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住宅ローンの借り換えでは、金利上昇を回避するため、1カ月以内の融資実行を目指そう!住宅ローンの基礎知識 第10回

【第10回】2019年5月29日公開(2021年5月10日更新)
淡河範明

住宅ローンの金利は、審査や融資を申し込んだときの金利でなく、融資実行時の金利が適用されます。金利は毎月見直されるため、申し込み時と融資実行時で月をまたぐと、予定していた金利で借りられないケースも出てきます。特に借り換えの人は金利を下げるチャンスですから、わずかな金利上昇も回避すべきです。それには、借り換えを1カ月以内に完了するのがポイントです。

金利上昇を避けるため、最短の期間で借り換えを

住宅ローンの借り換えは短期間で

 住宅ローン審査のスピードは銀行によるため、どんなにミスなく進めても、申し込みから融資実行まで、1カ月以内に終わらせる確実な方法はありません。とはいえ、借入条件にもよりますが、ほとんどのケースで、金利が0.1%下がるだけで、総返済額は数十万円も減少します。ですから、できるだけ最短での借り換えを実現して、金利上昇リスクを避けるべきです。

 もちろん、月をまたぐことで金利が下がることもあるかもしれません。けれども、ご存知のとおり、現在はかつてないほどの超低金利時代。採算割れの低金利で融資している銀行もあり、今後、金利が下がるよりも上がる可能性が高いのではないでしょうか。過去には変動金利の基準金利が1年間で約2%上昇したこともあります。

 また、借り換えを検討した時点では、確実に借り換えメリットがあるでしょうが、翌月になって金利が上昇し、借り換えメリットが減少してしまうと、借り換えの実行をためらうことになるかもしれません。

 特に、借り換えは2銀行(現在借りている銀行と、借り換え先の銀行)とやりとりをしなければならず、手続きが煩雑になるので、一気にやりきってしまうのが得策といえます。

 本気で1カ月以内の融資実行を目指すなら、ポイントは次の2つです。

1、「事前審査は月初に申し込む」
2、「同時に、現在の住宅ローンの銀行に完済手続きを申し込む」

 では、解説していきましょう。

事前審査は、月初に申し込む

 1つは、「事前審査は月初に申し込む」こと。そのためには、事前審査を申し込む前月から金利やトータルコストの比較検討を開始し、商品を絞り込んでおきます。この際、5~10の商品を候補に残し、同時に書類等の準備も手を付けられるところから始めるようにしてください。

 そして、月が変わったら、候補に残した商品の金利を再確認して、最終的に申し込むローンを3つに決めます(もちろん、4つでも、5つでも構いませんが、迅速に申し込みを進めないと時間的に間に合わなくなります)。このとき、決定に時間をかけ過ぎ、月初に申し込む時間的メリットを失ってしまうことがないよう注意してください。

 また、通常はインターネットから申し込むのが最速ですが、店頭で申請し、今月実行を強く希望しておくことで、手続きを早めてくれる銀行もあります。事前審査を申し込む前月までに、店頭で相談するなどして、リサーチを済ませておきましょう。

事前審査と同時に「完済手続き」を申し込む

 1カ月以内の融資実行を実現する、2つ目のポイントは、「借り換え先の銀行に事前審査を申し込むのと同時に、現在の住宅ローンを借りている銀行に完済手続きを申し込む」ことです。

 大半の銀行では「借り換えで完済手続きを申し入れるのは、本審査に通ってからとしてください」とお願いしていますが、借りている側からすると、本審査にパスしてから完済を申し出ていては、月内に借り換えを完了するのが難しくなります。なぜならば、完済手続きには1カ月(早い銀行でも2週間)かかるからです。

 事前審査の申し込みから本審査に通るまででも、最短で2週間程度はかかります。そこから借り換え手続きに1カ月かかるとなると、月内の借り換えは絶望的。2週間でもギリギリのラインです。

 ですから、ぜひとも1カ月以内に借り換えを成功させたいと考えるなら、事前審査の申し込みと同時に、現在ローンを借りている銀行に完済手続きを申し入れておくのです。そして、「完済手続き日」が、借り換え先の「融資実行日(借入金が入金される日)」と同じ日になるように、完済手続き日から逆算して本審査への申し込みのリミットや契約のスケジュールを決めていきます。

 なお、現在借り入れている銀行には次の3点を確認しておきましょう。

  • ・抵当権抹消書類の受け取り可能日と受け取り方法
  • ・完済予定日時点における完済に必要な金額
  • ・完済金額の振込口座

月内で契約できないと、面倒な手間が生じる覚悟を

 ただし、この方法は最終的に借り換えの審査に時間がかかったとき、または落ちたときにデメリットを伴います。

 まず、思いのほか、借り換えの審査に時間がかかってしまい、申し込んだ完済手続き日に間に合いそうもない場合に、現在借り入れている銀行に、「今月は完済が難しくなった。新たな予定日が決まったら連絡します」と電話を入れる必要があることです。

 加えて、完済手続き時には、完済日付で完済に必要な資金総額(元金・利息・手数料など)がわかる書類(「ローン期限前返済依頼書」「繰上償還計算書」など呼び方はさまざま)を元の銀行に発行してもらい、借り換え先の銀行に提出する必要がありますが、完済日が変更になると、借入残高や利息などが変わってしまうため、こうした書類も再取得しなければなりません。

 さらに、全ての借り換え審査に落ちてしまったときは、現在借り入れている銀行に頭を下げて、毎月返済の自動引き落としの手続きを復活させてもらうなど、相当に肩身の狭い思いをすることになります。

 ただし、ペナルティが付くなどの“実害”が発生するわけではありません。成功したときのメリットは大きいので、こうしたリスクをしっかり踏まえた上で、チャレンジする人はぜひ実行してみましょう。

融資実行日と完済日が同日でなければならないワケ

 ところで、「融資実行日」と「完済日」が数日ずれるくらいいいじゃないかと思う人もいることでしょう。たしかに、融資さえ月内に実行してもらえれば、完済手続きが翌月にずれ込んでも、借入金利が変わる心配はありません。ところが、銀行のルール上、そうはいかないのです。

 住宅ローンは建物と土地に対し、担保として抵当権が設定されています。借り換え先の銀行の融資が実行され、完済手続きを終えただけでは、登記上の抵当権は元の銀行に設定されたままです。そこで、完済手続きの際、司法書士に現在の抵当権抹消と借り換え先の金融機関の抵当権設定を同時に行ってもらう必要があります。

 借り換え先の銀行からすれば、抵当権を設定せずに融資を実行し、万が一、借り手が元の銀行に完済手続きをしなかった場合、第一抵当権を設定できません。きわめて高いリスクを抱えたまま、お金を貸し続けることになってしまいます。

 もちろん、そんなことを許す銀行はありません。そのため、「融資実行日」と「完済手続き日」は同日であることが決まりなのです。

まとめ

 以上が、住宅ローンの借り換えを成功させるためのノウハウです。

 借り換えを検討している際に、金利上昇のリスクを避けるためには、申し込みと同月内で融資実行するのが無難です。そのためには、①事前審査は月初に申し込む、②事前審査の申し込みと同時に「完済手続き」も申し込む、という2点に気を付けることが重要です。

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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