人気の変動金利、不安に思う借り手が半数以上！　住宅ローンのリスクと対処法を知らないと、家計破綻の危機も

現在は超低金利の時代。住宅ローンを借りている人の8割以上が、低金利に惹かれてか、「変動金利」もしくは「固定選択型金利」といった金利リスクのある商品を利用していることが分かった。ところが、変動金利を利用している人のうち半数以上が、金利リスクを十分に理解していない。住宅ローンの商品特性と金利リスクについて知識を付け、金利が上昇した場合に備えておくことが重要だ。（山下和之）

住宅ローン利用者の6割以上が、変動金利型を選んでいる

　住宅ローン金利は、ここのところ超低金利を維持している。変動金利型は0.3％台から、全期間固定金利型でも1.2％台の金利で住宅ローンを利用することができるが、どの商品を選んだら良いかは悩ましいところだろう。

　実際に住宅ローン利用者がどの金利タイプを選択しているのか、住宅金融支援機構が調査をしている。その結果が下表だ。

資料：住宅金融支援機構『2018年度民間住宅ローン利用者の実態調査〔民間住宅ローン利用者編〕（第2回）』

　このところは変動金利型がジワジワと増えて、直近では60％を超えている。次いで、固定期間選択型が約25％で、全期間固定金利型は約15％という結果だ。

　変動金利型には金利リスクが伴うわけだが、このところはゼロ金利政策のもとで、超低金利が続き、金利先高感が弱まっているので、変動金利型を利用しても問題ないだろうと考える人が多いのかもしれない。

　将来、金利が上がったときには返済額が増える可能性があるものの、いまはその心配はないし、金利が上がったときに考えればいい――そんな楽観的な発想の人が多いのだろう。

住宅ローン　3つの金利タイプのメリット・デメリット

　住宅ローン金利は現在のところ超低金利だが、5年先、10年先はどうなるか分からない。金利上昇局面がやってくれば、返済額の増加が相次いで、対応力不足の人が続出、ローン破綻が急増しかねない。　

　そうなることを避けるためにも、まずは、住宅ローンに3つの金利タイプがあることを知っておきたい。

【住宅ローンの金利タイプ】
・変動金利型
・固定期間選択型
・全期間固定型

　それぞれにメリット・デメリットがあるので、それをしっかりと理解しておかないと、借りてしまってから、「こんなはずではなかった……」ということになりかねない。それぞれの特徴を表にまとめたので、知らなかった人は参考にして欲しい。

　変動金利型は、メガバンクだと、店頭手続きで利用するときの最優遇金利は0.625％で、ネット手続きなら少し低くなる。ネット専業銀行などでは0.3～0.4％台の金利もあるほど、現在は超低金利が主流だ。

　固定期間選択型のうち2年、3年などの固定期間の短いタイプは、変動金利型並みの低い金利になる。10年固定などの固定期間の長いものになると、金利は0％台の後半から1％前後のところが多い。リスクを取って固定期間の短いタイプにするか、安心感を重視して長いタイプにするのかを選ぶことになる。

　一方、全期間固定金利型は借入時の金利が完済まで確定しているため、借入後に金利が上がっても適用金利は上がらない。金利が上昇しても、返済額が増えることはないのだ。安心して利用でき、返済計画を立てやすい反面、その分金利はやや高めになる。全期間固定金利型の代表格ともいうべき、住宅金融支援機構の「フラット35」の返済期間35年の金利は1.27％だ。

　なぜ、こんなに金利が違ってくるのか――それは、「誰がリスクを取るのか」が違っているからだ。

　変動金利型は、市中の金利に応じて適用金利を上げ下げできるので、金融機関は常に一定の利ざやを確保でき、リスクは少ない。リスクは住宅ローンを借り入れた人が負うことになる。利用者からすれば金利が低い分、リスクが大きくなるわけだ。

　それに対して、固定期間選択型の固定期間の長いタイプや全期間固定金利型は、市中の金利が変わっても適用金利を変更できないので、金融機関にとってはリスクが大きくなる。そのため、高めの金利設定にしている。反対に、利用者は金利リスクがない分、高めの金利で借りなければならないという仕組みだ。

変動金利利用者の半数以上が、不安になりながら住宅ローンを支払っている

　実際に住宅ローン利用者がこの金利リスクをどの程度理解しているのかをみると、不安を感じざるを得ない。住宅金融支援機構の調査によると、変動金利型の金利リスクを十分に理解しないままに、住宅ローンを利用している人がたいへん多い。

資料：住宅金融支援機構『2018年度民間住宅ローン利用者の実態調査〔民間住宅ローン利用者編〕（第2回）』に、編集部で赤枠を加筆

　特に、「将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策」に関しては、「十分に理解している」と「ほぼ理解」の合計が48.3％で、「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」の合計が51.7％という結果だった。対応策をしっかりと理解している人より、不安を抱えている人のほうが多いのだ。これでは、万が一、なんの準備もしないまま金利が大幅に上昇した場合には、破綻の危機に陥ってしまう。

　そのほか、返済額の見直しルール、優遇金利の適用ルールなどに関しても、きちんと理解しないまま利用している人が少なくない。

　なかには、金利が上がりそうなときには、全期間固定金利型などに借り換えるので心配はない、と金利の先読みに自信を持っている人がいるかもしれないが、それは危ない。変動金利型の金利が上がるときには、すでに全期間固定金利型などの金利が先行して上がっていることが多いのだ。

金利上昇以外に、返済額が増えるケースがある

　実は返済額増額リスクは、適用金利の変化だけではない。それが、先ほどの表にもある「優遇金利の適用ルール（延滞があれば適用されなくなる）」ということだ。

　メガバンクの変動金利型の店頭表示金利は2.475％で、そこから、利用者の条件などによって金利引下げ制度が適用され、店頭手続きの場合の最優遇金利は0.625％になっている。

　ただし、この優遇金利制度、実は住宅ローンの延滞が発生すると適用されなくなって、店頭表示金利に戻ることになっている。住宅ローンの契約書の約款にはそう記載されていて、厳格に運用する銀行、担当者などであれば、延滞が発生した翌月から2.475％にされることがないとはいえない。

　借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は金利0.625％なら7万9544円だが、金利2.475％だと10万6846円に増える。多少返済が進んで元金が減っていれば、そこまで増えないまでも、毎月2万円程度の増額になる。

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　借入後に金利が上がった場合も同様、毎月2万円程度の増額がないとはいえない。変動金利型や固定期間選択型の固定期間といった固定期間が短いタイプを利用するときには、金利リスクにしっかりと対応できるようにしておく必要がある。

例えば――

・金利上昇で増額になっても
　返済を継続できるゆとりの資金計画にしておく

・一定の預貯金を手元に残しておき、
　返済額が増えても補てんできるようにしておく

・一定の預貯金を手元に残しておき、
　金利が上がっても、一部繰上返済で返済額が増えないようにする

　もちろん、こんな対応を考えなくても済む全期間固定金利型にしておけば安心だ。若干金利が高くなるにしても、長い目でみた生活の安定を重視して、より安心感のある全期間固定金利型を利用するのがいいのではないだろうか。※記事中の金利例はすべて2020年1月現在

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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実質金利(手数料込): 0.459%
総返済額　3242万円

表面金利: 年0.329%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,629円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
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2024/10/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。現金キャッシュバックキャンペーンの適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。

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特徴・評判

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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ネット契約なら、印紙代が不要でお得

2位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

おすすめポイント

ネット専用で低金利

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。