「どの銀行の住宅ローンがお得?」と考えてはダメ！
初心者でも損しないための4つの「新常識」を紹介

住宅ローンを借りるとき、ついつい「住宅ローンはどの銀行がいいのだろうか？」と調べる人は多いだろう。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない可能性がある。ダイヤモンド不動産研究所では、住宅ローンを初めて借りる人が知っておくべき4つの「新常識」を紹介する。商品選びで損をしてしまわないためにも、ぜひ参考にしてほしい。

住宅ローン選びの新常識（1）
銀行によって得意な金利タイプが違うので、
オススメの銀行を友人に聞いてはいけない

 住宅ローンを取り扱っている銀行・金融機関は全国に数百社もある。銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫だけでなく、最近は住宅ローン販売に特化したモーゲージバンクというものまで登場している。各銀行は自行の特徴をアピールしようと頻繁に広告も出しており、目移りしてしまう。

 それだけに、どの住宅ローンがいいか分からず、非常に低い金利を打ち出している銀行を選んだり、名前を聞いたことがある銀行だからという理由でを安易に選択してしまったりする人が多いのではないだろうか。このように「どの銀行がいいのか？」という考え方で住宅ローンを選ぶと、損をしてしまうかもしれない。

 じっくりと比較してみると分かるが、実は銀行によって得意な「金利タイプ（固定金利期間）」が違う。住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利（全期間固定）などの金利タイプがあり、期間によってそれぞれ金利が異なる。そして、大手銀行・ネット銀行を問わず、「この銀行は10年固定金利は安いけど、35年固定金利は高い」なんてことが往々にしてある。「まずは、銀行を選ぶ」というのは間違った行為なのだ。

 例えば、ネット銀行大手のじぶん銀行の場合、ダイヤモンド不動産研究所が作成している主要17銀行を対象とした金利ランキングでは、変動金利はトップクラスの低い金利だが、長期固定金利については、中位以下に甘んじている（2019年3月時点）。全ての金利タイプでトップクラスという銀行は存在しないのだ。

【関連記事はこちら！】⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】
新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！

 人によって将来設計はバラバラなので、返済プランも違うはず。だからこそ、まずは住宅ローンを何年で返済し、金利タイプは何を選ぶといった返済プランをたてる。その上で、その金利タイプならどの銀行が一番お得なのかを考えるという順序で考えると、損しないですむだろう。くれぐれも銀行に惚れ込んで住宅ローンを選んでしまわないようにしたい。

じぶん銀行の住宅ローンの概要
金利	⇒「じぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害+がん50％保障団信+全疾病保障（180日以上入院）
オプション（保険料）	・がん100％保障（金利＋0.2%）  ・11疾病保障（金利＋0.3%）
事務手数料（税込）	借入額×2.16%
保証料（税込）	0円
【ポイント】 じぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「全疾病保障（180日以上入院）」「がん50％保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。

（関連記事はこちら！⇒[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）

住宅ローン選びの新常識（2）
銀行のHPに載っている金利だけで選んじゃダメ！
「金利が安い」＝「お得な住宅ローン」ではない

 金利タイプに見当をつけて、実際にどの銀行から住宅ローンを借りるか選ぶ時、各銀行の住宅ローンのサイトを見にいって金利を調べることになる。各銀行のサイトを見るのはかなり労力がいる作業なので、住宅ローンの金利比較サイトなどを見て、どの銀行の金利が一番安いのかを調べる人もいるだろう。しかし、銀行のホームページに載っているそのままの金利（表面金利）だけで比較すると、損してしまう可能性がある。

 なぜなら住宅ローンの返済には、保証料や手数料、団体信用生命保険（団信）の保険料といった諸費用が加わり、銀行によっては諸費用がかなり高額だからだ。

 例えば、全期間固定ローン「フラット35」については、借入額3000万円、借入期間35年間の場合、団信に加入すると200万円近い保険料（融資残高×0.358%程度を毎年支払い）を支払わなければならない。一方で、民間の銀行であれば、ほとんどの住宅ローンには団信が無料で付いている。フラット35と民間の住宅ローンを単純に金利で比較してはダメで、もし比較するなら、フラット35の金利に0.358％程度を上積みした金利と、民間銀行の金利を比較するというのが正解だ。

 手数料についても、多くのネット銀行が採用している手数料（借入額×2.16%）だと、借入額が3000万円なら、64万8000円もかかることになり、出費としては大きい。ただし、ネット銀行の中には手数料の安さを売りにしている銀行もあり、ソニー銀行なら、手数料はわずか4万3200円ですむのでお得だ。

 「金利の安さはいいんだけど、諸費用が高くて、結局、割高になってしまった」ということはざらにあり、一方で、「金利はそこそこだけど、諸費用が安いので、最終的には割安だった」ということもある。金利だけでなく、諸費用も同様に重視しないと、損してしまう可能性がある。

 また、10年固定金利などの「固定期間選択型」の住宅ローンの場合、知っておいたほうがいいのは固定金利終了後の金利。「最初は金利が低かったのに、11年目から金利が急騰して、お得感が半減してしまった」というケースもある。「貸出当初の金利」だけを比較してもあまり意味はないのだ。各銀行の固定期間終了後の金利も比較しないと意味がない。

 では、なにを基準にして住宅ローンを選べば良いのか。

 ダイヤモンド不動産研究所では、諸費用や固定金利終了後の金利も考慮した「本当の金利」を、「実質金利」と称して毎月、発表している。ランキング形式にしているので、本当にお得な住宅ローンが簡単に分かる。住宅ローンの比較をするときは、「実質金利」も参考にしてほしい。

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⇒「住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目！」

住宅ローン選びの新常識（3）
銀行の審査は意外と厳しいので、
保険をかけて、同時に複数銀行に仮申し込みを

 これだというひとつの商品に惚れ込んでしまい、その銀行だけに仮申し込みをするというのもあまりよくない。なぜなら審査を行い、貸出をするかどうかを決めるのはあくまで銀行だからだ。もし審査に落とされてしまったら、また一から商品選び、ということにもなりかねない。そのような事態を避けるためにも、あらかじめ複数の銀行に仮申し込みを行うことをおすすめする。

 審査基準は、各銀行によってかなり違う。あまり知られていないが、銀行がホームページで公開しているのはあくまで商品概要と一部の審査基準のみで、厳密な審査基準は公開されていない。ホームページ上の条件を満たしているからといって、必ずしも審査に通るとは限らないのだ。

 一般に、最も審査が厳しいのは、ネット銀行であり、以下、大手銀行、地方銀行、信金、フラット35の順に審査が緩くなっていくと言われている。ネット銀行の審査が厳しいのは、書類のみで選考を行う銀行が多く、融通が利かないからだ。一方で、大手銀行や地方銀行などは対面による相談ができ、柔軟な対応が可能。事情を説明すれば、本来は貸し出し対象ではない人に対しても、金利を上乗せすることで貸してくれるケースもある。

【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの審査基準を14銀行で徹底比較！」

 審査の基準は公開されていないので分からないと割り切り、複数の商品に目星を付けておくことが住宅ローンを借りる際のポイントとなる。はじめから複数の銀行に申し込んでおき、審査が通ったものの中から一番、メリットが大きい商品を選ぶというのが最も賢い借り方だ。

住宅ローン選びの新常識（4）
借りられるのは住宅購入費用だけじゃない！
中古住宅のリフォーム資金も一緒に借りよう

 中古住宅を購入したとき、多くの人はリフォームを行うものだが、そのリフォーム費用も住宅ローンと一緒に借りられるということは意外と知られていない。ややこしいことに、リフォーム専用ローンというものも存在するため、そこで借りなければならないと思っていた人もいるだろう。中古住宅のリフォーム費用は、住宅ローンと一緒に借りないと損をしてしまうということをぜひ知っておいてほしい。

 リフォームローンは変動金利で借りる商品が中心で、金利は高いと5％もかかってしまう。しかし、リフォーム費用を住宅ローンと一括で借り入れできれば、1％を下回る非常に安い金利で借りられ、非常にお得だ。

 また、リフォーム専用ローンには「担保型」と「無担保型」の2種類ある。「担保型」の場合、金利は安いが担保の審査が追加で行われるため非常に費用が大きくなってしまう。「無担保型」は無担保で借りられるが、借りられる金額は少なく、水回りなどのちょっとしたリフォームしか行えない。いずれにせよ、リフォームローンを単体で借りるのは、あまりお得ではないのだ。

 もし中古住宅を購入するのなら、ぜひリフォーム費用も一括で借りられる住宅ローンを利用しよう。ただし、すべての商品がリフォーム費用も一緒に借りられるというわけではない。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられ、一番お得なのかは、下記の記事で確認してみよう。

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⇒「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング（新規借入）」

 なお現在、住宅ローンを借りている人が、「そろそろ我が家もリフォームした」と思うようになったら、住宅ローンの借り換えを検討するといい。住宅ローン借り換えのタイミングに合わせて、リフォーム費用を一緒に借りることができる銀行がある。金利はリフォームローンを借りるよりも安くなる。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられるかは、下記の記事で確認できる。

【関連記事はこちら！】
⇒「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング（借り換え）」

 以上が、住宅ローンをはじめて借りる人向けの「４つの新常識」だ。住宅ローンを何度も借りるという人はほとんどいないので、そのノウハウを持っている人はあまりいない。住宅ローンの商品選びに失敗しないためにも、ぜひ活用してほしい。