2年前に住宅ローンを組んだばかりだけど、最近の異常な低金利を見て、借り換えを検討したい……。そんな相談が舞い込んできたのは、ダイヤモンド不動産研究所内に誕生した、住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」。住宅ローンアドバイザーの「淡河範明（おごう のりあき）さん」と、知識はないけど物おじせずに室長に何でも聞けるリサさんという凸凹コンビが、最適の住宅ローン選びという難問を解決していく。
2年前に5年固定で住宅ローンを組んだばかりなのですが、金利がまた下がっているようなので、借り換えを検討したい。できれば、固定期間もいろいろ比較して最適なものを選択したい。
（43歳・男性）
助手のリサ 先生、ここのところ、数字とのにらめっこが続きますね。
淡河 う～ん。
リサ もしかして、今回の相談と関係があるんですか。
淡河 そうなんだよ。
リサ でも、借り換えについての相談だったんでしょ。
淡河 今年の3月頃に連絡があって、大手銀行で借りた5年固定金利の住宅ローンを借り換えしたいと相談を受けたんだ 。
リサ 大手銀行から借りていて、借入期間が35年、借入金利は5年固定金利で0.98％、借入総額が4000万円か。2年前に借りたばかりなのね。
| 従来の住宅ローンの概要 | |
| 金融機関 | 大手銀行 |
| 借入日 | 2014年9月 |
| 借入期間 | 35年（2年経過） |
| 借入金額 | 4000万円 （現在、3806万円） |
| 借入金利 | 0.98％（5年固定） ↓ 0.775% （6年目以降は変動金利、借入当時の金利水準が継続と仮定） |
| 返済額（当初5年） | 月11.3万円 |
| 返済額（6年目以降） | 月10.9万円 |
淡河 借り入れるときには5年固定金利と10年固定金利のどちらにするかを悩んだけれども、5年固定金利の金利0.98％に対して、10年固定金利は1.4%程度だったため、金利の低さに魅力を感じて、5年固定金利を選んだらしい。
リサ それにしても、4000万円も借りているのに、金利の固定期間が短すぎるんじゃないの。
淡河 当時から20年程経ったら全額繰上返済をすることを前提に考えていたそうなんだ。そのくらい資金に余裕がある人なので、5年固定金利でもリスクは大きくなく、固定期間終了後に金利が上昇しても迅速に対処できると考えていたようだね。
リサ でも、どうして、改めて借り換えようという気になったのかしら。
淡河 今年1月に日本銀行がマイナス金利を導入したことで住宅ローン金利が下がり、借り換えのメリットあるはずだと気が付いたんだ。銀行間の競争の激化もあって、特に10年固定金利の低下は大きかったからね。
そこでまずは、借り入れている大手銀行に金利の引き下げが可能かどうかを相談してみた。金利の引き下げ交渉は、借り換えよりも手続きが簡単だからね。ただ、金融機関からは「無理です」と断られたので、どこで借り換えをすべきか相談してきたという経緯なんだ。
借り換え候補としては、諸費用などを加味した実質金利で比べて最も安かった、以下の３つを候補にあげたんだ。
| 2016年3月時点の金利比較 | ||||
| 商品 | 従来の住宅ローン （1.5年経過） |
借り換え候補 | ||
| 5年固定 | 5年固定 | 10年固定 | 全期間固定 | |
| 金融機関名 | 大手銀行 | 三菱UFJ信託銀行 | りそな銀行 | 三菱ＵＦＪ銀行 |
| 商品名 | ー | 当初固定期間引下型 | WEB限定借換ローン （当初型） |
ずーっと固定金利コース |
| 表面金利 | 0.98% | 0.35% | 0.50% | 1.65% |
5年固定と10年固定の差はわずか0.15%
10年固定をメインに検討継続
リサ 「5年固定金利」は2年前に0.98%だったけど、わずか1年半で0.35%に下がっているわ。この差は大きいわね。
淡河 ところが、それ以上に10年固定金利が下がっていたんだ。5年固定金利と10年固定金利の金利差はわずか0.15％。これだけ金利差が縮まっているのなら、10年固定金利を軸に検討しようということになった。
リサ でも、3月には借り換えなかったんでしょう。どうしてなの？
淡河 日本銀行のマイナス金利がスタートしたばかりでその後の動向が見えにくい時期だったからね。将来の金利の予測は難しく確実なことはいえないけれど、マイナス金利の影響を受けて金利が下がる可能性はあると伝えたところ、もう少し様子を見ようということになったんだ。
リサ 相談者ってどのような方なんですか？
淡河 金融関係に勤めているそうだ。
リサ どうりで金利変動に敏感なんだ。
淡河 そうそう。いろいろな金利の上昇パターンにおいて、総支払額がどれだけ変わるかどうか、試算を求められたよ。商品の選択に失敗して、コスト（総支払額）が上昇してしまうのを絶対に避けたいと考えていた。
リサ 金利が上昇することを相当心配していたのね。
淡河 そして、8月になって金利が一段と下がってきたころ、お客様から「そろそろ借り換えの実行をしてもいいタイミングじゃないだろうか」との連絡がきた。やはり、一番関心を持っていたのが、住宅ローン金利の見通し。「もっと下がるかもしれないし、ここが底かもしれないし」と気持ちは揺れに揺れていた。
私の住宅ローン金利に対する見解も求められたので、住宅ローンのコストを計算するとこれ以上の低金利はあまりないだろうと話したけど、あまり納得していなかったみたい。
リサ まだ、決心がつきかねていたんだわ。
淡河 そこで、とりあえず、りそな銀行の10年固定と、三菱ＵＦＪ銀行の全期間固定の申込み手続きをしておいたんだ。
リサ 8月に申込んで、8月中に実行できるの？
淡河 審査には一定の時間がかかるので、その月の内に実行するのはかなり大変なんだ。本人もどの商品にするかを決めかねていた面もあるので、実行は翌月へと持ち越しになったんだ。
リサ 慎重な方ね～。
当初は金利低下が大きい10年固定への借り換えを検討
9月の金利上昇で全期間固定へ方針変更
淡河 ところが、9月に入って金利が一斉に上昇し始めたので、慌てたみたい。底を打って、上がり始めたんじゃないかと。それまでは10年固定金利に気持ちが傾いていて、金利の上昇も1％程度という読みでいたのが、2％程度の上昇もあり得ると考えるようになったんだ。
| 2016年9月に金利は底を打った？ | |||
| 商品 | 従来の住宅ローン （2年経過） |
借り換え候補 | |
| 5年固定 | 10年固定 | 全期間固定 | |
| 金融機関名 | 大手銀行 | りそな銀行 | 三菱ＵＦＪ銀行 |
| 商品名 | - | WEB限定借換ローン （当初型） |
ずーっと固定金利コース |
| 表面金利 （3月） |
0.98% （約2年前） |
0.50% | 1.65% |
| … | … | … | |
| 表面金利 （8月） |
0.45% | 0.95% | |
| 表面金利 （9月） |
0.45% | 1.09% | |
リサ 住宅ローン金利って、そんなに上昇する可能性があるの？
淡河 金利が５年程度で1％以上変動することは過去の金利変動から考えると十分にあり得るんだ。長期間で見れば、1～4％くらい金利が上昇する可能性もあると話していたんだけどあまり聞いてもらえなかった。でも金利が上昇に転じた途端、2％の上昇を基軸に考えるようになったよ。人の気持ちって、何かきっかけがあると大きく変わるんだね。
金利は0.11％上がったが全期間固定を選択
2％金利が上昇すると490万円の得
リサ それでどの商品を選んだの？
淡河 6年目以降に変動金利が2％上昇するという前提で、各商品を比較してみたんだ。下表がその結果だよ。20年経ったところで全額を繰上返済しているので気を付けてね。
| 金利上昇に強い全期間固定（20年で繰上返済したケース） | ||||
| 商品 | 従来の住宅ローン （2年経過） |
借り換え候補 | ||
| 5年固定 | 10年固定 | 全期間固定 | ||
| 金融機関名 | 大手銀行 | りそな銀行 | 三菱ＵＦＪ銀行 | |
| 商品名 | - | WEB限定借換ローン （当初型） |
ずーっと固定金利コース | |
| 金利 上昇 なし |
金利 | （当初5年）0.98％ ↓ （その後）0.775% |
（当初10年）0.45％ ↓ （その後）0.569% |
（全期間）1.09% |
| 総返済額 | 4228万円 | 4056万円 （52万円お得） |
4378万円 （269万円損失） |
|
| 金利 2％ 上昇 |
金利 | （当初5年）0.98％ ↓ （その後）2.775% |
（当初10年）0.45％ ↓ （その後）2.569% |
（全期間）1.09% |
| 総返済額 | 5112万円 | 4436万円 （556万円お得） |
4378万円 （615万円お得） |
|
| ※ 従来の住宅ローンは、借り入れから20年目で、借り換え候補は18年目で一気に全額繰上返済するケースを想定。借り換え候補は従来の住宅ローンが2年経過した時点の借入残高3806万円を、借入期間33年で借り換えたものとする。従来の住宅ローンの総返済額は、3年目以降の合計額。借り換え諸費用は120万円。 | ||||
リサ ふーん、2％金利が上昇したとき、総支払額が最も少ないのは三菱ＵＦＪ銀行の全期間固定「ずーっと固定金利コース」なんだ。従来の住宅ローンに比べて、借り換え費用込みで615万円もお得だわ。
淡河 そう。異常な低金利になっている10年固定に比べても60万円近く安い。それで、それまでは10年固定に気持ちが傾いていたけど、急きょ方針を変更し、全期間固定に決定したんだ。
リサ でもちょっと待って、金利が上昇しなかった場合は、借り換えないほうがお得じゃない？
淡河 実はそうなんだよ。現在の金利が0.98％、新しい金利が1.09％なので、金利は上がったことになるね。借り換え費用で120万円かけているので、金利が上がらなければ、269万円くらいの損失になる。
リサ ええ?。私はそんなのイヤ！
淡河 お客様の場合、とにかく将来のコスト上昇（総支払額）を気にしていた。全期間固定であれば、これ以上コストがアップすることはないので、安心できるという訳だ。特に想定する金利2％上昇というケースで、最もお得なのが全期間固定金利だったのだから、納得感はあるだろうね。
リサ そうなんだー。目先の利益ばかり追求しちゃう私にとっては、なかなかできない決断ね。まあ、成果は神のみが知るということかしら。
淡河 確かにコストは上がったものの、よりよい結果を出すために、何度も試算をしている。お客様は2016年8月が住宅ローン金利の底ではないかと考えていたので、おそらく史上2番目に安いと考える9月の金利で住宅ローンを組めたことを、後悔はないと思うよ。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の低金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。