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「どの銀行の住宅ローンがおすすめ?」と考えてはダメ! 初心者でも損しない5つの「住宅ローン新常識」とは?

2019年10月1日公開(2020年9月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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住宅ローンを借りるとき、ついつい「住宅ローンはどの銀行がおすすめなのか?」と考える人は多いだろう。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない可能性がある。ダイヤモンド不動産研究所では、住宅ローンを初めて借りる人が知っておくべき5つの「新常識」を紹介する。商品選びで損をしてしまわないためにも、ぜひ参考にしてほしい。

新常識(1)
銀行によって得意な金利タイプが違うので、
おすすめの銀行を友人に聞いてはいけない

 住宅ローンを取り扱っている銀行・金融機関は全国に数百社もある。銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫だけでなく、最近は住宅ローン販売に特化したモーゲージバンクというものまで登場している。各銀行は自行の特徴をアピールしようと頻繁に広告も出しており、目移りしてしまう。

 それだけに、住宅ローンの選び方が分からず、非常に低い金利を打ち出している銀行を選んだり、名前を聞いたことがある銀行だからという理由でを安易に選択してしまったりする人が多いのではないだろうか。このように「どの銀行がいいのか?」という考え方で住宅ローンを選ぶと、損をしてしまうかもしれない。

 じっくりと比較してみると分かるが、実は銀行によって得意な「金利タイプ(固定金利期間)」が違う。住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利(全期間固定)などの金利タイプがあり、期間によってそれぞれ金利が異なる。そして、大手銀行・ネット銀行を問わず、「この銀行は変動金利は低いけど、35年固定金利は高い」なんてことが往々にしてある。「まずは、銀行を選ぶ」というのは間違った行為なのだ。

 例えば、ネット銀行大手のA銀行の場合、ダイヤモンド不動産研究所が作成している主要17銀行を対象とした金利ランキングでは、変動金利はトップクラスの低い金利だが、長期固定金利については、中位以下に甘んじている(2019年12月時点)。全ての金利タイプでトップクラスという銀行は存在しないのだ。

【関連記事はこちら!】⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】
新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

 人によって将来設計はバラバラなので、返済プランも違うはず。だからこそ、まずは住宅ローンを何年で返済し、金利タイプは何を選ぶといった返済プランをたてる。その上で、その金利タイプならどの銀行が一番お得で、おすすめなのかを考えるという順序で考えると、耳鼻運に最適で最もお得な住宅ローンを見つけられるだろう。くれぐれも銀行に惚れ込んで住宅ローンを選んでしまわないようにしたい。

新常識(2)
金利だけで住宅ローンを選んじゃダメ!
「金利が低い」=「お得な住宅ローン」ではない

 金利タイプに見当をつけて、実際にどの銀行から住宅ローンを借りるか選ぶ時、各銀行の住宅ローンのサイトを見にいって金利を調べることになる。各銀行のサイトを見るのはかなり労力がいる作業なので、住宅ローンの金利比較サイトなどを見て、どの銀行の金利が一番低いのかを調べる人もいるだろう。しかし、ホームページに載っているそのままの金利(表面金利)だけで比較すると、損してしまう可能性がある。

 なぜなら住宅ローンの返済には、保証料や手数料、団体信用生命保険(団信)の保険料といった諸費用が加わり、銀行によっては諸費用がかなり高額だからだ。

 例えば、手数料は銀行によって大きく違う。多くのネット銀行が採用している手数料(借入額×2.2%)だと、借入額が3000万円で手数料は66万円もかかることになり、出費としては大きい。

 ただし、ネット銀行の中には手数料の安さを売りにしている銀行もあり、ソニー銀行なら、手数料はわずか4万4000円ですむのでお得だ。新生銀行も手数料は11万円からとかなり低額に設定している。

 「金利の低さはいいんだけど、諸費用が高くて、結局、割高になってしまった」ということはざらにあり、一方で、「金利は低くないけど、諸費用が安いので、最終的には割安だった」ということもある。金利だけでなく、諸費用も同様に重視しないと、損してしまう可能性がある。

 10年固定金利などの「固定期間選択型」の住宅ローンの場合、同時に調べなければならないのが固定金利終了後の金利。「最初は金利が低かったのに、11年目から金利が急騰して、お得感が半減してしまった」というケースもある。「貸出当初の金利」だけを比較してもあまり意味はないのだ。各銀行の固定期間終了後の金利も比較しないと意味がない。

 では、なにを基準にして住宅ローンを選べば良いのか。

 ダイヤモンド不動産研究所では、諸費用や固定金利終了後の金利も考慮した「本当の金利」を、「実質金利」と称して毎月、発表している。ランキング形式にしているので、本当にお得な住宅ローンが簡単に分かる。実質金利も見られる、返済額シミュレーションも用意しているのでおすすめだ。住宅ローンの比較をするときは、「実質金利」も参考にしてほしい。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローン金利(85銀行・800商品)を比較して、お得なローンを探そう!住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説!

「フラット35」からの借り換えに注意
 現在「フラット35」を借りている人が借り換える際も注意が必要だ。「フラット35」は、2017年9月までに融資を実行したものは、団体信用生命保険料を金利とは別に支払う方式だった(融資残高×0.358%程度を毎年1回まとめて支払い)。その後、フラット35も民間銀行と同様に、団信保険料を金利に含める方式に変更している。つまり、現在の住宅ローンの大半は、金利に団信保険料を含んでいる。
 そのため、フラット35(2017年9月までに融資実行分)からの借り換えの際は、借入時のフラット35の金利に0.358%程度を上乗せした金利と、現在の住宅ローンを比較しないと意味がないのだ。

新常識(3)
銀行の住宅ローン審査は意外と厳しいので、
「複数銀行に仮申し込み」がおすすめ

 「これだ!」というひとつの商品に惚れ込んでしまい、その銀行だけに仮申し込みをするというのもあまりよくない。なぜなら審査を行い、貸出をするかどうかを決めるのはあくまで銀行だからだ。もし審査に落とされてしまったら、また一から商品選び、ということにもなりかねない。そのような事態を避けるためにも、あらかじめ複数の銀行に仮申し込みを行うことをおすすめする。

 審査基準は、各銀行によってかなり違う。あまり知られていないが、銀行がホームページで公開しているのはあくまで商品概要と一部の審査基準のみで、厳密な審査基準は公開されていない。ホームページ上の条件を満たしているからといって、必ずしも審査に通るとは限らないのだ。

 一般に、最も審査が厳しいのは、ネット銀行であり、以下、大手銀行、地方銀行、信金、フラット35の順に審査が緩くなっていくと言われている。ネット銀行の審査が厳しいのは、書類のみで選考を行う銀行が多く、融通が利かないからだ。一方で、大手銀行や地方銀行などは対面による相談ができ、柔軟な対応が可能。事情を説明すれば、本来は貸し出し対象ではない人に対しても、金利を上乗せすることで貸してくれるケースもある。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの審査基準を17銀行で徹底比較!

 審査の基準は公開されていないので分からないと割り切り、複数の商品に目星を付けておくことが住宅ローンを借りる際のポイントとなる。はじめから複数の銀行に申し込んでおき、審査が通ったものの中から一番、メリットが大きい商品を選ぶというのが最もおすすめの借り方だ。

新常識(4)
借りられるのは住宅購入費用だけじゃない!
中古住宅のリフォーム資金も一緒に借りよう

 中古住宅を購入したとき、多くの人はリフォームを行うものだが、そのリフォーム費用も住宅ローンと一緒に借りられるということは意外と知られていない。ややこしいことに、リフォーム専用ローンというものも存在するため、そこで借りなければならないと思っていた人もいるだろう。中古住宅のリフォーム費用は、住宅ローンと一緒に借りないと損をしてしまうということをぜひ知っておいてほしい。

 リフォームローンは変動金利で借りる商品が中心で、金利は高いと5%もかかってしまう。しかし、リフォーム費用を住宅ローンと一括で借り入れできれば、1%を下回る非常に安い金利で借りられ、非常にお得だ。

 また、リフォーム専用ローンには「担保型」と「無担保型」の2種類ある。「担保型」の場合、金利は安いが担保の審査が追加で行われるため非常に費用が大きくなってしまう。「無担保型」は無担保で借りられるが、借りられる金額は少なく、水回りなどのちょっとしたリフォームしか行えない。いずれにせよ、リフォームローンを単体で借りるのは、あまりお得ではないのだ。

 もし中古住宅を購入するのなら、ぜひリフォーム費用も一括で借りられる住宅ローンを利用しよう。ただし、すべての商品がリフォーム費用も一緒に借りられるというわけではない。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられ、一番お得なのかは、下記の記事で確認してみよう。

【関連記事はこちら!】
⇒「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング(新規借入)

 なお現在、住宅ローンを借りている人が、「そろそろ我が家もリフォームした」と思うようになったら、住宅ローンの借り換えを検討するといい。住宅ローン借り換えのタイミングに合わせて、リフォーム費用を一緒に借りることができる銀行がある。金利はリフォームローンを借りるよりも安くなる。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられるかは、下記の記事で確認できる。

【関連記事はこちら!】
⇒「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング(借り換え)

新常識(5)
マイナス金利下の住宅ローン減税は、
慌てて繰り上げ返済しないのがおすすめ

 住宅ローン減税(控除)という制度を聞いたことがあるだろう。年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡って減税されるというありがたい仕組みで、上限となる住宅ローン残高は、一般の住宅で4000万円(長期優良住宅・低炭素住宅なら5000万円)。つまり、毎年最大40万円の税金が戻ってくるという仕組みだ(長期優良住宅なら50万円)。なお消費税10%が適用された住宅は、2020年12月までは減税期間が13年に延長されている。

 通常、住宅ローンを借りた人は、手元に余裕資金ができた場合、「繰り上げ返済」することで、住宅ローンの臨機負担を軽減することになる。しかし、住宅ローン金利が1%を大きく割り込み、変動金利ならば0.4%前後という非常に低い金利になっている現状では、その常識が通用しなくなった。減税1%に対して、金利支払いが0.4%であれば、住宅ローン残高に対して0.6%もの利息をもらえることになる。個人でも「マイナス金利」が実現できるのだ。

 そのため、「あえて繰り上げ返済しない」ほうがお得になるケースがあるのだ。以下に、最もお得になる、おすすめの「繰り上げ返済の方法」を紹介しておこう。

①住宅ローン金利が1%以上は繰り上げ返済
②住宅ローン残高が4000万円以上(長期優良住宅は5000万円)も繰り上げ返済
③税額(所得税+住民税の一部)が、住宅ローン残高の1%よりも少ない場合は、繰り上げ返済

 なお、病気やケガになるリスクも考えて、生活資金などに必要な現金・預金まで繰り上げ返済はしないようにしたい。

【関連記事はこちら!】
住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

まとめ

 以上が、住宅ローンをはじめて借りる人向けの「おすすめの新常識」だ。住宅ローンを何度も借りるという人はほとんどいないので、そのノウハウを持っている人はあまりいない。住宅ローンの商品選びに失敗しないためにも、ぜひ活用してほしい。

住宅ローンを利用するおすすめの方法 質問 FAQ

Qどの銀行の住宅ローンが安い?
A

実は銀行によって、得意な「金利タイプ(変動金利、10年固定、全期間固定など)」が違う。なので、借りたい金利タイプを決めてから、本当に安い住宅ローンを探すべき。

Q住宅ローン選びで重要なのは「金利」?
A

確かに、金利(表面金利)の低さは重要だが、それだけで比較すると、損してしまう可能性がある。住宅ローンを借りる際は「諸費用」がかかる。また10年固定金利などは、固定期間終了後の金利も考慮しないと、本当にお得な住宅ローンは見つけられない。
詳しくはこちら

Qいくつの銀行に申し込みすればいい?
A

住宅ローンを借りるときは、なるべく複数の銀行に申し込むのがいい。というのも、審査に落とされたり、借入希望額を満額借りられないこともあるからだ。特に金利の低い銀行ほど、満額回答を得られにくいので、最初から複数銀行に申し込もう。
詳しくはこちら

Q中古住宅のリフォーム資金も借りられるの?
A

中古住宅を購入したとき、多くの人はリフォームを行うが、そのリフォーム費用も住宅ローンと一緒に借りられることが多い。リフォームローンに比べて、住宅ローンの金利は低いので、借りる前に確認したい。
詳しくはこちら

Q住宅ローン減税の注意点は?
A

通常は、余裕ができたら繰り上げ返済するのが住宅ローンの鉄則だ。しかし、金利が1%を大きく割り込んでいるのであれば、慌てて繰り上げ返済はせず、住宅ローン減税の期間は、残高を減らさないようにした方がお得になる。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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