じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンの借り換えでは、金利上昇を回避するため、1カ月以内の融資実行を目指そう!住宅ローンの基礎知識 第10回

【第10回】2019年5月29日公開(2019年11月14日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

■人気記事はこちら■
【読み物】東京の年収700万円台世帯は住宅ローン破綻必至!?
【金利】変動金利は、何%まで上昇すると考えればいい?
【審査】ローンの延滞歴がある人でも住宅ローンは借りられる?​
【相談】淡河氏に相談できる「「住宅ローン借り換えクリニック」とは?[Sponsored Contents]

 住宅ローン人気コンテンツ 
 

◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション
【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」が適用! 300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?18銀行で比較
【審査】「審査基準」を18銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!
»バックナンバー一覧
バックナンバー

住宅ローンの金利は、審査や融資を申し込んだときの金利でなく、融資実行時の金利が適用されます。金利は毎月見直されるため、申し込み時と融資実行時で月をまたぐと、予定していた金利で借りられないケースも出てきます。特に借り換えの人は金利を下げるチャンスですから、わずかな金利上昇も回避すべきです。それには、借り換えを1カ月以内に完了するのがポイントです。

金利上昇を避けるため、最短の期間で借り換えを

住宅ローンの借り換えは短期間で

 住宅ローン審査のスピードは銀行によるため、どんなにミスなく進めても、申し込みから融資実行まで、1カ月以内に終わらせる確実な方法はありません。とはいえ、借入条件にもよりますが、ほとんどのケースで、金利が0.1%下がるだけで、総返済額は数十万円も減少します。ですから、できるだけ最短での借り換えを実現して、金利上昇リスクを避けるべきです。

 もちろん、月をまたぐことで金利が下がることもあるかもしれません。けれども、ご存知のとおり、現在はかつてないほどの超低金利時代。採算割れの低金利で融資している銀行もあり、今後、金利が下がるよりも上がる可能性が高いのではないでしょうか。過去には変動金利の基準金利が1年間で約2%上昇したこともあります。

 また、借り換えを検討した時点では、確実に借り換えメリットがあるでしょうが、翌月になって金利が上昇し、借り換えメリットが減少してしまうと、借り換えの実行をためらうことになるかもしれません。

 特に、借り換えは2銀行(現在借りている銀行と、借り換え先の銀行)とやりとりをしなければならず、手続きが煩雑になるので、一気にやりきってしまうのが得策といえます。

 本気で1カ月以内の融資実行を目指すなら、ポイントは次の2つです。

1、「事前審査は月初に申し込む」
2、「同時に、現在の住宅ローンの銀行に完済手続きを申し込む」

 では、解説していきましょう。

事前審査は、月初に申し込む

 1つは、「事前審査は月初に申し込む」こと。そのためには、事前審査を申し込む前月から金利やトータルコストの比較検討を開始し、商品を絞り込んでおきます。この際、5~10の商品を候補に残し、同時に書類等の準備も手を付けられるところから始めるようにしてください。

 そして、月が変わったら、候補に残した商品の金利を再確認して、最終的に申し込むローンを3つに決めます(もちろん、4つでも、5つでも構いませんが、迅速に申し込みを進めないと時間的に間に合わなくなります)。このとき、決定に時間をかけ過ぎ、月初に申し込む時間的メリットを失ってしまうことがないよう注意してください。

 また、通常はインターネットから申し込むのが最速ですが、店頭で申請し、今月実行を強く希望しておくことで、手続きを早めてくれる銀行もあります。事前審査を申し込む前月までに、店頭で相談するなどして、リサーチを済ませておきましょう。

事前審査と同時に「完済手続き」を申し込む

 1カ月以内の融資実行を実現する、2つ目のポイントは、「借り換え先の銀行に事前審査を申し込むのと同時に、現在の住宅ローンを借りている銀行に完済手続きを申し込む」ことです。

 大半の銀行では「借り換えで完済手続きを申し入れるのは、本審査に通ってからとしてください」とお願いしていますが、借りている側からすると、本審査にパスしてから完済を申し出ていては、月内に借り換えを完了するのが難しくなります。なぜならば、完済手続きには1カ月(早い銀行でも2週間)かかるからです。

 事前審査の申し込みから本審査に通るまででも、最短で2週間程度はかかります。そこから借り換え手続きに1カ月かかるとなると、月内の借り換えは絶望的。2週間でもギリギリのラインです。

 ですから、ぜひとも1カ月以内に借り換えを成功させたいと考えるなら、事前審査の申し込みと同時に、現在ローンを借りている銀行に完済手続きを申し入れておくのです。そして、「完済手続き日」が、借り換え先の「融資実行日(借入金が入金される日)」と同じ日になるように、完済手続き日から逆算して本審査への申し込みのリミットや契約のスケジュールを決めていきます。

 なお、現在借り入れている銀行には次の3点を確認しておきましょう。

  • ・抵当権抹消書類の受け取り可能日と受け取り方法
  • ・完済予定日時点における完済に必要な金額
  • ・完済金額の振込口座

月内で契約できないと、面倒な手間が生じる覚悟を

 ただし、この方法は最終的に借り換えの審査に時間がかかったとき、または落ちたときにデメリットを伴います。

 まず、思いのほか、借り換えの審査に時間がかかってしまい、申し込んだ完済手続き日に間に合いそうもない場合に、現在借り入れている銀行に、「今月は完済が難しくなった。新たな予定日が決まったら連絡します」と電話を入れる必要があることです。

 加えて、完済手続き時には、完済日付で完済に必要な資金総額(元金・利息・手数料など)がわかる書類(「ローン期限前返済依頼書」「繰上償還計算書」など呼び方はさまざま)を元の銀行に発行してもらい、借り換え先の銀行に提出する必要がありますが、完済日が変更になると、借入残高や利息などが変わってしまうため、こうした書類も再取得しなければなりません。

 さらに、全ての借り換え審査に落ちてしまったときは、現在借り入れている銀行に頭を下げて、毎月返済の自動引き落としの手続きを復活させてもらうなど、相当に肩身の狭い思いをすることになります。

 ただし、ペナルティが付くなどの“実害”が発生するわけではありません。成功したときのメリットは大きいので、こうしたリスクをしっかり踏まえた上で、チャレンジする人はぜひ実行してみましょう。

融資実行日と完済日が同日でなければならないワケ

 ところで、「融資実行日」と「完済日」が数日ずれるくらいいいじゃないかと思う人もいることでしょう。たしかに、融資さえ月内に実行してもらえれば、完済手続きが翌月にずれ込んでも、借入金利が変わる心配はありません。ところが、銀行のルール上、そうはいかないのです。

 住宅ローンは建物と土地に対し、担保として抵当権が設定されています。借り換え先の銀行の融資が実行され、完済手続きを終えただけでは、登記上の抵当権は元の銀行に設定されたままです。そこで、完済手続きの際、司法書士に現在の抵当権抹消と借り換え先の金融機関の抵当権設定を同時に行ってもらう必要があります。

 借り換え先の銀行からすれば、抵当権を設定せずに融資を実行し、万が一、借り手が元の銀行に完済手続きをしなかった場合、第一抵当権を設定できません。きわめて高いリスクを抱えたまま、お金を貸し続けることになってしまいます。

 もちろん、そんなことを許す銀行はありません。そのため、「融資実行日」と「完済手続き日」は同日であることが決まりなのです。

まとめ

 以上が、住宅ローンの借り換えを成功させるためのノウハウです。

 借り換えを検討している際に、金利上昇のリスクを避けるためには、申し込みと同月内で融資実行するのが無難です。そのためには、①事前審査は月初に申し込む、②事前審査の申し込みと同時に「完済手続き」も申し込む、という2点に気を付けることが重要です。

【住宅ローンの基礎知識 リンク集】

◆基本編◆
(1)住宅ローン選びで最も大事なのは「金利」!
(2)「○○金利」…頻出ワード、用語を解説
◆住宅ローン選びの実践法◆
(3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう!
(4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
(5)固定金利は、固定期間終了後に注意!
(6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は?
(7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
(8)「シミュレーションサイト」の使い方
◆申し込み手続き 成功法◆
(9)「申し込み」から「融資実行」までの流れ
(10)借り換えは1カ月以内の実行を目指そう
(11)借り換え審査は複数銀行へ同時に申し込もう
(12)ネット・郵送だけで手続きできる銀行も登場
(13)委任状を作れば、書類集めがスピーディに!
(14)必要書類集めで、よくある失敗と注意点
◆審査のツボと対応法、ローン選びの注意点◆
(15)転職後や個人事業主が審査時に気を付けること
(16)借金は、上手に整理すれば審査に通る!?
(17)ローン遅延は要注意!信用情報を確認しよう
(18)今さら聞けない「団信」の基本!タイプや保障は?
(19)夫婦で住宅ローンを借りる3つの方法とは?
住宅ローン返済額シミュレーション
 
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>>【最新版】金利動向
>>【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>>「審査」の基本
>>「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

【注目の記事はこちら】(クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】85銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
金利】変動金利が上がる時期を大胆予測! 2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
借換】多くの人は「高い変動金利」が適用!300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?17銀行で比較
【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
 <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 低金利のジャパンネット銀行 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行の住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ 個人事業主はNGだが、トップクラスの低金利関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 85社から住宅ローンを選ぶ

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま>
 地方銀行  北海道銀行  青森銀行  みちのく銀行  秋田銀行  北都銀行  荘内銀行  山形銀行  岩手銀行  東北銀行  七十七銀行  東邦銀行  群馬銀行  足利銀行  筑波銀行  常陽銀行  埼玉りそな銀行  武蔵野銀行  東京スター銀行  千葉銀行  京葉銀行  横浜銀行  千葉興業銀行  きらぼし銀行  第四銀行  静岡銀行  山梨中央銀行  八十二銀行  北陸銀行  富山銀行  北國銀行  福井銀行  スルガ銀行  清水銀行  大垣共立銀行  十六銀行  三重銀行  百五銀行  滋賀銀行  京都銀行  関西みらい銀行  池田泉州銀行  南都銀行  みなと銀行  紀陽銀行  但馬銀行  鳥取銀行  山陰合同銀行  中国銀行  広島銀行  山口銀行  阿波銀行  百十四銀行  伊予銀行  四国銀行  福岡銀行  筑邦銀行  佐賀銀行  十八銀行  親和銀行  肥後銀行  大分銀行  宮崎銀行  鹿児島銀行  琉球銀行  沖縄銀行  西日本シティ銀行  北九州銀行
TOP