淡河  審査には一定の時間がかかるので、その月の内に実行するのはかなり大変なんだ。本人もどの商品にするかを決めかねていた面もあるので、実行は翌月へと持ち越しになったんだ。

 リサ  慎重な方ね~。   

当初は金利低下が大きい10年固定への借り換えを検討
9月の金利上昇で全期間固定へ方針変更

 淡河  ところが、9月に入って金利が一斉に上昇し始めたので、慌てたみたい。底を打って、上がり始めたんじゃないかと。それまでは10年固定金利に気持ちが傾いていて、金利の上昇も1%程度という読みでいたのが、2%程度の上昇もあり得ると考えるようになったんだ。

 2016年9月に金利は底を打った?
商品 従来の住宅ローン
(2年経過)
借り換え候補
5年固定 10年固定 全期間固定
金融機関名 大手銀行 りそな銀行 三菱UFJ銀行
商品名 - WEB限定借換ローン
(当初型)
ずーっと固定金利コース
表面金利
(3月)
0.98%
(約2年前)
0.50% 1.65%
表面金利
(8月)
0.45% 0.95%
表面金利
(9月)
0.45% 1.09%

 リサ  住宅ローン金利って、そんなに上昇する可能性があるの?

 淡河  金利が5年程度で1%以上変動することは過去の金利変動から考えると十分にあり得るんだ。長期間で見れば、1~4%くらい金利が上昇する可能性もあると話していたんだけどあまり聞いてもらえなかった。でも金利が上昇に転じた途端、2%の上昇を基軸に考えるようになったよ。人の気持ちって、何かきっかけがあると大きく変わるんだね。

金利は0.11%上がったが全期間固定を選択
2%金利が上昇すると490万円の得

 リサ  それでどの商品を選んだの?

 淡河  6年目以降に変動金利が2%上昇するという前提で、各商品を比較してみたんだ。下表がその結果だよ。20年経ったところで全額を繰上返済しているので気を付けてね。

 金利上昇に強い全期間固定(20年で繰上返済したケース)
商品 従来の住宅ローン
(2年経過)
借り換え候補
5年固定 10年固定 全期間固定
金融機関名 大手銀行 りそな銀行 三菱UFJ銀行
商品名 - WEB限定借換ローン
(当初型)
ずーっと固定金利コース
金利
上昇

なし
金利 (当初5年)0.98%

(その後)0.775%
(当初10年)0.45%

(その後)0.569%
(全期間)1.09%
総返済額 4228万円 4056万円
(52万円お得)
4378万円
(269万円損失)
金利
2%
上昇
金利 (当初5年)0.98%

(その後)2.775%
(当初10年)0.45%

(その後)2.569%
(全期間)1.09%
総返済額 5112万円 4436万円
(556万円お得)
4378万円
(615万円お得)
※ 従来の住宅ローンは、借り入れから20年目で、借り換え候補は18年目で一気に全額繰上返済するケースを想定。借り換え候補は従来の住宅ローンが2年経過した時点の借入残高3806万円を、借入期間33年で借り換えたものとする。従来の住宅ローンの総返済額は、3年目以降の合計額。借り換え諸費用は120万円。

 リサ  ふーん、2%金利が上昇したとき、総支払額が最も少ないのは三菱UFJ銀行の全期間固定「ずーっと固定金利コース」なんだ。従来の住宅ローンに比べて、借り換え費用込みで615万円もお得だわ。

 淡河  そう。異常な低金利になっている10年固定に比べても60万円近く安い。それで、それまでは10年固定に気持ちが傾いていたけど、急きょ方針を変更し、全期間固定に決定したんだ。

 リサ  でもちょっと待って、金利が上昇しなかった場合は、借り換えないほうがお得じゃない?

 淡河  実はそうなんだよ。現在の金利が0.98%、新しい金利が1.09%なので、金利は上がったことになるね。借り換え費用で120万円かけているので、金利が上がらなければ、269万円くらいの損失になる。

 リサ  ええ?。私はそんなのイヤ!

 淡河  お客様の場合、とにかく将来のコスト上昇(総支払額)を気にしていた。全期間固定であれば、これ以上コストがアップすることはないので、安心できるという訳だ。特に想定する金利2%上昇というケースで、最もお得なのが全期間固定金利だったのだから、納得感はあるだろうね。

 リサ  そうなんだー。目先の利益ばかり追求しちゃう私にとっては、なかなかできない決断ね。まあ、成果は神のみが知るということかしら。

 淡河  確かにコストは上がったものの、よりよい結果を出すために、何度も試算をしている。お客様は2016年8月が住宅ローン金利の底ではないかと考えていたので、おそらく史上2番目に安いと考える9月の金利で住宅ローンを組めたことを、後悔はないと思うよ。 

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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