住宅ローンの借り換えでは、金利上昇を回避するため、1カ月以内の融資実行を目指そう！

住宅ローンの金利は、審査や融資を申し込んだときの金利でなく、融資実行時の金利が適用されます。金利は毎月見直されるため、申し込み時と融資実行時で月をまたぐと、予定していた金利で借りられないケースも出てきます。特に借り換えの人は金利を下げるチャンスですから、わずかな金利上昇も回避すべきです。それには、借り換えを1カ月以内に完了するのがポイントです。

金利上昇を避けるため、最短の期間で借り換えを

　住宅ローン審査のスピードは銀行によるため、どんなにミスなく進めても、申し込みから融資実行まで、1カ月以内に終わらせる確実な方法はありません。とはいえ、借入条件にもよりますが、ほとんどのケースで、金利が0.1％下がるだけで、総返済額は数十万円も減少します。ですから、できるだけ最短での借り換えを実現して、金利上昇リスクを避けるべきです。

　もちろん、月をまたぐことで金利が下がることもあるかもしれません。けれども、ご存知のとおり、現在はかつてないほどの超低金利時代。採算割れの低金利で融資している銀行もあり、今後、金利が下がるよりも上がる可能性が高いのではないでしょうか。過去には変動金利の基準金利が1年間で約2％上昇したこともあります。

　また、借り換えを検討した時点では、確実に借り換えメリットがあるでしょうが、翌月になって金利が上昇し、借り換えメリットが減少してしまうと、借り換えの実行をためらうことになるかもしれません。

　特に、借り換えは2銀行（現在借りている銀行と、借り換え先の銀行）とやりとりをしなければならず、手続きが煩雑になるので、一気にやりきってしまうのが得策といえます。

　本気で1カ月以内の融資実行を目指すなら、ポイントは次の2つです。

1、「事前審査は月初に申し込む」 
2、「同時に、現在の住宅ローンの銀行に完済手続きを申し込む」

　では、解説していきましょう。

事前審査は、月初に申し込む

　1つは、「事前審査は月初に申し込む」こと。そのためには、事前審査を申し込む前月から金利やトータルコストの比較検討を開始し、商品を絞り込んでおきます。この際、5～10の商品を候補に残し、同時に書類等の準備も手を付けられるところから始めるようにしてください。

　そして、月が変わったら、候補に残した商品の金利を再確認して、最終的に申し込むローンを3つに決めます（もちろん、4つでも、5つでも構いませんが、迅速に申し込みを進めないと時間的に間に合わなくなります）。このとき、決定に時間をかけ過ぎ、月初に申し込む時間的メリットを失ってしまうことがないよう注意してください。

　また、通常はインターネットから申し込むのが最速ですが、店頭で申請し、今月実行を強く希望しておくことで、手続きを早めてくれる銀行もあります。事前審査を申し込む前月までに、店頭で相談するなどして、リサーチを済ませておきましょう。

事前審査と同時に「完済手続き」を申し込む

　1カ月以内の融資実行を実現する、2つ目のポイントは、「借り換え先の銀行に事前審査を申し込むのと同時に、現在の住宅ローンを借りている銀行に完済手続きを申し込む」ことです。

　大半の銀行では「借り換えで完済手続きを申し入れるのは、本審査に通ってからとしてください」とお願いしていますが、借りている側からすると、本審査にパスしてから完済を申し出ていては、月内に借り換えを完了するのが難しくなります。なぜならば、完済手続きには1カ月（早い銀行でも2週間）かかるからです。

　事前審査の申し込みから本審査に通るまででも、最短で2週間程度はかかります。そこから借り換え手続きに1カ月かかるとなると、月内の借り換えは絶望的。2週間でもギリギリのラインです。

　ですから、ぜひとも1カ月以内に借り換えを成功させたいと考えるなら、事前審査の申し込みと同時に、現在ローンを借りている銀行に完済手続きを申し入れておくのです。そして、「完済手続き日」が、借り換え先の「融資実行日（借入金が入金される日）」と同じ日になるように、完済手続き日から逆算して本審査への申し込みのリミットや契約のスケジュールを決めていきます。

　なお、現在借り入れている銀行には次の3点を確認しておきましょう。

・抵当権抹消書類の受け取り可能日と受け取り方法
・完済予定日時点における完済に必要な金額
・完済金額の振込口座

月内で契約できないと、面倒な手間が生じる覚悟を

　ただし、この方法は最終的に借り換えの審査に時間がかかったとき、または落ちたときにデメリットを伴います。

　まず、思いのほか、借り換えの審査に時間がかかってしまい、申し込んだ完済手続き日に間に合いそうもない場合に、現在借り入れている銀行に、「今月は完済が難しくなった。新たな予定日が決まったら連絡します」と電話を入れる必要があることです。

　加えて、完済手続き時には、完済日付で完済に必要な資金総額（元金・利息・手数料など）がわかる書類（「ローン期限前返済依頼書」「繰上償還計算書」など呼び方はさまざま）を元の銀行に発行してもらい、借り換え先の銀行に提出する必要がありますが、完済日が変更になると、借入残高や利息などが変わってしまうため、こうした書類も再取得しなければなりません。

　さらに、全ての借り換え審査に落ちてしまったときは、現在借り入れている銀行に頭を下げて、毎月返済の自動引き落としの手続きを復活させてもらうなど、相当に肩身の狭い思いをすることになります。

　ただし、ペナルティが付くなどの“実害”が発生するわけではありません。成功したときのメリットは大きいので、こうしたリスクをしっかり踏まえた上で、チャレンジする人はぜひ実行してみましょう。

融資実行日と完済日が同日でなければならないワケ

　ところで、「融資実行日」と「完済日」が数日ずれるくらいいいじゃないかと思う人もいることでしょう。たしかに、融資さえ月内に実行してもらえれば、完済手続きが翌月にずれ込んでも、借入金利が変わる心配はありません。ところが、銀行のルール上、そうはいかないのです。

　住宅ローンは建物と土地に対し、担保として抵当権が設定されています。借り換え先の銀行の融資が実行され、完済手続きを終えただけでは、登記上の抵当権は元の銀行に設定されたままです。そこで、完済手続きの際、司法書士に現在の抵当権抹消と借り換え先の金融機関の抵当権設定を同時に行ってもらう必要があります。

　借り換え先の銀行からすれば、抵当権を設定せずに融資を実行し、万が一、借り手が元の銀行に完済手続きをしなかった場合、第一抵当権を設定できません。きわめて高いリスクを抱えたまま、お金を貸し続けることになってしまいます。

　もちろん、そんなことを許す銀行はありません。そのため、「融資実行日」と「完済手続き日」は同日であることが決まりなのです。

まとめ

　以上が、住宅ローンの借り換えを成功させるためのノウハウです。

　借り換えを検討している際に、金利上昇のリスクを避けるためには、申し込みと同月内で融資実行するのが無難です。そのためには、①事前審査は月初に申し込む、②事前審査の申し込みと同時に「完済手続き」も申し込む、という2点に気を付けることが重要です。

【住宅ローンの基礎知識　リンク集】

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年5月最新主要銀行版

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

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住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

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①「団信革命」は要介護まで保障も
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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

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表面金利: 年0.660%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

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①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。